1、怎樣對房地產項目工程管理調研 房地產工程管理的方式 如何做好房地產工程管理呢?我認為其方式有三，第一，選擇優秀的勘探和制定單位。優秀的單位是工程建設的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準確地對土質狀況進行定位，提供合理的基礎制定依據，從而節約工程的造價。一個優秀的制定單位能準確地對房屋進行制定，優化工程結構，減少并且避免不必要的浪費，節約了工程造價并加快了工程進度。 第二，選擇素養高的施工企業和項目經理。施工企業和項目經理的素養好壞，直接關系著工程進度和工程質量。怎么去選擇，應當有一個整套的組織架構，如：施工企業資質、施工企業技術力量、施工企業機械設備、近三年的工作業績、企業可靠度和誠信度、項目經理資

2、質、項目經理素養及能力、員工素養及能力等。施工企業的技術和設備有助于工程更好更快的完成使命。企業誠信度高證實企業一貫都有可靠的技術力量和聲譽。一個優秀的項目經理對房地產的工程管理具有推動作用。他經驗豐富，對工程的把握恰到好處。員工的素養和能力的高度對整個工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才干為我們選擇優秀的項目班子提供合理的依據。 第三，建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統的分類。如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調研，多方面進行比較和區分，合理的選價

3、和選材，嚴把材料質量和數量關，提升材料的供應速度，這就同時加快了工程進度、提升了工程質量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織制定、有效的獎罰制度等，這樣才干確保工程進度和工程質量。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設的整個過程，表現著工程特征。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質量的好壞，為工程質量的評定提供了合理的依據。 項目成本管理在房地產工程管理中的具體應用 制定階段的成本控制 由上述分析可知，制定階段對項目投資的影響最深，其影響的可能性占到75%95%;擴初制定階段對工程造價的影響約占35%75%;施工圖紙制定階段對項目投資

4、的影響達到5%35%。依據價值工程理論，適當地增加制定費，能夠有效降低建設項目的成本，從而提升開發商的資金利用率，因此要能夠對此制定階段的成本控制強化管理。 承發包階段的造價控制 房地產企業可以通過建設項目招投標來選擇報價合理、工期短、信譽優良的承包商。一般狀況下，招投標方式可分為公開招標及邀請招標兩種，房地產企業可以依據具體的工程項目來選擇最為適用的招標方式，不同的招標方式都有自身所適用的范圍，也各有優缺點，例如多層住宅技術合適采納施工圖招標;高層及超高層住宅工程合適采納工程量清單招標;如果工程規模大且工期要求高，那么可以使用費率招標的方式。如果采納施工圖招標及工程量清單招標，那么房地產企業

5、可委托中介機構來編制標底以明確預期價格;工程量清單招標工程可以使用單價合同，具體的變更狀況可以依據實際狀況進行適當調整。為了有效避免材料價格風險，房地產企業可約定漲價及降價風險范圍，一般狀況下，主要材料的漲價及降價幅度為5%，施工企業必須要承當風險范圍內的材料漲降價，房地產企業承當風險范圍之外的費用。因此，房地產企業要能夠盡快掌握項目工程的大概造價，這樣才干夠做到心里有數。這就要求房地產企業采納總價合同，但總價合同也存在一定風險，尤其是工期較長的項目工程，其實施過程中極易出現各種新的政策、材料價格也會出現一定波動。 施工階段的成本控制 施工階段的成本控制內容主要包括以下幾個方面：必須要加強成本

6、意識，統籌全局，做好各方面的管理工作;認真編制成本計劃，明確成本控制對象;進一步建立健全并落實落實項目成本控制制度;制定有效的獎勵措施;認真檢察施工組織制定及施工方案，提升其可行性;強化工程款動態結算的控制;嚴格控制工程變更;做好施工全過程的直接費用監測及間接費用監測分析工作。由此可見，要想強化施工階段的成本控制，就必須要認真做好事前控制。 房地產企業在項目成本控制中存在的問題 1.視成本管理為"點'，而不是"面'的概念企業的價值增值過程是由研究、開發、制定、生產、銷售及售后服務等一系列"環'節連綴而成的價值鏈，企業的成本管理應對各個環節進

7、行管理。在企業的整個價值鏈中，各個環節之間是互相依存的。 2.組織管理上存在的問題 首先是缺少擁有權力、承當責任的成本管理部門。目前，我國房地產企業通行的管理做法是把成本核算與成本控制的主要任務委托給財務部門。但財務部門在實際工作中，更多做的是成本核算，有關成本控制主要是通過制度來被動的"卡'，這樣在成本發生失控的時候，財務部門往往不能承當失控的責任。 事實上，成本是一項綜合指標，它以貨幣形式表現，但又不是純財務問題，它涉及到項目施工的每一個階段，涉及技術、施工組織、核算、管理等各個方面，僅僅依靠財務部門并不能有效地解決成本控制。其次在成本控制上，缺少系統管理和對項目施工各個階段成本支出的系統控制。如有的注意材料費用的節約，但不注意時間利用，有的想方設法使用新材料、新工藝以降低成本，但不注意材料庫損耗、材料采購成本的降低等等。 3.施工方案上存在的問題 必須結合施工現場的實際狀況，制定技術上先進可行、經濟上合理的施工方案。如合計項目參加人員的素養、數量，機械設備的技術狀況和特點，項目所在地的經濟、自然地理條件，項目的制定要求和結構特征等，選定幾種施工方法和 施工程序，以進行技術經濟比較，最后確定最適宜的施工方案。 目前，在我國的房地產工程項目施工中，不少工程項目都不進行施工方案的技術經濟比較，即使比較也只是在技術上進行比較或者是依據經驗在局部方案上