1、商業與地產聯合模式解析類別:我的文章 評論(0) 瀏覽(16) 2009-02-01 10:57 標簽：房產 聯合地產 商業地產 強強 中國   一分鐘摘要一、商業聯合地產模式的產生商業地產面臨轉型，許多開發商和商業企業都在紛紛尋求新的開發和運營模式，以往“先開發、后銷售”的住宅開發模式已逐步被“先定位招商，后投資建設”的訂單式開發所取代。一種對開發商與商業企業更為有利的新型模式商業與地產聯合應運而生。二、商業與地產聯合模式三大優勢三、商業與地產如何有效對接四、商業聯合地產成功實例案例一：協信&銅鑼灣案例二：萬達&國美案例三：世茂&歐尚、百安居案例四：上海綠地

2、&百聯五、商業聯合地產模式未來發展前景1、政策導向07年是中國入世過渡期的最后一年，年底之前中國將全面開放零售、金融等市場，外資機構的大量進入對商業物業的需求將越來越大。2、多元化發展未來商業市場將向多元化方向發展，根據不同位置、規模、產品特點而設計的社區型、主題型、生態型、體驗型等商業都將具有較大的發展潛力和良好的發展空間。3、尋求戰略合作伙伴在社會化專業化分工越來越細的現代社會，商業與地產的緊密合作已成為大勢所趨，通過聯合，雙方都能充分發揮自己所長，共同將商業地產開發經營好。核心閱讀提示：商業與地產聯合模式是未來發展的趨勢和主流，各類房地產企業紛紛進入商業地產市場，是否把握住商業與

3、地產的脈搏？是否理順了商業與地產的關系？商業與地產聯合模式主要表現為國內大型房地產開發企業與國際知名商業企業通過簽署正式協議成為戰略合作伙伴，在商業地產投資開發領域進行緊密型合作，實現優勢互補，強強聯合：雙方品牌與資源共享，凡是地產商開發建設的商業項目，商業企業都可作為主力店進入；或雙方合作共同開發、經營商業地產項目。本專題將闡述如何使商業與地產有效聯合。把握商業與地產的脈搏商業與地產聯合模式解析 一、商業聯合地產模式的產生由于商業地產在發展過程中所出現的盲目投資開發、供應結構不合理、空置率持續上升等諸多問題，已經對商業地產的健康發展產生了不利影響，商業地產面臨轉型，許多開發商和商業企業都在紛

4、紛尋求新的開發和運營模式，以往“先開發、后銷售”的住宅開發模式已逐步被“先定位招商，后投資建設”的訂單式開發所取代。一種對開發商與商業企業更為有利的新型模式商業與地產聯合應運而生。二、商業與地產聯合模式優勢1、利用國外企業品牌效益和先進管理經驗國外大型商業企業不僅具有良好的品牌效應，而且擁有先進科學的管理理念以及強大的海內外營銷團隊，國內有實力的地產開發商通過與這些專業機構聯合，可以進一步提升產品品質，構建完善的營銷網絡，從而獲得更多的發展機會，更快更好地進行大型商業項目開發及實現全國性布局。2、實現雙盈局面國外大型商業企業進入中國市場發展需要大量優質的店面，與地產商進行戰略合作可以借助其在各

5、地開發的地產項目，擴大地域輻射，拓展各地的市場，以國際化管理實現本土化經營，增加消費人流量，快速形成銷售網絡；同時可以利用地產商在當地的資源和關系最大程度地降低運營成本和采購成本，并可在節約推廣費用的同時提高產品銷量。3、強強聯合、提高競爭力由于雙方都是本行業中具備較強實力和良好信譽的企業，強強聯合之后，對提升商業項目的整體形象和品質，吸引人流客流，促進所在區域商業氛圍的快速形成，增強市場競爭力等方面都將起到十分積極的影響，使雙方取得最大程度共贏，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。三、商業與地產有效對接1、理順商業與地產的關系商業與地產，孰先孰后？無數失敗案例證明，先地產后商業是行不通的，“先商

