1、土地補償款如何征稅問題: 我公司是個人獨資企業,地處農村,因鎮政府擴道占用了我公司一部份土地并拆遷了一部份廠房,請問:鎮政府給的土地補償款及廠房拆遷款是否交稅,如果交稅都需要交什么稅?另外,公司由于生產需要又在廠內蓋了新廠房,政府給的補償款是否可以沖減新建廠房本錢?答復:流轉稅管理處:你的問題,我分三種情況來答復: 1.對土地儲藏中心以政府名義收回土地使用權，并通過政府財政返還給原土地使用者的土地出讓金及補償金，經主管稅務機關審核，報市局審定后，暫不征收營業稅。 2對土地儲藏中心以毛地對外出讓后，原土地使用者、地上建筑所有者或建筑物使用者從土地中標方取得的補償收入應依法征收營業稅。 3對土地使

2、用者與政府土地管理部門以外的其他單位或個人所進行的土地使用權轉讓，其取得的收入，應依法征收營業稅。 財產與行為稅管理處:根據?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?的規定，企業的房產被拆遷，如土地屬于國有土地，其取得補償款的行為，應屬有償轉讓國有土地使用權，應當征收土地增值稅。 個人所得稅管理處:對于拆遷補償由鎮政府給的土地補償款及廠房拆遷款，涉及生產經營所得個人所得稅，補償收入不能沖減新建廠房本錢，可以扣除拆遷發生的費用損失，有所得征收個人所得稅土地補償款如何征稅？2我公司擁有行政劃撥土地一宗。為建經濟適用房，政府將其中局部土地使用權轉讓給開發商。經協商，由開發商按一定的標準對我司進行補償。請問

3、：該項補償款是否應當繳稅？您好！?國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知?國稅函2021277號規定：納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級含以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照?國家稅務總局關于印發營業稅稅目注釋試行稿的通知?國稅發1993149號規定，不征收營業稅。因此，貴公司收到的補償款不征收營業稅。 另外，根據?關于政府回收土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知?國稅函2021520號，縣級以上含地方人民政府收

4、回土地使用權的正式文件包括：縣級以上含地方人民政府出具的收回土地使用權的文件，以及土地管理部門報經縣級以上含人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權的文件。土地補償款如何征稅？3我單位有一停工的工業企業，近期被市政府土地儲藏中心收將土地收儲，收到土地補償款2300萬和地上建筑物補償款300余萬元，請問營業稅如何繳納？依據政策是什么？【解答】根據?國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知?國稅函2021277號規定： “納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級含以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財

5、政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照?國家稅務總局關于印發營業稅稅目注釋試行稿的通知?國稅發1993149號規定，不征收營業稅。 根據?國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知?國稅函2021520號規定： “?國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知?國稅函2021277號中關于縣級以上含地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上含地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上含地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。 根據上述規定，按照城市

6、規劃將土地使用權歸還給土地所有者的行為，只要出具縣級含以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，以及土地管理部門報經縣級以上含地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件，按規定不繳營業稅。否那么依據財稅200316號中的規定：“二十單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。這種情況時，需按適5%的稅率計繳營業稅。取得拆遷補償款是否要繳營業稅問題的討論目前，拆遷問題越來越多的發生在現實生活中，這對于取得拆遷款的企業和支付拆遷款的一方都是一個問題，因為拆遷款不僅是對建筑物的補償，有時還對建筑物所占用的土地

7、也有補償，或是僅對土地所進行的補償，那么對于土地局部的拆遷款是否應該繳納營業稅呢？我們舉例來說：由于縣政府的道路、公園等公共設施建設需要要求A工業企業搬遷，因此，與A公司簽訂了?國有土地使用權收回補償協議書?，約定土地補償費和廠房及其他折價補償分別為658萬元和330萬元，土地收歸縣土地儲藏中心，同時在異地給于安置安置面積超過老廠房占地面積，價格按與政府的協議價。對于此行為是否要征收營業稅？目前有以下兩種意見：一種意見認為要征稅：由于國家現在收回土地使用權的補償費超過原來A公司取得土地使用權的支出原來取得時為50萬，因此，是屬于國家收購土地使用的行為，不應該看成為收回土地使用權，因此，應該看成

