1、房地產市場調研的根本內容和方法市場調研進行的就是發現客戶需求的一個過程，這種調研有狹義和廣 義之分，廣義的市場調研范圍非常的廣泛，包括經濟環境的調研。在 房地產市場調研中，廣義的房地產市場調研更多的是理論上的，比方 我們調查各種市場交易數據，看各種經濟數據。狹義的市場調研根本 不包括經濟調研，我們逐一而談。房地產市場調研最根本的要看客戶需要不需要房子，第二我們要看看 客戶需要什么房子。當然由于房地產市場的長時間性，我們不僅需要 看看現在客戶是不是需要房子，還要看看將來是不是需要房子，現在 供給是不是足夠，將來的供給呢，是不是客戶還需要別的什么房子， 客戶對現在的房子滿意，但是如果還有更好的產品

2、，客戶是不是會選 擇？還有客戶能夠承受什么樣的價格。首先客戶是不是需要房子，其實這本身是個相對概念，這就好似問人 是不是需要錢一樣，即便再有錢的人也會說自己需要錢，自己的錢不 夠，但是也有一種人確實是沒有足夠的房子住，這些人也缺房子，對 于后一種人來說就是剛性住房需求，對于前一種人來說就是改善性住 房需求，甚至是投資性住房需求，而這種需要是彈性比擬大的，隨著 市場、輿論、價格的變化而變化，剛性的住房需求彈性那么比擬小。當 然這只是一種相對的平均，只要人和人之間的居住面積和條件不完全 一樣，人們就存在想要購置更多房子和更好房子的心里需要。第一我 們可以通過人均居住面積來確定看看市場上是不是需要房

3、子，目前所 有城市的人均住房面積大約再 2030平方米之間， 當然越大的城市這 個數字會更小，在農村這個數字相比照擬大，到達 30 多，數字一般是 靜態的，關鍵就是在于變動，比方那么很多城市由于國家政策、市政 規劃的開展會導致人口的突然增加那么就會有很多的剛性住房需求， 也可能很多城市的人口流動并沒有那么多，但是原有建筑的年代比擬 老，建筑條件比擬差，這些城市對于改善性住房需求就比擬大，但是 對于這樣的城市需求總量沒有那么多，因為人口的總數根本固定的。 這是從統計數據上看一個宏觀的量。還有一種需求是局部的，比方新 的城市建設導致了原有棚戶區的拆遷， 那么這些人就不得不購置房子。 那么在實際的調

4、查過程中我們可以通過問卷調查的方式看看客戶是不 是需要房子，或者說短期內有沒有購房的需要，這樣可以判斷一下微 觀的客戶需求情況，那在整體相對沒有太大變動的情況下，由于城市 的局部調整，對于局部的產品可能出現需求，比方在某個區域建了新 型的商業、醫院、教育機構，那么可能就有一些客戶希望購置這個區 域的房地產產品。針對客戶的房地產市場調研局限性比擬大，主要是 面對面的交流，問卷調查。還有一種調查方式，也是現在房地產市場調研比擬多的，就是調查市 場交易情況和供給方的情況。也就是我們常常說的踩盤。這也是我們 詳細說的，簡單來說我們樓書上有的信息，都是我們需要調查的東西。 比方還是剛剛的問題，客戶是否需

5、要房子，一個簡單的邏輯就是如果 市場上房子賣的好那么我們就認為客戶需要房子，無論這種需要是出 于具體什么原因，如果市場上房子銷售不好，那么我們就認為房子賣 的不是很理想。一般城市的房地產管理機構都會有每月的房地產銷售 數據，在網上進行公布，一些中介和媒體也會做這樣的工作，都可以 用作我們的參考，我們也可以直接到對方的營銷現場區觀察，看看來 訪的客戶量，詢問售樓人員余下的房子都是哪些，可以在開盤的當天 看看客戶有多少，這些都可以幫助我們判斷客戶是否需要這些房子。以上都是調查客戶是否需要房子，那么我們還要知道客戶需要什么房 子。在房地產市場調研過程中我們區對方的售樓部，偽裝成客戶，看 看現在還有什

6、么房子，如果現在還有的房子，正常情況下就是客戶不 太喜歡，或者說相對不喜歡，不適應市場的產品，我們也可以看看哪 些房子已經銷售了，這些產品可能就是客戶喜歡的，他們真正需要的 當然調研過程中需要對每種產品都有個仔細的了解，從工程整體，到 某棟樓，到某個單元，某個朝向，要具體分析下為什么這種產品受歡 迎，為什么這種產品不受歡送。這種對于競爭對手的調研僅僅是一個 參考，我們可以通過問卷調查對客戶進行深入的了解。但是需要注意 一點，房地產市場上的客戶都是被動的，就是說市場上有什么產品他們職能選擇什么產品，只能在市場的這個范圍內進行選擇，在問卷調 查的時候，客戶一定是選擇最好的房子，但實際的需求并非如此

7、。客戶除了單純對房子有需求還要看看客戶能在什么樣的價格上承受。 這種調查方式從房地產市場調研的角度看主要是判斷其他競爭對手的 房屋銷售價格，去看看對方的優惠措施。在市場價格上還有一個很重 要的參考依據，二手房價格和租金，在稍微小一點的城市，二手房的 交易不是那么頻繁，統計數據比擬少，這就需要市場調研人員去挨個 地點了解。可以說，如何進行創新性思維，增強學習能力，提升房地產經營管理 者的領導力及執行力，已成為每一個企業所應該深刻思考和熱切關注 的問題。清華大學 房地產業領導力再造高級研修班，針對當前國內房地產業發 展過程中存在的問題設計教學體系，以建立企業現代科學管理模式為 目標，注重綜合知識和能力的培養，旨在幫