1、精選優質文檔-傾情為你奉上附件 3(A2 項目合作框架協議(適用合作方已有土地股權轉讓入股合作開發本協議由以下各方于 年 月 日在 _市簽訂:甲方:上海紅星美凱龍企業發展有限公司住所地:法定代表人:乙方:住所地:法定代表人 :項目公司:住所地:法定代表人:鑒于:1、甲方是在上海注冊的企業法人,具有豐富的大型城市綜合體投資開發經 驗及商業資源,甲方有意與乙方共同投資合作開發本項目。2、乙方是在 100%的股權,乙方 亦有意與甲方投資開發本項目。3、 項目公司是在 市注冊成立的企業, 注冊資金為 元, 其中乙方 中 持有項目公司 %的股權, 乙方中 持有項目公司 %的股權; 項目公 司在 擁有約

2、畝的土地(以下簡稱“本項目” 。甲、乙雙方本著自愿、平等、公平和誠實信用的原則,依照國家法律法規和 項目所在城市法規條例的規定, 就各方項目合作事宜, 經充分協商一致, 達成本 協議。第一條 乙方披露的本項目及項目公司概況1.1本項目概況1.1.1本項目占地總面積為 畝 ,位于 _市 _區,東至 _路,南至 _路,西至 _路,北至 _路,土地性質用 途為 ,規劃設計指標為:容積率約 %,建筑密度 %,綠化率 %,宗地的位置、面積、規劃指標等情況詳見附件 1。1.1.2項目公司于 國有土地使用 權出讓合同 , 并獲取國土部門頒發的 國有土地使用證 (土地證證號為:, 發證日期為 , 目前已經辦理

3、了 建設用地規劃許可證 、 概念性設計批 復、 等報建文件。1.1.3本項目土地現狀:1.2項目公司概況1.2.1項目公司合法成立并至今合法存續,已通過最近一年的年檢,企業法 人營業執照、 組織機構代碼證、 稅務登記證、 房地產開發資質證等所有證件合法 有效;1.2.2乙方已經繳清項目公司的全部出資, 不存在抽走項目公司出資的行為, 對其持有項目公司的股權擁有完全的處分權, 不存在股權被質押、 查封或其它權 利負擔等影響乙方處分股權的情形;1.2.3項目公司合法擁有項目土地的國有土地使用權,并已經交清所有土地 出讓金及契稅、印花稅、土地交易費、土地使用稅等費用共人民幣 元 (或部分交納土地出讓

4、金共人民幣 元, 尚有土地出讓金及契稅、 印花稅、 土地交易費、土地使用稅等費用共人民幣 元未交納 ;1.2.4項目公司除披露的債務外, 不存在任何應支付的債務 (包括或有債務 、 應支付的欠繳稅務以及其他應支付的任何費用; 項目公司已完成最近一年的稅務 清繳審計手續;1.2.5項目公司不存在利用土地、股權或其他任何資產對外擔保(包括為股 東擔保以及土地、股權或其他任何資產被司法機關或行政機關查封、凍結、限 制權利等情形。1.3 項目名稱及建設內容:甲、乙雙方按照本協議約定合作的項目暫定名為“紅星國際廣場” ,規劃建 設內容為集百貨 MALL 、 SOHO 、寫字樓、特色商業街、精品住宅、酒店

5、等為一 體的城市綜合體 (此處建設內容根據項目具體情況填寫 ,總建筑面積為 平方米 (計容的總建筑面積為 平方米 , 具體以政府規劃部門批準的規劃 設計方案制定。第二條 合作的先決條件2.1為保障各方利益,各方同意在滿足以下先決條件后簽署正式協議,具體 如下:2.1.1乙方同意甲方在本協議簽訂后 30工作日內自行或委托獨立第三方機構 對項目公司和本項目進行財務和法律盡職調查, 乙方予以協助配合, 并同意將甲 方對調查報告滿意 (以調查報告的結論與乙方披露相符作為滿意的標準 作為本 次合作的先決條件。2.1.2乙方出具政府相關文件證明本項目地塊不存在被當地國土部門認定為 閑置土地或因此被處罰(包

6、括但不限于征收土地閑置費或被收回的風險。 2.1.3乙方承諾在本協議簽訂后紙以項目公司名義向規劃部門報批并獲得批準, 并同意將此批復的取得作為本次 合作的先決條件。 (如項目已經獲取總規批復紅星認為需要調整時本條款適用 (如有其他先決條件根據項目具體情況增加第三條 合作方式3.1在先決條件達成后,甲、乙雙方應簽訂正式協議。正式協議簽訂后甲方 通過受讓甲方持有的項目公司股權方式成為項目公司的新股東, 股權轉讓完成后 甲方持有項目公司 %的股權 (根據談判確定甲方股權比例,原則上不低于 30% ,甲方按協議約定向項目公司派駐管理人員,實現甲方為主對本項目進行 開發。3.2甲、乙雙方以項目公司為合作