8、是視同銷售不動產征收營業稅。另一種意見認為不征稅： 1、?中華人民共和國營業稅暫行條例實施細那么?第四條“轉讓不動產有限產權和永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產規定，并沒有明確規定將政府市政建設需要收回的土地作為視同銷售處理，也沒有其他相關政策規定此行為屬于視同銷售。2、?營業稅科目注釋試行稿?國稅發1993149號第八條“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅，由于縣政府市建設需要企業拆遷而取得補償收入的行為應該是屬于“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為因此不征稅。3、取得的房屋補償由于沒有明確的征稅依據，也不應該

9、征稅。一、拆遷補償的形式    城市改造房屋被撤除，給被撤除房屋的所有人造成了一定的財產損失。為保證被撤除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被撤除房屋及其附屬物的所有人包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人給予補償。補償的對象既包括自然人也包括法人。    根據?城市房地產拆遷管理條例?的規定，房屋拆遷補償有三種形式，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。   1產權調換。 拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被撤除房屋的所有人，使原所有人繼續保持其對房

10、屋的所有權。這是一種實物補償形式。   2作價補償。拆遷人將被撤除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被撤除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。   3產權調換和作價補償相結合。拆遷人按照被撤除房屋的建筑面積數量，以其中一定面積的房屋補償被撤除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被撤除房屋的所有人。這對那些被撤除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被撤除房屋結構差價的被拆遷人較適用。   二、收取拆遷補償費的會計處理   不管是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷工程是由政府主導的，不是被拆

11、遷人主動搬遷，是根據政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。     政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部     2005年8月15日下發的?關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知?財企2005123號做出了相關的規定。該文件適用的范圍是企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。    企業收到政府撥給的搬遷補償款，

12、作為“專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增“專項應付款。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷“專項應付款；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款。企業搬遷結束后，“專項應付款如有余額，作調增“資本公積金處理，由此增加的“資本公積金由全體股東共享：“專項應付款如有缺乏，應計入當期損益。    三、遷補償款的涉稅處理    可以得到政府拆遷補償款的居民和企事業單位，涉及到的稅種有“營業稅、企業所

13、得稅、個人所得稅、土地增值稅等稅種，在此分別加以闡述。     1、營業稅 對于企業收到的拆遷補償款是否要交納營業稅，目前國家稅務總局的文件沒有明確規定，只有?關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復?國稅函199787號文件在內容與此比擬近似，該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產其他土地附著物稅目征收營業稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業收到的拆遷補償款不能完全適用該文件。    

14、另外根據?營業稅稅目注釋?國稅發1993149號的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅。但該文件只是對國家收回土地使用權而給與使用者的補償不征收營業稅，但是政府支付給被拆遷人的補償款是包含土地使用權的補償款及土地上的建筑物、構筑物等土地附著物的補償款。因此該文件也不完全適用拆遷補償款的涉稅處理。    由于稅務總局文件的不明確性，使各地稅務機關在實際操作時無所適從。為解決此現狀，各地稅務機關根據各地實際情況自行制定了一些拆遷補償款項營業稅稅務處理的規定。重慶地方稅務局關于?舊城改造房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知?渝地稅發20

15、02156號規定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償安置方式，所取得的貨幣補償安置價款，暫不征收營業稅及附加稅費。廣東省?關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復?規定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆搬遷的地路段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入包括貨幣、貨物或其他經濟利益暫不征收營業稅。    山東省那么沒有做出明確的規定，實務中各地市稅務機關操作依據兩個原那么，

16、一是城市拆遷改造必須是在政府主導下進行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補償費必須是由政府財政支付的。在這兩個前提下被拆遷戶取得的拆遷補償收入可免征營業稅。由于沒有明確的政策規定，各地稅務機關在執行當中可能會出現千差萬別的結果。建議企業在遇到此類業務時多與主管稅務機關進行溝通，盡可能的降低稅收風險。     2、企業所得稅     內資企業所得稅 根據目前的政策，對內資企業取得拆遷安置補償款在所得稅方面沒有特別的規定。被拆遷單位應按照財企2005123號文件的規定，房屋、設備的拆遷、拆卸、運輸、清理等

17、先通過“固定資產清理科目核算，拆遷完畢沖銷“專項應付款，“專項應付款余額轉入“資本公積或“營業外支出。“資本公積并入應納稅所得額計算繳納企業所得稅，轉入“營業外支出的損失按照?企業財產損失所得稅前扣除管理方法?國家稅務總局令第13號的規定，經過確定城市改造的政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批后作為財產損失稅前扣除。    但對于機器設備重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款的規定，同稅法的規定存在時間性差異。按照規定機器設備的安裝、調試所發生的費用應予資本化，通過計提折舊的形式稅前扣除。    另

