1、車位推售思路一、市場車位梳理1、市場概況周邊項目車位調研表序號項目區域當期總戶數車位類型車位數車位比尺寸交房時間使用權價格付款方式1華潤24城三橋1876平層14521:0.85.6*1.9*2.6（A）2016年9月30日70年14.2萬可按揭，首付30%5.3*1.9*2.4(B)13.5萬4*1.9*2.2(C)11.7萬3.85*2.25（D）8.5萬A+C/B+C16萬2萬科金色悅城棗園1303子母+平面10431:0.81*1.9*2.5子母2016年12月30日70年預計1112萬暫定1*1.9*2.5平面3巨威大秦郡土門商圈3700平層13701:0.45.3*1.9*2.05

2、2016年12月30日70年11.413.5萬首付1萬可按揭4海倫春天土門商圈2593平層27261:1.15.2*1.9*22015年12月30日70年待定12萬左右5億潤領城土門商圈2556機械2556住宅：1609商業：947住宅1:1商業1:1.51.9*5.2*2.052016年5月31日未知8-10萬按揭6梧桐年華土門商圈944地上+地下(未知)1085地上：108地下：9771:1.15.2*1.9*22017年10月30日未知預計12萬待定7東尚觀湖土門商圈1500地下11551:0.775.2*1.9*22013年12月70年15.8萬可按揭，首付30%8梧桐坊大興區域718

3、平層+機械466（機械226）1:0.4/2013年12月70年機械車位：9-12萬；一次性9長興園湖曲大興區域1010平層+機械342（機械211）1:0.45.3*1.9*2.052013年12月70年機械車位1F：12萬；一次性10長安大街三號長安大街與南二環交匯1500平層+機械587（機械488）1:0.55.2*1.9*22014年1月40年標準尺寸：13-17萬一次性5*1.9*1.55按揭11萬家燈火高新丈八西路以北816平層+機械700（機械600）1:0.95.2*1.9*22012年12月70年標準車位：12-14萬一次性12天朗大興郡大興新區二期1520（包含19套商鋪

4、）平層+機械4（標準）1:0.82.4*52012年3月70年一層車位：12萬一次性/開發商分期/銀行按揭8（微型車位）2.2*4238（機械一層）1.9*5.2*2.05333（機械二層）1.9*5.2*1.5570年二層機械車位：8萬三期西區744787（平面）住宅1:12.5*5.252012年2月70年-1F層車位價格15萬，一次性/開發商分期/銀行按揭洋房1:2大型車位及子母車位25萬13金輝天鵝灣大興區域1700平層1360（平面）1:0.82.4*5.62014年3月70年-1F層車位價格20-21萬，一次性-2F車位價格16萬分期14金業觀湖大第大興區域1300平層386（平面

5、）1:0.42.4*5.62013年11月70年-1F車位16萬；一次性-2F車位14萬；分期母子車位價格26-27萬15萬象春天城南電子正街與丈八東路交匯4280平層2000(一批次推售1000)（平面）1:0.52.5*5.252015年1月70年-1F平層標準車位：16-18萬一次性/0首付銀行信用貸款-2F平層標準車位：14-15萬子母車位：28萬大型車位25萬16高新大都薈高新區3471平層40001:0.862.4m*4.2m（-2F）2016年8月70年20萬可按揭，首付30%2.2m*4m（-3F）17萬17春曉華苑土門商圈2300機械20001:0.82.4*5.32016年

6、9月70年/整理的項目中， 市場車位類型多以平面（平層）車位為主，輔助機械車位，少量的特殊車位（子母車位、微型車位等）； 車位多為70年年限（使用權），個別特殊項目40年年限（長安大街三號）； 車位售價： A成熟社區：平面車位售價在12-18萬之間，個別項目售價較高（金輝天鵝灣最高21萬）；機械車位售價在9-12萬； B在建社區：平面車位售價在11-14萬之間，個別項目售價較高（高新大都薈17-28萬）；機械車位售價在8-10萬； 車位付款方式：按揭、分期、一次性。2、車位貸情況據了解，市面上部分銀行目前執行的車位貸款大致情況如下，銀行名稱車位貸形式產權要求貸款年限年利率開發商回款中國銀行30

