1、本文利用鄭州、洛陽、平頂山等省轄市房地產價格調查資料、統計部門房地產投資、城鎮居民收入和土地出讓價格等數據，分析了河南房地產價格水平及變動情況。分析結果表明河南房地產價格已處高位，政府及有關部門應加強調控。 一、房地產價格的定義及構成 （一）房地產價格的定義 所謂房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益，即土地價格+建筑物價格。房地產價格具有如下特性：明顯的權利價格特征。具有特殊性。具有特殊的形成機制。顯著的個別性。具有多種表現方式。價格總水平具有上升趨勢。 （二）房地產價格的構成 房地產價格構成可以劃分為成本和利潤兩大部分。具體來說包括以下九項要素：土地取

2、得費用；前期工程費；配套費；建筑安裝工程費；管理費；銷售費；貸款利息；稅費；利潤。前八項是生產成本，利潤是開發商的投資回報。由于缺乏全面統計數據，我們抽取了鄭州市8 家房地產開發企業進行了典型調查,得到如下數據：鄭州市房地產價格構成中，建筑安裝工程費、土地取得費、稅費三項占到了總價格構成的71.4%，是構成房地產價格的主要部分。 1.建筑安裝工程費占比最大，平均占比達到35.3%。8 家企業中的7 家認為構成該公司房地產價格的因素中建筑安裝工程費占比最高，僅有1 家的建筑安裝工程費占比略低于土地取得費。最高的占比達到45.4%，最低的占比為25%。 2.土地取得費用占比居第二，平均占比為21.

3、5%。8 家企業中，土地取得費用占比最高的為30%，占比最低的為11%。受各項目品質定位不同，土地取得費用在房地產價格構成中的占比不同，對容積率低的高端舒適樓盤來說，土地取得費用占比較高；對容積率較高的普通住宅項目，土地取得費用占比相對低一些。 3.稅費占比居第三，平均占比14.6%。8 家企業中稅費占比最高的為19%，占比最低的為8%。有5 家企業認為稅費在房地產價格構成中占比16%左右。 4.利潤占比居第四，平均占比10.9%。8 家企業中，利潤占比最高的為19.4%，占比最低的為4%。 關于利潤占比，通過20072012 年的統計年鑒中房地產開發企業財務情況數據計算，利潤總額占主營業務收

4、入與營業外收入之和的比重平均為14.68%，利潤總額占主營業務收入的比重平均為14.8%。 二、河南房地產發展狀況及價格變動情況 （一）房地產業快速發展,城市居民居住條件快速改善 從1998 年開始，河南省房地產投資額增速穩定在年增長10以上，到2001 年增速則超過30，2005 年至2008 年間增速超過40，2009 年至2012 年增速在36.1和15.6之間波動（詳見表1）。與此相適應，每年新建住宅銷售面積大幅增加，2002 年全省新建住宅銷售面積為584.74 萬平方米，到2012年達到5455.5 萬平方米，十年間年均增長25.0。同時，城鎮居民居住條件得到極大改善，2012 年

5、全省城鎮居民人均住宅建筑面積達到34.7 平方米，比2002 年提高7.28 平方米，增長26.5。其中，鄭州市2012 年城鎮居民人均住宅建筑面積為28.73 平方米，比2002 年增長20.9，洛陽市為32.07 平方米，增長31.4，平頂山市為31.39 平方米，增長27.8，從數據來看，中小城市的居民人均住宅建筑面積要高于大中城市。截至2012 年，全省城鎮居民家庭商品房（不包括原有私房和房改房） 的比重已達到36.2，98.3的住戶擁有獨用自來水，79.8的住戶有廁所浴室，28.1的住戶擁有暖氣設施，可以說，人們的居住條件發生了翻天覆地的變化，住房市場化改革起到了重要的作用。 （二）

