1、樟木頭及周邊市鎮(zhèn)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研分析樟木頭及周邊市鎮(zhèn)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研分析東莞長(zhǎng)虹置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部東莞長(zhǎng)虹置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部20112011年年1212月月1818日日p市場(chǎng)背景分析市場(chǎng)背景分析全市新增商品房情況分析： 2011年11月份，東莞市新增商品房48.84萬(wàn)，環(huán)比上漲14%，同比上漲22%。其中商品住宅4894套，合計(jì)45.28萬(wàn)，面積環(huán)比上漲29%，同比上漲10%；非住宅456套，合計(jì)3.56萬(wàn)，面積環(huán)比下滑31%，同比上漲65%。累計(jì)1-11月份，東莞新增商品房53345套，合計(jì)554.41萬(wàn)，面積比去年同比上漲27%，其中住宅供應(yīng)43855套，合計(jì)508.36萬(wàn)，面積同比增加37%；非住宅共9490套

2、，合計(jì)46.05萬(wàn)，面積同比下滑29%。 原因解析：“金九銀十”過(guò)后11月份東莞樓市成交走入傳統(tǒng)的淡季，持續(xù)低迷，但從新增供應(yīng)層面來(lái)看卻截然相反，供應(yīng)仍然走高，比10月份上漲29%。主要原因有：一是接近年關(guān)開(kāi)發(fā)商年終沖量，紛紛拋貨入市；二是部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)避開(kāi)“金九銀十”的激烈競(jìng)爭(zhēng)或工程拖延面世的時(shí)機(jī)，選擇11月份入市，如鳳崗新時(shí)代家園，麒麟灣、塘廈金地博登三期瀾庭、金域松湖二期等項(xiàng)目。全市銷(xiāo)售情況分析： 11月東莞商品房共簽約3814套，合計(jì)34.29萬(wàn)，面積環(huán)比下跌38%，同比下滑27%。其中住宅簽約3154套，每周成交750套左右，合計(jì)31.57萬(wàn)，與10月份成交對(duì)比下跌近4成。套均簽約面積

3、為100，比10月份104減少4，仍以剛需戶型成交為主。非住宅成交方面也出現(xiàn)大幅度下滑，僅成交660套，合計(jì)2.72萬(wàn)，面積環(huán)比下滑62%，同比下滑51%。 累計(jì)1-11月份商品房簽約567.74萬(wàn)，同比上漲30%，其中累計(jì)簽約商品住宅498.98萬(wàn)，比去年同期上漲31%,非住宅簽約68.76萬(wàn)，比去年同期增加26%。東莞11月份樓市成交除2月春節(jié)淡季之外，創(chuàng)下全年新低；同時(shí)是4年來(lái)成交量最差的11月。 原因有4點(diǎn)，一是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人三番兩次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，在中期內(nèi)不可能像08年那般松綁，購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)下降，進(jìn)而持幣觀望；二是部分開(kāi)發(fā)商也在觀望市場(chǎng)，以消化之前推出的存貨為主，沒(méi)有再進(jìn)一步

4、推貨，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入博弈期；三是高端豪宅產(chǎn)品在超越警戒線壓力之下，延遲入市；四是大多樓盤(pán)小打小鬧的降價(jià)促銷(xiāo)，已使購(gòu)房者產(chǎn)生疲軟心態(tài)；全國(guó)一線城市紛紛出現(xiàn)降價(jià)潮，甚至向二線城市蔓延，使得購(gòu)房者對(duì)東莞降價(jià)幅度有了更大的期待。 東莞商品房住宅新增供應(yīng)45.28萬(wàn)，成交簽約31.57萬(wàn)，供需比率為1.43:1。11月份住宅成交均價(jià)為7821元/，環(huán)比10月份8179元/下滑358元/，是年內(nèi)第二次滑落“8”千元大關(guān)的月份，前一次是2月份為7696元/。本月成交價(jià)明顯下滑的原因是有三點(diǎn)：一是福利房松山湖教師村入市，不到3000元/的成交均價(jià)拉低整體價(jià)格；二是樓盤(pán)新品低于預(yù)期價(jià)格入市或降價(jià)促銷(xiāo)幅度加大，如萬(wàn)

5、科大棲地、金地博登湖、金地外灘8號(hào)、大朗碧桂園樓盤(pán)的成交，直接拉低價(jià)格；三是高端項(xiàng)目的成交持續(xù)走低，難以將價(jià)格拉高。 前11月份住宅成交均價(jià)為8198元/，終與警戒線拉開(kāi)距離，預(yù)示年內(nèi)出臺(tái)限購(gòu)令的可能性不大。目前市場(chǎng)觀望情緒濃重，購(gòu)房者都在等待更大一步的價(jià)格優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商為沖業(yè)績(jī)回籠資金，不得不加大降價(jià)幅度，不排除12月份住宅成交均價(jià)將會(huì)有繼續(xù)下滑的可能。 后市預(yù)測(cè)：附表：套數(shù)（套）面積（萬(wàn)平方米）均價(jià)（元/平方米）東莞市314231.447811 其中：莞 城270.428217 石 龍 鎮(zhèn)570.557028 虎 門(mén) 鎮(zhèn)1621.9211234 東 城1110.909605 萬(wàn) 江1631.

