1、物業(yè)管理企業(yè)的出路在于發(fā)展品牌戰(zhàn)略 實施集約化的管理鄭州市物業(yè)管理協會武風翔物業(yè)管理作為房地產開發(fā)建設的售后服務行業(yè)，在鄭州雖起步 晚，但發(fā)展卻相當迅速。從1996年6月開始，在已建成的居住小區(qū) 全面推行物業(yè)管理，到2000年底僅四年的時間，就有181家社會性 和開發(fā)商自行組建的物業(yè)公司，28家由房地產管理所轉制而成的物 業(yè)管理公司，共計209家。管理著627個小區(qū)、大廈、商場、寫字 樓、機關文化場所等。伴隨著一幢幢大廈的落成，一座座住宅小區(qū)的 交付使用，住房制度改革一步步深入，公有房產一套套變成私有房產 的同時，一家家物業(yè)管理公司也就紛紛誕生，平均每月誕生4 5家。這種快捷的發(fā)展速度和蓬勃的

2、發(fā)展景象，實在讓人感到欣喜，但有些問題也頗為雌目前物業(yè)管理公司都分別存在下述問題:1 .有些物業(yè)公司良莠不齊，不是按公司法通過正規(guī)程序而組建， 多為應付竣工驗收而臨時掛牌，名有實無，對外叫“公司” ，對內叫 辦公室，無四證（工商局頒發(fā)的經營證、房管局頒發(fā)的資質證、物價 局頒發(fā)的收費證、培訓部門頒發(fā)的上崗證），說嚴格點實屬非法從業(yè)。2 .有些開發(fā)商為使保修費不外流，一兩幢樓也自行組建一個物業(yè) 公司，麻雀雖小，五臟俱金，浪費了管理資源，加大了管理成本，收 不抵出,舉步艱膽3 .在209家物業(yè)公司中，有95%開發(fā)商和房管部門下設的分公 司，沒有獨立法人地位，無資格走向社會參與市場競爭；僅有 5%具

3、有獨立法人資格的社會性物業(yè)公司，且所接的物業(yè)不是配套設備設施 不全，就是難于管理的“二傳手”物業(yè)，使物業(yè)管理有市場，無競爭， 有改革,無開放。鑒于上述狀況，筆者認為，物業(yè)管理企業(yè)的過多過快發(fā)展，建一 幢樓就出現一家物業(yè)公司，這不一定是好現象，不一定是真發(fā)展，應 當加以摒棄，向著社會化、集約化、品牌化的管理方向發(fā)展，不能走 魚龍混雜、濫 竽充數的窒息企業(yè)發(fā)展的路五所謂物業(yè)管理企業(yè)集約化的品牌管理， 就是依靠現代化的科學管 理手段和高素質的管理人員，由具有獨立法人資格的社會性物業(yè)公 司，對物業(yè)實行集中統一的管理。這種集中的統一管理，不僅能避免 上述弊端的產生，避免自家打仗，分爭天下，還可給物業(yè)管理

4、公司帶 來諸多髓。1 .物業(yè)公司實行集約化的品牌管理，減少數量，提高質量，可大大節(jié)儉獻本。以數量求質量，當數量發(fā)展到一定程度，達到飽和，供大于求的 時候，就要控制速度，限制數量發(fā)展，提高質量，追求品牌，以使管 理再上新的臺階，營造新的社會效益，經濟效益。如將 209家物業(yè) 公司進行整頓合并，以名牌公司為基礎，組建集團公司，對若干物業(yè) 小區(qū)實行統一管理和調配，合理配置人力、物力，就可大大節(jié)約財力， 減少管理成本，降低收費標準，使業(yè)主直接受益，對物業(yè)管理滿意， 自然就提高了物業(yè)公司的聲譽，增強了市場競爭能九2 .物業(yè)公司實行集約化的品牌管理，統一標準，規(guī)范行為，可大 大減少與業(yè)主的矛盾。以品牌為旗

