1、商業(yè)地產項目營銷策劃工作報告書第一部分、商業(yè)市場調研  一、市場調研概況調研時間、地點區(qū)域、回收問卷、調查方法（經營戶座談會、實地考察法、分區(qū)域隨機抽樣法等）與基本結論二、宏觀背景分析1、周邊主要同等規(guī)模城市建材市場發(fā)展水平的比較2、國民經濟主要技術經濟指標、3、政府有關舉措與城市遠景規(guī)劃、社會因素分析等三、區(qū)域商業(yè)市場研究（一）區(qū)域商圈研究1、城市發(fā)展狀況：GDP指數(shù)、人口分布、產業(yè)結構等。2、項目區(qū)域商貿狀況：交易狀況、居民收入及消費結構等。3：項目所在位置的交通情況（二）項目所在地區(qū)建材市場的具體情況1：目前建材市場的總量2：建材經營戶在區(qū)域內的分布情況以及各種建材行

2、業(yè)在總量中所占的比例3：目前項目所在地建材經營鋪面的租/售價格（以每平方米計）4：目前經營鋪面的建筑結構有哪些種類，以哪種建筑種類為主5：經營戶對經營鋪面建筑結構以及配套設施的要求（倉庫，水電，交通，車庫）6：接受調查的經營戶對未來市場商鋪的租/購愿望7：根據(jù)接受調查的經營戶的要求，統(tǒng)計未來市場商鋪面積，倉庫面積的供應量8：經營戶對未來市場經營管理的意見（物業(yè)，環(huán)衛(wèi)，保安）9（三）、終端消費者研究1、消費習慣：建材消費的檔次與單戶消費的金額四、消費者消費習性探討1、基本結論 ：消費群體對市場業(yè)態(tài)構成、消費品要求、地段要求、對市場規(guī)劃與配套的要求2、專題研究五、項目經營方式論證1、項目與同類型物

3、業(yè)的比較論證針對我們要操作的項目，那就是以當?shù)卦械墓饷魇袌鰹楸容^論證對象2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證我們項目區(qū)劃內各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配比以及每種商業(yè)類型的后續(xù)發(fā)展趨勢論證3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證項目消費者群體分析就是：針對未來市場內的經營戶在市場內的消費問題，比如餐飲，娛樂，生活消費，酒店等4、項目的商業(yè)價值及租金價值風險性論證根據(jù)預定的投資回收期和各時間段預期回收資金量比對項目自身的商業(yè)價值從而定一個合理的租/售價格，以達到穩(wěn)健的資金回收目的。5、項目設計標準及經營管理水平的論證第二部分、項目可行性研究一、前言項目總體情況進行說明、分析、總結二、項目概況1、項目所處的具體

4、位置、規(guī)模2、項目規(guī)劃經濟技術指標三、整體市場分析1、區(qū)域商業(yè)市場狀況2、根據(jù)項目特點分析當?shù)嘏c所評估項目相關的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發(fā)展趨勢。3、主要競爭對手分析對區(qū)域內競爭者進行調查及分析比較4、項目SWOT分析通過對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目的定位提供依據(jù)5、項目市場定位通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項目的開發(fā)設計方案提供依據(jù)6、項目初步開發(fā)設計方案通過前述分析比較，確

5、定項目最佳的開發(fā)、設計方案7、項目投資成本估算估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開發(fā)費、其他費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費及稅費8、項目投資效益預測主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期等經濟指標及敏感性分析，據(jù)此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。9、風險分析對項目可能產生的風險進行分析及規(guī)避風險措施10、可行性研究可行性研究結論第三部分、項目規(guī)劃發(fā)展建議一、項目分析1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。2、綜合評價（SWOT）：優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅。二、項目定位建議1、綜合定位：特

6、征定位、名稱定位、價格定位。2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。3、市場定位：目標客戶群體定位、群體表現(xiàn)特征。三、綜合素質營造建議1、整體設計建議：商場設計目標及理念2、單體設計建議：建筑風格3、素質營造：活動場地、裝修標準等4、環(huán)境、景觀塑造建議5、物業(yè)管理與服務要點6、項目配套設施與功能建議四、商業(yè)布局建議1、項目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調整方案3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議4、項目外觀及景觀建議5、項目人流及物流動向建議五、項目商業(yè)組合建議1、商業(yè)結構及業(yè)態(tài)分析2、項目商業(yè)組合的可行性探討3、項目配套設施與功能建議第四部分、招商、營銷傳播策略一、項目商圈分

7、析商圈分析（SWOT）：商圈結構性分析二、項目租售價格定位1、租賃價格：1）標準租賃期；2）租金價格厘定；3）租金水平展望及預測；4）租金調整環(huán)境及遞增率；2、銷售價格1）銷售價格厘定；2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議3）銷售價格之階段策略性建議4）銷售與租金的價格互動建議及檢討三、商場經營方式建議1、直接及間接商鋪出租2、商場經營方式的可行性探討3、草擬商場租賃意向書及租約藍本四、營銷傳播策略建議1、招商攻擊戰(zhàn)術2、階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分3、市場營銷攻擊戰(zhàn)術4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議6、宣傳資料及媒介選擇五、招商營銷執(zhí)行招商營銷執(zhí)行方案第五部分、經營管

8、理建議一、商場前期經營管理建議1、商場商業(yè)布局的設計及控制2、全程客戶跟進3、商場商戶安排4、商場內外部設計裝潢顧問5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略6、商場日常管理建議7、經營管理問題咨詢及處理8、統(tǒng)一管理、經營、規(guī)范化運作體系。  二、商場管理制度制訂1、招商處管理制度2、商場經營管理制度的擬訂3、商場裝修及設施安裝管理制度4、商場各部室經理及分區(qū)主任崗位職責三、商場經營管理人員的選聘和培訓1、商場各級管理人員的選聘2、商場經營管理培訓資料四、商場管理1、制定商場經營管理目標及計劃2、制定商場管理標準3、客戶資料分析4、各項資料及文件建檔第六部分、項目標識系統(tǒng)品牌是21新世紀房地產市場市場致勝的一張王牌。在市場競爭時代，沒有VI識別系統(tǒng)的企業(yè)或樓盤，就如同沒有國旗的國家。一、基本要素系統(tǒng)1、樓盤標志2、標志最小尺寸，空間限定及方格制圖法3、中文標準字體（簡稱、全稱）4、英文標準字體（簡稱、全稱）5、中英文標準字體制作6、常用字體7、標準色8、輔助色9、標志輔助圖形10、標志標準字體使用規(guī)范、廣告語應用規(guī)范二、基本要素組合系統(tǒng)1、標志與簡稱的組合2、標志與簡稱的特殊組合3、中文簡稱與英文簡稱的組合4、標志與全稱的組合三、實際應用系統(tǒng)1、案旗2、禮儀旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手