6、業后地產”才符合發展規律。分析一：根據商業起源與發展，人類開始了交換、交易，自發聚集起來在一些場地，成了固定的交易場所，就如現鄉村里依舊存在的一些自發聚集起來的菜市場。所以，先有市后有場，市興則場旺。分析二：商業也好，地產也罷，其所服務的最終客戶都一樣，都是為實現滿足消費者的需求從而達到利潤的獲取。而商業是與最終消費者距離最近的，也是最了解與熟悉最快的，所以商業先行，從而更好地服務地產。分析三：近看港奧，遠學歐美，其商業地產發展的成功案例無不證明其商業先行的必要性與重要性。小結：先商業，后地產，決定了它在進行項目開發的前期，即項目業態定位，產品定位及其他相關規劃設計時，就應該做到充分了解城市商

7、業網點規劃，了解區域商業現狀，了解區域未來消費需求與熱點所在；就應該讓商業運營商參與進來，聽取他們的意見，從而打造符合商業運營商要求的商業經營場所。2、把握商業地產的價值商業地產的價值體主要體現于該項目未來經營收益的獲取。商業反哺于地產的最好體現也就是后期經營的興旺。商業地產的價值充分體現在其后期的經營收益價值，即其保值、增值功能。從而要求地產開發商完成項目開發使命后，更應該多多考慮如何做到與商業運營商有效對接，為項目后期經營與管理提供有力的支撐與保障。3、明晰商業地產開發中的產業鏈商業地產項目運作，需要開發者、持有者、經營者等三大主體的共同合作。三種合作模式：（1）、項目開發者兼具物業持有者

8、及經營者，集三重角色為一體，這是很多上規模具實力的商業地產開發商的選擇，如香港的恒隆地產在上海開發的恒隆廣場，即為長期持有與經營。 （2）、地產商把商業地產項目建好，然后以產權出售的方式售給眾多的小業者，然后由小業者自行經營或者租賃經營。分析：在這種模式里，開發商只是具備了開發者的角色。而眾多的小業者是物業持有者，而這一環節中的經營者，則更多的不確定性，他可以是小業者自身，也可以是大型商業運營機構統一租賃經營，還可以是其他散戶經營。（3）、開發商開發完項目，而把項目整體出售給專業的大型商業公司，由其持有自行經營。很多海外房地產投資基金即是通過此種途勁進入中國商業地產市場的。小結：第二種模式是不

9、可取的，地產與商業的血脈被人為地割斷了，裂痕放大了，得補救，后期的風險顯然太大。所以要求眾多開發商必須明確自身在商業地產項目開發中所處的位置，從而達到專業人做專業事。這也就為商業與地產的有效對接提供了可行性。4、把握商業地產開發融資的結構商業地產開發的成本是住宅地產開發成本的2倍左右，這就要求開發商具有更強的資金實力。國內地產開發商，其主要資金來源有三：（1）、為自身資金儲備，（2）、為銀行貸款，（3）、為前期銷售所得回籠資金銀行貸款是主要的，通常占50%以上。沉重的銀行利息，緊繃的資金鏈，這都使得預售或前期階段所獲取的回籠資金最為關鍵。這也就使得絕大部分商業地產開發商做項目時都考慮物業的銷售

10、，以便資金的快速回籠。這亦補充說明了上面部分中開發商為什么選擇第二種可能。小結：把眼光放在那些大型商貿流通企業等商業運營商身上時，發現他們的資金實力是相當強大的。設想，可不可以發現或搭建地產開發商與商業運營商兩者之間的資本橋梁？開發商獲取了強大的資金支持，而商業運營商獲得了更好的地產資源，更理想的商業經營場所？四、商業聯合地產成功實例1、協信&銅鑼灣2005年5月，以房地產開發為主導產業的大型企業集團重慶協信控股（集團）有限公司和專業性大型商業零售企業銅鑼灣集團實現強強聯合，共同成立重慶協信銅鑼灣廣場商業有限公司，全力打造“協信銅鑼灣廣場”品牌，開創了購物中心發展管理的新時代。重慶協信

11、銅鑼灣廣場商業有限公司成為重慶零售業和地產業聯合走向國際化的標志，對區域經濟的發展將起到了有力的推動作用。2、萬達&國美2005年6月，北京鵬潤集團、大連萬達集團股份有限公司在北京簽署了戰略合作協議書。萬達集團是國內知名商業地產企業，是“訂單商業地產”的創造者。北京鵬潤集團是集地產、零售和資本運作為一體的多元化集團。其中，國美電器作為中國最大的家電連鎖零售企業，是國內外眾多知名家電廠家在中國最大的經銷商，目前正在全國各地加速擴張，同時也在探索新的更好的方式和途徑來推動這種擴張。國美與萬達集團的合作將進一步加快雙方全國性戰略擴張的進程。另外，萬達集團還和沃爾瑪、時代華納、百安居等多家跨國

