1、目 錄第一章 前期介入服務的意義與優點4一、物業前期介入管理是為業主把好驗收關5二、物業前期介入管理是后期管理的基礎6三、物業前期介入管理是社區服務持續發展的保證7四、物業管理對房地產經營的優良影響8第二章 前期介入的五個階段12一、物業顧問組建階段12二、施工建設階段13三、竣工驗收階段14四、物業銷售階段14五、項目的接管驗收15第三章 前期物業管理初期設想及管理要點16一、合理選擇配備現場介入人員18二、做好與現場各方關系的協調18三、物業接管驗收的有關要求與標準21第四章 項目組織架構與崗位人員設置28第五章 前期介入工作計劃和物資裝備情況29一、工作計劃29二、物資裝備情況31第六章

2、 前期介入管理開支預算32一、前期介入服務報價32二、接管驗收階段服務報價33第七章 日常物業管理及員工培訓34一、房屋管理34二、 綜合管理服務34三、 設施設備維修養護35四、 公共秩序維護36五、保潔服務37六、綠化養護管理38七、 員工培訓38八、 日常應急預案41（一）小區治安應急預案41（二）突發公共衛生事件的應急處理42（三） 小區物業管理范圍內突然斷水、斷電的應急措施43（四）突發性群體事件處置預案43（五）火災應急預案44（六）小區內發現可疑物品的應急程序45九、社區文化46八、 日常服務報價48九、 服務承諾48十、 公司簡介49（XX）小區前 言 （）物業服務有限公司成立

3、于2003年3月，現屬于貳級資質企業，多年以來一直致力于為各類型物業提供優質的物業服務，并向有需求的企業提供全面物業服務，受到業內外人士的廣泛好評。 為了使相關方對我公司情況及業務范圍有著基礎的了解，特編制了本服務方案，可分別供需要提供物業服務的需求方參考。其中：物業服務主要展示開發商的品牌定位；物業服務主要在于提供需求方開發過程中的物業支持；物業服務主要在于為需求方提供項目的物業服務前期介入，并提供后期的全面物業服務工作。 對于閱讀了本方案書的潛在需求方而言，重點在于了解我公司在物業服務的基本設想、工作流程，以便于進一步的深入洽談。（）物業服務有限公司第一章 前期介入服務的意義與優點小區的前

4、期介入物業管理，是指物業正式進駐前的物業管理，其主要目的是：及時發現設施、設備的遺留問題，為日后物業的順利運作打好基礎，進行溝通渠道、管理架構和相關資源準備，確保業主順利進駐以及正式進駐后的良好管理效果。我公司針對（XX）小區住宅小區的前期物業管理特點及項目進度安排，擬在*物業管理平臺的支持下，從客戶關系、制度管理、技術資料管理三個環節入手，制定出完善、高效、科學的作業規程和工作計劃，以保障*住宅小區物業的正常、有序運轉，協助集團使之物業建立良好之窗口形象。在房地產開發建設營銷消費使用的全過程中，物業管理起著至關重要的作用，物業管理企業在房地產開發項目中的前期介入管理在這一系統工程中具有多方面

5、的重要意義，但從目前房地產開發的過程和物業管理行業的總體運作情況看，許多物業都是建成即將交付使用時確定管理單位，物業管理僅僅成為房地產開發的延伸。由于新接管物業前期工作時間緊、任務重、責任大，如物業驗收、入住、裝修等工作，任何一個環節出現失誤疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產生無法挽回的損失。此外，在房地產開發過程中，由于設計不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施重粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業今后的使用和管理。物業管理企業的專業化優勢在于前期介入開發階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發商共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業項目的設計合理和質量良好。當前消費者的

6、物業管理意識已經有了很大的提高，如果能讓著名品牌的物業管理公司前期介入管理，將會極地促進物業的銷售。因此物業管理公司在較深入了解物業項目及業主需求的基上，從業主使用功能、物業后期管理和社區服務持續發展等方面與發展商攜手，才能共創優質的物業品牌。物業前期介入管理的優點，主要表現在以下幾方面：一、物業前期介入管理是為業主把好驗收關1、我國的房地產用發經過多年的發展，從以生產為龍頭的建設階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經發展到現代房地產開發的營銷為龍頭導向的階段。物業管理公司的職能和業主服務要求相應發生了變化，不再停留在物業管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業管理公司熟悉掌握房屋和設備使用

