1、如何做好物業(yè)工程管理 一、關(guān)于物業(yè)公司的績效考核周期 物業(yè)公司的績效考核普遍由月度考核+季度考核+年度考核組成。月度考核主要適用于對一線服務(wù)的員工進(jìn)行考核，考核人員是管理人員，考核結(jié)果與被考核人的業(yè)績工資掛鉤。同時，績效考核的結(jié)果會作為員工晉升或薪酬調(diào)整的重要依據(jù);季度考核重點在于對管理人員進(jìn)行考核，目的是對所在管理項目的業(yè)績進(jìn)行動態(tài)評價、監(jiān)督與跟蹤并適時調(diào)整，其考核結(jié)果應(yīng)用于對管理人員績效評價和獎金發(fā)放。年度考核屬于普及性考核，其評價依據(jù)直接地反映在管項目年度核心指標(biāo)完成狀況，即經(jīng)營業(yè)績、第三方客戶滿意度調(diào)查成績、第三方員工敬業(yè)度及滿意度調(diào)查。年度考核成績涉及該管理團(tuán)隊所有員工，由上級指揮單

2、位對管理團(tuán)隊進(jìn)行綜合評價。 二、物業(yè)工程管理的考核內(nèi)容 雖然我國物權(quán)法將物業(yè)企業(yè)的性質(zhì)定位為服務(wù)企業(yè)，但是物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營意識由"管理'向"服務(wù)'的轉(zhuǎn)換卻必須要一個漫長的過程。目前，工程部綜合修理服務(wù)人員的主要工作還是集中于簡單入戶修理和客戶溝通層面，大多只是為了維系客戶關(guān)系，為物業(yè)管理費用收繳打打基礎(chǔ)，并沒有上升到對特約代辦服務(wù)進(jìn)行探究和挖掘的高度。非財務(wù)指標(biāo)考核尚少，存在考核指標(biāo)不能量化，定性指標(biāo)占有比重過大且缺乏靈活性的特征。 三、物業(yè)工程管理的考核主體 工程部綜合修理服務(wù)人員由直屬主管考核，工程部主管由工程部經(jīng)理及項目經(jīng)理按不同比例綜合考核，工程部經(jīng)理

3、由項目經(jīng)理考核。 四、物業(yè)工程人員的績效考核評價方法 關(guān)鍵事件法，即參加考核的人員將工作執(zhí)行過程中的關(guān)鍵事件記錄下來，并通過工作日志法、觀察法、問卷法、訪談法等對工作時間、內(nèi)容、責(zé)任人和工作條件等進(jìn)行信息收集，并依據(jù)相關(guān)崗位標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比對、分析，最終用于評價員工績效的過程。這種方法的優(yōu)點在于它記錄了員工工作優(yōu)劣兩方面的例子，管理者便可以用其解釋員工的得分。評估不僅反映員工最近階段績效，而且事件表還能給下屬員工提供彌補工作不夠之處的具體對策。例如，物業(yè)工程部綜合修理工應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理報修事件，并將反饋看法傳遞客服部，將客戶必須求回訪要點以書面交接當(dāng)值客服樓座管家。此時，工程直屬主管應(yīng)對下

4、屬是否即時、保質(zhì)保量完成工作進(jìn)行記錄，作為具體事件來支撐月度績效評價和工作輔導(dǎo)開展。 2物業(yè)工程管理考核現(xiàn)狀 在研究物業(yè)公司考核實操過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)公司工程管理的相關(guān)制度文件、作業(yè)說明書以及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)非常全面的囊括了工程管理的基本工作內(nèi)容，即房屋主體及附屬設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)方面內(nèi)容。但是，沒有將現(xiàn)有作業(yè)文件中的內(nèi)容、流程、標(biāo)準(zhǔn)與績效考核有機(jī)結(jié)合起來，并最終運用于績效管理中的薪金調(diào)整、職位晉升的連接上，即在考核的具體運用上缺乏可操作性，并存在如下幾個普遍問題： 1.考核指標(biāo)制定過于主觀二如節(jié)能降耗，在制定考核值時，因充分合計在管項目的實際狀況，且因具體企業(yè)具體分析。 2.考核過程中缺乏相關(guān)人