12、商業企業簽訂了聯合發展協議。3、世茂&歐尚、百安居2006年6月，世茂集團與歐尚及百安居聯合簽署戰略合作協議，將從世茂集團在常熟、紹興、武漢、南京、哈爾濱、昆山開發的項目開始，逐步在全國范圍內推進深入而全面的戰略合作關系。世貿集團是我國大型地產開發企業之一，目前，在北京、上海、福州、南京、哈爾濱等地都建有多個地產項目。而歐尚和百安居分別為國際知名的大型零售企業及建材業巨頭。根據協議，三方將共享品牌資源優勢和全球營銷網絡，開創地產、零銷、建材跨行業合作的多贏局面。今后，世茂地產開發的每一個大型商業地產項目，三方都可以實現信息共享，百安居和歐尚在世貿開發的地產項目中，具有優先選擇店面權。4

13、、上海綠地&百聯2006年10月，綠地集團和百聯集團在上海簽署了戰略合作協議，雙方首次合作打造四大商業項目。根據協議，綠地集團此次與百聯集團將建立戰略聯盟，并就南京、鄭州、合肥、昆山四個商業項目達成合作協議，總營業面積超過8萬平方米。其中百聯集團下屬好美家裝潢建材公司將在綠地21城、綠地合肥海頓公館投資開設專業性的大型建材裝潢超市，每個項目的營業面積約為1萬平方米。項目預計于明年開業，建成后將主要經營裝潢建材和家居用品。同時，百聯集團下屬百聯股份將在南京市中心區頂級地段的綠地紫峰大廈項目和綠地鄭州會展酒店項目開設百貨商場或大型購物中心，營業面積將超過3萬平方米，項目建成投入運營后將成為

14、集超市、百貨、專賣店、專業店、娛樂、餐飲、休閑等業態和功能于一身的綜合商業設施。小結：兩大巨頭的全面戰略合作，屬于強強聯手，優勢互補，順應了房地產與商業融合的發展趨勢，對促進雙方共同發展、提升各自綜合競爭力都具有重要的戰略意義。通過戰略聯盟合作，綠地集團可以搭乘百聯這艘流通產業航母，提升綠地商業地產的品牌形象和綜合競爭力；百聯集團則可以借助綠地集團來支撐其商業形態的發展，擴容并豐富產品系列。五、商業聯合地產模式未來發展前景1、政策導向近年來政府實施的一系列宏觀調控措施主要是針對住宅市場，并未對商業地產產生較大的影響，加上商業地產所帶來的高額利潤，使更多的投資從住宅轉向商業地產市場，一些知名住宅

15、開發商紛紛大力進軍商業地產領域，對商業地產的投資力度明顯加大，由于臨近2008年，07年又將是一個建設高峰期，很多商場、臨街底商、商業街都在建設，商業地產供大于求的態勢依然十分明顯，市場競爭也將越來越激烈，商業、物業都將面臨更加嚴峻的招商問題。07年是中國入世過渡期的最后一年，年底之前中國將全面開放零售、金融等市場，外資機構的大量進入對商業物業的需求將越來越大。因此未來商業地產將迎來更多的機遇和挑戰。2、多元化發展未來商業市場將向多元化方向發展，根據不同位置、規模、產品特點而設計的社區型、主題型、生態型、體驗型等商業都將具有較大的發展潛力和良好的發展空間。未來商業地產之間的競爭主要體現在對稀缺土地資源的占有及由高度發達的設計施工水平、豐富的運營管理經驗等所組成的綜合競爭力，隨著市場上整體持有的商業物業比例的增加，后期商業運營水平的高低已成為關系到一個商業成敗的關鍵因素，這就要求開發商不僅具備出色的商業地產開發水平，還要有國際先進的商業經營管理能力，對很多開發商而言在短期內實現后者是非常困難的，同樣對商業企業來說尋找合適的經營場所對未來的經營也是至關重要的。3、尋求戰略合作伙伴在社會化專業化分工越來越細的現代社會，商業與地產的緊密合作已成為大勢所趨，通過聯合，雙方都能充分發揮自己所長，共同將商業地產