6、597516 南 城2773.369818 中 堂 鎮(zhèn)690.625181 望牛墩鎮(zhèn) 麻 涌 鎮(zhèn)80.084970 石 碣 鎮(zhèn)570.565957 高 埗 鎮(zhèn)550.595642 道 滘 鎮(zhèn)370.427483 洪 梅 鎮(zhèn)80.074842 沙 田 鎮(zhèn)2011.845931 厚 街 鎮(zhèn)170.225814 長(zhǎng) 安 鎮(zhèn)200.309248東莞市各鎮(zhèn)區(qū)11月成交情況： 寮 步 鎮(zhèn)1401.328024 大嶺山鎮(zhèn)270.378639 大 朗 鎮(zhèn)2802.495873 黃 江 鎮(zhèn)991.029232 樟木頭鎮(zhèn)380.366652 清 溪 鎮(zhèn)140.227367 塘 廈 鎮(zhèn)2031.859688 鳳 崗

7、 鎮(zhèn)3693.097708 謝 崗 鎮(zhèn)80.084843 常 平 鎮(zhèn)1911.426682 橋 頭 鎮(zhèn)120.194579 橫 瀝 鎮(zhèn)200.204797 東 坑 鎮(zhèn) 企 石 鎮(zhèn)170.194987 石 排 鎮(zhèn)10.026433 茶 山 鎮(zhèn)40.075689 松 山 湖4505.107357從表中可以看出，樟木頭在整個(gè)東莞市內(nèi)商品房活躍度處于中下水平。p重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布圖重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布圖待售祥利上城水岸豪門(mén)大朗碧桂園東方銀座中心城中惠珺庭金地博登湖瀾庭棕櫚泉長(zhǎng)島公寓中惠香樟綠洲山水華府中惠香樟半島中惠香樟半島綠茵溫莎堡綠茵溫莎堡保利生態(tài)城保利生態(tài)城在售水云天公館水云天公館樟城華庭樟城華庭本項(xiàng)

8、目p個(gè)案分析個(gè)案分析/ /大朗碧桂園大朗碧桂園項(xiàng)目位置大朗鎮(zhèn)大井頭（朗常路與朗東路交匯處占地面積/建筑面積24萬(wàn)/3.5萬(wàn)物業(yè)類型別墅、高層容積率/綠化率1.5/50%總戶數(shù)總共 3346 戶 當(dāng)期 2608 戶 開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本期開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年9月24日主要戶型一期別墅300-800，二期80-90 的兩房三房梯戶比兩梯四戶交通狀況地處大東莞中心位置，依托莞樟路、朗東路、朗常路三十分鐘可達(dá)各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)代理自主銷(xiāo)售項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目定位及主要賣(mài)點(diǎn)： 大朗碧桂園是碧桂園進(jìn)軍東莞的首個(gè)項(xiàng)目 ，以“給你一個(gè)五星級(jí)的家”為理念，致力讓東莞市民享受更舒適、更優(yōu)越的生活，為追求幸

9、福的東莞人而建，以“居家”為主要打造理念。 項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)為，戶型舒適，面積較小均為80-90的兩房、三房為主，適合三口之家，且總價(jià)不高，周邊配套完善，帶裝修與不帶裝修兩種選擇滿足不同需求。 項(xiàng)目主要缺陷為，樓盤(pán)檔次偏低，且有高壓線、墳場(chǎng)影響項(xiàng)目居住環(huán)境。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及消化率 項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期為300 、350 、580 、780 的別墅，目前已經(jīng)基本賣(mài)完。二期共12棟高層，主力產(chǎn)品類型均為80-90 的兩房和三房，2011年9月份一次性推出1、2、4、5、6、7、8、9、10、12棟，11月份加推3、11棟，共計(jì)2600戶左右。9月份推出11月份推出樓棟號(hào)總套數(shù)剩余套數(shù)樓棟號(hào)總套數(shù)剩余套數(shù)樓棟

10、號(hào)總套數(shù)剩余套數(shù)12234271864831851472369109827977422350914434111861615279179102153761851541218572項(xiàng)目推售及營(yíng)銷(xiāo)分析： 項(xiàng)目共分兩期推售，2010年上半年推出一期別墅，2011年9月推出共10棟，11月份加推2棟，從銷(xiāo)售情況上看，11月份推出的3棟、11棟為其樓王單位，戶型較好，銷(xiāo)售速度也最快，這種做法很好的拉高了后期 從以上數(shù)據(jù)我們看出，9月份開(kāi)盤(pán)至今，項(xiàng)目包括已訂購(gòu)但尚未簽約的房源，估計(jì)銷(xiāo)售1500套以上，實(shí)現(xiàn)整體消化率在57%以上，實(shí)際消化率估計(jì)在60%左右，月均消化400套左右。從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，本項(xiàng)目

