1、編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課程之商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課程之 “八先八后八先八后”編輯ppt 隨著國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的嚴(yán)控，商業(yè)地產(chǎn)有了更猛進(jìn)的發(fā)隨著國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的嚴(yán)控，商業(yè)地產(chǎn)有了更猛進(jìn)的發(fā)展，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，不少開(kāi)發(fā)商走了很多彎路，同時(shí)有展，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，不少開(kāi)發(fā)商走了很多彎路，同時(shí)有少數(shù)開(kāi)發(fā)商取得了戰(zhàn)略上的成功，但如何做好商業(yè)地產(chǎn)少數(shù)開(kāi)發(fā)商取得了戰(zhàn)略上的成功，但如何做好商業(yè)地產(chǎn), , 是我們要冷靜思考的問(wèn)題是我們要冷靜思考的問(wèn)題. . 前期前期參與了參與了幾幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和后期運(yùn)營(yíng)，個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和后期運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也同時(shí)也參觀參觀很多項(xiàng)目，感觸頗深，結(jié)合我參與項(xiàng)目策劃和很多項(xiàng)目，感

2、觸頗深，結(jié)合我參與項(xiàng)目策劃和運(yùn)營(yíng)后的問(wèn)題，以此總結(jié)，運(yùn)營(yíng)后的問(wèn)題，以此總結(jié)，大家共享大家共享。前 言編輯ppt商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序很要緊，我把房地產(chǎn)的規(guī)律定義為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序很要緊，我把房地產(chǎn)的規(guī)律定義為八先八后，我歸納了一下應(yīng)該是：八先八后，我歸納了一下應(yīng)該是：先定位后拿地先定位后拿地 先策劃后規(guī)劃先策劃后規(guī)劃先文化后設(shè)計(jì)先文化后設(shè)計(jì)先招商后建筑先招商后建筑先融資后投資先融資后投資先經(jīng)營(yíng)后銷售先經(jīng)營(yíng)后銷售先管理后開(kāi)張先管理后開(kāi)張先品牌后賺錢(qián)先品牌后賺錢(qián)編輯ppt第一、先定位第一、先定位 后拿地。后拿地。過(guò)去我們是先拿地后定位過(guò)去我們是先拿地后定位但現(xiàn)在但現(xiàn)在恰恰恰恰相反相反！編輯ppt 我們我

3、們拿地之前還要想好什么呢？拿地之前還要想好什么呢？第一、先定位第一、先定位 后拿地。后拿地。 過(guò)去拿到地，開(kāi)發(fā)商就賺錢(qián)，但是現(xiàn)在不是了，過(guò)去拿到地，開(kāi)發(fā)商就賺錢(qián)，但是現(xiàn)在不是了，商鋪不再是香餑餑了商鋪不再是香餑餑了，商鋪沒(méi)有像過(guò)去那么好賣了商鋪沒(méi)有像過(guò)去那么好賣了。 我想我想先先從三個(gè)方面展開(kāi)從三個(gè)方面展開(kāi)：編輯ppt首先首先: :商業(yè)模式、商業(yè)形式，做什么樣的業(yè)態(tài)商業(yè)模式、商業(yè)形式，做什么樣的業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)實(shí)際上和區(qū)域的促進(jìn)形成商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，為什么這么說(shuō)，不同的業(yè)態(tài)有不同的價(jià)值鏈、不同的價(jià)值產(chǎn)業(yè)。不同行業(yè)獲得利潤(rùn)不一樣，競(jìng)爭(zhēng)也不一樣，想好了再去拿地。第一、先定位第一、先定位 后拿地。后拿地。編

