1、精選優質文檔-傾情為你奉上房地產公司應當致力解決的五大關系 -關于公司發展的若干思考 一、 充實完善公司內部管理機構，建立健全既相互配合又相互制衡的公司內部關系。正常運轉的房地產開發公司，應當是在總經理領導下，各部門以及各部門內部形成既有明確分工，各司其職，又互相配合，互相制約的關系。分工明確，責任明晰，才不致使重要工作疏漏；相互配合，相互制約，才能高效運轉，防止產生重大失誤和腐敗行為。鑒于我公司項目剛由籌備轉為實施，公司機構和人員在質和量方面都呈現不足，當前我們應當把公司內部機構的建立健全作為管理工作的重點來抓。1.  成立總工辦和預審部，充實調整銷售部、綜合協調部、財務

2、部和工程部。2.  聘任總工程師、總工辦主任（可由總工程師兼）、材料部主管、材料采購員，嚴格執行總工辦崗位職責（附件一）。3.  成立預審部，土建預審員、安裝預審員，市政園林預算員，嚴格執行工程預結算管理制度（附件二）。4.  工程部明確分工，在經理的帶領下配備土建、安裝、園藝、內業管理專業人員，嚴格執行工程管理制度（附件三）。5.  成立獨立的營銷策劃部，根據近期工作重點，突出項目策劃和營銷策劃。6.  在現有綜合文員和前期報建主管的基礎上，組建外協部，負責同政府部門的協調，以及人事、行政和文秘工作。7.  建立部門間、部

3、門內專業人員間相互配合相互制約的開發成本控制制度（附件四）。8.  增加機構和人員可視項目進度逐步到位，由公司統一制定薪酬標準，或根據市場具體情況可作一些必要的調整，為防止人員流動，公司人事部需建立人才庫，同意向較強的應聘人員保持溝通接觸。二、 提高公司在開發項目中的主導作用，優化同項目合作方的工作關系。包括在同設計方、施工方和項目咨詢代理公司的合作中提出清晰的項目構想和框架，針對他們的方案意見有明確的判斷，及時提出重要的調整修改意見。在委托設計前，應當有公司簽署的設計任務書；在委托策劃前，應當有高層領導簽署的策劃大綱；在每次討論研究合作方的設計或策劃方案時，公司領導都要有明確的修改

4、或補充意見，并在會后形成會議紀要，對項目的認知能力取決于公司管理人員的業務水平以及對項目的熟悉和研究程度，因此必須要求公司各部門強化對業務知識的學習和對本項目的研究，如果對自己要開發的產品定位不準確，就會使項目整體失控，陷于危險的境地。三、 整合社會資源，協調合作單位相互間的協作關系。設計方、施工方、監理方、材料供應方等，專業分工不同，但由于專業的相關性強，從各自專業的角度，常常對工作成果形成自己的評價意見不同。即使是設計方，雖然各類專業分工細致，不同的細分專業之間也會產生專業知識的相互聯系。我們應當利用這種專業知識的相關性，注意傾聽非專業設計單位對本專業設計的意見，如在工程設計前，有時方案設

5、計和施工圖設計可能有意安排不同的單位來實施，讓負責施工圖的設計人員提前進入方案設計階段的討論，由于他們對現場地形很熟悉，常常能提出更多更合理的意見，從而使方案設計更符合土地現狀，降低工程造價，減少設計變更的次數，提高施工效率。四、進一步改善同當地政府部門的關系。目前我們碑林區政府和市城改辦以及各級領導已經有良好的工作關系，下一步應當同一些關鍵部門，如規劃、國土、房管、建委、消防、市政等部門建立部門一級的熱線關系，其中包括一些重要科室的負責人和經辦人五、 調整公司的權力分配關系。建立有相對獨立決策權限的公司直屬部門，這首先取決于公司各部門機構和職能的完善，高管們的決策能力和管理能力的提高，其次取

6、決于公司對分權放權的認識以及工作作風、工作效率的改變。各部門應先練好內功，強化自身管理，提高專業素質，以取得公司領導的信任。    附件一     總工辦崗位職責 總工：1全部門工作把控；2公司項目技術決策參謀；3參與項目開發的全過程技術管理工作；4組織公司設計、采購、三方供貨及承攬服務合同的評審；5部門員工考核；6協助預審部進行項目成本預測、跟蹤、評估。7負責與設計單位溝通，保障公司的項目理念溶入設計成果，從建筑、環境、裝修方面把控項目建設效果；8參與新技術、新材料、新設備、新工藝的研究；9對營銷部門進