7、%車位首付無車位產權要求，需提供開發商車位首付收據、購房合同及車位協議最長3年年4%30%客戶+70%銀行民生銀行30%車位首付無車位產權要求，需提供開發商車位首付收據、購房合同及車位協議最長2年一年7.2%，兩年11.8%30%客戶+70%銀行（審核資料相對嚴格）二、項目情況梳理1、目前，車位主力可消費的一類客群為3、4、5#樓客戶，二類客群為1、2#客戶，三類客群為在1、2#樓及外來投資客戶；2、項目大部分樓棟在2017年5月已交房，目前項目3、4、5#入住率50%60%。整體入住率較低，1、2#入住率70%但對車位需求度不足；3、項目目前的成交客群中，剛需比例較大且消費力一般，有車的客群

8、僅占50%左右，車位需求量不高；4、2016年曾推出過部分車位進行銷售，效果欠佳，主要原因為當時入住量低、商業氛圍不足，且車位未有成型的工程及形象展示、客戶無法實地參觀；5、機械車位的市場認知較低，存在一定的推售抗性；6、地緣性客戶居多，單位多在附近，步行即可滿足一般日常出行要求，單位停車費用較低，需求度不高。三、車位推售思路1、推售背景：通過車位銷售補充一部分銷售回款的資金需求；通過本次推售進行客戶需求試水，為后期車位銷售做鋪墊；2、推售思路：低門檻、多階梯；出售階段性使用權，保障回購收益模式；四、車位推售方案根據北區目前租金情況測算：車位類別車位租金（元/月）年租金（元）一期商業平面獨立車

9、位550（含物業管理費150）6600據了解，市場正常車位租金約200-400元/月，年度租金約2400-4800元，北區目前車位年租金水平相對偏高。以此類推，若以使用權出售（租賃），平面車位合理的年費用標準（不含管理費）約為2800-4500元（月均租金約230-375元）。1、銷售方案（1）階梯價格方案車位類別15年30年70年銷售價格售價月租反算銷售價格售價月租反算銷售價格售價月租反算平層車位負一層50000278100000278160000190負二層4000022290000250150000179機械車位上下層3500019465000181100000119（2）保障回購方案（

10、階梯價格方案基礎上進行提升）A.設定認購“觀望期”，同時設定“收益率”強化銷售功能 ；B. 靜態收益率設定為年5%-9%（詳見收益測算），回購觀望期設定期限為2年（具體以車位交付使用后的2年時間為準），根據收益率比例確定車位的使用權限； 保障回購方案一【5%靜態收益率】： 主力針對有車位購置需求的業主客群；兩年“觀望期”獲取返租收益，同時獲取車位的使用權、收益權（客戶存在自主經營權、使用權-如若客戶出租，僅限外租給本小區業主）； 保障回購方案二【9%靜態收益率】： 主力針對對收益率感興趣的業主客群；兩年“觀望期”獲取返租收益，無車位的使用權、僅有收益權（客戶無自主經營權、使用權）；C.“觀望期

11、”結束后，客戶可選擇：客戶可直接按認購（租賃協議）價格選擇對應年限的車位使用權，開發商不再返租；也可選擇放棄購置（一次性付給客戶對應款項，開發商付款=客戶本金+兩年收益）；D.保障回購：在出售使用權的租賃協議基礎上與客戶簽訂額外補充協議，確定認購具體內容（詳見附件）；E.收益測算注：為提升收款額度，選擇保障回購方案客戶的起步門檻為大于等于30年使用權對應繳納的車位款項；【5%收益率測算】5%靜態收益率測算車位類別30年70年銷售價格售價月租反算收益率觀望期月收益銷售價格售價月租反算收益率觀望期月收益平層車位負一層1000002785%4171600001905%667負二層900002505%

12、3751500001795%625機械車位上下層650001815%2711000001195%417由于客戶在兩年“觀望期”期間具備車位的自主使用及經營權，故對靜態收益下的客戶增值收益進行測算：5%靜態收益+2年觀望期業主自主經營收益率測算車位類別30年70年銷售價格收益率觀望期月收益2年使用權出租（中等月租）2年出租收益2年觀望期收益合計年均收益率銷售價格收益率觀望期月收益2年使用權出租（中等月租）2年出租收益2年觀望期收益合計年均收益率平層車位負一層1000005%4173007200172008.60%1600005%6673007200232007.25%負二層900005%3752

