1、XXXX大廈營(yíng)銷推廣方案一、項(xiàng)目概況闡述 本項(xiàng)目總承攬租賃面積 平方米左右（以實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)），招商內(nèi)容以商務(wù)辦公為主，并配以1-2個(gè)餐飲/休閑/康體類型業(yè)態(tài)。根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目情況，目前A樓的23層作為甲方自用，B樓的89層作為電信公司的辦公用房。 項(xiàng)目整改主要內(nèi)容為：群樓及主樓的外立面做整改，A樓寫(xiě)字樓入口做調(diào)整并做高標(biāo)準(zhǔn)裝修，其他主要以翻新為主；目前，對(duì)項(xiàng)目租賃有較大促進(jìn)性的行車動(dòng)線、車位未能調(diào)整到位。具體整改的工程進(jìn)度暫不明確。其他事項(xiàng)：要求聘請(qǐng)物業(yè)顧問(wèn)為一家國(guó)際性的專業(yè)公司，經(jīng)營(yíng)公司為中都物業(yè)公司，初步設(shè)定的物業(yè)管理費(fèi)用為 元/平方米/月（不含公共區(qū)域能耗）。二、工作目標(biāo)簡(jiǎn)述l 招

2、商價(jià)格及年度遞增幅度租金區(qū)間： 元/平方米/天(含稅價(jià))第二年起每年環(huán)比遞增5%l 招商任務(wù)，截止 年 月 日，完成全項(xiàng)目95%的招商。分解如下： 截止 年 月底，完成全項(xiàng)目40%的招商； 截止 年 月底，完成全項(xiàng)目95%的招商。l 第三方押金與付款全項(xiàng)目30%的面積為付12押1，40%的面積為付6押2；30%面積付3押3小結(jié)：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有的硬性條件和整改情況，結(jié)合目前市場(chǎng)行情，項(xiàng)目要達(dá)到 元/平方米/天含稅租金均價(jià)以及到12月完成全項(xiàng)目出租率的40%是有較大阻力的，且在配套不明朗和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯偏高的情況下，完成既定的招商任務(wù)將有較強(qiáng)的抗性和風(fēng)險(xiǎn)。三、營(yíng)銷策略（推廣/招商）論述：項(xiàng)目實(shí)際存

3、在的抗性和風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的，且項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)是非常不易的，故把握項(xiàng)目的招商節(jié)奏，有的放矢投放各類推廣，以及擬定具有一定吸引力的招商優(yōu)惠政策，為項(xiàng)目的成功招商做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。具體策略如下：1、 強(qiáng)化項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力大業(yè)主，并通過(guò)多種針對(duì)性非常強(qiáng)的媒體渠道集中、強(qiáng)勢(shì)的發(fā)布項(xiàng)目信息，以此鋪面打點(diǎn)，各個(gè)深入；主要媒體投放為：項(xiàng)目宣傳單張、網(wǎng)站（O571/FC571/0571xzl）、電臺(tái)（交通之聲/西湖之聲）、短信、夾包（錢(qián)江晚報(bào)）、報(bào)紙廣告（錢(qián)江晚報(bào)）等。2、 主動(dòng)招商，以最短的時(shí)間引入具有一定影響力和號(hào)召力的企業(yè)，以此作為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的反應(yīng)和樣板效應(yīng)，為項(xiàng)目后續(xù)的招商工作買下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；建議引入：保險(xiǎn)

4、、金融、貿(mào)易類巨頭；3、 以各種優(yōu)惠方式促進(jìn)成交，實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，減少項(xiàng)目的空置損失；優(yōu)惠方式有：加長(zhǎng)免租期，即 年 月 日前簽約的客戶，租賃起始日期都可定為 年 月 日； 月 日以后的客戶，也可適當(dāng)享受30-40不等的免租期；（免租期應(yīng)按面積大小與租賃面積來(lái)定的，以下的是對(duì)外的標(biāo)準(zhǔn)，很多還是需要再談的）200平方米以下，免租期 天；200500平方米，免租期 天；5001000平方米，免租期 天；1000平方米以上，免租期 天 天；優(yōu)惠政策1）根據(jù)面積優(yōu)惠5001000平方米以上者，享受97的優(yōu)惠；1000平方米以上者，享受95的優(yōu)惠；2）根據(jù)付款方式優(yōu)惠按半年付租者不優(yōu)惠，按年付租者享受95

