1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：京世誠(chéng)評(píng)字2019第S-038號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：河北省張家口市橋東區(qū)緯三路6號(hào)世紀(jì)豪園16號(hào)樓4層404室住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：北京市平谷區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：北京世誠(chéng)嘉業(yè)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：董月鮮(3720020003)劉頌梅(1120040025)估價(jià)報(bào)告出具日期：2019年7月3日致估價(jià)委托人函北京市平谷區(qū)人民法院：受貴院的委托，我公司秉著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)位于河北省張家口市橋東區(qū)緯三路6號(hào)世紀(jì)豪園16號(hào)樓4層404室住宅房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象）的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的：為估價(jià)委托人審理案件提供參考依據(jù)而評(píng)

2、估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)對(duì)象：名稱河北省張家口市橋東區(qū)緯三路6號(hào)世紀(jì)豪園16號(hào)樓4層404室住宅房地產(chǎn)坐落河北省張家口市橋東區(qū)緯三路6號(hào)世紀(jì)豪園16號(hào)樓4層404室范圍本次評(píng)估范圍為建筑面積為144.10 平方米的房屋及其相應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)，不包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或權(quán)益。規(guī)模建筑面積144.10平方米國(guó)有土使用權(quán)面積平方米用途房屋證載用途住宅，實(shí)際用途住宅，設(shè)定用途住宅權(quán)屬房屋所有權(quán)人田軍國(guó)有土地使用權(quán)人田軍房屋性質(zhì)商品房土地使用權(quán)性質(zhì)國(guó)有土地使用權(quán)土地使用權(quán)類型出讓共有情況單獨(dú)所有價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2019年5月28日價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)方法：比較法、收益法估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人

3、員根據(jù)本次估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并廣泛收集了市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象資料，經(jīng)綜合分析，運(yùn)用比較法、收益法，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各項(xiàng)因素，經(jīng)過(guò)細(xì)致縝密的測(cè)算和分析、判斷，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2019年5月28日的估價(jià)結(jié)果為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)單價(jià)：9388元/平方米房地產(chǎn)總價(jià)：135.28萬(wàn)元大寫 金額:壹佰叁拾伍萬(wàn)貳仟捌佰元整特別提示：報(bào)告使用人在使用本估價(jià)報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見估價(jià)結(jié)果報(bào)告。北京世誠(chéng)嘉業(yè)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司法定代表人：2019年7月3日目

4、錄估價(jià)師聲明5估價(jià)假設(shè)和限制條件6估價(jià)結(jié)果報(bào)告9一、估價(jià)委托人9二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)9三、估價(jià)目的9四、估價(jià)對(duì)象9五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)14六、價(jià)值類型14七、估價(jià)原則14八、估價(jià)依據(jù)16九、估價(jià)方法17十、估價(jià)結(jié)果20十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師20十二、實(shí)地查勘期21十三、估價(jià)作業(yè)日期21附件221、 價(jià)格評(píng)估委托書【（2017）京0117執(zhí)4575號(hào)】復(fù)印件；2、 張家口市房產(chǎn)分層分戶圖復(fù)印件；3、 查詢結(jié)果復(fù)印件；4、 協(xié)助執(zhí)行通知書【（2017）京0117執(zhí)字第4575號(hào)】復(fù)印件；5、 估價(jià)對(duì)象位置示意圖；6、 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片；7、 可比實(shí)例位置圖和外觀照片；8、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；9、

5、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)復(fù)印件；10、 估價(jià)師資格證書復(fù)印件；估價(jià)師聲明我們對(duì)自己的職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)，在此鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系。4.我們對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見。5.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)

6、房地產(chǎn)估價(jià)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。6.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師劉頌梅已于2019年5月28日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象所在位置進(jìn)行查勘。7.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。估價(jià)假設(shè)和限制條件一、 估價(jià)假設(shè)條件（一）一般假設(shè)1估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的查詢結(jié)果、張家口市房產(chǎn)分層分戶圖，我們未向政府有關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)

7、象能正常安全使用。3注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘觀察，估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積與查詢結(jié)果、張家口市房產(chǎn)分層分戶圖記載的面積大體相當(dāng)。4估價(jià)對(duì)象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。5.估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，即能滿足以下條件：（1）交易雙方自愿地進(jìn)行交易；（2）交易雙方在正常稅負(fù)下的交易；（3）交易雙方處于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易；（4）交易雙方精明、謹(jǐn)慎行事，并了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；（5）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；（6）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。 6. 由于本次評(píng)估是為司法機(jī)關(guān)審理案件提供價(jià)格參考依據(jù)，不考慮

