1、目 錄大正物業公司簡介 2大正物業特色優勢7物業顧問服務方案第一章 顧問管理模式 13第二章 顧問服務內容第一節 對企業的顧問服務 18第二節 對項目的顧問服務 25第三節 物業管理專業培訓 32第四節 顧問意見書與建議函 32第五節 顧問溝通渠道 33第三章 大昌實業公司顧問計劃 34第四章 顧問服務期限及費用 39公司簡介：重慶大正物業管理有限公司始創于1995年，是重慶市最早成立的專業物業管理公司之一，是具有國家一級資質的物業管理企業，公司注冊資本500萬元RMB。公司現有員工6000余人。管理人員中具大專以上學歷500多人，高、中級以上職稱65人，90%具物業管理專業崗位資格證書，高級

2、管理人士均持有國家級物業管理企業經理資格證書。近年來，與重慶郵電大學、重慶工學院、重慶教育學院、重慶三峽聯大建立校企合作關系，確保物管專業技術人才的供培需求。具有管理各種不同類型、檔次物業及其設備和操作各類先進保潔工具的能力。本公司現為重慶市物業管理協會會長單位、中國物業管理協會常務理事單位，全國物業服務百強企業；已連續六年被授予“重慶市誠信物業管理企業”榮譽稱號，二00九年被評為“重慶十大明星物管”，是國家標準化管理委員會授予的“國家級服務業標準化試點單位” ，2010年再次被評為全國物業服務百強企業。現受托承擔了政府機關、學校、住宅小區、百貨商場、高檔寫字樓、綜合大廈、工業園區及工廠等10

3、00余萬方的物業實務管理。敝司建立以來，始終堅持品質立司的管理原則。全面導入具有國際先進水平的物業管理理念和高效的運作模式，1998年與香港資深物業管理公司建立了技術合作關系，企望通過與國際先進的物業管理理念和模式的溝通，形成具有國際化技術標準及水平，引領于本土物業，具有敝司特色的管理模式。1999年公司通過ISO9001國際質量標準認證，2002年通過國際質量管理（ISO9001）體系與國際環境管理（ISO14001）體系兼容認證，把國際先進的品質保障體系融入管理全過程，通過不斷的探索、改進和提升，形成了獨具特色的物業管理模式，為各類業主（使用人）提供既有國際先進水平，又具有本地特色的高度專

4、業品質的物業管理服務。使開發商、業主（使用人）同步獲得巨大利益、公司亦獲相應發展。主要社會職務 中國物業管理協會常務理事單位 重慶市物業管理協會會長 重慶市商業聯合會副會長、理事 重慶市服裝協會副會長 重慶市渝中區商品交易市場協會會長 重慶總商會朝天門市場商會常務副會長企業認證物業管理企業資質認證 國家一級物業管理資質質量環境管理體系認證 ISO9001：2000質量管理體系認證 ISO14001：2004環境管理體系認證企業主要榮譽 AA級工商年審免檢企業 重慶市重合同守信用單位 重慶市信得過物業企業 重慶市優秀物業管理企業 重慶市誠信物業管理企業 重慶十大明星物管 全國物業服務百強企業 國

5、家級服務業標準化試點單位企業文化公司建設目標：致力久遠、建百年老店公司事業態度：追求極致，我們執著于劃出事業路上的每道完美弧線公司核心價值觀： 社會·企業·員工和諧進步是我們永遠的追求公司核心服務理念： 用我們的真誠和專業技能，承載業主終生的重托公司宗旨： 依法經營、科學管理、信譽第一、造福業主公司精神： 創業、敬業、愛我物業；管理、服務、業主至上公司產品： 優質服務管理原則：“三不”不講客觀、不徇私情、不搞“下不為例”“三嚴”嚴而公正、嚴而有度、嚴而有情。工作風格：務實創新、精細高效一、良好的企業知名度、美譽度和物業品牌，可與貴司品牌相呼應、強強結合敝司自1995年成立之

6、初服務的第一個項目“大正商場”，“大正”二字就已為大多數重慶人所熟之（無論是重慶主城還是各區縣）；敝司現任重慶市物業管理協會會長、中國物業管理協會常務理事單位，積極組織、舉辦和參加各種物業管理行業活動，成為重慶市物業管理行業的領頭羊。率先引入國際先進的物業服務理念，導入ISO國際質量環境體系認證，物業服務水平居于同行業前列，多次得到建設部、重慶市委、市政府的表彰；在敝司所服務的客戶中，大多數為重慶市政府機構、重慶市重大建設和標志性項目，得到了政府及業主方的肯定和表揚。總之，經過十余年的發展和沉淀，形成了獨具特色的大正物業品牌，并擁有良好的知名度和美譽度，為物業管理行業、甲方及廣大業主所肯定，可

