1、凱旋城一期項目銷售計劃一期項目經濟指標:一期將開發6棟，分別是1、2、5、6、9、10號樓，分布在小區的東北角上，一號樓下的裙樓東面部分延伏山路是會所，延光明路裙樓部分是超市，主入口在5號樓與9號樓之間，正對城市主干道伏山路，是整個小區的景觀核心部位。凱旋城一期房源統計（戶型占比）戶型編號戶型類別戶型面積套數所占比例1-B22193.2812016%26%2-B93.208010%1-F321104.7284%3%1-A322133.7608%58%1-A#131.8608%2-A133.5406%2-A#131.7406%3-B131.9305%3-C123.4689%3-D115.9634

2、5%3-E119.12284%3-Q136.2345%3-R126.825345%3-G323196.220.2%0.3%4-A422182.6324%12.7%4-B152.6324%4-C160.4344%4-A#175.620.2%4-B#156.120.2%凱旋城一期戶型情況統計表戶型戶類型建筑面積套內面積含陽臺1/2陽臺面積公攤面積數量1號樓1-A三室兩廳兩衛133.7104.59511.61129.12560套1-A#三室兩廳兩衛131.8103.14511.61128.71560套1-B兩室兩廳一衛93.2872.96610.47420.314120套2號樓2-A三室兩廳兩衛13

3、3.5104.59511.61128.96540套2-A#三室兩廳兩衛131.7103.14511.61128.60240套2-B兩室兩廳一衛93.2072.96610.47420.23480套5號樓3B三室兩廳兩衛131.9121.968.8810.0315套3C三室兩廳兩衛123.4111.275.1612.1634套3D三室兩廳兩衛115.96105.435.2510.5317套3E三室兩廳兩衛119.12108.585.1610.5414套3F三室兩廳一衛104.795.424.749.3214套3G三室兩廳三衛196.2178.096.1818.111套6號樓4A四室兩廳兩衛182.

4、6158.2819.2624.0716套4B四室兩廳兩衛152.6135.1112.0020.5416套3Q三室兩廳兩衛136.2120.5213.8015.7717套3R三室兩廳兩衛126.825112.14510.6814.6817套4C四室兩廳兩衛160.4141.89517.9718.57517套4A#四室兩廳兩衛175.6152.0119.2623.621套4B#四室兩廳兩衛156.1135.1112.0020.991套9號樓3B三室兩廳兩衛131.99121.968.8810.0315套3C三室兩廳兩衛123.43111.275.1612.1634套3D三室兩廳兩衛115.9610

5、5.435.2510.5317套3E三室兩廳兩衛119.12108.585.1610.5414套3F三室兩廳一衛104.7495.424.749.3217套3G三室兩廳三衛196.20178.096.1818.111套10號樓4A四室兩廳兩衛182.65158.2819.2624.0716套4B四室兩廳兩衛152.65135.1112.0020.5416套3Q三室兩廳兩衛136.29120.5213.8015.7717套3R三室兩廳兩衛126.825112.14510.6814.6817套4C四室兩廳兩衛160.47141.89517.9718.57517套4A#四室兩廳兩衛175.63152

6、.0119.2623.621套4B#四室兩廳兩衛156.10135.1112.0020.991套總計一期總建筑面積94265.08，預計總銷金額：285958872元763套套均面積123. 5預計一期均價3600元總套均價444600元約2.86億一期各種戶型面積與總銷面積及所占比例樓號戶型編號戶型類型戶型面積（）數量總面積（）面積占比1號樓1-A三室兩廳兩衛133.760套80229%1-A#三室兩廳兩衛131.860套79088%1-B兩室兩廳一衛93.28120套11193.612%2號樓2-A三室兩廳兩衛133.540套53406%2-A#三室兩廳兩衛131.740套52686%2-

7、B兩室兩廳一衛93.2080套74568%5號樓3B三室兩廳兩衛131.915套1978.52%3C三室兩廳兩衛123.434套4195.64%3D三室兩廳兩衛115.9617套1971.322%3E三室兩廳兩衛119.1214套1667.682%3F三室兩廳一衛104.714套1465.82%3G三室兩廳三衛196.21套196.20.2%6號樓4A四室兩廳兩衛182.616套2921.63%4B四室兩廳兩衛152.616套2441.63%3Q三室兩廳兩衛136.217套2315.42%3R三室兩廳兩衛126.82517套2156.0252%4C四室兩廳兩衛160.417套2726.83%4

8、A#四室兩廳兩衛175.61套175.60.2%4B#四室兩廳兩衛156.11套156.10.2%9號樓3B三室兩廳兩衛131.9915套1979.852%3C三室兩廳兩衛123.4334套4196.624%3D三室兩廳兩衛115.9617套1971.322%3E三室兩廳兩衛119.1214套1667.682%3F三室兩廳一衛104.7417套1780.582%3G三室兩廳三衛196.201套196.20.2%10號樓4A四室兩廳兩衛182.6516套2922.43%4B四室兩廳兩衛152.6516套2442.43%3Q三室兩廳兩衛136.2917套2316.932%3 R三室兩廳兩衛126.