7、平臺,甲方負責按本協議約定提供品牌、 籌措建設資金、負責運營管理,乙方按照本協議約定提供國有土地使用權。 3.3甲、乙雙方在項目獲取及項目開發過程中,充分利用各方優勢資源,為 雙方創造最大的經濟效益和社會效益。第四條 股權轉讓4.1在各方簽署正式協議并合作先決條件達成之日,甲、乙方簽訂項目公 司股權轉讓協議 ,由甲方按成本價(即注冊資金對應的初始出資額受讓乙方 所持項目公司 %的股權,股權轉讓完成后甲方持有項目公司 %的股權 (根據項目情況由雙方協商甲方持股比例,原則上不低于 30% ,乙方持有項目 公司 %的股權,項目公司的治理架構按照本協議第五條相應調整,如果股 權轉讓因國家相關部門規定需

8、要評估產生的溢價而導致的稅費由乙方承擔。 股權變更和管理權變更具體如下:4.1.1甲、乙雙方按照項目公司所在地工商部門的要求簽署股權轉讓協議、 股東會決議、董事會決議、體現前述內容的新章程等項目公司股權、管理人員、 章程變更所需的全部資料和提交各自應提供的資料, 資料齊全后由甲、 乙方提交 工商部門辦理股權、管理人員及章程的變更登記。4.1.2工商部門核準項目公司股權、管理人員及章程變更登記并頒發新的企 業法人營業執照之日起五天內, 乙方將項目公司新的營業執照、 公章、 財務專用 章、 法人私人印鑒以及國土證等證照資料、 財務資料等現存的所有資料移交給甲 方管理人員。 (在紅星不控股的情況下,

9、為實現管理權控制,應盡量爭取單獨管 理使用印章,如合作方不同意,可以采取印章共管使用的方式4.1.3在項目公司變更登記手續完成后,甲方可以依法作廢以前項目公司的 印章、 刻制啟用新的印章, 重新開立丙方公司和項目公司的銀行基本戶和其他常 用賬戶,乙方應當給予充分配合。4.1.4各方同意,在項目公司變更登記手續完成(以工商局出具新的營業執 照記載的日期為準, 該日即為 “完成日” 后發生乙方未披露的完成日前債務 (包 括或有債務 或因乙方的完成日前行為導致的完成日后的債務由乙方承擔, 完成 日后發生的債權債務,由項目公司承擔。第五條 項目土地使用權的獲取5.1項目公司獲取項目土地使用權應支付的土

10、地出讓金及相關稅費由乙方負 責承擔, 乙方先以乙方投入項目公司的注冊資金支付, 不足部分由乙方以股東借 款形成投入項目公司由項目公司予以支付。 (如在雙方合作時尚有土地款未交清, 雙方協商同意由紅星支付部分款項的, 則紅星的持股比例應相應提高, 此種情況 下可以約定為:甲方需按照股權比例應承擔的土地款項, 先以甲方投入項目公司 的注冊資金支付, 不足部分由甲方以股東借款形式在股權轉讓手續完成之日后七 天內投入項目公司,再由項目公司向土地部門支付土地款項。如在雙方合作時尚有土地款未交清, 雙方協商同意由紅星支付部分款項但此 部分的款項由合作方借款給紅星的, 則紅星的持股比例應相應降低, 此種情況

11、下 可以約定為:甲方需按照股權比例應承擔的土地款項, 由乙方在股權轉讓手續完 成之日后七天內出借給甲方, 再由甲方以股東借款形式出借給項目公司, 該借款按照銀行同期貸款利率計算利息, 該借款和利息在分配時由甲方在項目開工后一 年半以內用所得收入予以償還。 第六條 項目公司治理架構6.1項目公司股東會是公司最高權力機構,對項目重大事項進行決策,股東 按照出資比例行使表決權。項目公司的日常管理及項目建設由甲方負責。 6.2項目公司設董事會,董事會由 3名董事組成,其中甲方委派 2名董事, 乙方委派 1名董事。 (在紅星不控股的情況下,為實現管理權控制,應盡量爭取 紅星派多數董事,但合作方不同意,也

12、可由合作方委派多數董事6.3項目公司不設監事會,設 2名監事,由甲、乙雙方各委派 1名監事。 6.4項目公司董事長由乙方委派的董事擔任。項目公司總經理暨法定代表人 (在紅星不控股的情況下, 為實現管理權控制, 紅星應盡量爭取委派人員擔任法 定代表人, 如合作方不同意, 也可由合作方委派擔任董事長的人員擔任法定代表 人 ,財務總監由甲方委派的人員擔任;項目公司副總經理一名、財務副總監由 乙方委派的人員擔任; 除甲、 乙方委派到項目公司人員以外的管理人員, 通過雙 方推薦或公開市場方式招聘, 并由總經理聘任或解聘。 項目公司具體的內設機構 和人員編制、薪資待遇、職能職責等由總經理根據項目需要設計和