7、與貴司品牌形成相呼應，強強結合，互惠雙贏，共同打造精品物業項目。二、超前化的服務啟動大正物業始終不渝的把產業鏈條上的第一個環節“發展商”，作為重要的服務對象，追求“為商家增色、讓物業生輝”的服務效果。一旦與發展商建立合作關系，便赤誠相見、傾心相助，立即啟動服務。我們涉足六大板塊，管理上百個項目，所掌握的信息和積累的經驗對發展商大有裨益。三、精準化的服務標準我們倡導“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作精神，并且將其充分體現在各個崗位各項作業的具體實踐中。一般的服務產品由于缺乏科學量化而模棱兩可，難以準確識別、難以客觀評價。我們通過化無形為有形，克服物業管理事務隨時出現、隨機進行而容易帶來的隨意性問題。公

8、司經過實地抽樣、技術分析、統計比對、反復測算，系統制訂并頒布了涵蓋物業管理全部事務的服務作業標準，保證給業主用戶提供的優質服務產品可知、可感、可辨、可驗，寓精誠服務于精細管理中，釀精神生活于精心呵護間。四、規范化的服務控制我們堅持“管則精品、干則一流”，通過有效控制切實保證管理服務按照既定的程序和標準高質量地持續、穩定運行。公司貫徹ISO9001國際質量保證體系和ISO14001國際環境管理體系一絲不茍，實行逐日自檢查、半月專業檢查、月度綜合檢評。五、高科技的管理手段遠程的網絡化管理：眾所周知21世紀是信息化、網絡化的時代，而21世紀現代化企業管理的精髓在于效率，如何提高單位時間的效率，并且高

9、質量完成工作，是大正不斷追求的目標。大正緊跟時代的步伐率先在同行業中采用電腦化管理模式，將各個管理層通過網絡連接起來，實現資源共享，統一調配。六、豐富的物業管理服務經驗，確保物業服務的高品質、高水平敝司在十余年的不斷發展中，根據各物業類型物業服務的側重點不同，及時調整發展戰略和策略，實行分專業分板塊進行專業化管理，積累了豐富的物業管理服務經驗和吸引了一大批優秀的專業管理人才，能在項目設計之初提出有利于后期管理、降低成本、減少矛盾的相關建議，亦能最大限度的與各類業主/使用人進行有效溝通，促進和提高業主/使用人的滿意度、忠誠度，能有效確保為項目提供高品質、高水平的物業管理服務。七、強大的技術支撐平

10、臺和體系，確保項目的專業化和技術化水平敝司作為老牌的專業化物業管理公司，積累了大量的專業技術人才和經驗，特設立了公司總部支援平臺，各項目管理處、分子公司均可在技術、人力資源等方面得到及時、有效的大力支持。一方面在技術上能夠調動大量的技術精英保證各項服務的需要，另一方面作為探索市場化管理的觸角，積極引進社會精英，與相關行業保持密切的關系。如敝司的專業化設施設備分公司，積聚了大量的給排水、供配電、電梯、弱電、消防等經驗豐富的專業人才，并具有國家專業電梯維保資質，可及時對各項目管理處、分子公司提供支持，從而確保項目的專業化、技術化水平。八、強大的實力保障敝司注冊資本500萬元人民幣，員工6000余人

11、，實務管理體量近700萬平方米，年營業額過億元。敝司是一家沒有由房地產企業作支撐，完全市場化的專業化物業管理公司，是通過自身的不斷努力和進步，才取得了現在的成績。敝司所服務的客戶中大多數為政府機關（市委辦公廳、政協、區政府等）、市重點（重慶大學城、重慶西永微電園、重慶保稅區等）及標志性（重慶科技館、圖書館、少年宮、三峽博物館等）項目，并且得到順利續約，這也是對敝司實力的一種肯定和加強；敝司于09年購入環球廣場19F整層，作為新的公司總部辦公場所，是重慶第一家擁有辦公場所產權的專業化物業管理公司，可滿足貴司的各項服務需求以及確保項目各項物業服務的及時、有效開展。物業顧問服務方案借鑒大正物業的管理