18、外，財企2005123號文中提到用于安置職工的費用是在“專項應付款中支付，此處的安置職工的費用我們認為應該是被拆遷企業利用拆遷之際對企業的經營做出調整，由此出臺一系列優惠政策鼓勵職工“一次性買斷工齡或是解除勞動合同，在此情況下支付給職工的安置費用，事實上很多的被拆遷企業都使會采取此種方法“減員增效。財企2005123號文的規定在這一點上跟稅法在一定程度上存在差異，國家稅務總局?關于企業支付給職工的一次性補償金在企業所得稅稅前扣除問題的批復?國稅函2001918號規定，企業對已達一定工作年限、一定年齡或接近退休年齡的職工內部退養支付的一次性生活補貼，以及企業支付給解除勞動合同職工的一次性補償支出

19、包括買斷工齡支出等，原那么上可以在企業所得稅稅前扣除。各種補償性支出數額較大，一次性攤銷對當年企業所得稅收入影響較大的，可以在以后年度均勻攤銷。具體攤銷年限，由省自治區、直轄市稅務局根據當地實際情況確定。山東省國家稅務局轉發?國家稅務總局關于企業支付給職工的一次性補償金在企業所得稅稅前扣除問題的批復?的通知魯國稅函2001733號規定，一次性扣除對企業所得稅收入影響較大的，可由市級國稅局確定，在2-3年的時間內扣除。因此，職工安置費的扣除年限假設確定為2-3年的時間，那么又會出現稅前扣除的時間性差異。    外資企業所得稅 在外商投資企業和外國企業所得稅

20、方面，標準搬遷補償費稅務處理的最主要文件是國家稅務總局?關于外商投資企業和外國企業取得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復?國稅函2003115號。該文件的內容如下：     企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產以下稱重置固定資產的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業重置固定資產的原價。     企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的，根

21、據?中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細那么?第44條的規定，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。    依照財企2005123號規定進行的會計處理與國稅函2003115號的規定存在差異之處，在企業所得稅匯算清繳時作納稅調整。     3、個人所得稅    被拆遷人是個人的取得拆遷補償款個人所得稅處理，早在1998年的國家稅務總局下發的?關于個

22、人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復?國稅函1998428號文件就明確，按照城市開展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物房屋，均免予征收個人所得稅。     另外，2005年財政部、國家稅務總局?關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知?財稅200545號規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理方法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。     從文件適用范圍上看財稅200545號文件應比國稅函1998428號的范圍更加廣泛。被

23、拆遷人按有關標準取得拆遷補償款免征個人所得稅。     4、土地增值稅     根據?土地增值稅暫行條例?的規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。因此，不管是法人還是自然人，不管是內資企業還是外資企業，只要是發生轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據稅法的規定計算繳納土地增值稅。同時第8條又規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。    ?土地增值稅暫

24、行條例實施細那么?第11條進一步規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。財政部、國家稅務總局剛剛下發的?關于土地增值稅假設干問題的通知?財稅200621號對實施細那么的第11條作了進一步的解釋，文件規定，因“城市實施規劃而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害，而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設工程而進行搬遷的情況。  

25、  根據財稅200621號的規定，符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。    在此我們將以某內資企業為例，對企業收取拆遷補償費業務的整個處理過程進行分析。    SDS水泥廠是山東省內水泥支柱企業，隨著城市的開展SDS水泥廠已是身處鬧市，粉塵污染已嚴重影響到周圍居民的正常生活，成為市區的污染大戶，政府決定對其進行騰籠換業，將整個生產廠區遷出市區。為順應政府規劃，SDS水泥廠決定實施騰籠換業將全部生產部門遷出市區，既可以凈化市區

26、的環境，有可以盤活存量資產實現資源優化配置。    在實施騰籠換業的過程中，政府財政按每平方米2300元的價格撥付了3800萬元的搬遷補償款作為拆遷補償款。該廠拆遷資產的原值26800萬元累計折舊15400萬元，拆遷過程中發生清理費用21萬元，拆遷設備的運輸、調試等費用共計發生145萬元，職工安置費按職工實際工齡每年每人1200元發放共計260萬元。    因為，SDS水泥廠的拆遷是在政府的規劃范圍內由政府主導下進行的，并且拆遷補償款完全是由政府財政來解決，符合山東省掌握的免征營業稅的原那么，以及國家免征土地增值稅