7、管理的專業優勢，前期介入管理開發階段，共同谷與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和素質良好。2、作為業主的管家從物業前期介入管理開始為維護業主（小業主與發展商）共同的利益，擬定物業管理公約，清楚界定發展商、小業主及物業管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業管理檔案系統，擬定各項安全管理制度和各種緊意情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。物業管理公司在接管物業前為維護全體業主（使用人）的利益以及自身的合法權益，并先于業主入住（使用）之前進行，從確保物業的正常使用功能和管理基礎出發，代表業主對即將交付使用的物業的質量、管理資料、配套設

8、旗等進有的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業可以交付使用和交付管理的前提要件之一。二、物業前期介入管理是后期管理的基礎1、物業前期介入管理是后期物業管理的意向基礎性工作，“物業管理從圖紙開始”其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工進程中，使物業盡量滿足業主的要求。物業管理企業通過前期介入管理對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作，由于已對所管物業有全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時，通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量

9、。前期介入管理完善的記錄和相應的證據在未來的隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業的使用力量，為日后漫長的物業管理奠定基礎的極為重要的物業管理工作。2、作為管理者從物業前期介入管理開始，為物業管理公司設計合理人事組織架構，制定各部門之間的配合協調程序與備崗位職責，采購管理服務所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設備。為物業管理公司各部門制定具體管理制度與規定，對各部門主要管理人員進行現代物業管理念與操作手法的培訓，就物業項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向發展商提出有關建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關日常管理

10、所需的文件與表格，包括員工管理守則、業主手冊、裝修管理規定、公共區域行為規范、自行車管理規定、停車場管理等，為規范面常期物業管理奠定了基礎。三、物業前期介入管理是社區服務持續發展的保證1.物業管理企業對社區實行社會化、專業化和一體化的管理之后，物業管理企業一方面成了多個產權單位、產權人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了個社會總代管。物業管理企業為提高自身的管理服務水平，勢必不斷滿足住戶、用戶日益增長的文化需求。物業管理以人為本的全方位的服務和鄰里相親為宗旨的社區文化建設相輔相成。是以社區文明氛圍的塑造、社會生活服務項目的展開以及社區意識的培養，來實現“擁有一個居住安定放心、環境優美

11、舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園的目標。2、社區服務建設與發展是衡量社會生存質量和整個城市文明程度的一個重要指標。而物業管理是一項以各類房屋和公建配套設施的使用、維修、養護為核心的專業管理，是圍繞“人的居住”而實施的管理，即是以人為中心開展活動，為人的生存、發展、享受提供各種方便。物業前期介入管理尤其是對社區文化項目和社區配套設施建設的專業意見，保障了社區生活服務項目的開展。同時不斷完善社區服務功能，物業管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業服務、管理贏得主動，為社區服務發展開辟廣闊的空間。3、根據社區的持續發展要求，作為物

12、業前期介入管理工作的一個重點，是通過環保、節能的服務來避免現代工業明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費，改善整個社區的生態環境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈、垃圾及時清運，環境情靜幽雅。應該說這也是物業管理公司最基本的服務內容之一。物業前期介從管理同時也是一件有利于開發商和物業管理的好事情。將前期介入管理作為物業管理服務的重要項目納入制度化、規范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產開發商由被動到自覺地考慮物業的前期介入管理工作，從而規范了發展商的開發與銷售行為。前期介入管理的同時，物業各工種交叉，提倡一專多能和發揚團隊精神，使物業管理企業的工程技術人員在前期介入

13、管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術全面發展，有相物業管理企業工程技術人才的培養。物業管理公司的前期介入管理應接照公司的各項管理制度進行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度。房地產發展商對物業進有的是硬件建設，物業管理公司對物業進行的是軟件管理，前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用。通過物業前期介入管理規范的工作制度和扎扎實實的辛勤付出，就能夠一步步打開工作局面，確保前期介入管理最終達到預期效果，使業主、發展商、物業企業都能達到滿意得目標。四、物業管理對房地產經營的優良影響 物業管理作為房地產開發經營的派生和延續，其管理與服務質量的好壞，物業管理對房地產經營的影響主要有以下幾

14、點： 1、有利于房地產的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環境和居住環境越來越關注。良好的物業管理服務能給人們帶來舒適、優美、安全的工作和居住環境；反之，則讓人感到不舒服，物業管理好的樓盤一直好銷，而物業管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經“死火”。這說明物業管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。 2、有利于物業保值升值。從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使用壽命，充分發揮物業的使用價值。缺乏良好的物業管理常導致物業內部設施運行不良，加速物業物理損耗的速度，使物業使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。 3、有利于提高房地產綜合開發企業的聲譽。物業管理是房地產廣泛意義的售后服