13、706480154808.60%1500005%6252706480214807.16%機械車位上下層650005%2711954680111808.60%1000005%4171954680146807.34%【9%收益率測算】9%靜態收益率測算車位類別30年70年銷售價格售價月租反算收益率觀望期月收益銷售價格售價月租反算收益率觀望期月收益平層車位一層1000002789%7501600001909%1200二層900002509%6751500001799%1125機械車位上下層650001819%4881000001199%750綜合測算后，客戶若選擇5%靜態收益率的認購模式，付款30年

14、對應認購（租賃協議）金額與9%靜態收益率相持平（租金中等市場水平基礎上）。F.資金成本測算：按保障回購計劃，若出售200個車位參加保障回購計劃，均價12萬/個，可收款2400萬；按5%-9%收益率對支出，則支出成本為120-216萬/年。G.其他問題：由于返祖收益部分牽涉客戶及甲方稅費問題，需甲方公司進行評估（原因：車位無產權、無合同，返租需考慮合理避稅）；目前第一批次主要針對業主客群推售車位方案，后期根據情況考慮非本項目業主的社會群體是否進行釋放車位收益投資方案；（3）銷售方案整合說明車位推售方案政策執行展示客群銷售價格方案認購政策方案收益權限說明車位權限說明業主群體階梯價格方案選擇直接認購

15、（認購主力消化15年低門檻購置業主）無15年使用權選擇保障回購（主力消化30年/70年付款的購置業主）有（選擇5%收益保障回購）觀望期使用權+觀望期收益權有（選擇9%收益保障回購）無使用權+觀望期收益權車位推售方案由階梯價格方案與保障回購方案構成，即，可理解為價格+優惠政策組合而成。2、銷售模式多頻次、小規模集中轉化即：每15-20天認籌、解籌一次，每次分批推送不同區域的車位，每周期限定數量；（1）摸底：成交客戶梳理及試探、摸底，主要方向為車位推售前的需求量化摸底，同時摸底客戶價格認知；摸底時間：2015年11月底-2015年12月6日；（2）認籌：A.認籌金額：5000元/個B.認籌優惠：交

16、5000抵10000（認籌款項在解籌時抵入購置車位類別對應的總價）C.認籌報價：報低門檻的起價，4萬/個起車位類別15年30年70年銷售報價（表價）銷售報價（表價）銷售報價（表價）平層車位一層60000110000170000二層50000100000160000機械車位上下層4500075000110000D.認籌時間：12月7日12月26日（暫定），認籌前需設計部、工程部、甲方提供確定的、詳細的車位規劃平面布局圖、車位編號說明、特殊車位說明、車位尺寸及載重說明數據詳表等相關銷售資料，同時需律師核實確定相關的認籌協議。E.認籌流程:銷售部提供指定區域車位客戶選擇意向區域及意向車位號客戶繳納5

17、000元車位認籌金客戶簽訂車位團購協議（認籌協議）開發商開具認籌收據（3）解籌：A.解籌時間：12月27日（暫定）B.解籌準備：單體車位編號附圖、認購協議（車位租賃協議）、車位價格表；若做車位回購，則還需準備車位租賃補充協議等；C.解籌流程：客戶憑協議及身份資料選擇車位車位選擇確認單填寫車位租賃協議財務處繳納車位認購款項、開收據簽訂車位租賃協議、財務收回車位團購協議（認籌協議）若做回購，根據返租收益率填寫車位回購協議-5%、9%收益比客戶均簽或車位租賃補充協議-9%收益比客戶簽（詳見附件）客戶離場。附件：（具體內容及條款以律師確定的最終文本為準）車位回購協議甲方（受托方）：乙方（委托方）： 聯

18、系電話：身份證號碼：聯系地址： 甲乙雙方于 年 月 日簽訂了車位租賃協議，就乙方向甲方租賃的太奧廣場豐和坊住宅北區車位的回購事宜，經友好協商，達成本回購協議書。 1、 回購車位： 本協議所稱的回購指甲方出租的豐和坊住宅二期北區車位。回購標的的車位為：_區_號，該車位的尺寸為長_米、寬_米、高_米，該車位的載重噸位為_千克； 2、 回購期限： （1） 回購期限自 年 月 日起至 年 月 日。在回購期限內，乙方具有/不具有（根據返租收益率比例確定）該車位的使用權；在回購期限內，乙方如需甲方進行回購，乙方需提前30個工作日以書面形式通知甲方，甲方確認事宜后于15個工作日內給乙方辦理回購及退款手續；超