9、82517套2156.0252%4C四室兩廳兩衛160.4717套2727.993%4A#四室兩廳兩衛175.631套175.630.2%4B#四室兩廳兩衛156.101套175.630.2%統計123.5763套94265.08100%一期各種戶型總套數及所占比例樓號戶型編號戶型類型戶型面積（）數量套數占比1號樓1-A三室兩廳兩衛133.760套8%1-A#三室兩廳兩衛131.860套8%1-B兩室兩廳一衛93.28120套16%2號樓2-A三室兩廳兩衛133.540套5%2-A#三室兩廳兩衛131.740套5%2-B兩室兩廳一衛93.2080套10%5號樓3B三室兩廳兩衛131.915套2

10、%3C三室兩廳兩衛123.434套4%3D三室兩廳兩衛115.9617套2%3E三室兩廳兩衛119.1214套2%3F三室兩廳一衛104.714套2%3G三室兩廳三衛196.21套0.1%6號樓4A四室兩廳兩衛182.616套2%4B四室兩廳兩衛152.616套2%3Q三室兩廳兩衛136.217套2%3R三室兩廳兩衛126.82517套2%4C四室兩廳兩衛160.417套2%4A#四室兩廳兩衛175.61套0.1%4B#四室兩廳兩衛156.11套0.1%9號樓3B三室兩廳兩衛131.9915套2%3C三室兩廳兩衛123.4334套4%3D三室兩廳兩衛115.9617套2%3E三室兩廳兩衛119

11、.1214套2%3F三室兩廳一衛104.7417套2%3G三室兩廳三衛196.201套0.1%10號樓4A四室兩廳兩衛182.6516套2%4B四室兩廳兩衛152.6516套2%3Q三室兩廳兩衛136.2917套2%3 R三室兩廳兩衛126.82517套2%4C四室兩廳兩衛160.4717套2%4A#四室兩廳兩衛175.631套0.1%4B#四室兩廳兩衛156.101套0.1%統計123.5763100%凱旋城一期項目銷售計劃本項目從目前的前期工作進展來預計,估計會在2012年5月底開始正式銷售,根據項目的進展2012年1月2013年2月的銷售計劃做如下建議:1：項目的銷售接待中心（伏山中路四

12、小南100米）已于2011年12月18日進駐使用,做前期銷售準備工作，銷售人員培訓，開始前期客戶積累，銷售卡，收取客戶定金.2：項目一期預計總銷售周期自開盤后18個月。即年月年12月，如工期變動順應調整銷售時期，按項目工期順延。3：項目一期預計總銷售金額：一期總建筑面積94265.08平米，763套，預計銷售單價6元每平米。預計總銷金額：285958872元4：項目銷售計劃（按18個月銷售周期排）：A.一期整體銷售周期按南召市場各樓盤的年度去化量推算在每年萬方左右，以此推算，本項目一期的銷售周期在18個月左右。B.20年月進場，進行累積客戶，前期積累期個月，采用銷售VIP卡的形式進行客戶積累。

13、項目體量及總銷金額樓幢總銷面積（）均價（元/）套數（套）總銷金額（元）一號樓27128360024097662672元二號樓18069360038386065048400元五號樓1220235009542707000元六號樓1289737008547718900元九號樓1245835009843603000元十號樓1289737008547718900元總計94265.083600763285958872元凱旋城一期價格制定策略一號樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積1-A三室兩廳兩衛133.72608023.21-A#三室兩廳兩衛131.86607911.61-B二室兩廳一衛93.28

14、112011193.72統計24027128.52套均面積113.0355設定單價3600元套均價406800元97662672元二號樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積2-A三室兩廳兩衛133.56405342.42-A#三室兩廳兩衛131.754052702-B二室兩廳一衛93.20807456統計16018069套均面積112.93266設定單價3600元套均價379444865048400五號樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積3-B三室兩廳兩衛131.99151979.853-C三室兩廳兩衛123.43344196.623-D三室兩廳兩衛115.96171971.323-

15、E三室兩廳兩衛119.12141667.683-F三室兩廳一衛104.74141466.363-G三室兩廳一衛196.201196.20統計9512202套均面積128.44210設定單價3500元套均價449547.3742707000六號樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積4-A四室兩廳兩衛182.65162922.44-B四室兩廳兩衛152.65162442.43-Q三室兩廳兩衛136.29172327.33-R三室兩廳兩衛126.825172156.0254-C四室兩廳兩衛160.47172727.994-A#四室兩廳兩衛175.631175.634-B#四室兩廳兩衛156.10