5、的優(yōu)惠；3） 根據(jù)租期優(yōu)惠一次性租期為2-3年者享受租賃期內(nèi)不遞增；l 減免年度環(huán)比遞增：簽約租賃期期限為3年的，遞增幅度不變；簽約租賃期限4及以上的，即可享有第三年開(kāi)始環(huán)比遞增的優(yōu)惠（即減免的二年的遞增）；4、 積極有效的推進(jìn)2、3級(jí)代理合作，并促進(jìn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；實(shí)現(xiàn)與杭州各大實(shí)力商業(yè)的工作的合作，促進(jìn)項(xiàng)目的招商目標(biāo)，如戴德梁行/中原地產(chǎn)/新杭商業(yè)地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)和個(gè)體；根據(jù)市場(chǎng)了解杭州地區(qū)的寫(xiě)字樓傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)月租金。5、 重視現(xiàn)場(chǎng)接待，不斷提升工作人員的專業(yè)水平，以專業(yè)、體貼、人性化的服務(wù)模式得到客戶的信任，以次促進(jìn)項(xiàng)目的招商成功率，并通過(guò)客戶關(guān)系的維系，促進(jìn)客帶客的成交；6、 加強(qiáng)通路營(yíng)銷

6、，即招商人員主動(dòng)拜訪（電話/實(shí)地）目標(biāo)客戶，積極開(kāi)展招商工作；（需要擬定詳細(xì)的通路營(yíng)銷計(jì)劃）7、 與區(qū)域政府協(xié)商，制定政府人員積極為本項(xiàng)目客戶代辦各類注冊(cè)、更名、稅務(wù)等級(jí)等各類工作；其他：建議項(xiàng)目案名不做調(diào)整原因1、“XX大廈”已有近10年的扎根經(jīng)營(yíng)，樓宇名稱和地理位置已深入人心，具有非常強(qiáng)的識(shí)別性和慣性認(rèn)知；2、因樓體上的“XX大廈”四字最好不摘除，且地名辦不做更名處理，故為了保持樓體識(shí)別的統(tǒng)一性和協(xié)調(diào)，建議不調(diào)整案名。如一定要更名可為 XXXXXX（名字一定要?dú)馀桑欢ㄒ械捻懀┩茝V費(fèi)用建議本年度總推廣費(fèi)用為總租賃金額的4即 萬(wàn)元*4 為： 萬(wàn)元各階段目標(biāo)分解 月份： 08.10 11 1

7、2 09.1 2 3 4 5目標(biāo)： 5% 12% 23% 15% 10% 10% 15% 5%階段：公開(kāi)期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 收尾 四 、階段工作內(nèi)容第一階段 公開(kāi)期： 完成目標(biāo)： 總面積的5% 物業(yè)狀態(tài)： 啟動(dòng)整改中招商工作：1、劃分單位，確定面積，擬定價(jià)格；2、制定明確的優(yōu)惠政策；3、租賃合同擬定；3、確定2-3代理公司/個(gè)人的合作；4、接待來(lái)訪客戶，并做登記和回訪；5、主動(dòng)拜訪金融、保險(xiǎn)巨頭；6、確定餐飲休閑類配套業(yè)態(tài)； 7、確定辦公場(chǎng)地，確定招商電話的號(hào)碼。（可以正常辦公）推廣工作：1、鋪開(kāi)網(wǎng)站廣告和信息的發(fā)布，以O(shè)571的投入為主，再配合FC571、0571寫(xiě)字樓，以及爭(zhēng)取一些免費(fèi)發(fā)布