5、幟，將集團公司所管轄的若干物業(yè)小區(qū)， 均統一在一 個品牌旗幟下，每個物業(yè)區(qū)的所有從業(yè)人員的行為都是統一的， 物業(yè) 管理模式、小區(qū)規(guī)章制度，管理收費標準等等都是一致的，真正做到“管理無紙漏，服務無挑剔，規(guī)章無異詞，收費無不同”。衛(wèi)生清掃、 治安巡邏、道路養(yǎng)護都是一個標準，一個模式，想要挑剔無縫隙， 想要比較都一樣。這樣矛盾減少、人心順暢，物業(yè)管理公司與業(yè)主之 間的關系融洽，就出現了社會效益，品牌形象就能進入市場，深入人 心。3 .物業(yè)公司實行集約化的品牌管理，資金集中，余缺互補，可產 生宏觀的經濟效益。集約化的物業(yè)管理，通過每個物業(yè)區(qū)取得的微利，集中起來，就 是宏觀的經濟效益，集團公司在整體運作

6、上就有回旋的余地， 即便是 個別物區(qū)一時無利或收不抵支，集團公司亦可輸血扶持，使小區(qū)增強 內力，扭虧為盈。4 .物業(yè)公司實行集約化的品牌管理，要走社會化、市場化的道路， 在競爭中創(chuàng)品牌。現有的物業(yè)公司，多數為開發(fā)商和房管部門自行組建的， 實行的 是“自家田自家種”，“誰建設誰管理”的封閉式管理模式。這類公司 的組建者，只顧眼前“肥水不流外人田”，可給后來的商品房銷售帶 來困難。因為這樣的公司只關注為主管單位負責， 勿視物業(yè)管理的自 身建設，內部無活力，對外無競爭力，服務不到位，管理不嚴格，造 成業(yè)主不滿意，政府不滿意，給商品銷售帶來不利影響，開發(fā)商又不 滿意，物業(yè)公司內部意見分岐，自己也不滿意

7、的尷尬局面。為此，筆 者認為：(1)建立一個公正、公開、公平的物業(yè)管理有形市場，這是物業(yè) 管理推行社會化，具有永久生命力的關鍵之舉。凡投入使用的住宅小 區(qū)(大廈)，均納入這個有形市場里，實行公開招標投標，業(yè)主和物業(yè) 公司進行雙向選擇，公平競爭，優(yōu)勝劣汰，打破“誰開發(fā)誰管理的格 局"。(2)業(yè)主與物業(yè)公司之間是一對矛盾的主體。幾百人口、上萬口 人生活在一個環(huán)境里，管理與被管理之間、鄰里之間的矛盾是經常發(fā) 生的，互相間的糾紛是不可避免的。為了保護當事的人正當權益，及 時協調摩擦，解決矛盾，政府與司法部門可建立一個權威性的仲裁機 構或物業(yè)法庭，對案情清楚的民事糾紛，可簡化審判程序，當即作出

8、 裁決，當場執(zhí)行，這使當事人雙方的權益都及時的受到了法律的保護， 也促進了社會穩(wěn)定。(3)物業(yè)管理要以法律為基礎。建立物業(yè)管理的有形市場，更需 要法律、法規(guī)為其保駕護航，否則市場將是無序地，競爭將是不公平 的。因此，國家和地方政府應盡快出臺物業(yè)管理法規(guī)，現有的規(guī)章已 無法涵蓋今天的物業(yè)管理內容。(4)物業(yè)管理是以服務為宗旨，以管理為中心，要想將“物”管 理好，為“人”服務好，需要物業(yè)公司和廣大業(yè)主雙方做出共同的努力。就業(yè)主而言，經過幾年的輿論傳播，從對物業(yè)管理這一名詞陌生 到耳熟，從疏遠到咨問；但耳熟不等于理解，咨問不等于支持，業(yè)主 對物業(yè)管理有許多概念、觀念需要澄清。因此，政府應該出臺規(guī)范性 的文件，對廣大業(yè)主進行物業(yè)管理知識方面的宣傳和普及教育， 加深 業(yè)主對物業(yè)管理的理解和支持，這在創(chuàng)建城市物質文明和精神文明的 今天，顯得尤為重要。物業(yè)管理的市場競爭不可避免，大勢所趨；集約化的品牌管理無 力可阻，發(fā)展必然。建設部召開的全國物業(yè)管理工作會議明確指出：“各地要盡快引入競爭機制，推行物業(yè)管理招投標2000年之前， 必須徹底改變誰開發(fā)，誰管理的壟斷經營局面。開發(fā)企業(yè)下設的物業(yè) 管理機構應與開發(fā)企