15、務 。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他 們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。 三、物業前期介入管理的意義一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。二、在房地產開發建設營銷消費使用的全過程中，物業管理起著至關重要的作用，目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理

16、，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。三、但從目前房地產開發的過程和物業管理行業的總體運作情況看，許多物業都是建成即將交付使用時才確定管理單位，物業管理僅僅成為房地產開發的延伸。由于新接管物業前期工作時間緊、任務重、責任大，如物業驗收、入住、裝修等工作，任何一個環節出現失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產生無法挽回的損失。此外，在房產開發過程中，由于設計不盡合理(

17、未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業今后的使用和管理。物業管理企業的專業化優勢在于前期介入開發階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發商共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業項目的設計合理和質量良好。當前消費者的物業管理意識已經有了很大的提高，因此物業管理公司在較深入了解物業項目及業主需求的基礎上，從業主使用功能、物業后期管理和社區服務持續發展等方面與發展商攜手，才能共創優質的物業品牌。物業前期介入管理的優點主要表現在以下幾方面：一、物業前期介入管理是為業主把好驗收關1、我國的房地產開發經過多年的發展，已經發展到現代房地產開發的營銷為龍頭導向的階段。

18、物業管理公司的職能和業主服務要求也相應發生了變化，不再停留在物業管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業優勢，前期介入管理開發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好。2、作為業主的管家從物業前期介入管理開始為維護業主(小業主與發展商)共同的利益，擬定物業管理公約，清楚界定發展商、小業主及物業管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業管理檔案系統，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。物業管理公司在接管物業前為維護全體業主(使用人)的利益以及

19、自身的合法權益，并先于業主入住(使用)之前進行，從確保物業的正常使用功能和管理基礎出發，代表業主對即將交付使用的物業的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業可以交付使用和交付管理的前提要件之一。二、物業前期介入管理是后期管理的基礎1、物業前期介入管理是后期物業管理的一項基礎性工作，“物業管理從圖紙開始”其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工進程中，使物業盡量滿足業主的要求。物業管理企業通過前期介入管理對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作。由于已對所管物業有了全面了解，就為竣

20、工驗收、接管驗收打下了基礎。同時，通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應的證據在未來的隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業的使用質量，為日后漫長的物業管理奠定基礎的極為重要的物業管理工作。2、作為管理者從物業前期介入管理開始，為物業管理公司設計合理人事組織架構，制定各部門之間的配合協調程序與備崗位職責，采購管理服務所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設備，為物業管理公司各部門制定具體管理制度與規定，對各部門主要管理人員進行現代物業管理概念與操作手法的

21、培訓，就物業項目的設計、物料、能源分要使今后的物業管理順利進行，物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用。第二章 前期介入的五個階段一、物業顧問組建階段 對于規劃設計，物業公司組建“前期顧問團隊”。物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，根據物業特點，提出合理的建議。從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。小區人車分流的設計；公共照明開關設置位置；公共照明開關開閉形式；物業管理用房的位置設計；小區垃圾房的設置；公共洗手間的設置；信報箱的設立；公共告示欄的配置；家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留二、施工建設階段 建設過程中，物業管理前期顧問人員會

22、經常到現場了解工程進度、施工情況逐步對物業的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決，為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。1 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議，降低日后管理維護成本；2 分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；3 審查有關工程(包括綠化工程)的優劣，提供改善意見；4 提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；5 提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；6 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；7 檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議

23、；8 配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；9 提出遺漏工程項目的建議；10 對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、HSAS18001等)需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。三、竣工驗收階段 物業管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。1 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；2 發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3 參與重大設備的調試和驗收；4 制訂

24、物業驗收流程并執行；5 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。四、物業銷售階段 良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此，物業管理前期介入人員將根據實際情況，協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。1 制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；2 售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；3 委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；4 對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；5 提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。五、項目的接管驗收 物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。依據國家建設

25、部頒布的房屋接管驗收標準對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收，需要注意以下幾點：1 公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；2 既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；3 接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；4 落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定