7、行設計配合工作。材料設備主管：把控工程所用的重要材料設備的品質，防止假冒偽劣產品進入工程1新技術、新材料、新設備、新工藝的研究、引進和推廣應用管理；2參與重要材料設備的考察、合同洽談、起草；3負責對乙供材料、設備進行限定品牌、限定價格；4負責組織對供應商進行資質審查、履約能力考察；5負責協調設計單位、工程部、材料設備供應商之間的關系，促使建筑品質、工程進度、成本控制皆能達到預期目標。市政園藝主管：主要參與把控項目環境效果工作1負責與環境設計單位溝通，監理環境設計過程，保障公司的項目理念溶入環境設計成果；2把控植物配置、采購及綠化工程成本；3把控園林施工效果、植物成活率；4兼物業公司綠化部顧問；

8、5公司苗圃基地管理；6環境、景觀、綠化資料收集整理。材料采購員：把控工程所用的一般材料設備的品質及內務工作1負責材料、設備的基礎信息收集、整理；2按時完成一般材料的考察和性價比較，提出書面報告；3按部門的工作安排，按時完成一般甲供材料的合同洽談和起草；4 . 時完成一般乙供項目的考察和詢價、限價，填報詢價單；5負責部門各類資料、檔案管理；6負責部門考勤。 附件二 建安工程預結算管理辦法 為及時、準確合理確定工程造價，有效提高預結算編制和審核質量，規范預結算造價審核和工程款申撥程序，特制訂本制度。1.預結算管理總原則：以合同為準繩，以事實為依據，遵守政策法規，維護公

9、司權益。2.預算管理：2.1預算編制的基本條件：2.1.1經總工辦審定的施工圖紙;2.1.2圖紙會審紀要;2.1.3總工辦提供的材料價格確認單;2.1.4工程部提供的工程施工方案和現場情況。2.2預審部應根據前述基本條件的具體情況，向部門分管領導書面提交采用何種計價方式的建議，經核準后執行。2.2.1對設計深度不能滿足工程量清單計價方式的工程，原則上應采用定額計價方式;2.2.2對設計深度能滿足工程量清單計價方式的工程，應采取工程量清單計價方式。2.3當預算作為工程招標標底時，凡實行工程量清單報價的，必須滿足“2.1”之規定;凡實行定額計價方式的，預審部還應當向招標主管部門主擬的“招標書”提交

10、投標單位在投標時必須明確的有關計價原則，由投標單位對采用定額、取費標準、人工工資調整、材料價差，造價下浮等提出具體意見，并作為中標后簽訂工程合同計價條款時的重要依據。2.4工程預算是工程款撥付的重要依據，也是該工程的目標成本。在工程竣工結算審定之前，工程預算即視為工程總造價，是按合同約定比例撥付工程款的唯一標準，不得突破。2.5預算準確率應達到95%以上。3.預審部應認真參加由工程部組織的現場收方，作好有關記錄的簽認。4.進度款的審核、申撥及臺賬管理4.1按合同約定審核乙方進度款時，必須事先由工程部對乙方實際完成進度審核并書面簽認。4.2預審部根據工程部核實簽認的乙方進度報表和合同中關于進度款

11、支付的有關規定，計算應付乙方進度款金額后，填報“工程進度款審批表”，主審人員審核完畢后，交預審部經理核認，經有關部門會簽后報公司領導審批，由財務部按公司領導審批金額，向乙方支付進度款。4.3進度款支付必須嚴格按合同約定進行，預審部不得提前或超額支付進度款。若乙方因特殊原因要求甲方提前或超額支付時，預審部應在了解工程部的意見后向公司分管領導專題書面請示，經分管領導研究決定，書面批復后，由財務部按公司領導審批金額，向乙方支付進度款。4.4及時建立進度款支付臺賬，為嚴格控制進度款支付額度提供依據。5.因設計變更產生新增項目的計價5.1設計變更必須符合公司規定程序，未經公司總工辦和設計院書面簽認的設計