12、理念和管理模式，引入大正物業的運行機制，利用大正物業的人才、經驗、管理模式、制度建設等方面的資源優勢，同時結合大正物業的實際狀況和業主需求，指導貴公司物業服務的運營、管理，并在管理上力求取得突破。在顧問合作中，貴公司對大正物業的顧問服務工作實施監督檢查并進行考核評定，但同時應積極配合大正物業的顧問指導和服務，按大正物業服務、指導的方式進行物業管理活動和服務。第一章 顧問管理模式一、顧問服務原則一貫視管理服務質量如生命、視得到顧客認可和業界的尊重為企業生存的根本，以為顧客創造價值為經營宗旨，始終堅持“細致·專業”的工作原則，堅持創造精品、打造經典。我們深刻理解在同等資源下，顧問服務的質

13、量和數量必然成反比關系；因此我們不盲目追求顧問服務項目的數量，而重在保證顧問服務和管理輸出的質量。根據顧客的實際情況和服務需求，通過高水平的顧問服務和高標準服務質量的建立與保持，將顧問服務做到最好，通過為顧客創造物超所值的現實和長期價值，而提升自我價值。貴州大容房地產開發有限公司作為大正物業的重要客戶，我們將充分整合公司資源，發揮大正物業的一貫優質服務的品質，最終達成貴我雙贏的目標。二、顧問監督指導關系 根據物業形態和物業管理服務定位，以及貴公司的需求，大正物業將本著精簡、高效的原則設置顧問服務機構，其顧問合作關系如下：貴州大容房地產開發有限公司大正物業計劃目標管理 監督 指導 協同物業顧問組

14、機構設置說明：（一）由大正物業管理有限公司派駐的顧問工作小組對貴州大容房地產開發有限公司提供專業化、規范化的顧問服務。（二）貴州大容房地產開發有限公司對大正物業顧問組形成監督協調關系。（三）大正物業管理有限公司對物業顧問組形成監督指導關系。三、顧問服務專家組1、在顧問服務合同簽署后一個月內，我司將根據貴州大容房地產開發有限公司的具體情況，成立項目顧問專家組；2、顧問專家組，由我司各管理及業務方面的專家人員組成，為貴司提供企業管理、物業管理的全方位顧問服務；3、顧問專家組成員根據顧問工作的進程，編排詳細計劃分批前往項目現場，履行顧問工作；4、若貴司需要，大正物業將根據實際情況委派一至兩名顧問專家

15、常駐現場，擔任項目駐場顧問經理，負責顧問工作的開展；5、駐場顧問經理具備獨立操作物業管理項目之經歷，且具有良好的企業管理能力及團隊建設能力；6、駐場顧問經理實施專項針對模式，開展全程顧問服務。四、顧問工作職責1、顧問組主要工作職責（1）全程指導貴司管理架構、工作流程的梳理和員工培訓。（2）全程指導貴司公司建立模塊化管理體系。（3）全程指導貴司提高經營管理能力。（4）全程指導貴司物業的品牌建設。（5）顧問合同約定的其他職責。2、駐場顧問經理工作職責：（1）全面考察貴司及物業項目，熟悉物業所在地物管法規、人文情況，并將這些信息傳遞給該項目顧問組。（2）將顧問組針對本項目制定的物業管理具體計劃付諸實

16、施。（3）將物業顧問管理計劃推進過程中遇到的情況、問題和執行進度及時反饋給顧問組，以獲得技術支持，并協助管理上落實解決。（4）協助顧問組人員對項目的實地考察、評審、監督整改等工作。（5）日常物業管理工作的培訓、指導、咨詢。（6）緊急事故的應對與處理技巧。五、顧問服務特色（一）顧問專家駐場服務，全面資深專家組全程輔助的顧問模式，盡顯團隊顧問優勢1、大正物業顧問專家組聚集企業管理、物業管理各領域的專家，提供全方位的顧問服務；2、大正物業顧問專家組定期前往項目現場，協助駐場顧問完善各專業模塊的顧問工作；3、駐場顧問實施全程定位、深入現場管理的顧問服務模式；4、通過駐場顧問與大正物業顧問專家組點面結合

