1、景德鎮物業管理服務收費管理實施細則景德鎮市物業管理服務收費管理實施細則第一章總   則    第一條為了加強物業管理服務收費管理，規范收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，建立物業管理優質優價的競爭機制，根據中華人民共和國價格法的有關規定和國務院物業管理條例，以及江西省計委、省建設廳制定的江西省物業管理服務收費管理辦法（贛計商價字2003766號）和關于物業管理服務收費有關問題的補充通知（贛計商價字2003975號）的有關規定，特制定本細則。    第二條經工商行政管理機關登記注冊，并已獲得

2、省以上建設行政主管部門核發的物業管理資質的物業管理企業，在本市范圍內從事物業管理服務并收取費用的，應遵守本細則。    第三條  本細則所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等。    本細則所稱業主，是指居住小區物業的所有權人。    本細則所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。    本細則所稱物業管理服務收費，是指物業管理企業接受業主委員會（或物業業主）、使用人委托，按物業管理服務合同或協議對已建成投入使用的各類房屋及其相

3、關設施、設備、場地等進行公共性服務、專項性服務以及提供其它與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經營服務時按規定收取的費用。    第四條  各級人民政府價格主管部門是本行政區域內物業管理服務收費的主管機關。各級人民政府房產主管部門要協同價格主管部門加強對物業管理服務收費的監督、管理和指導。第二章    物業管理服務    第五條  物業管理服務的范圍主要有：    公共性服務。主要包括：物業管理范圍內的房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養

4、護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環境衛生管理、公共停車場管理等。    專項性服務。主要包括：電梯、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行服務。    其它特約性服務。主要包括：代辦性服務、特約服務和多種經營性服務。    第六條  物業的維護、養護責任與費用劃分：    室內部分，由物業業主、使用人負責維修，費用自理。    房屋的共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的日常維修、養護，由物業管理企業負責，其費

5、用從物業管理公共性服務費中列支。    房屋共用部門、共用設施、共用設備保修期滿后的大修、更新、改造費用從共用部位、共用設施設備維修基金中列支。    物業管理區域內室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業管理分工按江西省城市居住小區物業管理條例有關規定執行。    人為造成共用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應負賠償損失的責任。    第七條  物業管理企業應于每年年初公布物業管理年度計劃和本住宅小區管理的重大措施，定期（

6、一般6個月）向業主、使用人公布本物業管理區域內有關物業管理公共性服務收費收入和支出帳目，接受業主及業主委員會的監督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。    第八條  物業管理項目的服務等級由物業管理企業根據為業主提供的服務項目、服務質量和服務深度向房地產物業主管部門申報，由房主管部門根據景德鎮市物業管理服務等級標準商同物價部門核定服務等級。第三章     物業管理服務收費    第九條  物業管理服務收費的性質和原則。    物業管理服務收費屬

7、經營性服務收費，應當遵循合理、公開以及管理水平相適應的原則。    第十條  物業管理服務收費的價格形式。    物業管理區域內公共性服務實行政府定價。專項性服務，實行政府指導價。其它特約性服務，除政府價格部門規定有統一收費標準外，實行市場調節價。    第十一條  物業管理公共性服務費用主要項目構成：    管理、服務和維修人員的工資和按規定提取的福利費及社保基金；    共用部位、共用設施、共用設備日常運行、維修、保養及公

8、共場所照明、路燈、節日燈飾等公用水電費；    綠化養護費；    公共環境清潔衛生費；    安全保衛費；    辦公費；    直接用于管理區物業管理的固定資產折舊費；    法定稅金；    其它為管理而發生的合理支出；    合理利潤（普通住宅最高不超過10%，高級公寓、別墅區、寫字樓、商住樓、營業樓和大型商品交易市場不超過15%計取利潤）。

9、0;   第十二條  專項性服務的分攤方式。    實行專項物業管理服務收費的按下列公式計算，每月據實分攤收取。    轉供電、二次供水分攤公式：    用戶實用量×（單價+總損耗費÷全部用戶實用量）    電梯、中央空調分攤公式：    用戶使用建筑面積×（耗費+人工費）÷總使用建筑面積    第十三條  物業管理收費標準的申報。

10、60;   實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準的確定和調整，由物業管理企業根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，報價格主管部門審批。    物業管理企業向價格主管部門申領江西省物業管理服務收費申報審批表（見附件2），填報后，提供以下資料：    工商行政管理機關核發的企業法人營業執照復印件；    省以上建設行政主管部門核發的物業管理資質證書和物業管理服務等級證明；    物業管理委托合同；    小區物業管理