11、由于價(jià)格便宜、戶型較適宜、客戶定位準(zhǔn)確等原因，即使在市場(chǎng)不好的情況下也能實(shí)現(xiàn)較好的銷(xiāo)售。 11月銷(xiāo)售情況：有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，大朗碧桂園11月份共簽約161套，相比前兩個(gè)月有所回調(diào)，一方面是9月開(kāi)盤(pán)集中消化量大，另一方面也是市場(chǎng)趨緊的緣故。但其在整個(gè)東莞市內(nèi)11月銷(xiāo)售效果還算是比較理想的?？蛻舴治觯?本期項(xiàng)目主要針對(duì)的客戶為居家型的客戶，多以兩口、三口之家為主，在區(qū)域分布上以東坑、大朗、常平等項(xiàng)目周邊的市鎮(zhèn)為主，基本無(wú)深圳客戶。多為首次置業(yè)，客戶檔次為在本地生活的中產(chǎn)階級(jí)。營(yíng)銷(xiāo)的價(jià)格，有利于整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。 項(xiàng)目分裝修和毛坯兩種方法銷(xiāo)售，數(shù)量上各占一半，市場(chǎng)接受度基本相同。項(xiàng)目?jī)r(jià)格最低4600

12、元/平米起，一樓帶花園的戶型價(jià)格實(shí)現(xiàn)1.1萬(wàn)元/平米，帶裝修均價(jià)在6500元/平米左右，毛坯在5500元/平米左右，整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)6000元/平米。 在優(yōu)惠活動(dòng)上以常規(guī)9.8折為主，在營(yíng)銷(xiāo)推廣上主要落腳點(diǎn)為“實(shí)惠”、“適用”、“便捷”等中產(chǎn)階級(jí)易于接受的產(chǎn)品。主力戶型分析戶型亮點(diǎn)：兩梯四戶建筑面積89.08 ，公攤面積約20 ，2+1可改戶型，靈動(dòng)空間設(shè)計(jì)臥室設(shè)有飄窗，采光較好戶型不足：wc與餐廳較近，影響室內(nèi)環(huán)境客廳進(jìn)深較短，戶型不夠方正p個(gè)案分析個(gè)案分析/ /東方銀座中心城御庭東方銀座中心城御庭項(xiàng)目位置大朗銀朗路（大朗商會(huì)大廈對(duì)面）占地面積/建筑面積4.2萬(wàn)/11.5萬(wàn)物業(yè)類型高層容積率/綠

13、化率2.4/38%總戶數(shù)1000 戶 開(kāi)發(fā)商?hào)|方銀座集團(tuán)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年7月主要戶型（在售）二房-四房80、127、160梯戶比兩梯三戶、兩梯兩戶營(yíng)銷(xiāo)代理世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目定位及主要賣(mài)點(diǎn)： 項(xiàng)目定位為將精品住宅、高端商業(yè)及商務(wù)公寓多重業(yè)態(tài)聚于一身，高端酒店式專屬社區(qū)，目前二期產(chǎn)品戶戶向南，小區(qū)布局簡(jiǎn)潔、規(guī)范。項(xiàng)目目前銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目目前處于清盤(pán)狀態(tài)，剩余少量的80、127的兩房、三房。一期售罄，開(kāi)盤(pán)時(shí)主力戶型為108、127 三房，開(kāi)盤(pán)效果良好。一期帶裝修7000元/ ，二期不帶裝修5500元/ 左右。11月份銷(xiāo)售數(shù)量較少，主要是因?yàn)橹伴_(kāi)盤(pán)效果好的緣故，可賣(mài)數(shù)量已不是很

14、多。 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員表示，現(xiàn)在市場(chǎng)較接受現(xiàn)代風(fēng)格的樣板房，需以浪漫為基調(diào)，色彩鮮艷、品質(zhì)高檔為主，樣板房的好壞直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況。 在客戶方面，主要以居家為主，多為本地客群的一次性置業(yè)，一期二三級(jí)聯(lián)動(dòng)效果較好，但目前不具備推廣效應(yīng)了，雙拼戶型在市場(chǎng)上的接受度也較高，且可以兩家銀行放款。主力戶型分析戶型亮點(diǎn)：三房二廳二衛(wèi)，建筑面積127空間寬敞大氣，戶型方正彰顯主人大氣精致入戶花園，廚房外接陽(yáng)臺(tái)純南北朝向戶型不足臥室與客廳正對(duì)，影響私人空間廚房與餐廳較遠(yuǎn)，功能布局不合理戶型亮點(diǎn)：二房二廳二衛(wèi)，建筑面積85空間寬敞大氣，戶型方正彰顯主人大氣精致入戶花園，廚房外接陽(yáng)臺(tái)戶型不足衛(wèi)生間與餐廳、客廳太