17、的操作，實現團隊顧問的最佳效果。（二）運用良好的管理運作和資深顧問專家配合來烘托物業銷售1、通過顧問專家的指導營造良好的銷售現場服務氛圍；2、通過顧問專家針對物業實際情況提煉物業管理服務模式作為物業銷售工具；3、應用顧問企業影響力和知名度配合物業銷售；4、指導進行相應的活動來烘托銷售現場氣氛（三）提供物業功能設計、優化、改善方面的指導服務1、在項目設計階段，參加圖紙會審，從物業配套及使用功能方面提出優化建議；2、在項目建設階段，實施全程跟進，從降低物業建設成本和物業管理成本方面提出改善建議； 3、對成熟項目，提供改善指導，改善物業使用功能。（四）引進物業管理軟件系統1、根據際情況和管理需要，提

18、供相宜的物業管理軟件系統；2、對項目的智能化辦公系統，提供評估、改善、優化服務建議。（五）傳導先進的企業管理、物業管理理念1、顧問專家組成員將多年沉淀的企業管理經驗在顧問過程中進行傳導；2、指導建立具有前瞻性的物業管理模式，體現先進的物業管理理念。（六）提升團隊服務意識和協作意識，打造高效現場管理服務團隊1、通過顧問專家的個人職業風范，帶動團隊成員職業意識的提升2、通過激發性的培訓，推進團隊職業化、服務意識和協作意識的建設；3、通過現場的引導，鞏固和升華團隊的高效運作能力。第二章 顧問服務內容根據貴司的實際情況，結合大正物業團隊成員多年專業經驗，從團隊建設、資源配置、管理體系建立、服務流程規范

19、等方面著手，提升管理服務水平。第一節 對企業的顧問服務² 通過深入調查、診斷企業存在的問題點，提供具體實用、極富革新的解決方案。² 理順管理流程，規范運作程序，優化企業績效，筑建現代企業管理平臺。² 再造企業文化，營造優秀的企業工作氛圍，打造高效團隊，提升企業競爭力。² 顧問服務過程中持續跟蹤回訪，不斷提出建議，鞏固服務成果。1.1企業戰略與營運模式我們將對貴司現有企業戰略、外部環境、內部資源、現行經營的財務、管理服務技術、競爭對手及關鍵成功因素等方面進行專業分析。目標：Ü 在能力匹配、精干高效、合作和諧、優化組合的原則上，以現有領導班子組建成

20、立企業戰略管理委員會，定期召開戰略研討會議，形成可持續考研的機制，建立適當的戰略控制系統；Ü 選擇合適的評估程序與方法技術/工具，對企業使命、企業性質、企業目標明確定義，對外部環境與內部資源進行分析，了解行業關鍵成功因素及驅動變革因素并制定經營計劃與資源分配計劃；Ü 根據企業發展現狀與未來市場需要，制定企業發展戰略、愿景目標、中長期目標和短期目標，通過溝通獲取每個階層的認同，在企業內部得到始終如一的貫徹與實現；Ü 根據持續接管物業之特點和發生變化的業主之需求量身定制獨具特色的物業管理模式和服務特色，以期更貼合顧客的期望，更好地配合項目產品營銷并令顧客更理解和關注物

21、業管理模式和服務特色對不動產保值、增值所帶來的價值，同時也令發展商真正體會到特色物業管理模式和優質顧客服務特色對產品所帶來的顧客價值。1.2組織結構我們將通過調研資料的匯總、歸類分析，對貴司現行組織結構模式、公司高層領導職責分工、職能部門職能發揮、公司運作思路等方面進行診斷，對企業職能部門的職責進行優化設計、分解以及人員合適配置，提出妥善的解決方案；目標：Ü 組織結構模式設置的改善，以保證公司高層領導指揮管理統一，決策更容易、實施更迅速，并對各業務口進行有效監督與檢查；Ü 理清及細化各職能部門及各基本崗位的職責，消除不恰當的因人設崗，多頭管理的現象，并促使職責覆蓋業務工作的

22、所有環節；Ü 職能部門的管理職能有效體現，更好地履行公司管理標準的制定、執行和監控職責。在人力資源、信息、培訓、品質、客服和財務等各重要管理環節上得到有效管理并對一線部門在具體操作中提供有力的支持，在業務管理和內部管理建立統一的規范和標準，保證管理和服務質量；Ü 提升職能部門間協作性，各職能部門相互協調，形成一個有機的整體，使企業高效運轉，對于業務部門的工作指導和支持形成協調一致的有機整體；Ü 建立會議制度等多種部門間的溝通形式，加強各部門之間的橫向聯系，溝通意見，協作配合，擬定方案，解決問題；Ü 建立綜合科技管理平臺，創立工業化生產模式，以實現高效異地

