1、物業 經營管理部工作草案為進一步挖掘物業創收潛力，規范創收服務工作，確保2012 年企業非主營業務工作目標的實現，特制定以下創收管理草案。一、物業創收經營分析2012 年全國房地產市場經營困難，作為地產下屬的物業管理企業其經營管理壓力重重，依附地產支持的物業生存方式將不復存在。物業主營業務的收入是物業生存的基本來源， 但一個小區的物業管理費用基本是一定量化的指標， 而且物業管理費用因為各方原因， 特別是前期物業，其主營業務收費困難， 而作為非主營業務的經營創收業務將必是物業生存發展的有力保障， 物業要盈利、 要發展必須要重點開展各項物業創收工作，以創收來輔助物業經營發展。物業服務企業是一個勞動

2、力密集型的企業， 60%的勞動力成本支出，是物業的主要經營成本。怎樣開發利用勞動力資源，怎樣開發利用物業人的專業技能， 怎樣開發小區現有的物業資源， 怎樣開發物業的客戶資源等等，這些都是物業經營創收的關鍵因素。 2012 年集團公司對經營管理工作提出了新的要求， 公司領導也非常重視各項目經營管理工作。現各項目經營管理工作的開展，無系統的統籌管理，必須由我們公司經營管理部牽頭， 下到每個項目認真研討， 統籌規范管理。經營管理部指導、 監督、服務項目；項目認真組織實施創收方案，同時公司明確統一的獎勵分配標準， 充分調動每個項目管理者、 每個員工的創收工作積極性，以創收保經營，以創收服務推品質。二、

3、經營管理部的主要工作1、規范管理對經營管理工作全面梳理，出臺各項經營管理制度，明確管理流程，規范經營管理工作的全面開展。2、統籌資源全面統籌各項經營管理資源（包括項目自有硬件資源、客戶資源、外部資源等），建立統一共享的客戶資源溝通平臺。3、服務項目指導審核項目創收管理方案、合同及服務收費標準等，推進項目創收工作的組織、實施，監管項目創收過程，評估、改進創收管理活動。4、拓展經營充分利用內部資源及社會資源統籌管理，全面拓展新的經營管理模塊。三、物業創收管理實施計劃1、根據集團公司及湖南公司經營管理工作的相關文件及要求開展工作；2、出臺經營管理工作草案，明確管理職能及工作方向；3、項目歷史創收情況

4、及現有資源調查、統計與分析；4、規范各項目經營管理工作,同時設立項目經營專員(項目經理承擔經營領導責任， 可下設經營管理專員， 協助項目經理全面推進經營管理工作，經營管理專員不做崗位工資調整，年終給以項目經營獎勵)；5、項目創收調研，制定初步單項項目創收草案；6、資源分析、市場調查及社會資源整合、談判；7、協助項目制定各項創收方案、協議，并報公司審批；8、公司創收獎勵分配制度的制定與實施工作的檢查;9、有償服務收費標準的確定;10、構建業主資源溝通平臺。四、物業經營創收的基本項目1. 公共收入電梯廣告、公共區域廣告、公共區域臨時攤位、公共停車收入等；2. 非公共收入家政服務、特約服務、通訊信號

5、覆蓋費、商務中心服務、中介服務、汽車美容、衣物洗滌、留存物業的托管租賃與代售服務、水塘養殖及垂釣、維修服務、入伙展示、婚慶禮儀、電瓶車接送、幼兒托管、商家企業活動推廣、 會議中心對外延伸拓展、 會所經營業務推廣、經營性物業收入、 各種文化教育藝術體育培訓服務、保險代理等各類代理服務、業主裝修期間垃圾清運、裝修材料采購、房屋裝修、裝修成品保護，其它其他經營性服務機構（電梯維保公司、裝修公司、幼兒園、小賣部等）。五、經營投入與創收服務分配草案1、經營創收資金投入根據經營項目實際情況可采取自營、合營、招商引資等多種方式；2、創收分配參照保利物業總公司多種經營創收獎勵暫行辦法，并根據實際情況確定具體分