4、輯ppt 其次其次: :產(chǎn)品的類型產(chǎn)品的類型 不同客戶有不同產(chǎn)品的需求，目標(biāo)對(duì)象要清楚，產(chǎn)品要清晰第一、先定位第一、先定位 后拿地。后拿地。編輯ppt最后最后: :行為模式行為模式 靠什么賺錢(qián)，三年五年還是十年回本，不管什么模式都要清楚，如果你搞不清楚，實(shí)際上就看不到自己的錢(qián)在什么地方。 最后要對(duì)用地屬性判析，商業(yè)地產(chǎn)要有消費(fèi)，有了消最后要對(duì)用地屬性判析，商業(yè)地產(chǎn)要有消費(fèi)，有了消費(fèi)，商業(yè)才有價(jià)值，投資者才有收益，開(kāi)發(fā)商才有利潤(rùn)。費(fèi)，商業(yè)才有價(jià)值，投資者才有收益，開(kāi)發(fā)商才有利潤(rùn)。如果沒(méi)有消費(fèi)，我們投資就是給自己挖坑。如果沒(méi)有消費(fèi)，我們投資就是給自己挖坑。第一、先定位第一、先定位 后拿地。后拿地。

5、編輯ppt策劃和規(guī)劃并不是矛盾體，策劃是引導(dǎo)性的規(guī)劃，規(guī)劃策劃和規(guī)劃并不是矛盾體，策劃是引導(dǎo)性的規(guī)劃，規(guī)劃是實(shí)際性的策劃。策劃實(shí)際上是把我們商業(yè)地產(chǎn)理念性、是實(shí)際性的策劃。策劃實(shí)際上是把我們商業(yè)地產(chǎn)理念性、形象性空間布置上面可以達(dá)到一定高度，然后利用規(guī)劃形象性空間布置上面可以達(dá)到一定高度，然后利用規(guī)劃限制的條件再對(duì)他進(jìn)行修整限制的條件再對(duì)他進(jìn)行修整商業(yè)策劃商業(yè)策劃是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的核心是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的核心第二、先策劃第二、先策劃 后規(guī)劃后規(guī)劃編輯ppt建筑是商業(yè)的外套建筑是商業(yè)的外套策劃策劃盈利模式，靠什么賺錢(qián)，利潤(rùn)的不同點(diǎn)盈利模式，靠什么賺錢(qián)，利潤(rùn)的不同點(diǎn)在什么地方。通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)提升商業(yè)價(jià)值

6、在什么地方。通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)提升商業(yè)價(jià)值的通路，同時(shí)也是提升房地產(chǎn)價(jià)值的方法的通路，同時(shí)也是提升房地產(chǎn)價(jià)值的方法第二、先策劃第二、先策劃 后規(guī)劃后規(guī)劃編輯ppt第三，先文化第三，先文化 后設(shè)計(jì)后設(shè)計(jì) 做商業(yè)地產(chǎn)做定位，一定要有一個(gè)文化，如果有了文化，就是一種特色特色，才好開(kāi)展設(shè)計(jì)，才好開(kāi)展設(shè)計(jì)。 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，不再是拼價(jià)格的問(wèn)題，而是品文化、拼品質(zhì)的問(wèn)題，文化是主題是“靈魂靈魂，設(shè)計(jì)要有內(nèi)容。 拼價(jià)格，價(jià)格越拼越低，拼文化,價(jià)格越拼越高。 商業(yè)是城市的面孔，文化做好同時(shí)又是一道景觀。編輯ppt 商業(yè)形式?jīng)Q定建筑樣式商業(yè)形式?jīng)Q定建筑樣式。 建筑是為商業(yè)服務(wù)的建筑是為商業(yè)服務(wù)的，商業(yè)的需求反映

7、在每個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中，如設(shè)備、動(dòng)線、走向、廚房、廣告等等這些因素太重要，尤其餐飲建筑對(duì)商業(yè)建設(shè)的影響最大。第四，先招商第四，先招商 后建筑后建筑（建設(shè)）（建設(shè)） 商場(chǎng)的規(guī)劃要求有一些口訣，譬如：臺(tái)階高，客人少；立面不要太波折；角多不吉利；弧線巧設(shè)計(jì)；開(kāi)門(mén)不可對(duì)路角，路沖“主入”要擋照；動(dòng)線設(shè)計(jì)掃遍角，盲道布置不可少；綠化檔窗柱當(dāng)門(mén)，種樹(shù)對(duì)著中間柱；剪刀墻，上下道，轉(zhuǎn)換成本又很高；圍欄超過(guò)一米四，內(nèi)部銳角少就好；建筑商業(yè)相交融，商業(yè)文化更突出；小商鋪要通透；柱距不能太隨意；方便布置和分割；層高變化對(duì)面積，門(mén)楣上方留店招等等，這是商場(chǎng)一些口訣、很細(xì)節(jié)的要素。 從此看來(lái)，先招商是開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提。編輯ppt