12、變更項目，預審部不得進入計價程序。5.2因設計變更產生的新增項目的計價原則（1）合同或審定的施工圖預算中已有與變更項目相同的單價時，應按已有單價計算;（2）合同或審定的施工圖預算或定額子目中均沒有適用的單價時，應按定額中相類似的定額子目確定變更單價;（3）合同或審定的施工圖預算或定額子目中均沒有適用和類似單價時，由甲乙雙方協商確定變更單價。5.3因設計變更產生的新增項目的計價程序預審部應根據5.2之規定，會同工程部、總工辦同施工方協商，明確變更單價應執行的計價原則和相應金額，由預審部報分管領導簽字批準后，由工程部與施工方以補充協議或其它書面形式共同簽認后生效。5.4因設計變更產生的成本變動應及

13、時進入建安工程成本追蹤的系列工作和報表中。6.竣工結算管理：6.1工程竣工驗收達到合格標準是辦理竣工結算的前提條件，不合格工程不得辦理竣工結算。6.2辦理竣工結算必須具備的資料（1）經總工辦、工程部、預審部簽認的隱蔽資料及工程竣工圖;（2）設計單位修改或變更設計的通知單;（3）工程部或總工辦有關工程的變更、追加、削減、修改的通知單;（4）設計單位、甲乙雙方會簽的圖紙會審紀要;（5）工程部核定的工程簽證單;（6）工程部核定簽認的應扣乙方水電費及其它應扣款項;（7）總工辦核定的甲供材料價格明細清單;（8）財務部核定的已付款金額;（9）其它反映造價變化的有關文件。6.3主審人員審核完畢后，簽字填報“

14、工程竣工結算及付款審批表”（附表二），交預審部經理核認，由有關部門會簽后報公司領導審批，并按公司關于工程結算審計的有關規定進行內部互審或提請社會審計后支付結算尾款。6.4工程竣工結算造價準確率必須達到98%以上，若經審計后不能達標，則按年度目標責任書和預審部員工績效考核辦法之規定，對預審部經理和主審預結算員進行經濟處罰。6.5工程竣工結算必須在規定的時間內完成。7.施工圖預算，竣工結算等所有資料、文件均應交專人及時歸檔、建立臺賬、妥善保管，未經公司領導同意，不得外借。8.對預結算人員的基本素質要求（1）認真負責、廉潔奉公，堅決維護公司合法權益;（2）熟練掌握和運用有關政策、法規;（3）較高的專

15、業水平和應變能力;（4）好學上進，不斷進行知識更新，努力提高電算水平，不斷適應公司發展的需要。  附件三  工程部工程管理制度 為了保障項目品質及工程建設的有序進行，嚴格控制工程成本、節約投資，確保工程及施工人員安全，杜絕重大安全質量事故的發生，特制定本制度。一、工程質量管理1、材料控制：現場管理責任人應檢查進場材料的質保書、合格證、檢驗報告等是否齊全、合格。檢查施工單位進場的每批材料外觀并抽樣送檢。核查施工單位進場材料是否與甲指乙供材料一致。2、工序控制：確定工序的先后順序，執行工序交接制度及報驗制度。3、成品保護：加強成品保護意識，嚴格執行成品、半成

16、品的覆蓋、包裝等措施。制定成品、半成品損壞處罰措施。4、細節控制：加強細節決定品質，細節決定成敗及細部處理意識；嚴格執行先交底后施工的原則；采用點評、圖片等方式統一細部做法，控制細部質量。5、注重驗收：分項、分部工程，驗收一次性通過，做好現場實體的準備及驗收資料的準備工作。二、工程進度管理1、工期進度計劃控制：堅持執行工程總進度計劃、月進度計劃、周進度計劃制度，將執行月進度計劃與總進度計劃比較，周進度計劃與月進度計劃比較。執行進度計劃完成情況獎懲制度。2、時間節點的控制：制定時間節點懲罰措施。對開工時間、基礎完成時間、結構完成時間、裝飾完成時間、景觀完成時間、驗收時間必須控制。3、技術變更：加

17、強技術問題預見性，縮短技術變更的流轉時間，注重效率。4、分包合同的控制：執行項目部管理處罰條例。甲方定價的材料及分包合同施工方必須一周內簽定合同，避免造成進度損失及甲方費用增加。三、工程成本管理1、審核工程量：制定付款表，明確工程款支付情況，避免出現超付。執行公司的成本控制流程圖。2、控制簽證：在合同制定階段，認真清理相關責任，避免漏項。充分理解合同條款，嚴格收方簽證。嚴格執行設計交底制度，充分理解設計意圖，避免施工后再變更、以及不必要的簽證。3、樣板帶路：嚴格執行樣板施工制度、樣板點評制度、跟樣制度。四、安全文明管理1、每月安全文明檢查：堅持每月安全文明檢查制度。監理單位組織建設單位及施工單