16、1156.10統計8512897套均面積151.7294設定單價3700元套均價561398477189009號樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積3-B三室兩廳兩衛131.99151979.853-C三室兩廳兩衛123.43344196.623-D三室兩廳兩衛115.96171971.323-E三室兩廳兩衛119.12141667.683-F三室兩廳一衛104.74171780.583-G三室兩廳三衛196.201196.20統計9812458套均面積127.1224設定單價3500元套均價444928.574360300010號樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積4-A四室兩廳

17、兩衛182.65162922.44-B四室兩廳兩衛152.65162442.43-Q三室兩廳兩衛136.29172316.933-R三室兩廳兩衛126.825172156.0254-C四室兩廳兩衛160.47172727.994-A#四室兩廳兩衛175.631175.634-B#四室兩廳兩衛156.101156.10統計8512897套均面積151.7294設定單價3700元套均價56139847718900項目銷售計劃（按18個月為銷售周期）按工程進度，先推5、9號樓，再推6、10號樓，最后推1、2號樓。總體推廣銷售策略：1：一期六棟剛好與會所連成一片，將與主入口一起，打造成項目的樣板區，為

18、后期銷售增加附加值，便于整盤的銷售推廣。2：戶型類別基本涵蓋整個樓盤，可以為后期的開發總結出整盤的銷售推廣策略及價格策略調整，以及局部建筑方案不足地方的修改，使二、三期做出比較成熟的開發思路，得出科學的總體開發時間節點的把握。3：一期六棟連成小區的主景觀帶，可以打造出高檔小區的樣板生活形態，展現出南召最高端住宅樣板小區的亮點，為南召高端消費人群注入高端消費理念的強型針，引導追隨者，建立知名度的同時建立美譽度，維護一期客戶的忠誠度，制造良好口碑，形成強大的影響力，將單價推到一個臨界點，實現項目價值利潤最大化。4：先推5、9號樓，高調強勢入市，感知市場，將入戶景觀較好的房源作為第一期上市，為營銷價

19、格拉高提供有價值的說服力，將強勢買點高調入市，使單價有充分的支撐理由，同時掌握成交實際單價的承受力，為后期制定價格策略打下堅實的基礎。5: 5、9號樓緊靠會所，在總入戶大門口，可以提前施工，建立強勢樣板段，同時便于做樣板房及參觀樣板段，方便看房路線的安排，可連成一體為現場制造很好的賣場氛圍，利于銷售員采用多種手法的銷售手段。6：第二批開6、10號樓，將一期最好的景觀房源展現出來，使單價的支撐力更豐滿，為一期整個單價做好支撐，逐步走高，使一期的單價平穩下來，并讓市場認可，預留升值空間，建立第一批客戶的美譽度，建立強力的市場基礎，為整個后期的價值打下良好的口碑及樓盤品牌忠誠度。7：第三批開1、2號

20、樓，這時一期的單價已被市場認可，雖然房源的位置相對前兩批次稍差一點，但市場已建立了良好的口碑，單價支撐力度也已基本面穩定，可以保持單價的高位持續運行，減低客戶對單價的敏感度及心理抗性，同時由于1、2號樓單體面積大于前面四棟樓，這樣使一期整個單價能保持在一個較高的水平，使一期整體均價保持高利潤的高位，而市場又能接受，同時施工上也較好安排兩棟高層的進度控制，另外由于1、2號樓平均面積相對較小，均套價總體低于前面的房源，使銷售上有很大的策略旋回操作空間，這樣使整個一期將單價一直處在一個平穩的狀態下運行，保持良好的市場信心，同時銷售上可采用的手段也不會處于被動，將單價一直處在可控的營銷策略范圍內，一直

21、延續到二期銷售，保持市場的持續可控的同時，將利潤達到最大化。8：整個一期的開發便于會所的提前裝修，便于前期施工的總體安排，在裝修會所的同時，樣板房一起裝修好，為整個銷售進入良性成熟階段做鋪墊。9：一期戶型類別多樣，有九種房型，便于試探南召市場的真實需求狀況。凱旋城一期項目2012年1月2013年12月具體銷售計劃：2011年1月1日-5月底：主要工作是銷售前期準備工作，協調協助項目開工進度的施工安排，將前期推廣的廣告工作做扎實，為進駐會所做好全面的銷售準備工作，銷售推廣主要圍繞銷售一期的卡進行，預計在廣告推廣按計劃進行的理想狀態最好情況下個月內能銷售張VIP卡，VIP卡按3萬送4萬，5萬送7萬