6、配方案；3、項目經理與項目經營專員的有償服務獎勵標準由公司根據項目經營工作開展情況確定， 項目內部經營獎勵辦法由項目領導集體研究確定，并報公司備案。六、物業經營創收管理規程1、目的規范創收經營管理，提升經營服務品質；2、適用范圍適用于公司經營創收統籌管理及項目創收指導、服務工作；3、組織管理體系公司總經理公司經營管理直管領導經營管理部（經理1 人）經營管理業務經理（1人）各項目經營管理專員4、崗位職責為了確保經營管理部的工作在公司的支持與監督下，能正常運轉并逐步取得成效的前提下，制定以下崗位職責：（1）經營管理部經理的崗位職責A 、全面負責經營管理部管理工作，負責部門工作計劃制定與實施，對部門

7、員工日常工作進行檢查和考核， 保證部門工作不出現差錯；B、協助、監管項目起草創收管理協議、合同服務標準等；C、推進各項目經營創收工作的組織、實施；D、對各項目經營創收服務工作進行監管、指導與服務；E、對經營創收工作進行總結、分析與改進；F、負責本部門員工的工作分配、指導監督，并根據公司培訓體系建設要求實施培訓；G、負責本部門固定資產和辦公設備、設施的管理；H、制訂公司經營創收年度預算并進行管控；I 、完成公司領導安排的其他工作。（ 2）經營管理部業務經理的崗位職責A 、在經營管理部經理的指導與監督下，負責經營管理業務拓展工作；B、計劃并推進實施各項目廣告宣傳、推廣策略；C、負責考察各項目可創收

8、業務的工作，確保經營管理工作正常運行；D、負責公司對外單位的業務合作的溝通與協調；E、協助、支持各項目經營管理創收業務工作的開展；F、負責調查、收集、統計各類資源及信息，對獲得的信息進行歸納和整理并分類，建立同行業、研究機構、專家和政府有關部門聯系網絡；加強外部資源的積累房地產公司、企劃、廣告商、媒體等專業機構組成策略聯盟或伙伴關系；G、全力協助、配合部門經理開展工作，確保各項工作落實到位和及時高效。H、完成公司領導安排的其他工作。5、管理規程（ 1）公司總經理負責審批創收服務項目、相關創收服務收費標準、協議及獎勵分配方案，全面指導創收經營管理工作；（ 2）公司直管領導指導協助經營創收工作的全

9、面開展；（ 3）公司經營管理部協助項目制定各項物業創收方案、管理協議、收費標準，收集各項社會資源，幫助、指導、監管項目各項經營創收工作的開展；（ 4）物業服務中心經理負責策劃并落實創收服務項目，制定相關收費標準及實施方案；（ 5）項目經營專員負責具體組織實施創收服務工作，監督服務質量和協調處理創收服務過程中的有關問題；（ 6）經營管理收入由公司財務部門統籌管理；6、基本流程（1）項目服務中心結合小區實際情況，召集服務中心各部門相關人員開會討論制定創收服務初步方案；（ 2）項目服務中心討論制定創收服務收費標準；（ 3）經營服務部協助項目與外部合作單位協商合作內容及合作方式；（ 4）經營管理部審核

10、創收服務方案、合作協議及收費標準并報公司相關領導審批；（ 5)創收服務方案、合作協議及收費標準經公司總經理審批后，由項目經理具體組織實施；7、實施過程控制（ 1) 項目服務中心根據審批后的相關文件要求，聯系合作單位由公司統一簽訂相關服務及合作協議（業主有償服務可通過各種方式公示）；（ 2）項目服務中心將合作單位及創收服務對象的姓名、住址、服務項目作詳細登記，并建立相關合作及住戶服務檔案；（ 3) 項目服務中心根據協議要求安排相關部門向合作方及客戶提供相應的管理服務工作并及時監管創收工作的具體實施情況；（ 4）根據合作協議落實情況收取相關費用；（ 5）項目服務中心認真做好客戶創收情況實施檢查記錄，及時處理相關服務投訴；（ 6）每月統計多種經營報表 ,每季度經營管理部協同項目服務中心進行創收方案實施評估， 對出現虧損及投訴較多的創收項目，應向服務中心經理提出，協同服務中心經理出臺處理措施；（ 7）更改合作協議、降低或提高收費標準、停止該項