5、員監(jiān)督，即對工程人員的考核都是以一定周期進(jìn)行的，它表現(xiàn)為缺乏各層級間的互相監(jiān)督、缺乏考評的動態(tài)跟蹤。 3.考核結(jié)束后無具體考核依據(jù)記錄，即在考評過程中，未能及時收集與考評相關(guān)的依據(jù)，更有的企業(yè)，根本未設(shè)立績效目標(biāo)、績效標(biāo)準(zhǔn)，尚談考核依據(jù)的記錄。 4.考核中不能針對問題進(jìn)行指導(dǎo)，關(guān)于不同見解不能開門見山，即缺少有效的溝通機(jī)制，各考評與被考評主體之間不專注于解決問題本身，關(guān)于所持對不同見解，不能坦誠相見，存在互相袒護(hù)現(xiàn)象。 5.上級領(lǐng)導(dǎo)重考核過程，輕考核結(jié)果，即領(lǐng)導(dǎo)者為了盲目追求企業(yè)盈利目標(biāo)而忽略了應(yīng)用考核結(jié)果對企業(yè)進(jìn)行自查自檢的過程。6.被考核著關(guān)于考核目的存在意識上的模糊，即企業(yè)缺乏對績效文化

6、的營造和宣揚，部分員工根本不了解什么是績效管理，績效管理的作用，從而造成對績效管理缺乏重視。 3促進(jìn)小區(qū)管理精細(xì)化 保潔方面，通過制定實施保潔工作現(xiàn)場考核標(biāo)準(zhǔn)，做到"三不放過'，即不按標(biāo)準(zhǔn)操作不放過、不按標(biāo)準(zhǔn)檢查不放過、不按標(biāo)準(zhǔn)整改不放過。同時，通過會戰(zhàn)的形式及時清理小區(qū)內(nèi)的白色垃圾，清除小區(qū)衛(wèi)生死角，營造綠色環(huán)保的人居環(huán)境。在做好小區(qū)日常保潔的同時，要特別一個"早'字，抓好一個"實'字，如針對開春后居民亂栽亂種現(xiàn)象的問題，開展以治理亂栽亂種、樓道亂堆亂放、亂擺攤點等"六亂'治理工作，創(chuàng)造優(yōu)良衛(wèi)生環(huán)境。 保綠方面，要及時制

7、定苗木補栽計劃，對枯樹枯苗進(jìn)行清理，予以補栽。如針對外圍小區(qū)歷史欠賬較多，裸露地較多的現(xiàn)狀，要本著"務(wù)實求是、踏踏實實、量力而行、盡力而為'的原則，制定實施西苑小區(qū)東大門四周區(qū)域裸露地改造。再如，針對小區(qū)內(nèi)三葉草根淺、土地返堿死亡較多的實際，通過種植根深、耐堿、花期長、蟲害少且居民喜愛的地雷花、鳶尾、紫茉莉等植被植物，增加綠化覆蓋率，美化小區(qū)環(huán)境。同時，可以引進(jìn)部分樹苗，建立苗木基地，可隨時進(jìn)行移栽。 保安方面，嚴(yán)把"三關(guān)'。第一，嚴(yán)把門崗關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行出入登記制度，做到晚上關(guān)閉小區(qū)大門。第二，嚴(yán)把巡邏關(guān)。對重點區(qū)塊執(zhí)行重點管理，對小區(qū)內(nèi)的商品房、騰空房、車棚和健身路徑等重點場所進(jìn)行巡視檢查，有效地確保小區(qū)平安。第三，嚴(yán)把檢查關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)關(guān)干部值班制度，保證24小時有人值班，不定期的對小區(qū)門衛(wèi)執(zhí)勤狀況進(jìn)行檢查通報，并對檢查出的問題及時整改，對治保員、門衛(wèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核，使綜治工作步入規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理的軌道。 保修方面，把工作重點放在改善居民居住環(huán)境，保證居民生命財產(chǎn)安全，提升居民生活質(zhì)量上。及時組織路燈檢修，美化、亮化小區(qū);通過張貼通知、懸掛警示牌、溫馨提示等方式，提升小區(qū)居民的安全意識;加大日常巡檢力度，發(fā)現(xiàn)樓房空鼓嚴(yán)重的墻皮，馬上組織人員進(jìn)行清理，切實消除小區(qū)安全隱