26、，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修費用。接管驗收的作用1 明確交接雙方的責、權、利關系；2 確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益，以后的物業管理創造條件；3 通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量，另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。第三章 前期物業管理初期設想及管理要點物業前期介入作為開發的一個后勤部門開展工作，是物業行業經過多年探索的成功經驗，在全國一二線城市采用

27、這種模式對樹立開發公司的良好品牌的提高入住率具有舉足輕重的作用。秉承雙贏的合作理念，我公司將提供優質的前期介入物業服務，傾力協助貴公司樹立品牌，創品牌打造精品小區美好品牌愿景的實現，為貴司發展提供前有力的后勤保障。根據優質物業服務的要求與項目的特點結合，我公司通過對（XX）小區項目的情況分析及對項目周邊情況的了解，結合對項目的定位，我公司認為“（XX）小區”的 物業服務一定要把“安全、舒適、快捷、健康”放在首位。“安全”是指讓業主在小區里生活的安全放心；“舒適”是指要創造優美整潔的環境，讓業主感到舒適、溫馨；“快捷”是指讓業主在小區里方便的與各地進行聯系，交換信息，這就要求我們打造一個高端品位

28、的智能化小區；“健康”是指良好的環境促進人的身心健康，同時借助豐富多彩，形式各樣的社區文化活動引領業主健康的生活工作習慣。為此，項目的物業管理與服務在以下幾方面作為著手點：1.環境管理。要求物業管理能維護規劃建設的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業主的居住安全。2.衛生綠化管理。定時對小區公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛生用具進行清潔消毒；加強小區綠化養護，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。3.治安管理。成立保衛處，負責小區內的治安巡邏與防范，確保住戶財產安全。4.市政設施管理。即市政道路、下水管道

29、、窨井與消防等公共設施的管理、維修、保養等工作。6.便利服務。為特殊住戶提供各種專業有償服務和特需服務。7.機電設備管理。這是高層住宅的核心部分，如發電機、中央空調、供水、消防、通信系統等，一旦哪一部分發生問題，必將嚴重影響住戶生活和工作。因此物業管理部門必須備有一支技術熟練的專業人員，做好管理人員的培訓，健全各項管理制度，保證能及時排除故障。8.保衛治安管理。須設保安班，24小時值班守衛，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監視系統，保證小區每個角落都能處在保安人員控制中。9.保養維護。主要是對公用設施、公共場所進行定期檢查、維修。10.周到優質服務。設置物業服務中心，做到業主信息實時

30、更新，業主問題實時跟進反饋落實。物業服務企業前期介入階段的工作有別于物業前期咨詢，此階段更加注重項目施工現場功能設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過派駐現場工程人員與開發商、總包單位、監理單位進行協調，使初期各項設計建設更加完善合理。這是保證開發商開發建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業服務企業要協助開發商從后期物業管理角度進行現場工程優化，向甲方提供現場建議。一、合理選擇配備現場介入人員現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場派駐人員的選擇應掌握以下標準：1有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解將要顧問項目業態特點的人員；2有物業工程服

31、務經驗，了解客戶需求，善于將施工與需求結合的人員。3有豐富的施工現場經驗，能夠保證自身安全；4有豐富而專業的物業服務全面管理的專業經驗，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。二、做好與現場各方關系的協調 前期介入階段主要是在項目已經完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業顧問公司派駐人員進場，駐場實施相關顧問工作，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟多會同時開展，物業駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有： 1、深入了解項目特點，擬定現場顧問計劃。在進入項目以前應當對項目進行深入了解并制定計劃。（1）審讀圖紙，了解項目系統情況；從設計說明入

32、手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業圖紙等進行閱讀，標記重要的環節，了解項目的整體設計思路、定位。最后對圖紙審讀的結果進行匯總，為制定工作計劃做準備。（2）根據項目特點，擬定現場物業顧問計劃。根據了解到的項目特點，如項目定位、系統構成、交通流線、服務配套等，結合甲方的施工進度計劃擬定現場顧問計劃。2、關注工程進度，記錄現場情況。在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為提供物業建議做準備。（1）根據工程計劃，調整工作計劃；隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的顧問計劃及工作側重點。（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業現場介入人員在施工中要認真記

33、錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業服務公司的后期接管提供便利。（3）記錄施工現場發現問題，為提出各種建議做準備。施工過程是根據施工便利與否而適時調整的，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置。3、參加施工期間的專業會議，提供建議。（1）通過參加設計協調會、施工協調會、監理會等了解施工焦點；參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出物業建議。（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面物業建議。4、通過對項目的深入了解，提供現場物業