8、第五，先融資第五，先融資 后投資后投資 從初期到旺盛期至少四、五年時(shí)間。 開(kāi)發(fā)之前的融資行為時(shí)不可少的，借團(tuán)體、商會(huì)的力量，廣泛融資，還有訂單式的主力店談判融資等等。開(kāi)發(fā)時(shí)邊賣邊開(kāi)發(fā)，這也是一個(gè)融資渠道。 商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)：也就是先融資，如果把市場(chǎng)投資起來(lái)，投入建設(shè)，那勢(shì)必減輕開(kāi)發(fā)商的前期壓力。編輯ppt第六，先經(jīng)營(yíng)第六，先經(jīng)營(yíng) 后銷售后銷售開(kāi)發(fā)模式時(shí)期開(kāi)發(fā)模式時(shí)期投資模式時(shí)期投資模式時(shí)期盈利模式時(shí)期盈利模式時(shí)期編輯ppt第六，先經(jīng)營(yíng)第六，先經(jīng)營(yíng) 后銷售后銷售 溫州人是很要面子的，溫州人說(shuō)皮鞋要亮、頭發(fā)要亮，他虧了不會(huì)說(shuō)，他會(huì)放在自己肚子里，你虧了人們對(duì)你的信用度就很低，所以溫州人的面子很重

9、要。例如在江蘇有一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)溫州人在操盤(pán)，他那里有一個(gè)特殊現(xiàn)象，有租約了，商鋪才對(duì)外銷售，沒(méi)有租約就不賣。 只有經(jīng)營(yíng)的好，商鋪價(jià)格就賣得高。只有經(jīng)營(yíng)的好，商鋪價(jià)格就賣得高。 商業(yè)支撐收益，收益支撐我們的回報(bào)。商業(yè)支撐收益，收益支撐我們的回報(bào)。 編輯ppt第七，先管理第七，先管理 后開(kāi)張后開(kāi)張 商業(yè)地產(chǎn)要先搞好管理體系。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)需要有一個(gè)有效的管理流程。成立商管公司，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。編輯ppt第八，先品牌第八，先品牌 后賺錢(qián)后賺錢(qián) 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)際上是一個(gè)品牌開(kāi)發(fā)的過(guò)一個(gè)品牌開(kāi)發(fā)的過(guò)程程。中國(guó)出了這么多的服裝，紹興都是服裝城，但你買(mǎi)了一百件還不及一個(gè)LV包的價(jià)格，這就是品牌的效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)要取得市場(chǎng)的共識(shí)，只有取得了市場(chǎng)的共識(shí)之后，才能取得成功。 商業(yè)地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)過(guò)程是：合理定位、突出個(gè)合理定位、突出個(gè)性、要融入城市文化系統(tǒng)，要注重后期盈利、創(chuàng)造性、要融入城市文化系統(tǒng)，要注重后期盈利、創(chuàng)造經(jīng)典、開(kāi)發(fā)實(shí)心化、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化。經(jīng)典、開(kāi)發(fā)實(shí)心化、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化。編輯ppt 做商業(yè)地產(chǎn)如果只是單純的賣土地、買(mǎi)建筑，就沒(méi)有產(chǎn)生一種商業(yè)價(jià)值，這種商鋪會(huì)變成傷鋪?！俺瓷滩怀翠伋瓷滩怀翠仭笔呛苡械览淼?。第八，先品牌第八，先品牌 后賺錢(qián)后賺錢(qián)品牌推廣，要絲絲入扣，關(guān)心到每一個(gè)細(xì)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)往往是某一個(gè)細(xì)節(jié)就毀了一個(gè)項(xiàng)目。編輯ppt思路決定出路思路決定出路 資源決定策略資源決定