23、管理。1.3內部管理我們將對貴司制度規范建設、后勤保障、信息管理和財務控制等方面進行診斷，并從內部管理流程著手，構建內部管理體系，對管理體系文件的執行、檢查、變更和綜合考核等方面進行改善。目標：Ü 建設規范與系統的企業管理制度，形成制度匯編成為貴司的企業基本法并在公司內部有效執行與指導內部管理的各項工作；Ü 形成有效的執行情況檢查制度，對于內部管理的各項工作進展情況進行有效的檢查，保證內部管理制度的執行的一致性，保證企業的整體高效運轉；Ü 建立完善的信息管理流程，包括信息傳遞、重要資料控制、文檔管理、質量記錄控制等程序，保障信息充分反饋與有效流動共享，職能部門發揮

24、應有的信息收集與過濾的作用，以協助業務部門提升管理水平；Ü 完善內部溝通渠道，開發先進的溝通工具幫助高效傳遞內部信息，也將利用“大正物業”成熟的企業內部信息管理經驗為貴司推薦合適的信息管理載體，以應對市場的快速變化；Ü 設計靈活的預算管理體系，及時對顧客與新開發項目需求變化做出反應，提升業務部門管理積極性與管理服務水平；優化資金審批流程，在對業務部門預算內資金使用有效監控的原則下簡化預算外資金的申請審批程序；Ü 通過對各層級的培訓和幫助培養一批內部講師，來培養公司第二管理人才梯隊和提升各級人員專業管理能力；Ü 建立規范的檔案管理制度與操作規程，形成統一、

25、科學的管理；Ü 明確物資采購管理部門職責、物資采購的分類、評審、審批權限，實行預算管理下的集中采購制度；Ü 建立健全的資產管理制度，對公司的自有資產及客戶的代管資產，如社區內的公共設施、設備工具等有效管理與營運；Ü 完善合同管理流程，對合同的有效管理，建立全面評審記錄，明確合同簽訂責任與進行有效的考核，保證合同管理流程及時閉合，對合同執行情況定期檢查，跟蹤到位并建立合同執行情況的檢查檔案；Ü 幫助理順地產公司和物業公司的關系，通過履行合約來明確物業公司的責任、權利和義務，以加強物業公司抵御市場風險之能力；Ü 用“大正物業”獨有的措施和手段，在貴

26、司內部全面導入“優質顧客服務理念”，不但通過前期銷售配合為發展商創造顧客價值，更為入伙后，全面實現物業增值保值、滿足顧客個性化生活需要，實現大昌實業公司物業長期發展戰略。1.4人力資源管理我們將對貴司人力資源管理系統的管理環節、績效考核的運作體系、薪資結構以及人才培養機制等方面進行分析與診斷，以貴司物業的企業戰略為導向，設計合理的績效考核指標，構建績效考核體系，建立以激勵性、適應性為主導的薪酬體系；建立系統的人才培養機制。目標：Ü 清晰準確定位人力資源管理職能，充分發揮人力資源管理的全部職能，如績效考核、員工培訓、職業發展、管理梯隊建設等，令人力資源管理系統成為公司發展的基礎；

27、20; 完善人力資源管理各項制度與流程，形成企業內部規范化管理系統；Ü 強化人力資源管理對業務的支撐力度，有效解決人員斷層、員工對企業認同感差、員工成長速度慢等現象，保證當前業務擴張時的人力資源系統依托；Ü 將戰略目標與績效考核體系的有機結合，形成績效考核有效的運作體系，設計合適的績效考核方式和周期，對業務部門的現場工作質量及人員培養與提升情況進行有效和及時的總體把控；Ü 形成系統的人才培養機制，建立明確的培訓管理制度、操作流程、培訓跟蹤/評估/反饋制度與內部培訓師制度，明確培訓責任，加強培訓組織建設，有效整合培訓資源，對公司整體競爭力的核心員工進行人才梯隊的建設

28、；Ü 形成合理的薪資結構，在明確的薪酬戰略思路下，完善薪酬制度，提升員工的工作積極性，形成團結向上的團隊氛圍，傳遞公司層面的價值導向和相應的分配理念；Ü 完善人力資源管理各項制度與流程，包括崗位任職要求、人員招聘/甄選/錄用、勞動合同管理、社會保險管理、員工培訓管理、員工考核/獎懲管理、人力資源調配、考勤管理、崗位證書管理等。1.5標準化管理體系我們將對貴司質量管理體系、環境管理體系與職業安全體系的構建與運行維護進行分析診斷，以貴司的企業戰略為導向，指導貴司物業標準化管理體系有效執行，充分發揮，以達到企業運行標準化的效果；目標：Ü 診斷貴司三標一體化的標準化管理體