18、位參與，形成檢查記錄。堅持安全文明檢查回復制度，并明確整改完成時間及內容。組織安全文明評優，實行獎優罰差。2、建立突發事件應急預案：制定緊急事件應急措施、流程。流程：發生重大事件救助傷員、搶險立即上報監理、甲方分別上報各公司領導。五、工程合同管理1、執行公司合同管理制度.2、建立合同臺帳。3、建立合同履行情況表。4、執行合同洽談及會審程序。5、建立資料報表制度。 附件四  項目成本控制制度 為了加強項目成本管理和目標成本的控制工作，特制訂“項目成本控制制度”。1.公司各職能部門在成本管理工作中的基本職責1.1預審部1.1.1負責根據總工辦、工程部提供的建構筑物的圖

19、紙或主要參數進行工程量的計算或估算;1.1.2負責按合同約定或經驗指標，計算或估算建安工程單方造價和總造價;1.1.3根據施工圖說及有關資料編審施工圖預算，并作為建安工程的目標成本；1.1.4負責匯總總工辦、工程部、綜合協調部提供的除建安工程造價以外的包括土地、前期工程費及各項政府規、稅費等全部費用資料，編制“成本測算匯總表”;1.1.5及時進行成本跟蹤，每月10日、20日、30日各填報一次“成本測算匯總表”，如實反映成本變動情況；1.1.6負責建安工程竣工結算；1.1.7負責提交項目實際總成本報告。1.2總工辦1.2.1根據設計進度，及時向預審部提供該階段設計的書面文件，其建構筑物主要參數可

20、以據以計算或估算建安工程量;提供設計所發生的費用;提供施工的措施費用等;1.2.2在施工圖設計完成后，進行審核簽字，以便預審部準確編制施工圖預算，作為工程的目標成本和控制建安成本的最重要的依據;1.2.3組織圖紙會審，最大限度地減少因設計差錯和不合理在施工過程中的變更及因此造成的損失；1.2.4及時向預審部提交現行建安工程材料及材料價格變動趨勢分析;1.2.5嚴格控制施工過程中的設計變更，對必須發生的設計變更應按基本建設程序和公司規定進行書面確認。1.3工程部1.3.1負責在設計階段按時向預審部提供三通一平施工設計方案（含方案說明、設計技術方案、基本工程量）;工程地質勘測費、工程監理費及商品砼

21、擬用量比例等;1.3.2負責招投標工作的組織實施；1.3.3負責組織建安工程合同的擬訂及簽訂；1.3.4負責組織現場收方、計量;1.3.5負責按規定程序進行現場的變更簽證并經公司領導簽認后執行;1.3.6每月8日、18日、28日向預審部提交在建工程“項目變更情況表”              工程項目變更情況表              

22、                                 年  月  日序號新增項目名稱取消項目名稱工程量批準人備注增加減少        1.4外協部同當地政府

23、部門保持高層交往，一些關鍵部門如規劃、城改辦、國土、能源、房管、建委、消防、市政等部門收取的規費，辦理項目相關手續，建立負責項目前期工程費中有關報批報建費用的預測和最終確定，并及時向預審部提供。1.5財務部負責項目規稅費的預測和最終確定，并及時向預審部提供。2.成本管理的控制程序2.1成本管理的階段控制程序2.1.1在項目審批階段，根據公司審定的項目可行性方案進行成本估算，提交項目可行性調研報告；2.1.2在項目初步設計完成后，對初步設計方案進行成本估算，提交項目開發成本估算；2.1.3在施工圖設計完成后，編制建安工程施工圖預算，該預算即為建安工程的目標成本，將該預算與項目開發的其它費用匯總后，編制項目開發成本預算即為該開發項目的目標成本；2.1.4在項目施工期間，根據1.1.5之規定按旬提交“成本測算匯總表”；2.1.5建安工程竣工后，完成建安工程結算，并在進行項目成本決算后，提交項目總成本報告和進行差異分析。2.2設計變更的控制程序在施工過程中，發現圖紙差錯或與實際情況不符，或施工條件、材料規格、品種、質量不能完全符合設計要求以及合理化建議等原因，需要進行施工圖的修改時，必須嚴