22、的具體方案實施，預計將回籠前期資金：1000萬元左右。2012年6-7月：推出1號樓：預計5號樓在2012年5月底達到預售條件，五號樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積3-B三室兩廳兩衛131.99151979.853-C三室兩廳兩衛123.43344196.623-D三室兩廳兩衛115.96171971.323-E三室兩廳兩衛119.12141667.683-F三室兩廳一衛104.74141466.363-G三室兩廳一衛196.201196.20統計9512202套均面積128.44210設定單價3500元套均價449547.3742707000預計當月去化本棟的60%，將剩余購買VI

23、P卡的客戶轉到其他樓座，¤預計總銷金額：42707000元 X 60% = 25624200元，¤預計實際資金回籠為當月總銷金額的 30%（首付款），計：25624200元 X 30% = 7687260元，2012年8-9月：推出9號樓：九號樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積3-B三室兩廳兩衛131.99151979.853-C三室兩廳兩衛123.43344196.623-D三室兩廳兩衛115.96171971.323-E三室兩廳兩衛119.12141667.683-F三室兩廳一衛104.74171780.583-G三室兩廳三衛196.201196.20統計981

24、2458套均面積127.1224設定單價3500元套均價444928.5743603000預計當月去化本棟的60%，將5號剩余房源去化至90%，預計當月總銷金額：¤9號樓 43603000 元 X 60% = 26161800 元，¤加上5號樓 42707000 元 X 30% = 12812100 元，¤預計實際資金回籠為當月總銷金額的 30%（首付款）計：(26161800 元+12812100 元)X 30% = 11692170 元，¤加上5號樓8月份銷售房源的銀行回款: 25624200元 X 70% = 17936940 元，¤預計

25、到2012年9月30日將累計回籠資金：11692170 + 17936940 = 29629110 元左右。2012年10-11月：推出6號樓：六號樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積4-A四室兩廳兩衛182.65162922.44-B四室兩廳兩衛152.65162442.43-Q三室兩廳兩衛136.29172327.33-R三室兩廳兩衛126.825172156.0254-C四室兩廳兩衛160.47172727.994-A#四室兩廳兩衛175.631175.634-B#四室兩廳兩衛156.101156.10統計8512897套均面積151.7294設定單價3700元套均價5613984

26、7718900預計當月去化本棟的60%，將9號剩余房源去化至90%，預計當月總銷金額：¤6號樓47718900 元 X 60% =28631340 元，¤加上9號樓43603000 元 X 30% = 13080900 元，¤預計實際資金回籠為當月總銷金額的 30%（首付款）計：( 28631340元+13080900 元)X 30% =12513672 元，¤加上9號樓10月份銷售房源的銀行回款: 26161800元 X 70% =18313260 元，¤預計到2012年11月30日將累計回籠資金：12513672 +18313260 =30

27、826932 元左右。2012年12月-2013-1月：推出10號樓：10號樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積4-A四室兩廳兩衛182.65162922.44-B四室兩廳兩衛152.65162442.43-Q三室兩廳兩衛136.29172327.33-R三室兩廳兩衛126.825172156.0254-C四室兩廳兩衛160.47172727.994-A#四室兩廳兩衛175.631175.634-B#四室兩廳兩衛156.101156.10統計8512897套均面積151.7294設定單價3700元套均價56139847718900預計當月去化本棟的60%，將6號剩余房源去化至90%，預計

28、當月總銷金額：¤10號樓47718900 元 X 60% = 28631340 元，¤加上9號樓43603000 元 X 30% = 13080900 元，¤預計實際資金回籠為當月總銷金額的 30%（首付款）計：(28631340元+13080900元)X 30% = 12513672元，¤加上9號樓2012年12月份銷售房源的銀行回款: 28631340元 X 70% = 20041938 元，¤預計到2013年1月30日將累計回籠資金：12513672 + 20041938 = 32555610 元左右。2013年3-5月：推出1號樓：一號

29、樓：戶型編號戶型類別單套面積套數單套總面積1-A三室兩廳兩衛133.72608023.21-A#三室兩廳兩衛131.86607911.61-B二室兩廳一衛93.28112011193.72統計24027128.52套均面積113.0355設定單價3600元套均價406800元97662672元預計當月去化本棟的60%，將10號剩余房源去化至90%，預計當月總銷金額：¤1號樓 97662672 元 X 60% = 58597603.2 元，¤加上10號樓47718900 元 X 30% = 14315670 元，¤預計實際資金回籠為當月總銷金額的 30%（首付款）計：(58597603.元+14315670 元)X 30% = 21873981.96元，¤加上10號樓2013年3月份銷售房源的銀行回款: 28631340元 X 70% =20041938 元，¤預計到2013年5月30日將累計回籠資