15、近p個(gè)案分析個(gè)案分析/ /棕櫚泉棕櫚泉5 5期長(zhǎng)島公寓期長(zhǎng)島公寓項(xiàng)目位置黃江環(huán)城北路（裕元花園酒店旁）占地面積/建筑面積3萬(wàn)/13.3萬(wàn)物業(yè)類型酒店式公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓容積率/綠化率3.57%/25%總戶數(shù)總共 746 戶 當(dāng)期 620 戶 開(kāi)發(fā)商?hào)|莞百事威房住開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年8月主要戶型（在售）40-801-3房精裝公寓梯戶比二梯14戶營(yíng)銷(xiāo)代理中原地產(chǎn)項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目目前營(yíng)銷(xiāo)情況： 長(zhǎng)島公寓為棕櫚泉5期產(chǎn)品，共23、24、25、26、27、28棟產(chǎn)品。23、24棟為42、54的公寓，27棟為83的兩房，28棟為寫(xiě)字樓。25、26棟目前已賣(mài)完，項(xiàng)目今年上市產(chǎn)品為24、25棟

16、，目前剩余20來(lái)套。28棟寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)年底或明年初上市。 價(jià)格方面，公寓帶裝修7800元/ 左右，業(yè)主自己招租（公寓），租金方面單房1500元/月，一房1800元/月左右，寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)在1萬(wàn)元/ 上下浮動(dòng)。其中，項(xiàng)目的商鋪不作為出售產(chǎn)品，由開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)。 在客戶方面，27棟兩房產(chǎn)品本地客戶居多，多為居家型置業(yè)，而小戶型公寓則多為投資型產(chǎn)品，因開(kāi)發(fā)商老板的關(guān)系，有較多的臺(tái)商投資本項(xiàng)目。優(yōu)惠上采取9.7折優(yōu)惠。 推廣上活動(dòng)目前較少，之前的二三級(jí)聯(lián)動(dòng)效果較明顯，占到成交量的50%左右。 11月份銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目11月份銷(xiāo)售簽約14套，加上已訂購(gòu)但尚未簽約估計(jì)不超過(guò)20套，在市場(chǎng)公寓類型物業(yè)中處于中等水平

17、，這一方面是在售數(shù)量本身不多，另一方面也是推廣較少的緣故。主力戶型分析戶型亮點(diǎn)：一房一廳一衛(wèi)，建筑面積42空間利用率高戶型簡(jiǎn)潔方正戶型不足梯戶比過(guò)高，密度太大一房一廳一衛(wèi)，建筑面積54p個(gè)案分析個(gè)案分析/ /中惠中惠珺庭珺庭項(xiàng)目位置黃江城北路與環(huán)城路交界處占地面積/建筑面積2.5萬(wàn)/50物業(yè)類型別墅、高層容積率/綠化率2.11/40%總戶數(shù)總戶數(shù)4800戶(整個(gè)項(xiàng)目）開(kāi)發(fā)商中惠熙元地產(chǎn)集團(tuán)本期開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年7月主要戶型一期為別墅，本期80-90兩房、110-130三房梯戶比兩梯四戶、三梯七戶交通狀況距黃江城區(qū)中心商務(wù)圈及鎮(zhèn)政府所在地均在2公里以內(nèi)，毗鄰深圳，四條高速路（虎崗高速、莞深高速、

18、龍大高速、梅觀高速）、三條輕軌（r1、r3、r4）和廣深鐵路營(yíng)銷(xiāo)代理自主銷(xiāo)售項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目定位及主要賣(mài)點(diǎn)： 本項(xiàng)目為中惠熙元集團(tuán)在東莞東部打造的成熟品質(zhì)社區(qū)，園林設(shè)計(jì)以法式浪漫為基調(diào)，建筑設(shè)計(jì)以現(xiàn)代主義的幸福溫情社區(qū)。戶型設(shè)計(jì)多樣，主要以三房為主，但選擇空間大，配有闊綽三房、緊湊三房，闊綽兩房、緊湊兩房，以及單身公寓。主要針對(duì)年輕一族追求時(shí)尚、浪漫的白領(lǐng)打造。 項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)為品質(zhì)清新、時(shí)尚，小區(qū)配套完善，有華潤(rùn)萬(wàn)家超市入住，與深圳接軌，半小時(shí)深莞生活圈。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及消化率 本項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，其中1-13棟為一期產(chǎn)品，目前已經(jīng)全部售完。本期產(chǎn)品為14-21棟高層產(chǎn)品，在售產(chǎn)品為2011年7月推

19、出的14-19棟，預(yù)計(jì)明年初將推出20、21棟。樓棟 戶型配比 總套數(shù)剩余套數(shù)14三房（130 、120 、110 ）單房40 二房（68 、80 ）20810615三房（110 、125 、115 )單房40 二房（65 、85 ）2088516三房（130 、110 、115、126 ）單房40 二房（68、65、89 ）20814217三房（119 、115 ）無(wú)二房（90 、82 ）1509118三房（119 、115 ）無(wú)二房（90 、82 ）1507719三房（110、118 ）單房44二房（69 ）182150 從以上數(shù)據(jù)我們看出，項(xiàng)目本期共推出1100套房源，消化455套，如果