19、過回購期限，乙方未提出書面申請或未將房屋交付甲方，視為乙方自動放棄該車位被回購權利。 （2） 回購價格：乙方向甲方書面提出回購申請后，甲方在回購期限屆滿時進行回購，回購價格為雙方議定價格，合計人民幣 元。（大寫： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整）3、 回購標準： 回購的車位，應為甲方所出租之原物且無任何損毀及債務抵押等行為。 4、 不可抗力：本協議稱不可抗力是指不能預見、不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰爭、動亂、政府行為等。如因不可抗力事件的發生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方

20、，并應在不可抗力事件結束后日內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協商終止合同或暫時延遲合同的履行。5、 通知 （1）根據本協議需要發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本協議有關的 通知和要求等，必須用書面形式，可采用（書信、傳真、電報、當面送交等方式）傳遞。（2）一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起30日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。 6、補充與附件 本協議未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的， 甲乙雙方可以達成書面補充協議。本協議的附件和補充協議均為本協議不可分割的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。

21、7、 協議效力 （1）本協議作為 年 月 日車位租賃協議的從合同，如主合同被撤銷或宣告無效，則本協議自然終止。 （2）本協議自甲、乙雙方簽字之日起生效。有效期為 年，自 年 月 日至 年 月 日。本協議正本一式兩份，雙方各執壹份，具有同等法律效力。 甲方： 乙方： 法定代表人： 聯系電話: 聯系電話： 地址： 年 月 日 年 月 日車位委托代租管協議（9%回報率需簽此協議）(車位租賃補充協議)甲方（受托方）：陜西大洋匯豐商業投資運營管理有限公司乙方（委托方）： 聯系電話：身份證號碼：聯系地址：為維護全體業主的共同利益，太奧廣場 豐和坊住宅北區 車位實行統一經營管理的方式進行經營和收益：即統一協

22、助租賃、統一運營管理、統一營銷活動，對此甲乙雙方在友好協商的基礎上，簽訂車位委托代租管協議如下：一、委托標的標的物：乙方租賃的太奧廣場豐和坊住宅北區 區 號車位，該車位的尺寸為長_米、寬_米、高_米，該車位的載重噸位為_千克；租賃年限自_年_月_日起至_年_月_日止，租賃費用為 元（大寫：佰拾萬仟佰拾元整），委托甲方進行代租管理。二、委托方式乙方就其租賃的車位及其附屬設施代租及經營管理權委托給甲方，由甲方對外代租或在法律規定的范圍內進行合法經營，全面展開專業有效的經營，在委托期內甲方對乙方委托代租的車位及其附屬設施(若有)享有自主代租或自行經營的權利。三、商鋪委托代租期限1、車位委托代租期限自

23、 年 月 日起至 年 月 日止共計 2年整。2、甲乙雙方同意在委托代租期限內，本協議為不可撤銷協議。3、經營管理期限屆滿，在同等條件下，甲方有優先承租權和優先繼續受托經營管理權。四、代租租金支付方式1、代租租金：租期為2年，甲方按乙方支付的車位租賃總額18%的標準一次性支付。支付方式為現金或轉賬支付，總計金額_元。2、 付款方式：一次性付款，總計金額_元（大寫：佰拾萬仟佰拾元整）。支付時間： 年 月 日之前3、續租方式：2年的租約期滿后，乙方可選擇續租，按照車位租賃協議約定時間進行續租，每年租金為不低于乙方支付的車位租賃總額的9%，甲方按年向乙方支付代租租金。在續租期的第一年，租金支付乙方時間為次年1月份的25日前。雙方在本協議到期前30日內，另行簽訂車位委托代租管協議予以確認。5、 退租回購方式：24個月（2年）的租約期滿后，乙方除可選擇續租外，還可選擇按照租賃支付原價格保值退車位。若乙方選擇退車位的，乙方可在租約期滿前的30個工作日內以書面形式向甲方提出，甲乙雙方屆時辦理回購及退款手續，回購車位所產生的費用由甲方承擔，雙方應配合辦理退車位的相關手續。五、甲方的權利及義務1、甲方負責全面制定經營方案，引進先進的市場理念、經營模式、營銷方法，獲取經營管理收益。2、乙