8、信息的網(wǎng)站；2、電臺(tái)廣告啟動(dòng)，以交通之聲為主，西湖之聲為輔；3、項(xiàng)目宣傳資料成品到位；4、短信（10-15天1次）5、夾報(bào)投放1次（錢(qián)江晚報(bào)）6、在大樓上掛招租橫幅，以及晚上6點(diǎn)30分到10點(diǎn)把整幢大樓的照明電燈全部打開(kāi)，或用霓彩燈把北面墻與西面墻全部懸掛，開(kāi)燈時(shí)間一致。第二階段 強(qiáng)銷期： 完成目標(biāo)： 總面積的35% 物業(yè)狀態(tài)： 全面整改，并到12月底施工完成招商工作：1、根據(jù)招商計(jì)劃，落實(shí)招商工作；2、提升現(xiàn)場(chǎng)接待的成交，促進(jìn)2-3級(jí)代理的成交；3、落實(shí)合同簽約及租金收取等各類具體事項(xiàng)；4、主動(dòng)拜訪各類目標(biāo)、意向客戶；推廣工作：1、延續(xù)第一階段的各項(xiàng)推廣工作，保持3大網(wǎng)絡(luò)、2個(gè)電臺(tái)的廣告和信

9、息發(fā)布，短信和夾報(bào)的投放適當(dāng)?shù)募哟罅Χ群皖l率；2、派工讀生到目標(biāo)客群所在的樓宇做宣傳單張的派發(fā)；3、根據(jù)集團(tuán)公司和百貨公司廣告的發(fā)布，跟進(jìn)招商信息的發(fā)布；第三階段 持續(xù)期： 完成目標(biāo)： 總面積的50% 物業(yè)狀態(tài)： 商業(yè)部分整改到位，百貨裝修，并于4月開(kāi)張招商工作：1、隨著推廣工作的展開(kāi)，此階段的咨詢客戶增多，故作好登記和回訪，以及邀請(qǐng)來(lái)實(shí)地看樓的工作要落實(shí)到位；2、通過(guò)與老客戶的關(guān)系維系，促進(jìn)老客戶帶新客戶的成交，并給老客戶一定的回報(bào)；3、接待和拜訪2方面同時(shí)開(kāi)展，完成指標(biāo)；推廣工作：1、以網(wǎng)絡(luò)為主持續(xù)項(xiàng)目的信息發(fā)布熱度，同時(shí)配合短信和夾報(bào)推廣；2、根據(jù)工程進(jìn)度，百貨在這一階段開(kāi)業(yè)，建議在百貨

10、廣告中跟進(jìn)項(xiàng)目招商信息； 第四階段 收尾期： 完成目標(biāo)： 總面積的5% 物業(yè)狀態(tài)： 樓宇全面整改到位招商工作：1、積極完成既定的招商目標(biāo)，處理完成招商方面的突發(fā)事件；2、必要的潛在客戶拜訪和業(yè)主拜訪；推廣工作：1、持續(xù)網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布，以及節(jié)假日短信的發(fā)布； 月份媒體 08年10月20日啟 動(dòng)11月12月09年1月2月3月4月5月-11月費(fèi)用總計(jì)目標(biāo)任務(wù)5%12%23%15%10%10%15%5%、跟進(jìn)網(wǎng)站O571年 度 發(fā) 布68000網(wǎng)站FC571年 度 發(fā) 布40000網(wǎng)站0571xzl年 度 發(fā) 布25000交通之聲91.8每天8、8：30、9、17、17：30、18時(shí)報(bào)時(shí)廣告（周六日除外）降低頻率 保持熱度170000西湖之聲105.4每天8、8：30、9、17、17：30、18時(shí)報(bào)時(shí)廣告（周六日除外）160000短 信1次3次3次2次 2次2次2次2次30000夾