29、系分析過程分解與制度構建狀況；Ü 評估并改善企業質量環境方針與目標，以達到與企業戰略規劃和顧客需求的符合，并成為企業品牌的有力支持；Ü 指導編制符合企業發展現狀與未來發展規劃的程序文件和作業指導書，并有效落實，以統一企業管理服務標準，并實現企業的可復制性；Ü 推行管理評審與內部審核相結合的體系自我評估機制，建立企業內審員隊伍，指導企業不斷深化質量意識，貫徹“全員參與”的質量原則；Ü 指導完善標準化管理體系運行維護措施，以使企業三合一體系達到與標準的符合性及運行的受控性。第二節 對項目的顧問服務一、項目管理服務體系建設指導1、項目管理處機構建設指導協助制定

30、項目管理處籌建計劃；指導構建項目管理處科學的組織結構；指導編制項目管理處完善的人員配置；指導擬訂完善的崗位職責；指導編制規范的管理流程。2、項目管理處內部管理體系建立指導指導建立管理處人力資源管理體系；指導建立管理處行政后勤管理體系；指導建立管理處信息管理體系；指導建立管理處財務管理體系。二、住宅物業顧問指導（一）房屋建筑共同部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻面和基礎等承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。（二）房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、公共消防設施設備

31、、電梯等。（三）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括通道、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場。（四）附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理。（五）公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運。（六）交通與車輛停放秩序的管理。（七）維持公共秩序，包括安全監控、巡視等安保工作。（八）與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料的管理。（九）組織開展社區文化娛樂活動。（十）對業主和物業使用人違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理。（十一）公建物業的經營策劃。（十二）業主委員會的成立與運作。三、商業物業顧問指導

32、1、營運管理政策及目標指導 商業物業管理基本理念指導 政策方針及目標指導2、組織與功能設置指導3、商場管理內容指導 市場調查指導 商場特質的分析指導 營運方式建設指導 硬件配合之建議指導 選擇租客（招商）建議指導 市場推廣策劃指導 商場經營性物業日常管理指導 商場營運管理政策及目標指導 商場組織與功能設置指導 商鋪管理內容指導四、全程物業管理業務協助與指導（一）物業交付使用前階段1、在工程方面的服務內容從項目運營管理和使用者的角度，協助貴司審閱物業的設計方案及施工圖紙等方案，對物業的總體規劃、建筑設計、規劃布置等方面向貴司提供有利于促進銷售、節約投資及方便管理的顧問意見和建議；協助貴司審閱項目

33、的圖紙，從用戶角度出發，提出工程改善及改良建議；大正物業從節約能源費用、從物業管理和使用者的角度，協助貴司對機電設備的配置和設計，于用量、型號、預見的潛在問題及有利于節約運行成本和日后的維修保養等問題提出專業意見和建議；根據物業市場定位、市場推廣和管理需要，就智能化系統的配置提供有利于促進銷售、控制成本的意見和建議；協助對給排水系統、弱電系統、供電系統完善提供顧問意見；協助對停車場設計方案及設備配套提出顧問意見；協助貴司對物業設施的配置和運行提供節能方案，并對照明的編制及使用提出建議；協助對消防設施布置、保安監控系統等提供顧問意見；協助貴司分析物業建造選料及安裝方法等，以確保物業交付時遺漏工程

34、能減至最少；大正物業協助貴司檢查項目有關系統及各項機電設備，并就該系統優劣提供專業改良意見，以避免于物業落成后重復需要加裝設備而影響其它設施運作及整個物業外觀、形象及有關維修檢查通道位置；提供物業長遠維修、預防及維修方案建議；協助為貴司提供遺漏工程及尚未符合工程標準項目的改良建議；協助對工程招標的內容提供顧問建議；對工程部所需工具及首次物料的配置提供清單；初步制定工程維護的工作程序，包括日常檢修的程序、檢修報告及應用表格等；配合貴司對已投標的承辦商提供建議；應貴司的要求，大正物業顧問專家組參與物業工程會議，從物業管理的角度協助貴司就基本設計提供意見及發送方法以配合將來管理；協助貴司處理該物業及

