1、北京房地產成本分析房地產開發商開發一個房地產項目，一般有2至3年時間，其主要的成本包括土地使用權取得費、前期費、建設費、市政配套費、稅費、營銷管理費及財務費用等。想要把房地產的開發成本了解的一清二楚，基本是不可能的事情。如同華遠地產任志強所說，公開房屋成本，就如同讓開發商公開自己老婆的胸部有多大。雖然如此，不過，通過仔細研究一些公開的數據，我們還是可以了解開發商的大致利潤率。本文針對北京房地產市場，抓住其中比較主要的費用部分進行分析，其中的數據分別來自國土資源部對外公布的調查數據，政協委員的調查數據，研究機構的調查數據以及媒體公布的一些數據。雖然不能精確定位，不過，開發商的大致利潤率應該相差無

2、幾。北京房地產成本分析成本分項 平均 最低 備注土地成本 25.00% 14.33% 新京報對國土部7-24數據發布分析各種稅費 30.00% 30.00% 政協委員（恒大地產）房價成本構成分析建安成本 15.71% 10.66% 北京地區房地產開發成本實證研究公關費 7.50% 5.00% 2006年10月11日的新華每日電訊成本總計 78.21% 59.99% 利潤率分析表面利潤率 21.79% 40.01% 不考慮杠桿因素，即開發商不貸款實際利潤率 108.95% 200.05% 杠桿因素：最新商品房資本金比例為20%為了說明實際的利潤率，我們舉個例子加以說明。如果一個項目的總投資需要1

3、億，項目啟動時，開發商可以自籌2千萬，銀行貸款8千萬，項目結束后（2到3年），假設使用最高的利潤率(40.01%)來計算，開發商的收益金額為：1億*40.01%=4.001千萬。實際的利潤率則是：4.001千萬/2千萬*100%=200.05%。以上都是使用簡單的邏輯來計算開發商的利潤率，實際情況肯定會有出入。以下2類因素會影響開發商的利潤率。第一類因素，有利于開發商：1） 土地完成拍賣到開發商實際付款的時間差，時間差越長，越有利于開發商；2） 調高樓盤容積率。目前規劃和城建部門批準的市區內樓盤的容積率一般不超過2，開發商會通過各種手段，打通關系，以“做城市標志性建筑、政府重點工程或其它多種理

4、由”把樓盤的容積率調高到3或者5，有的甚至調到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房。3） 聘用資深會計作假賬，避稅。4） 通過合理手段避稅，例如，在銷售新的樓盤前在高新區、開發區注冊新公司，以享受新企業稅收減免等優惠政策。僅這一項就可以省下數百萬元甚至上千萬元。5） 拍賣成功后，通過和政府談判溝通，折價付款。（后4點參考：新華網分析）第二類因素，不利于開發商：1） 銀行貸款利息；2） 房價市場風險；雖然有2類因素或者更多的因素會影響房地產開發商的成本和利潤率，不過，總體看來，這些影響因素都不是主要因素，和上述表格中的成本比起來，都可以忽略不計。總之，通過以上分析，我們可以大致了解開發商的利潤率，雖然不是精確值，但可信度應該比較高。希望可以對大家有所幫助。附錄：北京地區房地產開發成本實證研究（ 摘要）：建安成本是房價中相對穩定的部分，國際上建安成本一般占房地產成本的70%。北京建安成本費用在普通住宅期房預售成交均價中，依其開發區域，分別占普通住 宅期房預售成交均價的10.6628.77，建安工程費平均僅為普通住宅期房預售成交均價的15.71，所占比例明顯過低，這也從另一側面反映出 房地產價格