6、河南房地產價格水平變動情況 19982002 年間，房地產價格還主要受建筑成本的影響，總體變化不大。從2003 年開始，房地產價格漲幅加大，至2012年的十年間，有七年價格漲幅超過10。從全省均價變動幅度看，2003 年新建住宅均價微漲0.8，2004 年至2007 年均價漲幅均超過10，最高漲幅為2005 年的15.1，2008 年漲幅回落到2.7，2009 年、2010 年漲幅又提高到10以上，其中2009 年達到17.0，2011 年小幅回落到9.3，2012 年又上升到12.4，十年間全省新建住宅均價上漲1.7 倍，年均上漲10.5。從鄭州、洛陽和平頂山市均價變動幅度看，也經歷了大致相

7、近的軌跡（詳見圖1），其中，鄭州市十年間均價上漲了2.1倍，年均漲幅為11.9（按照房管局公布的新建住宅均價計算年均漲幅為12.5，漲幅基本相近），洛陽市均價上漲2.5 倍，年均漲幅為13.4，平頂山市均價上漲2.3 倍，年均漲幅為12.6。 （三）房地產價格的敏感性、重要性 房地產開發投資是固定資產投資的重要組成部分，房地產業的快速發展，能夠帶動相關產業大發展，如帶動鋼鐵、煤炭、水泥、家電、電力等產品需求。房地產業的發展，可以做大國民經濟，但是不能做強國民經濟，特別是在高房價情況下，購房者提前透支了消費能力，對內需產生一定的擠出效應，對國民經濟健康、可持續發展非常不利。同時，也影響到人們的幸

8、福感。 三、影響房地產價格變動的主要因素 影響房地產價格水平的最直接因素是成本與費用構成的影響；從影響程度來講，則是眾多因素相互作用的結果。這些因素有：社會因素。政治因素。經濟因素。自然因素。區域因素。個別因素。 考慮河南的具體情況，我們認為，下列因素影響更大： （一）城市化進程加速帶動住房需求上升，拉動房價上漲 房地產的需求主體是人，人的數量、素質、構成等狀況對房地產價格有較大的影響。當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格就會上漲，反之則會下降。河南的城市化進程逐漸加快，對城市房地產的需求不斷增加，從而帶動城市房地產價格上漲。 （二）國民經濟及居民收入持續增長拉動房價上漲 數據

9、顯示，河南城鎮居民恩格爾系數從2005 年的45.4%下降至2012 年的33.8%。很明顯，隨著消費者收入水平的提高和消費結構的改變，房地產需求量也逐步增大。2013 年，河南省國民生產總值32155.86 億元，比上年增長9.0%,人均GDP34186.54 元，比上年增長8.5%。同年河南省城鎮居民人均可支配收入22398.03 元，比上年增長9.6%，扣除價格因素，實際增長6.6%。居民消費已經進入到改善居住條件的階段。下圖列出了20052013 年間河南人均GDP、城鎮居民人均可支配收入與商品房銷售面積數據，可以發現這三者的變動趨勢是趨于一致的。 （三）土地供應量及其價格對房價影響較

10、大 土地是房地產開發的主要成本之一，在住宅價格構成中地價占主要部分。根據全國主要城市地價監測報告顯示，2014年一季度，以2000 年為基期的重點城市平均地價指數持續上升，綜合、商服、住宅、工業地價指數分別為224、235、264、177，較上一季度分別增加6、5、7、4 個點。從下圖可以看出，2000 年至2014 年一季度，全國重點城市分用途地價指數明顯呈現出逐年上升的趨勢，這與房價逐年攀升的變動態勢也是完全一致的。 （四）稅費制度是調控房價的主要手段 稅收政策是調整房地產市場的重要手段。我國目前涉及房地產的稅種非常多，直接的稅種包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營

11、業稅等；間接相關的稅種有印花稅、城市維護建設稅、企業所得稅和個人所得稅等；相關費用有教育費附加等。涉及房地產保有環節的稅種主要是房產稅和土地使用稅。我國目前涉及房地產的收費門類繁多且有地區差異，包括土地登記費、土地復墾費、土地閑置費、耕地開墾費、房屋工程質量監督費等，數目繁多。 （五）貨幣供應量的增加使購房需求加大進而拉升房價 自1998 年住房制度改革以來，我國經濟發展進程中的一個突出特征是就是住房貨幣化程度的不斷深化、城市化進程不斷加快、舊城改造不斷推進。同時，M2 的快速增加，住房需求者容易獲得銀行住房按揭貸款，將潛在需求轉為有效需求，并在這種需求的推動下使房價加速上升。 （六）自有住房