35、其設施驗收工作，以使工程及設備質量達到要求，并協助提供及處理有關遺漏工程方法；在工程收尾交接期間，大正物業協助貴司按現場實際情況制訂一套完善的管理方案；協助貴司提供做好建筑成品保護與防火防盜的措施和方法。2、在銷售配合方面的服務內容在物業銷售階段，就物業管理的宣傳向貴司提供必要的協助，包括制定項目的物業管理服務項目及文字宣傳內容；指導銷售活動的策劃，凝聚人流、擴大影響；對銷售中心的裝飾布置及周邊環境提供顧問建議，并制定銷售中心管理方案；對銷售人員進行物業管理知識/銷售技巧的培訓；協助招聘銷售中心及示范單位的保安員、清潔工等人員；確定保安員、清潔工的制服樣式；對保安員、清潔工等進行服務意識等專業

36、培訓；制定銷售中心保安員及清潔工作標準和工作程序，并定期對有關工作進行檢定，將日后的物業管理質素提前體現在銷售中心；編制前期物業管理服務協議、裝修手冊、用戶手冊等文件；與貴司協商確定管理費收費標準并向商家公布；（二）在準備入住階段制定整體物業管理方案；根據當地實際情況，協助草擬及制訂該物業詳細管理財務預算，計算管理費、開辦費具體金額；制定項目管理處人員編制方案，包括人員架構、薪酬標準等，并制定相應的崗位職責；協助招聘項目管理處管理人員、負責組織各級物業管理人員之培訓，灌輸有關之物業管理知識及服務精神；向貴司提供一套完整的物業管理各項管理制度（包括財務、行政、安全、工程、保潔、綠化等方面）、規范

37、、工作程序及表格，以便將來控制及管理；對保安崗位設置、保安亭設計、保安設備、用具配置等提出建議；制定停車場、垃圾處理等管理辦法；制定項目的交收手續和流程；編制物業交收方案，物業交收的管理程序及常用表格，并安排模擬交收樓培訓；策劃項目物業管理VI系統（各類標識牌、公告欄、管理服務人員服飾等）；協助對園林綠化，并針對日后的維護和合理搭配的原則向貴司提出意見；向貴司提供物業管理軟件及財務軟件選用方面的建議；大正物業須于每月提交工作計劃及向貴司提交書面報告匯報顧問工作情況，并就貴司意見作出迅速回應。（三）物業交付使用后監督貴司駐項目各員工工作表現及行為操守；監督該物業的環境清潔、衛生及美觀；監督該物業

38、內保安及消防工作；監督該物業內消防設施之保養，并使其符合政府有關法律、法規之要求；定期檢修該物業內之各項設施，致力使各項設備經常保持最佳狀態；推行管理公約內管理者一切權責；負責協助貴司監管有關物業管理財務管理及帳務處理；為確定各用戶應付的管理費用，大正物業須在每年十月底前為下一年度準備一份管理預算。該預算應顯示該物業總體上在管理及維護方面的預計開支和預計收入；根據發展商確認的裝修守則，配合監管項目的內部裝修工作，審查用戶內部裝修圖紙，對用戶要求的裝修增改，提供建議及意見，以保障物業結構安全及各類系統的正常運作；處理各用戶的查詢或投訴；定期到該項目進行檢定，并提交檢定報告及每季度向貴司提交工作報

39、告，加強甲、乙雙方之溝通；就該物業之日常管理，向貴司提供改善方案的意見；制定在職人員培訓計劃，不斷提高工作效率及服務水平及推動其它與物業有關管理工作。（四）項目創優達標指導指導建立項目設施設備等硬件創優達標管理標準；指導建立項目物業管理創優達標各項運行標準；指導項目創優達標各項檔案資料的完善建立；指導項目創優達標實施工作計劃和細則；指導項目創優貫標整體流程建立；指導和培訓項目管理人員操作創優貫標；協助項目實施創優貫標。第三節 物業管理專業培訓大正物業之顧問服務包含物業管理專業培訓服務，培訓內容主要分為管理培訓和專業技能培訓：1、管理培訓主要針對項目主要管理人員，培訓主要內容包括領導力、管理技能