8、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，亦不考慮查封等行政限制對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。7. 司法鑒定類評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上以實(shí)地查勘之日為準(zhǔn)，評(píng)估委托書另有約定的除外，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于2019年5月28日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，故本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定為2019年5月28日。 8. 估價(jià)人員通過(guò)盡職調(diào)查，仍未獲取估價(jià)對(duì)象是否存在拖欠稅費(fèi)情況，委托方亦未提供記載拖欠稅費(fèi)的相關(guān)資料，由于本次評(píng)估是為估價(jià)委托人審理案件提供價(jià)格參考依據(jù)，故不考慮物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)等拖欠水費(fèi)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。9. 由于估價(jià)師未能進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行查勘，根據(jù)北京市平谷區(qū)人民法院提供的價(jià)格評(píng)估委托書【（2017）京0117執(zhí)4575號(hào)】，設(shè)

9、定估價(jià)對(duì)象房屋裝修為普通裝修。（二）未定事項(xiàng)假設(shè)對(duì)估價(jià)對(duì)象房屋建成年份的假設(shè)。委托方提供的資料中未記載估價(jià)對(duì)象房屋的建成年份，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調(diào)查及搜集相關(guān)資料，確定房屋建成年份為2003年，本次估價(jià)房屋建成年份以2003年為準(zhǔn)。如與實(shí)際登記情況不符，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整。（三）背離事實(shí)假設(shè)無(wú)背離事實(shí)假設(shè)。（四）不相一致假設(shè)無(wú)不相一致假設(shè)。（五）依據(jù)不足假設(shè)無(wú)依據(jù)不足假設(shè)。二、估價(jià)限制條件（一）本估價(jià)報(bào)告使用期限自報(bào)告出具日2019年7月3日起壹年。若報(bào)告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。（二）本估價(jià)報(bào)告分為“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“

10、估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分。“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”提供給估價(jià)委托人，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。（三）估價(jià)結(jié)果為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來(lái)的影響。（四）本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果按照既定目的提供給估價(jià)委托人使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新估價(jià)。（五）未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人名稱：北京市平谷區(qū)人民法院聯(lián)系人：張振宇聯(lián)系電話、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱：北京世誠(chéng)嘉業(yè)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司法定

11、代表人：劉強(qiáng)住所：北京市海淀區(qū)北小馬廠6號(hào)14層1401社會(huì)統(tǒng)一信用代碼：91110105757705694Y資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)估價(jià)資質(zhì)證書編號(hào)：京建房估備字2015第0021號(hào)資質(zhì)證書有效期限：2019年5月21日至2021年7月5日聯(lián)系人：王超聯(lián)系電話、估價(jià)目的為估價(jià)委托人審理案件提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。四、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象基本狀況根據(jù)委托方提供的查詢結(jié)果、張家口市房產(chǎn)分層分戶圖，估價(jià)對(duì)象基本狀況如下：名稱河北省張家口市橋東區(qū)緯三路6號(hào)世紀(jì)豪園16號(hào)樓4層404室住宅房地產(chǎn)坐落河北省張家口市橋東區(qū)緯三路6號(hào)世紀(jì)豪園16號(hào)樓4層404室范圍本次評(píng)估范圍為

12、建筑面積為144.10 平方米的房屋及其相應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)，不包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或權(quán)益。規(guī)模建筑面積144.10平方米國(guó)有土使用權(quán)面積平方米用途房屋證載用途住宅，實(shí)際用途住宅，設(shè)定用途住宅權(quán)屬房屋所有權(quán)人田軍國(guó)有土地使用權(quán)人田軍房屋性質(zhì)商品房土地使用權(quán)性質(zhì)國(guó)有土地使用權(quán)土地使用權(quán)類型出讓共有情況單獨(dú)所有估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖如下：（二）土地基本狀況1.土地四至：根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象所在宗地現(xiàn)狀四至為：北至永興西大街，南至朝陽(yáng)西大街，東至富強(qiáng)路，西至中興北路。2.土地形狀：估價(jià)對(duì)象所在宗地形狀較規(guī)則。3.土地開發(fā)程度：達(dá)“七通”（即通路、通電、通信、通上水、