11、服務成本等方面的資料；    申請核準物業管理服務收費等級、收費標準的書面報告。    第十四條  物業管理收費標準的審批。    物業管理公共性服務收費標準，根據物業管理企業為業主提供的服務項目、服務質量和服務深度，實行優質優價、按質論價的等級定價制度。    價格主管部門會同房管部門通過現場察看、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業主或業主委員會和物業管理企業的意見，同時考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，參照物業管理企業的服務等級，確定物業管理企業公共性服務的收費

12、等級，切實維護物業管理企業和廣大業主的合法權益。    價格主管部門通過核實成本，考慮物業管理成本的補償和合理利潤，根據江西省物業管理公共性服務收費標準（見附件3），綜合確定物業管理企業公共性服務的收費標準。    新建住宅區或新開業的物業管理企業，實行政府定價和政府指導價的物業管理收費標準，由價格主管部門根據類比等原則先行核定試行標準，一年內有效。試行期滿，再按綜合考核的結論確定收費等級和收費標準。    第十五條  物業管理企業收費的跟蹤管理。    物業管理企

13、業收費實行服務質量跟蹤制。價格主管部門不定期到現場了解物業管理收費情況，聽取業主和業主委員會意見。當物業管理服務質量發生變化時，價格主管部門有權調理其收費等級和收費標準。    第十六條  物業管理費用的收取與繳納。    業主或使用人在辦完購房或租賃手續后（以交鑰匙為準），物業管理公共性服務費由業主或使用人按月交納，已購買但未入住的，業主交納50%物業管理公共性服務費；未出售、出租、使用的空置房的物業管理公共性服務費由開發經營單位或包銷商按50%物業管理公共服務費交納，未使用或入住的房屋，不交納設備運行專項服務費。

14、0;   已享受物業管理服務的業主應當根據物業服務合同的約定，按價格主管部門核定的收費項目和標準向物業管理企業繳納物業管理服務費，不按規定繳納物業管理服務費的，物業管理企業有權按國家有關規定和物業管理委托合同的約定追繳滯納金。    業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。    經物業管理企業與業主、使用人共同約定，公共性物業管理服務費可以預收，但預收期限不得超過三個月。在已預繳費期間業主或使用人搬遷時或者物業管理服務合同終止或解除后，物業管理企業應退還尚未提供實際服務但

15、已預收的費用。物業管理企業不得收取與自身管理或服務無關的交付使用前的開發建設等費用。    第十七條  獲得全國城市物業管理優秀示范稱號的物業、省城市物業管理示范稱號的物業，市物業管理優秀稱號的物業，經價格主管部門核定，其服務收費標準可在原等級最高的收費標準25%、15%或10%以內上浮。    第十八條  其它事項。    實行市場調節價的物業管理服務收費標準，由物業管理企業根據實際提供的服務事項和費用開支情況與物業業主、使用人代表協商議定。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備

16、案。    物業管理服務收費實行明碼標價制度。凡屬政府定價或政府指導價的物業管理服務收費，物業管理企業應將收費項目、收費標準及收費辦法在其收費場所的醒目位置明示。對需由業主（使用人）分攤的費用，應當公布相關的收費票據復印件和具體的分攤原則及計算辦法，接受業主的監督和詢問。    管理區內路燈、樓梯間照明等共用電費在公共性服務費中列支，不得另行向業主或使用人分攤。    業主、使用人因房屋裝修產生的垃圾，原則上應由業主（使用人）自行清運，需由物業管理企業清運的，其垃圾清運收費標準由價格主管部門制定。

17、0;   物業管理區域內供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收此類費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。    物業管理服務收費必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物業管理企業不得只收費不服務或多收費少服務。    未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收取費用的，業主和使用人有權拒付。    物業管理企業按規定向業主或使用人收取了物業管理公共性服務費的，其它任何單位和個人不得再重復收取相同性質的費用。 

18、   物業管理企業與業主和使用人之間發生的價格糾紛，由業主大會或業主委員會協調解決，協調不成的可由價格主管部門商同物業管理行政部門裁定。第四章    罰  則    第十九條  物業管理企業要自覺接受價格主管部門的監督檢查，對有下列違反本細則之一者，由價格管理部門依法予以處罰。    未按規定到價格主管部門辦理報批手續，擅自收費的；    越權定價、擅自提高收費標準的；    擅自設立收費項目、亂收費的；    不按規定實行明碼標