40、、團隊建設、溝通技巧、專業培訓師、ISO9001質量管理體系、行政管理、管理流程的設計等，培訓師資全部由大正物業中高級管理人員擔任，同時大正物業也會視項目的實際情況，外請更具有專業知識的講師進行相關知識培訓。2、專業技能培訓主要針對項目的一線服務人員（主要包括維修技術員、安全管理員、保潔員、綠化員、客戶服務人員等），培訓內容包括現場實操、崗位操作規范、崗位禮儀、服務規范、5S管理、服務意識等；由駐場顧問人員進行現場授課與指導，大正物業將視項目的實際情況，選派講師于操作現場進行授課。3、所有參加培訓人員均須接受大正物業的培訓考核。4、物業管理專業培訓將采用理論授課和實操、實習相結合的方式，培訓過

41、程中，大正物業將開展培訓效果調查與評估，并跟蹤培訓學員之狀況，整理評估結果和受訓學員能力評估情況，提交貴司。第四節 顧問意見書與建議函1、顧問服務主要內容均以顧問意見書及顧問建議函的書面形式，提交給貴司。2、顧問工作以書面提交顧問建議，有利于量化顧問工作及衡量顧問服務品質。3、顧問服務專家組對顧問意見書及顧問建議函的內容負責。4、顧問意見書為定期提交的書面顧問材料，駐場顧問經理根據項目的進展和實際需要，提前對企業管理和物業管理業務某一環節，結合貴司的具體情況，進行系統的規范和描述，使其具備高效得可操作性，以作為項目物業管理公司工作人員實操的指導性資料。5、顧問實施過程中，發現的任何問題或任何建

42、議，現場顧問人員均以顧問建議函的形式書面提交，并提供改進意見，同時跟進落實情況；第五節 顧問溝通渠道1、請貴司安排專門負責部門，與大正物業顧問專家組或駐場顧問經理溝通，對接工作；2、駐場顧問經理定期與貴司對接部門及人員召開工作協調會，總結顧問工作的進展，商討改善措施；3、大正物業設有顧問服務滿意調查表，每二個月向貴司有關部門及人員調查一次，了解貴司對大正物業顧問服務的滿意度，同時作為大正物業對現場顧問人員工作績效的監督考核主要依據之一。4、為保證顧問的質量和良好效果，大正物業對顧問項目進行考評、考查，以保證顧問計劃有效的實施和確保顧問的良好質量。第三章 貴州大容房地產開發有限公司顧問計劃1.1

43、調研階段時間安排：一個月概述：通過顧問調研，收集各類信息，了解貴司的企業戰略管理現狀與發展需求、企業組織結構現狀與發展需求、企業運行狀況、顧客滿意程度及員工隊伍狀況項目工作內容參加人員預期成果顧問工作啟動會s 顧問工作流程宣貫；s 調研階段主要工作安排；s 貴司物業高層管理人員s 貴司物業參加調研項目負責人s 明確顧問工作安排現行制度熟悉查閱s 熟悉貴司物業體系文件、人力資源管理制度、行政后勤管理制度、信息管理制度等；s 了解貴司物業的運作模式；s 貴司物業相關職能部門s 了解貴司物業現行管理體系s 分析制度體系構建狀況項目現場調研s 調研各個物業類型的代表項目；s 主要調研方式包括：現場業務

44、狀況查看、各層級員工訪談、管理服務質量記錄查看、顧客交流訪談；s 貴司物業參加調研項目員工代表s 貴司物業參加調研項目顧客代表s 了解現場管理狀況s 了解人員思想動態s 了解制度執行情況1.2顧問診斷與方案構建階段時間安排：二個月概述：顧問專家組對調研資料全面分析，對貴司物業進行顧問診斷，根據診斷結果形成顧問方案項目工作內容參加人員預期成果調研資料分析s 運用科學管理工具，對現場調研資料進行全面分析；貴司物業高層職能管理人員s 形成貴司物業企業管理顧問分析報告戰略與營運模式s 診斷貴司物業企業戰略規劃；s 擬訂貴司物業企業戰略規劃體系方案與營運模式設計方案貴司物業高層職能管理人員s 形成貴司物業企業戰略顧問意見書組織與職能規劃s 診斷貴司物業企業組織結構；s 擬訂貴司組織結構調整方案貴司物業高層職能管理人員s 形成貴司物業企業組織結構顧問意見書內部管理流程規劃s 診斷貴司物業內部管理體系；s 擬訂管理體系文件的執行、檢查、變更和綜合考核改善方案貴司物業高層職能管理人員s 形成貴司物業企業內部管理顧問意見書人力資源管理規劃s 診斷貴司物業人