13、通下水、通燃?xì)狻⑼崃Γ_發(fā)程度高。4.土地用途：居住。5.土地使用權(quán)類型：出讓。（三）建筑物基本狀況估價(jià)對(duì)象所在樓宇為鋼混結(jié)構(gòu)，該樓為住宅樓，建成年份2003年，樓型為塔樓，總樓層為16層，估價(jià)對(duì)象所在樓層位于第4層。估價(jià)對(duì)象房屋規(guī)劃用途為住宅；根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地查勘，實(shí)際用途為住宅，本次評(píng)估房屋用途設(shè)定為住宅。估價(jià)對(duì)象朝向?yàn)槟媳保还纼r(jià)對(duì)象公共區(qū)域裝修具體情況如下：估價(jià)對(duì)象外立面：涂料；公共區(qū)域：地面水泥，墻面刷白，頂棚刷白；公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施：防盜門、24小時(shí)保安、小區(qū)監(jiān)視系統(tǒng)，設(shè)備設(shè)施較完善。由于估價(jià)師未能進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行查勘，根據(jù)北京市平谷區(qū)人民法院提供的價(jià)格評(píng)估委托書【（2017）京011

14、7執(zhí)4575號(hào)】，設(shè)定估價(jià)對(duì)象房屋裝修為普通裝修。小區(qū)物業(yè)管理較好，樓宇維護(hù)維修情況較好。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片列示如下：（四）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析1、土地權(quán)益狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)人為國(guó)家。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)土地使用權(quán)人為田軍，估價(jià)對(duì)象尚未辦理單獨(dú)的國(guó)有土地使用證， 根據(jù)北京市平谷區(qū)人民法院提供的查詢結(jié)果及房地一體原則，房屋所有權(quán)人田軍擁有估價(jià)對(duì)象出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。終止日期：。宗地使用的特殊規(guī)定：無(wú)。相臨關(guān)系權(quán)利：在估價(jià)基準(zhǔn)日相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)使用人均遵守提供便利，并確保雙方正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及利用。2、建筑物權(quán)益狀況描述與分析房屋所有權(quán)人：田軍。共有情況：?jiǎn)为?dú)所有。拖欠稅費(fèi)情況：估價(jià)人員通

15、過(guò)盡職調(diào)查，仍未獲取估價(jià)對(duì)象是否存在拖欠稅費(fèi)情況，委托方亦未提供記載拖欠稅費(fèi)的相關(guān)資料，由于本次評(píng)估是為估價(jià)委托人審理案件提供價(jià)格參考依據(jù)，故不考慮物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)等拖欠水費(fèi)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。查封情況：根據(jù)北京市平谷區(qū)人民法院提供的協(xié)助執(zhí)行通知書【（2017）京0117執(zhí)字第4575號(hào)】，估價(jià)對(duì)象存在查封情況，由于本次評(píng)估是為估價(jià)委托人審理案件提供價(jià)格參考依據(jù)，故本次評(píng)估不考慮查封情況對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。限制權(quán)利情況：無(wú)。權(quán)屬清晰狀況：估價(jià)對(duì)象權(quán)屬清晰。3他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立（1）抵押權(quán)根據(jù)委托方提供的查詢結(jié)果，估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押，由于本次評(píng)估是為司法機(jī)關(guān)審理案件提供價(jià)格參考依據(jù)，故本次評(píng)估未考慮

16、抵押情況對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。（2）租賃權(quán)由于估價(jià)人員未進(jìn)入室內(nèi)，無(wú)法判斷估價(jià)對(duì)象是否存在租賃情況，委托方亦未提供相關(guān)資料，本次評(píng)估不考慮租賃權(quán)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。（3）其他無(wú)。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)司法鑒定類評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上以實(shí)地查勘之日為準(zhǔn)，評(píng)估委托書另有約定的除外，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于2019年5月28日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，故本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定為2019年5月28日。六、價(jià)值類型根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和項(xiàng)目的具體要求，本次評(píng)估采用的是市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013，市場(chǎng)價(jià)值是經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式

