1、大連XX商業地產項目市場調查計劃書一、項目任務(一)總體任務：為XX地產項目經營定位提供科學依據(二)細分為：1、塔樓經營項目的確定2、塔樓目標市場選擇，需求量預測3、塔樓檔次定位、功能定位、價格定位4、塔樓經營項目的發展戰略及主要營銷策略5、群樓經營項目的確定6、群樓市場定位與經營戰略二、市場調查計劃(一)大連市酒店市場供求現狀及趨勢調查1、調查內容(1)大連酒店市場總體供求現狀：酒店類型結構、主要酒店經營現狀(2)大連酒店市場需求現狀：需求總量、需求結構(3)大連酒店市場發展趨勢：影響大連酒店市場發展的因素、發展態勢2、指標(1)五年內各類型酒店數目、經營面積總計；年營業收入總計；行業年平

2、均利潤率；虧損 企業比率(2)五年內主要酒店營業額，變化比率；年平均入住率；淡旺季入住率(3)五年內來大連旅游者、商務旅行者人數；淡旺季人數(4)各類型酒店價格、淡旺季浮動范圍(5)其他3、調查對象(1)大連市旅游局、商委；(2)主要酒店：酒店名稱五星級酒店富麗華、香格里拉、邁凱樂王ffr士酒店、希爾頓四星級酒店渤海明珠大酒店、萬達國際飯店、嘉信國際酒店、麗景酒店、國際 酒店等三星級酒店大富大酒店、海橋大酒店、心族大酒店、國泰大廈、日月潭飯店等商圈內酒店星海賓館、景山賓館、雁醇香酒店、宏達酒店等五星級、四星級酒店、商圈內及附近酒店為全面調查，三星級酒店為典型抽樣調查4、調查方法(1)調查對象的

3、訪談調查(2)統計資料的調查(二)大連市商住兩用公寓市場供求現狀及趨勢調查1、調查內容(1)大連商住兩用公寓市場總體供給現狀：商住兩用公寓項目名稱(2)主要商住兩用公寓經營現狀、經營特色、經營方式(租 /售)(3)大連商住兩用公寓市場需求現狀：需求總量、需求結構(4)大連商住兩用公寓市場發展趨勢：影響大連商住兩用公寓市場發展的因素、未來發展 趨勢(5)北京、上海等城市商住兩用公寓發展總體情況(6)國家有關部門、市政府有關部門對商住兩用公寓下達的有關政策(7)其他2、指標(1)五年內各類型商住兩用公寓數目、建筑面積總計；行業年平均利潤(2)五年內主要商住兩用公寓營業額；變化比率；年平均入住率；淡

4、旺季入住率(3)商住兩用公寓出租價格、銷售價格(4)其他 3、調查對象(1)大連市房地產開發辦(2)商住兩用公寓：(目前已知)庸景臺、恒元公寓等(3)公寓消費者4、調查方法(1)調查對象的訪談調查(2)統計資料的調查(3) email問卷調查(三)消費者酒店/公寓消費需求與行為特征調查1、調查內容：(1)消費需求特征調查(2)消費行為特征調查(3)消費需求特征和行為特征的變化趨勢2、調查指標、專項(1)消費者年齡、性別、收入、職業、教育狀況特征與結構(2)消費者所在企業類型、企業所在地的特征與結構(3)消費動機、消費習慣、消費頻次等3、調查對象(1)大連市區內外地游客(旅游者、商務旅行者)(2

5、)項目商圈內潛在消費者(企業總經理、辦公室主任、較高收入階層)4、調查方法(1)大連市范圍內消費者抽樣問卷調研(傳統 +網絡)A、樣本量：800份B、調查地點：機場、碼頭、火車站、主要酒店附近、主要公寓附近C、網絡調研：所有可獲取地準確的目標顧客的 email地址(2)商業范圍內消費者抽樣問卷調查：A、樣本量：500份B、調查地點：黑石礁街頭攔截C、網絡調研對象：軟件園區企業、高新技術創業園區企業D座談法：邀請10-20位企業接待負責人、大學教師、外地游客等潛在消費者以座談會方 式調查(四)商圈內市場空缺調查1、調查內容商圈內空缺或比較空缺的商品、空缺服務、空缺經營方式等2、調查對象商圈內廣大