20、包括已定套數(shù)則應(yīng)該在500套以上，7月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)實(shí)現(xiàn)消化率45%以上。月均消化130套左右。 本項(xiàng)目主要以三房為主，戶型配比較為多樣，選擇空間大，一定程度上影響了客戶購(gòu)買(mǎi)下定的速度，其中14-16棟為雙拼戶型，但從實(shí)際消化和客戶反應(yīng)度來(lái)看，基本上客戶對(duì)雙拼戶型的抵觸程度不是很高。 11月份銷(xiāo)售情況：11月份銷(xiāo)售不到50套，銷(xiāo)售情況相比前幾個(gè)月下調(diào)較多，客戶上門(mén)也相對(duì)較少，這一方面是市場(chǎng)冷淡，一方面是項(xiàng)目本身推廣不多的結(jié)果。項(xiàng)目推售及營(yíng)銷(xiāo)分析： 項(xiàng)目共分三次大的推售，第一期產(chǎn)品以全部售罄，二期產(chǎn)品14-19棟7月份推出，20、21棟128 、126 、139 的闊綽三房，共計(jì)208套房源，為其樓

21、王單位，預(yù)計(jì)明年推出。 在營(yíng)銷(xiāo)推廣上，現(xiàn)場(chǎng)售樓員表示，目前所做的看房團(tuán)、講座活動(dòng)、相親活動(dòng)均不具有明顯效果，老客戶帶新客戶具有一定的效果，項(xiàng)目一期的二三級(jí)聯(lián)動(dòng)效果明顯，但目前由于客戶已被洗了一遍，且二三級(jí)聯(lián)動(dòng)成本較高，目前也沒(méi)有太大效果了。 在購(gòu)買(mǎi)用途上60%以上為自主型，30%左右為投資度假（小戶型產(chǎn)品）并且客戶對(duì)雙拼戶型并沒(méi)用表現(xiàn)出明顯的排斥。 價(jià)格上保持在6500元/ -7500元/ 之間，推出的特價(jià)房?jī)r(jià)格為6200元/ 。客戶分析： 由于本項(xiàng)目產(chǎn)品類型較為多變，產(chǎn)品品質(zhì)新穎、時(shí)尚，且離深圳較近，因此其購(gòu)買(mǎi)客戶中深圳客戶占了很大的比重，主要集中在深圳的公明、光明、福永、龍崗、松崗等地，多

22、以年輕三口、兩口之家為主，投資比重較大。主力戶型分析戶型亮點(diǎn)：三房二廳，建筑面積115，較為闊綽客廳與餐廳結(jié)合較好，彰顯大氣方正入戶花園面積較大戶型不足：廚房陽(yáng)臺(tái)等占用空間較大戶型亮點(diǎn)：二房二廳90 ，戶型空間較大轉(zhuǎn)角飄窗，景觀資源較好入戶花園與陽(yáng)臺(tái)呼應(yīng)，增加通風(fēng)采光效果戶型不足：客廳與餐廳進(jìn)深過(guò)短，不夠方正大氣，廚房與副臥太近，動(dòng)靜區(qū)分不夠明顯p個(gè)案分析個(gè)案分析/ /中惠中惠香樟綠洲香樟綠洲項(xiàng)目位置樟木頭東城大道與柏峰路交匯處占地面積/建筑面積29.36萬(wàn)/50萬(wàn)物業(yè)類型別墅、高層、多層、小高層容積率/綠化率1.73/40%總戶數(shù)5000戶開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市中惠香樟綠洲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間

23、2011年3月主要戶型（在售）110-120 三房，220 復(fù)式梯戶比兩梯兩戶、兩梯三戶營(yíng)銷(xiāo)代理自主銷(xiāo)售項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目定位及主要賣(mài)點(diǎn)： 項(xiàng)目定位為“50萬(wàn)西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)”，項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)較早，首批上市產(chǎn)品在2006年，目前已經(jīng)形成完善的配套設(shè)施，設(shè)有3000余平米的吉的堡雙語(yǔ)教學(xué)幼兒園，2000余平米的大型會(huì)所，華潤(rùn)超市、柴火酒家、一致藥店等品牌商家意向進(jìn)駐，另有近千米長(zhǎng)的商業(yè)街步行街“香樟一英里”。產(chǎn)品為西班牙風(fēng)格多層洋房、高層電梯洋房、空中別墅、華庭美墅。本批產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及消化率 201年上市產(chǎn)品有49、50棟，在今年上半年賣(mài)完，主要為100-130 的三房、四房，共計(jì)200套左右。2011

24、年上市產(chǎn)品有復(fù)式產(chǎn)品46、47、48棟，以及平層產(chǎn)品40、41、42棟。樓棟 戶型配比總套數(shù)剩余套數(shù)46 220 左右四房復(fù)式24224724154816940 100-110 三房2119415250423734 其中，46、47、48三棟復(fù)式產(chǎn)品推出時(shí)間為2011年3月，為本期項(xiàng)目的樓王單位，但從目前銷(xiāo)售情況來(lái)看并不理想。共計(jì)推出64套樓王單位，但目前實(shí)際銷(xiāo)售包括已訂購(gòu)套數(shù)估計(jì)在25-30套左右，整體消化率不到一半。2011年12月初推出40、41、42三房，共計(jì)110套，目前銷(xiāo)售10套左右，消化任然不理想。 11月銷(xiāo)售情況：11月銷(xiāo)售復(fù)式產(chǎn)品不到5套，12月出推出的產(chǎn)品目前也只銷(xiāo)售10余

