1、2020營銷策劃華龍大廈營銷策劃執行報告甲 方:乙 方：簽訂日期： 年 月華龍大廈營銷策劃執行報告第 一部分 產品概述一、本案項目名稱華龍大廈二、本案地理位置位于江場西路，東面緊鄰共和新路，北臨彭浦公園和改造中的場中路，南 臨正在進行中環線建設的汶水路，地鐵 1 號線的延伸段位于地塊東側。三、本案基本數據總占地面積： 2570 平方米總建筑面積： 12820 平方米 +地下室 1028 平方米容積率： 4.99建筑高度： 56.4 米停車位數：地上 8 輛，地下 50 輛總層數1 5層，商業用房三層， 4-15 層為酒店單元間；其 中：三層商業用房共計 3084 平方米 ，可售面積 2299

2、平方米；酒店單元間 - -25.94 平方米單元45.4 平方米單 元商業地產 50 年用地性質。第二部分 市場分析戶型單一產品力不強市政建設各區租金投資回報率：（各類小戶型公寓、產權酒店、酒店式公寓）2003年，該類產品供應量的持續上升，已使供需達到相對平衡格局。此外,由于過渡的放量使得小戶型投資回報率下浮，前景不再光明，投資客拋盤現象明顯。另一方面,2003年底推出帶包租的酒店式公寓及產權式酒店（美麗園大酒反應火爆。隨著小戶型市場的發展及日趨成熟、規范高品質、高服務、高管理、店），由于品質高、回報穩定、風險小等優勢，一推出就受至V市場的青睞，市場高回報的小戶型產品將成為今后市場的熱點。第三

3、部分SWOT分析 一、優勢分析1、地理位置處于交通便捷，商業較為繁華地段周邊擁有充分的人氣基地周邊擁有多條公交線路，共和新路南北高架以及市政規劃中的軌道交通 延伸線（汶水路站）經過區域附近，可以在較短的時間內直達市區；緊鄰大潤發 超市和肯德基專賣店，幾個大型專業市場（歐培德）等。2、分隔面積小，利于總價控制有效控制物業的總體價格，使產品的受眾面更為廣泛。3 、產品在本區域內具有稀缺性本案所處整個區域乃至上海中心區域市場，目前幾乎均無可售之產權酒店， 本案的適時推出，將有效聚集商業地產投資人氣。4、產權年限長本物業產權使用年限為 50 年，給客戶充分的獲利時間。二、劣勢分析臨近高架 ，江場路噪音

4、污染嚴重 ，周邊工廠廠房和拆遷房屋較多 ，環境嘈雜。三、機會點分析1 、委托專業酒店管理公司進行經營管理為增強本案的核心競爭力，必須引進專業的酒店管理公司進行酒店管理。除 借助其行業內的知名度、豐富的管理經驗，有效加強投資客的信心，實現投資的 安全性及獲利性。2、小戶型類產品投資已被市場廣泛接受作為房地產投資的細分類別， 酒店式公寓和產權酒店投資已逐漸為廣大投資 客所接受，其中總價較低的小面積單元市場接受程度較高。3、5 年不低于 6.7% 回報增強投資信心與酒店管理公司協商后，在銷售執行中提出 5 年平均每年不低于 6.7% 的投 資回報的概念，保證客戶前五年的投資回報，減少客戶的收益風險。

5、四、風險點分析1、轉讓后的回報降低 酒店單元在經過轉讓后總價上漲而投資收益率將降低， 這將直接影響投資者 的置業熱情，增加短期炒作的難度。2、近期媒體輿論對投資產品不利近階段有關國家政策的調控、 上海房地產出現泡沫等媒體輿論導向， 將使部 分客戶出現持幣觀望的心態， 市場方面據不少房產中介門店的抽樣調查顯示， 近 期準備購買小戶型公寓的客戶，只占總量的 11% ；而同一時期內小戶型公寓的 掛牌出售量，卻一度達到總房源的 30% ，兩者相差近 20% 。由此可見，對于一 些想通過出售小戶型公寓來獲取投資回報的客戶， 市場前景不容樂觀。 這些因素 對于本案的快速去化會產生一定的不利影響。 3、眾多的小業主會對酒店的經營管理產生一定的影響，降低投資回報。 第四部分 產品定位 一、賣點整合 1、地理位置優越2、小面積 3 、低總價4、專業酒店管理公司經營管理5、精裝修，配套齊6、具有穩定的回報率及升值空間7、完全自主產權8、提供業主專業全程服務第五部分 客戶定位由于本案同時具備地段佳、 總價低的特性， 本案將面對市級客戶甚至來源范圍更廣的目標客戶。針對本案，我們的目標客戶主要為投資客。投資客主要消費特征如下：1）有閑散資金，但缺乏投資方向2）看重產品的地段和總價特色