27、的規定，在向SDS水泥廠所在地稅務機關提出免稅申請后，稅務機關做出了免予征收土地增值稅的批復。    以下是SDS水泥廠此項拆遷業務的會計處理及涉稅處理過程。    1、收到搬遷補償款時：借：銀行存款3800萬元 貸：專項應付款3800萬元    2、固定資產拆遷時： 將固定資產轉入固定資產清理         借：固定資產清理累計折舊15400萬元 貸：固定資產26800萬 

28、       支付清理費用 借：固定資產清理21萬 貸：銀行存款21萬元        清理損失核銷專項應付款           借：專項應付款1251萬元 貸：固定資產清理1251萬元    此時，如果政府所確定的拆遷補償只有1000萬元，企業在拆遷過程中實際發生了251萬元的拆遷損失，可按照國

29、家稅務總局13號令的規定，提供政府有關部門的行政決定文件，專業技術部門或中介機構鑒定證明以及企業資產的賬面價值等資料向稅務機關申請，在取得稅務機關的批文后可作為稅前扣除的依據。    3、運輸、調試設備發生的費用：        借：專項應付款145萬元 貸：銀行存款145萬元    依?企業會計制度?的規定設備的運輸費、調試費屬于資產資本化的內容，支出的運輸費、調試費要通過資產折舊的形式轉化為本錢費用，稅法也有著相同的規定，但以財企2

30、005123號的處理原那么，作為費用在發生的當期一次性處理，從而產生稅會時間性差異。在納稅影響會計法的核算模式下產生了“遞延稅款借方數額，在以后年度依會計與稅法對計提折舊的不同認定產生的差異中逐步轉銷。     4、支付職工的安置費時：      借：專項應付款260萬元 貸：銀行存款260萬元     國稅函2001918號與財企2005123號對職工安置費的不同規定，假設支付的職工安置費金額較大，經稅務機關批準在2年或是3年內稅前扣

31、除，那么會產生暫時性的時間性差異，產生的“遞延稅款借方數額同樣也要在2年或是3年內轉銷。     5、確定專項應付款余額，結轉專項應付款        專項應付款余額38001251145260=2144萬元      借：專項應付款2144萬元 貸：資本公積2144萬元    政府撥付的拆遷補償款最終形成的“資本公積，按規定先依結余的金額乘以所得稅稅率確定“遞延稅款

32、貸方數額，年度終了根據應納稅所得額確定“遞延稅款的借方和“資本公積的貸方數額。    倘假設該企業是一外資企業，會因是否重置固定資產而產生兩種不同的處理結果。    在搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的，搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。假設搬遷補償收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后出現拆遷損失，那么可依照?國家稅務總局關于取消及下放外商投資企業和外國企

33、業以及外籍個人假設干稅務行政審批工程的后續管理問題的通知?國稅發200480號的規定，就企業財產發生損失的實際情況向主管稅務機關做出書面備案說明后在稅前扣除。    搬遷后重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的情況下，由于會計制度與稅法規定的差異，實務中除表現在運輸、調試費及職工安置費方面的差異外，還表現為結余補償費處理上的差異。國稅函2003115號規定結余補償款沖減重置固定資產的原值，當期不確認所得，形成“遞延稅款的貸方余額，再通過以后年度固定資產少提折舊的形式，轉銷稅會差異形成的“遞延稅款貸方余額，實現納稅義務。  

34、60; 城市建設帶動了拆遷改造的步伐，在大規模的拆遷改造中，政府支付被拆遷人拆遷補償款，使土地使用效益最大化，被拆遷人照章納稅。這是個人利益、企業利益和社會利益相一致的良性表現，有助于國民經濟的良性開展。房屋拆遷補償款怎樣納稅？來源：深圳晚報近年來，隨著政府城市規劃建設和舊城改造需要，房地產開發單位對局部舊房屋和規劃建設用地進行拆遷改造，并按照國家政策對建設需要拆遷戶給予了補償。為了使納稅人對拆遷戶補償的稅收政策法規有個全面的了解，本版今天特對3位納稅人頗具代表性的來電咨詢做全面的解答。個人取得拆遷補償款是否需要繳稅？羅湖區的王先生來電咨詢：我有一套位于深圳羅湖區的房產，現因政府規劃需要拆遷，請問我取得的拆遷補償款是否需要繳稅，如用此拆遷款重新購房是否有相應的稅收優惠政策？地稅局的方小姐答復：因城市改造需要而被拆遷的房