25、套，因本項(xiàng)目推廣較少，客戶對(duì)項(xiàng)目的熟悉度較高、不具備前期的吸引力，因此近段時(shí)間來(lái)銷(xiāo)售效果都不好。項(xiàng)目推售及營(yíng)銷(xiāo)分析： 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較早，體量較大，已經(jīng)形成相當(dāng)?shù)木幼∫?guī)模，今年項(xiàng)目推貨量較少，總共只有174套的市場(chǎng)投放量。今年以來(lái)做的推廣也相當(dāng)有限，項(xiàng)目售樓處較為冷清。預(yù)計(jì)明年將有43、44、45棟上市，面積為120 -130 的三房、四房，150套左右。 營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)惠方面，復(fù)式產(chǎn)品不帶裝修，價(jià)格在7500元/ -8500元之間，買(mǎi)復(fù)式送車(chē)位。平層產(chǎn)品帶裝修，價(jià)格在6700元/ 左右。 項(xiàng)目前期二三級(jí)聯(lián)動(dòng)效果較好，但今年以來(lái)由于大市場(chǎng)背景冷淡、成本較高、客戶認(rèn)可度逐漸降低等原因，現(xiàn)在這種推廣方式效果

26、已不復(fù)存在?？蛻舴治觯?前期較早開(kāi)發(fā)階段以深圳客戶較多，有眾多的投資客，但目前推出產(chǎn)品多以本地客戶為主，為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主、高管等較富裕階層，由于客群較窄，也造成了目前在售產(chǎn)品的銷(xiāo)量不好。主力戶型分析戶型亮點(diǎn)：四房二廳三衛(wèi)，建筑面積223，套內(nèi)面積約181 精致入戶花園客廳與餐廳連為一體，尊貴雍容多功能廚房、配備人工房戶型不足陽(yáng)臺(tái)較小，未能匹配房間的寬闊奢華性p個(gè)案分析個(gè)案分析/ /富盈山水華府富盈山水華府項(xiàng)目位置樟木頭東城大道與石馬河交匯處占地面積/建筑面積13.8萬(wàn)/20.6萬(wàn)物業(yè)類型高層洋房、多層容積率/綠化率1.48%/53%總戶數(shù)1581戶，當(dāng)期350套左右開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市富盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公

27、司最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年初主要戶型（在售）79-98 兩房、三房梯戶比一梯四戶營(yíng)銷(xiāo)代理中原地產(chǎn)項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀 項(xiàng)目目前處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，總共剩余20來(lái)套。今年上市產(chǎn)品有57-67棟，全部一梯四戶、8層，毛坯銷(xiāo)售，戶型為79 -98 的兩房和三房。 價(jià)格在5000-6000元/ 之間，曾經(jīng)推出特價(jià)房?jī)r(jià)格僅4000余元，由于本項(xiàng)目毗連香樟綠洲，無(wú)論從樓盤(pán)檔次還是戶型上都存在一定距離，因此低價(jià)銷(xiāo)售成為其一個(gè)主要營(yíng)銷(xiāo)策略，現(xiàn)實(shí)驗(yàn)證也去得了不錯(cuò)的效果。一次性付款9.5折，按揭9.8折。 客戶方面深圳的居家型客戶占了將近30%的比重，目前無(wú)任何推廣。 11月份銷(xiāo)售情況：11月項(xiàng)目銷(xiāo)售20余套，

28、與之前幾個(gè)月（不包括開(kāi)盤(pán)期)相差不大。戶型亮點(diǎn)：二房二廳一衛(wèi)，建筑面積79戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔適用戶型較為方正，適合居家戶型不足餐廳占用面積過(guò)大，影響客廳品質(zhì)p個(gè)案分析個(gè)案分析/ /金地金地博登湖三期瀾庭博登湖三期瀾庭項(xiàng)目位置塘廈迎賓大道湖柏街23號(hào)占地面積/建筑面積18萬(wàn)/32萬(wàn)物業(yè)類型別墅、高層、多層、小高層容積率/綠化率1.8/40%總戶數(shù)總共 2397 戶 當(dāng)期 987 戶 開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市中惠香樟綠洲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年3月主要戶型（在售）100-135 三房梯戶比兩梯三戶營(yíng)銷(xiāo)代理潤(rùn)豐置業(yè)項(xiàng)目基本信息： 金地博登湖三期瀾庭是一二期的升級(jí)之作，“中心區(qū)國(guó)際湖居典范”，瀾庭字義：觀