34、建議。（1）改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。（2）改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；物業現場介入人員應通過記錄現場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。（3）優化施工質量的建議。關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質。無論是對設計還是對施工的現場，建議

35、都應注意時效性。5、跟蹤現場建議采納情況。物業現場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統計建議采納情況，為今后物業管理提供參考。6、收集、整理現場資料。（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙。（2）機電設備及建材的資料。收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。（1）建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位

36、，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案；根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業管理的到來做好充分準備。（3）配合開發商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。物業現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。 三、物業接管驗收的有關要求與標準 物業的接管驗收，分為新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收。其具體的要求與標準可參照建設部頒布的房屋接管驗收標準，主要內容有：(一)接管驗收應提交的資料1新建房屋接管驗收應提交資

37、料(1)產權資料：·項目批準文件；·用地批準文件；·建筑執照；·拆遷資料。(2)技術資料：·竣工圖-包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；·地質勘察報告；·工程合同及開、竣工報告；·工程預決算；·圖紙會審記錄；·工程設計變更通知及技術核定單位(包括質量事故處理記錄)；·隱蔽工程驗收簽證；·沉降觀測記錄；·竣工驗收證明書；·鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；·新材料、構配件和鑒定合格證書；·水、電、暖、通、衛生器具、

38、電梯等設備的檢驗合格證書；·砂漿、混凝土試塊試壓報告；·供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。2原有房屋接管驗收應驗交的資料(1)產權資料：·房屋所有權證；·土地使用權證；·有關司法、公證文書和協議；·房屋分戶使用清冊：·房屋設備及其固定附著物清冊。(2)技術資料：·房地產平面圖；·房屋分問平面圖：·房屋及設備技術資料。(二)接管驗收的標準1主體結構(1)地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起、上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。(2)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混

39、凝土結構設計規范的規定值。(3)木結構應結牢固，支撐系統可靠、無蟻害，其構件的選材必須符合結構工程施工及驗收規范規定。(4)磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。(5)凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規范的有關規定。2外墻不得滲水3屋面(1)各類屋面必須符合屋面工程及驗收規范的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。(2)平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。(3)陽臺和3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。4樓地面(1)面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平

40、正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。(2)衛生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。(3)木樓地面應平整牢固，接縫密合。5.裝修(1)鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。(2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。(3)木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。(4)抹砂應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。(5)飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，

41、無缺棱掉角。(6)油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。(三)水電設備設施的現場驗收1供配電系統的現場驗收。主要有如下內容：(1)檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設計功能，是否按國家及地區有關規程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側有無隔離設施等)；接地網有無可靠接地；設備房有無做好"三防"措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網)。(2)檢查發電機系統是否能滿足設計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現象，有無事故

42、緊急停車功能，應急自動發電功能能否正常起動，必保供電線路是否正常供電等。(3)低壓電氣線路應平整、牢固、順直，過墻應有導管，導線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線問和對地絕緣電阻值不小于1兆歐干伏。應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經過國家供電有關部門檢測。2中央空調系統通風工程部分的現場驗收。主要有如下內容：(1)檢查中央空調主機能否正常運行，負荷能否在可調節范圍內調節運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內電氣線路是

43、否符合規范。(2)檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補水。(3)檢查制冷或制熱情況能否滿足設計要求。(4)檢查柜式風機、盤管內機、新風機、吊頂風機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現象。3消防系統的現場驗收。主要有如下內容：(1)檢查消防控制系統煙感、溫感、水流等信號能否反應作出相應的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風機、排煙閥加壓風機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。(2)檢查消防管路有無漏水，閥應保持常開狀態(防火水閥除外)，消防栓內配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防

44、栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。(3)檢查氣體滅火系統能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內，氣體有無及時補充更換。(4)檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態，消防設施有無故障防礙影響正常使用等。(四)小區市政驗收小區的市政包括小區內的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環衛設施、環保設施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質量外，應注意： 1道路：有否積水(路面排水反坡)； 2砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾； 3供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內檢查水管前后水表讀數是否相符； 4化糞池

45、有無透氣管(不能完全密閉)； 5小區內有否配備室外消防栓，水壓是否足夠： 6小區內路燈開關分區是否合理，有否防雷保護。 此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也

46、對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維

47、護，同時嚴格按照國家建設部頒布的房屋接管驗收標準做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌；所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。第4章 項目組織架構與崗位人員設置結合對（XX）小區的管理設