13、制定。 6.5有關項目公司的組織架構、職權、議事規則等具體事項,由甲、乙雙方 按照本協議約定的原則協商后在項目公司章程中約定。第七條 股權質押7.1為保證甲方以股東借款形式投入項目公司資金的安全性以及確保甲方可 以按照本合同規定獲取相應權益, 乙方同意在合作期間將其所持項目公司全部股 權質押給甲方, 并負責辦理股權質押手續, 同時在股權質押期間, 乙方不得對外 轉讓股權或作影響甲方質權的合同安排, 如合作期間項目公司向乙方分紅, 乙方 同意該等分紅留存于項目公司作為質押。(如項目當地工商局不予辦理股權質押登記,則雙方另行協商擔保方法 第八條 項目的設計和開發建設8.1甲方負責在本協議約定期限內

14、對本項目進行設計和開發建設,乙方應全 力配合甲方完成開發建設、 產品銷售等各項工作。 當甲方確有重大過錯給項目造 成巨大損失的,乙方才可采取合法措施。8.2在本項目設計和開發建設期間,乙方應負責辦理項目開發建設所需的總 規報批和項目配套費減免、 項目稅費等優惠政策等手續, 甲方負責辦理項目開發 建設所需的 建設工程規劃許可證 、 建設工程施工許可證 、 商品房預售許可 證 、規劃驗收、消防驗收、人防驗收、竣工驗收備案等手續的報批工作。雙方 應給予對方必要的協助和配合。8.3項目公司應在項目獲取第一份建設工程施工許可證之日起 年內竣 工完成整個項目。 (根據具體談判情況填寫 如遇乙方原因及不可抗

15、力、政府行 為、法律法規變化、項目所在地冬季出現超常規天氣無法施工造成工期拖延的, 則整項目完成竣工驗收的時間也相應順延,甲方不承擔項目延期的責任。8.4 項目戶型設計、總平面設計等由甲方根據市場情況提出建議,由甲方和 乙方討論同意后進行正式設計。 方案設計由乙方負責報批, 甲方配合。 各類產品 售價參照項目周邊同類產品價格并考慮本項目實際優勢后, 住宅銷售均價不低于 周邊同類產品價格、 報乙方備案, 如果該價格確實偏高導致銷售困難時可由雙方 共同商定合理的銷售價格; 商業及辦公價格根據開盤時的市場情況由雙方商定后 進行定價。8.5為保障規劃的合理性以及開業后的運營安全性,甲、乙雙方同意本項目

16、 的建設工程由項目公司委托給甲方推薦 /指定的總承包施工單位施工建設,具體 內容由項目公司與總承包施工單位簽訂總承包施工合同予以明確。第九條 項目建設資金投入、融資及財務安排9.1在項目公司獲取融資前, 項目所需的建設資金由雙方按照股權比例以股 東借款方式投入。 (如雙方協商同意項目融資前的建設資金由甲方投入的,則應 相應提高紅星持有項目公司的股權比例9.2除項目公司注冊資金以外,甲、乙雙方其余投入(包括但不限于甲、乙 方投入的土地成本和甲方投入的建安成本均記作雙方對項目公司的股東借款, 雙方同意不計取利息。9.3乙方同意甲方利用項目公司土地使用權、 在建工程抵押等形式進行融資, 乙方配合辦理

17、融資所需的手續,融資利息由項目公司承擔。 (如合作方要求項目 獲取融資后用融資款償還土地購買的股東借款, 可以同意在所得融資優先用于項 目的開發建設, 融資資金能夠保障建設資金需求時, 項目公司將融資實際到賬可用款項的 %用于向乙方償還因購買土地形成的股東借款 。9.4甲、乙雙方應努力使本合作項目在合法前提下達到稅務籌劃最優化,具 體實施方案雙方另行協商確定處理。第十條 項目銷售及利潤分配10.1 雙方同意,本項目預售后獲取的銷售收入,先扣除項目公司應支付的 開發建設費用、 管理費用, 營銷費用、 到期銀行貸款本息和當期應繳納的營業稅 及預征稅費并預留必要的開發建設費用 (一般為人民幣 100