29、瀾的庭院，在此指看水的房子。溯源：音同“蘭亭”，借王羲之名作“蘭亭序”之傳世意境， 以表達(dá)賢達(dá)名流放懷山湖的曠達(dá)人生。 其中“湖居生活”、“觀湖洋房”是其項(xiàng)目核心推售點(diǎn)，以人文、生態(tài)兩個(gè)概念做整合推廣。項(xiàng)目定位及主要賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目推售及消化情況： 本批產(chǎn)品共分兩次推售，第一批為9棟、10棟100-135 的觀湖洋房，共100多套，目前已售完。第二批產(chǎn)品8棟于12月10日推出，也以100-135 觀景洋房為主。 11月銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目11月份簽約銷(xiāo)售109套，加上已訂購(gòu)項(xiàng)目，估計(jì)在120套左右，因項(xiàng)目品質(zhì)較高，目前做的推廣較多，銷(xiāo)售效果比較理想。營(yíng)銷(xiāo)及客戶分析 由于項(xiàng)目品質(zhì)高檔，以生態(tài)、人文為理念灌輸

30、給市場(chǎng)，在目前市場(chǎng)上屬于較稀缺較高檔產(chǎn)品，因此銷(xiāo)售情況良好。購(gòu)房享受9.8折減3萬(wàn)，折后價(jià)在6600元/ 左右。 客戶構(gòu)成上深圳客戶占了將近一半，多為投資度假型置業(yè)，本地客戶以高收入群體企業(yè)主、高管為主，追求自然、和諧生活方式的年齡偏大的人群。主力戶型分析戶型亮點(diǎn)：三房二廳二衛(wèi)，建筑面積115臥室寬大闊綽整體戶型方正戶型不足餐廳與客廳分離，陽(yáng)臺(tái)較小主臥與副臥部分，不能凸顯主人身份戶型亮點(diǎn)：三房二廳，建筑面積100戶型較為方正客廳餐廳寬敞方正廚房帶大陽(yáng)臺(tái)利于排煙喪氣戶型不足室內(nèi)動(dòng)靜不分衛(wèi)生間與廚房過(guò)近p個(gè)案分析個(gè)案分析/ /祥利上城祥利上城項(xiàng)目位置鳳崗中心永盛大街與觀天路交匯處占地面積/建筑面積

31、2.48萬(wàn)/20萬(wàn)，首期開(kāi)發(fā)6萬(wàn)物業(yè)類型高層、小高層容積率/綠化率2.5/33.8%總戶數(shù)2000戶開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市鳳崗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年7月主要戶型70-140的二房-四房為主梯戶比兩梯四戶、三梯六戶交通狀況莞深同城第一站祥利上城站位于項(xiàng)目旁營(yíng)銷(xiāo)代理自主銷(xiāo)售項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀： 本項(xiàng)目是鳳崗首個(gè)現(xiàn)代風(fēng)格住宅小區(qū)，致力于打造莞深都市生活魅力圈。其最大亮點(diǎn)為擁有市場(chǎng)上稀缺的小復(fù)式戶型，且贈(zèng)送面積較多，有50-60 左右。 在推盤(pán)情況上，2010年項(xiàng)目共推出1-6棟高層平層，開(kāi)盤(pán)價(jià)在5000元/左右，以及8棟小復(fù)式產(chǎn)品，價(jià)格在8600元/左右，目前已基本全部售完。 項(xiàng)目今

32、年僅上市第7棟小復(fù)式產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2010年7月，共計(jì)78套，至今消化30套左右，剩余40余套，銷(xiāo)售情況不好。后續(xù)產(chǎn)品為9、10棟，目前已建到8、層，預(yù)計(jì)在今年底到明年初投放到市場(chǎng)上，為80-120 平層二房、三房產(chǎn)品，價(jià)格預(yù)計(jì)在9000元/ 左右。 11月銷(xiāo)售情況：由于沒(méi)做推廣，11月銷(xiāo)售情況仍舊不理想，成交低迷。客戶分析： 本項(xiàng)目客戶在區(qū)域分布上，深圳、本地各占50%左右，深圳客戶主要集中在龍華、觀瀾等地，本地客主要以過(guò)渡型置業(yè)為主。前期1-6、8棟產(chǎn)品二三級(jí)聯(lián)動(dòng)推廣效果較好，但今年以來(lái)項(xiàng)目推廣基本上處于空白狀態(tài)，項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)較為冷清，缺乏人氣。復(fù)式下層復(fù)式上層主力戶型分析戶型亮點(diǎn)：四

33、房二廳三衛(wèi)，建筑面積101，贈(zèng)送面積約50 贈(zèng)送率較高3.9米開(kāi)間，空間寬敞270度轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)戶型不足戶型太過(guò)緊湊房間整體采光較差注：陰影部分為贈(zèng)送面積p個(gè)案分析個(gè)案分析/ /佳兆業(yè)佳兆業(yè)水岸豪門(mén)水岸豪門(mén)項(xiàng)目位置鳳崗雁田村東深公路旁占地面積/建筑面積7萬(wàn)/17.6萬(wàn)物業(yè)類型高層容積率/綠化率2.5/34%總戶數(shù)779戶開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市盈雁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本期開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年7月主要戶型主要戶型為80-150 的兩房到五房，210-270 的少量復(fù)式梯戶比兩梯三戶、兩梯四戶交通狀況有機(jī)荷高速、水官高速、惠鹽高速以及東深路、龍平路等高速公路、主干道貫穿營(yíng)銷(xiāo)代理合富輝煌項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目定位及主要賣(mài)點(diǎn)