12、認知行為影響人們的購房需求心理 我國傳統觀念認為成家必先有房，傾全家之力購房的現象非常普遍。這些都造成住房認知行為偏離理性軌道，從而大大增加了房地產市場需求量，需求推動房價步步攀升。 四、對房地產價格高低的判斷 （一）國際上房地產價格高低判斷的通用標準：房價收入比 房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值,是國際上通用的判斷居民購買房屋支付能力的指標，主要是衡量房屋銷售價格與居民收入的支付能力是否對稱。同時，它也是檢測房地產業是否存在泡沫的重要指標之一。 世界各國均把房價收入比作為最終評判標準。一般認為：當一個地方房價收入比超過5 的時候，國際上就認為該城市房屋購買力“極低”；當一個地方房

13、價收入比超過6 的時候，就會被國際上公認為屬于房地產泡沫區；當一個地方房價收入比超過7 以后，就會被公認為“國際房價最難承受地區”。按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.95.6 倍之間，發展中國家合理的房價收入比一般在36 倍之間。 （二）河南及部分城市房價收入比 本文用如下的方法估算河南部分城市的房價收入比：房價收入比=總房價/家庭年收入。 本文采用當年的戶均住房面積計算；房屋單價主要是存在數據的可取得性、可比性和可用性等問題，本文考慮實際情況采用整體的平均單價，即房屋銷售總金額除以房屋總面積取得。 本文使用居民人均可支配收入乘以家庭平均人口來取得。 五、政府在穩定房價中的作用

14、 房價持續快速上漲，不僅不利于房地產市場的健康發展，也會對經濟、社會造成巨大危害。過度相信房地產市場自我調節是不行的，如美國的次貸危機就是教訓，政府有必要通過金融、財稅等手段調控房價，改革體制和完善制度，使房地產業朝著有利于民生的方向健康發展。 （一）加快房地產領域的法制化和信息化建設 我國自1998 年住房制度改革全面啟動以來，一些主管部門和地方政府先后出臺了一系列與住房相關的法律法規，例如城市房地產管理法、商品房銷售管理辦法、城市房屋權屬登記管理辦法、城市最低收入家庭廉租住房管理辦法等，但總體上看，住房法律體系尚不完善。結合我國住房法律體系現狀和存在問題，借鑒國外住房立法的實踐經驗，建議盡

15、快出臺住房保障法，通過構建完整的房地產法律體系，變相機抉擇的房地產宏觀調控為相對穩定的法律調節。另外，要盡快理清頭緒，打破重重阻礙，加快個人住房信息全國聯網和健全不動產統一登記制度，推進部門信息共享。 （二）消除土地財政和推動土地制度改革 可以借鑒國外成熟市場經濟國家的做法，構建“重保有、輕流轉”的財稅結構，將物業稅、房產稅作為地方財政收入的主要來源，改變對土地財政的依賴。我國在征收房地產稅之前還需完善房屋評估制度，建立專門的房產評估機構。另外，高地價是推高房價的重要因素。如何使地價保持相對穩定，關鍵之一是建立城鄉統一的建設用地市場，適當控制工業用地，優先安排和增加住宅用地。在符合規劃和用途管

16、制前提下，積極探索和推進農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行增量供給與存量挖潛相結合的供地、用地政策。 （三）調整房產架構，合理分配商品房與保障房的比例 加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮低收入和中等收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。要建立各級財政保障性住房穩定投入機制，擴大保障性住房有效供給。穩定增加商品住房供應，大力發展二手房和住房租賃市場，推進住房供應主體多元化；積極創新住房供應模式，探索發展共有產權住房，滿足多樣化住房需求。 （四）合理引導購房者的預期和需求 政府要保持房地產調控政策的連續性和穩定性，合理引導市場心理預期，促進房地產市場理性發展。完善房地產行業數據采集、統計、分析和發布機制，及時澄清各種傳言、猜測、誤解，及時解釋行業熱點事件和苗頭現象，避免市場預期混亂。在完善房地產信息披露的同時