48、想，我們認為，完善明晰的管理職責、高效節約的組織架構，是物業服務公司保證管理成效的前提，是為業主提供及時、完善物業管理服務的基礎。立足（XX）小區項目特點，從高效工作角度出發，減少不必要的管理環節，特設置以下管理架構：項目經理1人客戶主管1人綠化保潔主管1人秩序維護隊長1人工程維修主管1人客戶接待2人保潔員7人綠化工2人班長2人隊員12人工程技工2人注：項目管理服務崗位具體人員編制要根據小區入伙情況及各崗位的工作范圍進行配置增減 第5章 前期介入工作計劃和物資裝備情況一、工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1成立（XX）小區前期介入工作組工程管理介入售樓處保安、清潔服務客戶檔案建立物業資料

49、歸類收集時間項目進展確定2成立（XX）小區物業服務中心協商確定管理處辦公場所二次裝修管理處辦公場所辦理管理處有關運作手續人員配置、培訓服務中心辦公設備配置項目入伙前兩個月3前期介入收集各類工程資料熟悉掌握各類設施和系統入駐前2個月4執行物業服務模式制定物業服務制度，并執行樹立物業服務先進理念5物業接管準備物業驗收（軟、硬件）資料移交問題備忘入駐前1個月內6首次業主意見調查收集小區合理化建議分析調查結果上門調查及回訪提出改進方案并落實入駐前1個月內接管驗收后日常管理工作計劃：管理策劃內容描述備注制度體系完善，管理模式成型完善日常管理流程，修訂會務運營管理辦法；完善各類壁掛文件建立完善的分包工作績

50、效考評體系；展開服務中心的籌備工作。服務持續改進定期對員工進行服務意識、技能培訓；定期上門回訪及開展客戶意見調查；全面開展促進銷售的商業的文化活動；開展形式各異的物業法規宣傳活動，制作小區辦事指南開辟小區內信息交流一角、小區消防安全宣傳欄等。社區文化組織等活動小區各項活動策劃定期開展客戶消費意向調查，適當調整服務項目及內容加強對分包項目的監管管理達標努力爭創市文明小區、物業管理示范小區標準二、物資裝備情況為創造一個良好的生活與工作環境，請按物業建設規劃的要求配置物業管理服務用房，包括：管理服務用房：物業服務中心接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理

51、用房和倉庫；物業管理用房的配置要求：管理處辦公用房：劃分為客戶接待和辦公兩個區域。工程維修作業工作室：需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫。保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是、給業主及租戶帶來方便，提高物業人員工作效率。 第六章 前期介入管理開支預算 一、前期介入服務報價序號職位工資（元/人/月）備注1項目經理2客戶主管3工程維修主管4秩序維護主管5保潔綠化主管6合計注：1.以上費用包括乙方為服務所派駐的人員工資，含福利及保險；辦公費用；交通食宿費用及為顧問工作正常開展所必要的費用支

52、出；2. 此階段服務費用已與甲方明確派駐實際人員數量，由甲方按月支付。二、接管驗收階段服務報價序號職位工資（元/人/月）備注1項目經理2客戶主管3工程維修主管4秩序維護主管5保潔綠化主管6客服7維修技工8秩序維護員9綠化工10保潔員11辦公費用12接待費用13飲水費14通訊費用15辦公室通訊費用16培訓費17不可預見費用18員工社保19法定稅收20公司利潤21總計注：1.以上費用包括乙方為服務所派駐的人員工資，含福利及保險；辦公費用；交通食宿費用及為顧問工作正常開展所必要的費用支出；2.此階段服務費用已與甲方明確派駐實際人員數量，由甲方按月支付。第七章 日常物業管理及員工培訓一、房屋管理 1

53、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2 房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。3 對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告有關部門依法處理。4 陽臺封閉、空調安裝統一有序。5 房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題

54、嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。 2、 綜合管理服務1 建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定較完善的物業管理方案并組織實施。2 按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3 服務人員統一著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務。4 管理人員70%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。5 運用計算機對業主資料、收費 管理、日常辦公等進行管理。6 建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。7 設置

55、“服務中心”，公示服務聯系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8 提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9 采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上。對薄弱環節進行改進。10 建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。11 建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。3、 設施設備維修養護1 維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。2 公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄；對設備故障及重大或突發事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。3 實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率85%以上。4 水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。5 道路平整