34、： 項(xiàng)目以打造國(guó)際水岸生活為重點(diǎn)，采用歐式經(jīng)典建筑與生態(tài)湖景完美融合的規(guī)劃理念，項(xiàng)目擁有莞深最大的生態(tài)湖面，達(dá)7000多平米，呈南北走向貫穿整個(gè)小區(qū)，所用建筑均采用歐式經(jīng)典“三段式”建筑進(jìn)行點(diǎn)式布局，環(huán)湖而建，保證戶戶南北朝向、戶戶有景，營(yíng)造“國(guó)際水岸”的優(yōu)美生活。 項(xiàng)目主要為本地成功人士打造，因此本項(xiàng)目的“水岸生活”是其第一大賣(mài)點(diǎn)，其次，它的戶型變2+1戶型和3+1戶型均給客戶更多的選擇，提高了利用空間。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及消化率本期產(chǎn)品為9-15棟高層產(chǎn)品，共計(jì)近600套房源，開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2011年9月。樓棟 戶型配比總套數(shù)剩余9四房149二房73、95一房41、341509510二房94、90124

35、13511二房94、90、8412613612二房93、89 641913二房78、95、112632314三房112 二房95、78 63未推出15三房112 二房95、78 63未推出 本項(xiàng)目的戶型配比上，二房占了絕對(duì)主力，其次為三房，配有少量的四房和一房。 9月開(kāi)盤(pán)至今，共計(jì)推出約530套房源，共計(jì)簽約410套左右，加上已訂購(gòu)數(shù)量估計(jì)在450套左右。實(shí)現(xiàn)消化率85%左右。 本項(xiàng)目的戶型亮點(diǎn)為2+1可改戶型，陽(yáng)臺(tái)可改成房間，業(yè)主基本接受1700塊錢(qián)增加一個(gè)窗戶，這一舉措市場(chǎng)接受度較高，業(yè)主普遍接受。 11月銷(xiāo)售情況：從11月份銷(xiāo)售情況來(lái)看，11月簽約銷(xiāo)售70套，相比前兩個(gè)月下降幅度較大，客

36、戶反映也相對(duì)冷淡了些，這一方面是開(kāi)盤(pán)集中消化過(guò)多，一方面也是市場(chǎng)冷淡的結(jié)果。項(xiàng)目推售及營(yíng)銷(xiāo)分析： 項(xiàng)目于9月份推出第一批產(chǎn)品，11月份又第二次加推。項(xiàng)目圍繞“水岸生活”為核心點(diǎn)展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)其2+1可改戶型的稀缺性，在市場(chǎng)上也贏得了一定的認(rèn)可度。目前以毛坯的形式推出，實(shí)現(xiàn)均價(jià)8千左右，商鋪2-3萬(wàn)/平米，本月即將開(kāi)售。 現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)員表示，客戶多認(rèn)為項(xiàng)目的客廳不是很大，建議樣板房設(shè)計(jì)需利用每一寸空間為原則。 另14、15棟戶型戶型、位置較好，作為樓王單位預(yù)計(jì)明年推出?？蛻舴治觯?本項(xiàng)目的客戶構(gòu)成多以本地雁田及周邊市鎮(zhèn)為主，為過(guò)渡型置業(yè)，占到80%左右。另20%客戶為深圳客戶，多細(xì)喜歡小戶型產(chǎn)品

37、，首次置業(yè)，對(duì)裝修要求較高，區(qū)域分布上大多集中在平湖一塊。戶型亮點(diǎn)：二房二廳，建筑面積90，闊綽二房2+1創(chuàng)意生活空間，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)可改房間小區(qū)中央位置，景觀較好戶型不足：總體采光較差客廳與餐廳不夠方正過(guò)于狹窄主力戶型分析戶型亮點(diǎn)：二房二廳，建筑面積95，闊綽二房2+1創(chuàng)意生活空間，入戶花園可改房間樓王單位，盡覽中軸湖景主臥奢華大氣戶型不足朝向不好（朝北）戶型亮點(diǎn)：三房二廳，建筑面積114，闊綽三房3+1創(chuàng)意生活空間，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)可改房間東南朝向動(dòng)靜區(qū)分，干濕分離戶型不足戶型不夠方正，客廳與餐廳未能完美結(jié)合陽(yáng)臺(tái)過(guò)小，影響采光與通風(fēng)效果p待售樓盤(pán)分析待售樓盤(pán)分析 預(yù)計(jì)明年將有水云公館、中惠香樟半島二期高層、綠茵溫莎堡二