6、市民3、調查方法分層典型抽樣問卷調研，按職業分三層：學生(大學生、中學生、小學生)、企業人士、普 通居民(五)商圈環境調查1、調查內容調查黑石礁地區消費者基本狀況，需求特征與市場供給現狀，主要專項包括：(1)商圈總人口數、范圍、層次；(2)人口在性別、年齡、教育狀況、職業、收入等方面的結構、特征；(3)擁有的企事業單位名稱、規模(4)交通站點與人流路線(5)第三產業網點量、各類型的個數、主要提供商名稱(6)主要商業服務提供商情況：和平廣場商業中心、書香園百勝購物中心、大商新生活超 市(7)其他2、調查對象及方法街道、園區管委會重點訪談式調查；主要商業服務提供商重點訪談式調查；路線調查三、市場調

7、查控制(一)問卷設計過程中的質量控制1、對訪問對象群體的不同(學生、企業人士、居民、旅游者、商務旅行者)量身訂造問卷2、問題設計應遵循必要性、充分性原則，防止套桶式、合計式等影響準確性及真實性問題 的出現3、問卷措辭準確，不出現模糊性、偏差性用詞、及隱性替代、隱性假設等措辭4、保證問題的順序、流程的科學性，整份問卷的易答性、邏輯性(二)抽樣設計中的質量控制1、確定樣本框的范圍2、精確的測算樣本總量3、采取科學的抽樣方法(如分層、分群隨機抽樣)，以保證調研結果的普遍性與代表性 (三)正式調查前的培訓制度1、對整個調研隊伍講解項目有關情況及介紹2、對于調研整個環節的培訓3、對于本項目調研的培訓及調

8、查問卷詳細講解4、內部演練，掌握方法及技巧5、所有員工的職業道德強化（四）實地調查中的審核控制1、將所有的市調人員分為兩組：每組 5人，每組設一名市調督導，有效地對本組市調人員 進行監督、指導2、問卷審核（一審、二審）制度，對于有矛盾或經審核人員認定有異議，不真實的問卷宣布作廢3、問卷復核，從每位市調人員的調查問卷中抽取 5%T核，一份作弊，全部作廢（五）專業數據處理1、數據入錄使用fox軟件，對所要調查的項目由技術人員編寫數據錄入和數據庫檢查程序， 最大限度滿足每一項目不同需求2、編碼采用雙重數據錄入機制，從而杜絕錄入階段隨機性錯誤3、運用市場研究的專業統計軟件（SPSS等，進行統計分析，提

9、供高質量的分析結果（六）調研報告撰寫中的審核控制在正式撰寫調研報告過程中，我們采取：1、專業人員撰寫以保證結果的科學性與專業性 2、調研報告需經過三次審核：文字、數據、報告四、項目時間表項目時間表：工作內容時間（天，含周末）起止日期（含周末）問卷及調查表設計73.13.7酒店市場供求調查73.33.9公寓市場供求調查73.73.13大連市酒店/公寓消費者調查63.113.16商圈酒店/公寓消費者調查63.143.19消費者座談會23.203.21專家訪談23.223.23數據入錄、整理、分析83.243.31分析報告104.14.10預備54.114.15共計60五、研究效果（一）綜合報告1、第一部分：大連市酒店市場現狀與趨勢分析2、第二部分：大連市商住兩用公寓市場現狀及趨勢分析3、第三部分：酒店/公寓消費者需求行為與特征分析4、第四部分：商圈環境、特征與市場空缺分析5、第五部分：結論與建議：提出塔樓、群樓的經營項目、規模與定位、及今后經營管理、營銷推廣的有關策略（二）原始數據匯總報告包括對五項調查內容的入錄問卷結果的整理歸類； 對數據進行的初步分析（利用圖表等直觀 形式）（三）附錄1、大連市外地客商酒店消費需求與行為特征調查問卷2、大