17、在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。本次估價(jià)的“房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”是指在正常市場(chǎng)情況下，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2019年5月28日，估價(jià)對(duì)象河北省張家口市橋東區(qū)緯三路6號(hào)世紀(jì)豪園16號(hào)樓4層404室住宅房地產(chǎn)價(jià)值，包括房屋建筑物及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)價(jià)值。七、估價(jià)原則我們?cè)诒敬喂纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則：1.獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人都是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2.合法原則房地產(chǎn)估價(jià)遵循合法原則，要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目在價(jià)值時(shí)點(diǎn)已取得查詢結(jié)果、張家口市房產(chǎn)分層分戶圖

18、，具有合法的產(chǎn)權(quán)且用途合法。3.最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。最高最佳利用是房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。查詢結(jié)果、張家口市房產(chǎn)分層分戶圖記載估價(jià)對(duì)象房屋規(guī)劃用途為住宅；根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為住宅，故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象房屋用途為住宅。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀使用正常，周邊有較多同類用途物業(yè)，租賃和交易市場(chǎng)活躍。我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利，以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)。4.替代原則替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格

19、偏差在合理范圍內(nèi)。替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場(chǎng)上相同物品具有相同的市場(chǎng)價(jià)值，才有可能根據(jù)市場(chǎng)資料對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。本次評(píng)估估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)格。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值體現(xiàn)，不能將估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在

20、其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。八、估價(jià)依據(jù)（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件1.中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法2.中華人民共和國(guó)物權(quán)法3.中華人民共和國(guó)土地管理法4.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法5.中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例6.最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作中若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）7.最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定8.最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定（二）本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程1.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（國(guó)標(biāo)GB/T 50291-2015）2.房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899-2013）（三） 估價(jià)委托人提供的其他有關(guān)資料1.價(jià)格評(píng)估委托書【（20

21、17）京0117執(zhí)4575號(hào)】復(fù)印件；2.張家口市房產(chǎn)分層分戶圖復(fù)印件；3.查詢結(jié)果復(fù)印件；4.協(xié)助執(zhí)行通知書【（2017）京0117執(zhí)字第4575號(hào)】復(fù)印件；（四）評(píng)估人員掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015），通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘以及對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015）、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899-2013），遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，

22、經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，最終選取比較法、收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，具體分析如下：（一）本次估價(jià)所選取方法的理由1.選取比較法的理由估價(jià)對(duì)象是有交易性的房地產(chǎn)，而且在同一供需圈內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易，所以適合采用比較法。2.選取收益法的理由由于估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且區(qū)域內(nèi)有與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)租賃可比實(shí)例，故選用收益法。（二）本次估價(jià)未選取方法的理由1. 雖然估價(jià)對(duì)象理論上適用成本法，但受到運(yùn)用的客觀條件限制，特別是現(xiàn)時(shí)成套住宅價(jià)格主要受市場(chǎng)供求關(guān)系左右，成本法的均衡原理已被淡化，在這種背景下，成套住宅房地產(chǎn)價(jià)格與開發(fā)成本的關(guān)聯(lián)性弱，房地產(chǎn)的開發(fā)成本根本不能反映出房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，

23、故不適合選用成本法。2.由于估價(jià)對(duì)象屬于可正常繼續(xù)使用的房地產(chǎn)，也無(wú)重建或改擴(kuò)建的規(guī)劃，故未采用假設(shè)開發(fā)法。（三）估價(jià)方法定義1.比較法比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。2.收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。（四）估價(jià)的思路1.運(yùn)用比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比較價(jià)值。其計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×（正常價(jià)格/實(shí)際成交價(jià)格）×（價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格/成交日期價(jià)格）××（估

24、價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況條件指數(shù)/比較案例區(qū)位狀況條件指數(shù)）×（估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況條件指數(shù)/比較案例實(shí)物狀況條件指數(shù)）×（估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況條件指數(shù)/比較案例權(quán)益狀況條件指數(shù)）具體步驟如下：擇可比案例選擇比較案例時(shí)，應(yīng)符合以下要求（與估價(jià)對(duì)象比較）A、用途相同B、屬于正常交易C、房地產(chǎn)狀況各因素相近D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近E、統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物）等因素修正求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2.運(yùn)用收益法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)值。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范【GB/T 502912015】規(guī)定：收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象收益期限較長(zhǎng)且難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益，故本次采用持有期加轉(zhuǎn)售模式。公式如下:V=i