18、0萬元 -2000萬元 , 再按照股權比例償還雙方對項目公司的股東借款, 最后對項目公司依法形成的利 潤,雙方按照股權比例進行分配。 (如合作方要求限期收回土地成本的,可以同 意合作方在項目開工建設一年半以內, 在銷售收入后扣除前述費用的余額按股權 比例優先償還項目公司對乙方的股東借款, 甲方按股權比例應獲取的款項暫不拿 走留在項目公司, 如乙方從項目公司融資及銷售收入中獲取的資金不能在一年半 以內收回土地成本的, 由項目公司一次性補齊, 乙方從項目公司融資及銷售收入 中獲取的資金達到土地成本后, 項目公司按股權比例向甲方償還甲方投入的股東 借款, 雙方按照以上規定收回各自資金投入后, 項目依

19、法形成的利潤雙方按照股 權比例進行分配第十一條 百貨 MALL 商業運營:11.1 甲、乙雙方同意,項目中百貨 MALL 物業由甲方屬下商業管理公司負 責百貨 MALL 的品牌輸出、招商及運營管理,具體內容由項目公司與該商業管 理公司簽訂的合同確定。 (如項目內規劃有百貨 MALL ,本條適用,否則予以刪 除第十二條 無形資產保護12.1乙方以及項目公司同意, 所有依據本協議由甲方、 甲方授權項目公司或 外聘顧問創作的, 包含甲方商標或甲方無形資產或與甲方商標或甲方無形資產聯 系使用的圖片、圖形、設計圖紙、標語、名稱、標題或類似材料,均應屬于甲方 的專有財產, 包括但不限于所有可獲得著作權的事

20、項。 甲方無形資產包括但不限 于甲方商標、標示、商號、甲方法定代表人或公司高管人員形象、甲方代言人形 象。12.2項目公司或乙方任一方在進行有關本項目和其他項目的宣傳和廣告策劃以及申辦項目地名時,未經甲方 /權利人事先書面許可或同意不得使用“紅星 美凱龍”商標、標識、名稱等,且不得有任何影響甲方 /權利人商業信譽的行為。 12.3未經甲方事先書面同意, 乙方或其關聯方不得將 “紅星美凱龍” 、 “ 紅星” 、 “美凱龍”或近似字樣作為公司名稱中字號的組成部分。12.4如項目公司或乙方任一方違反本條上述各款約定的,除應按照本合同 “違約條款”的約定承擔違約責任外,還應消除因其違約而造成對甲方和

21、/或權 利人無形資產所造成的不利影響 (包括但不限于在甲方指定的媒體上按甲方要求 的內容發布違約聲明和道歉 。第十三條 正式協議13.1本協議簽署后 90日內, 若本協議第 2條約定的合作先決條件未能實現, 則甲方有權立即通知各方解除本協議并無需承擔任何違約責任。13.2本協議簽署后,受限于甲方盡職調查的完成,各方按照本協議的原則 磋商正式協議(包括但不限于項目合作開發協議、增資擴股協議、章程 ,在各 方就正式協議的內容達成一致且本協議約定的合作先決條件已實現的前提下簽 署正式協議,正式協議簽訂生效后,本協議終止失效。若任何一方因法律、政策 障礙、 不可抗力原因或公司內部審批原因致使各方就正式

22、協議條款無法達成一致 從而未能簽署正式協議的,則本協議終止,雙方互不承擔違約責任。第十四條 排他性與替代性14.1本協議簽訂生效后, 乙方不得與除本協議以外的任何一方進行與本協議 項下交易相同或相似的洽商或簽訂任何法律文件, 如有違反, 乙方應承擔違約責 任。14.2本協議簽訂生效后, 甲方可以在簽訂正式協議時指定甲方之關聯公司按 照本協議原則條款與乙方以及項目公司簽署正式協議, 乙方以及項目公司均無異 議。第十五條 違約責任15.1甲、乙方以及項目公司各方應按本合同約定嚴格履行,若由于任何一 方違約造成項目公司損失或對方損失的,違約方應負責賠償。15.2本協議生效后,如項目公司或乙方任一方違

23、反“排他性”條款或“甲方 無形資產保護” 條款的任何約定, 甲方有權要求違約方立即停止違約行為、 消除影響并支付人民幣 2000萬元違約金。第十六條 法律適用及爭議解決16.1本協議適用中華人民共和國法律并受其管轄。16.2因本協議而產生的爭議, 各方首先應友好協商解決, 協商不成的, 任何 一方均可提交中國國際經濟貿易仲裁委員會上海分會按照其現行有效的仲裁規 則進行仲裁,仲裁地點在上海,仲裁裁決是終局的,對各方均有約束力。第十七條 其他約定17.1本協議是甲、乙方以及項目公司關于項目合作的原則性、框架性約定, 具體事宜甲、 乙方以及項目公司另行協商, 并在各方簽訂的正式協議中具體約定。 17.2本協議任何一方因參與本項目和 /或為洽談、簽訂、履行本協議而產生 的所有費用和開支,包括但不限于聘用任何法律顧問的費用、開支和報銷款項, 均由該方自行承擔。17.3甲、乙方以及項目公司一致同意