1、房產(chǎn)價格分析方:乙 方：簽訂日期： 年 月對南寧市房產(chǎn)價格的初步剖析2020 年 12 月以來，為抵制我國部分城市房價飛漲的形勢， 國家連續(xù)出臺了一系列針對房產(chǎn)價格的各個層面的調(diào)控政策。 2 020 年以來， 國內(nèi)的經(jīng)濟大事多以房地產(chǎn)行業(yè)為主。 但我們卻不 能不看到， 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的 重要組成部分。一方面連著投資，一方面連著消費，房地產(chǎn)業(yè)能 否保持平穩(wěn)健康運行， 對于擴大最終消費需求至關(guān)重要。 從調(diào)查 中了解到，隨著政府宏觀調(diào)控效果的進一步顯現(xiàn)及市場自身的調(diào) 節(jié)，南寧市房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長，市場需求旺盛，銷售形勢 喜人，資金到位良好，市場運行呈健康發(fā)展態(tài)勢。

2、一、南寧市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀1、土地供給情況。從我市的土地供給情況來看，我市今年 半年共拍賣土地 XX 萬畝，比去年全年僅僅相差 XXXX 畝，可說 是半年的時間達到了去年一年的 XX% 。縱觀近年以來的土地供 給情況，我們發(fā)現(xiàn)從 2001 年以來，除 2005 年投入總量同比有 所萎縮以外， 其余各年投放總量都是在逐步上升。 而南寧市的房 價也恰恰是從 2005 年開始猛烈飆升的。2、商品房建設(shè)情況。 2020 年，經(jīng)濟適用住房完成開工 10 1.27 萬平方米，其中，經(jīng)濟適用住房 86.28 萬平方米，全額集 資建房 14.99 萬平方米； 竣工 84.43 萬平方米， 其中，經(jīng)濟適用 住房

3、65.44 萬平方米，全額集資建房 18.99 萬平方米； 2020 年 我市經(jīng)濟適用住房施工面積 61 萬平方米， 竣工面積 59 萬平方米。 2020 年保障性（政策性）住房 11600 套，建筑面積 7 4.29 萬平方米，建設(shè)用地約 30.02 公頃。除保障性住房外，南 寧市還加大了對廉租房的建設(shè)， 目前在建的廉租住房約 3592 套， 總建筑面積 179632 平方米， 能解決近萬人的居住問題， 較大地 改善了城市低收入家庭人民的居住環(huán)境。 與此同時， 商品房開發(fā) 規(guī)模明顯擴大。 2020 年度， 建設(shè)各類住房約 5.23 萬套，總建筑 面積約 460.00 萬平方米， 其中商品住房

4、 3.81 萬套， 建筑面積 3 63.3 萬平方米， 同比增長 81.35% 。受全球金融危機的影響及國 家對房地產(chǎn)的調(diào)控，南寧市 2020 房地產(chǎn)雖然也受到?jīng)_擊，但影 響極為細(xì)微，相對于同市來看卻創(chuàng)立新高。 2020 年，南寧市計 劃建設(shè)各類住房 14200 套，建筑面積 91.68 萬平方米，建設(shè)用 地約 67.84 公頃。3、商品房銷售情況。經(jīng)過 07 、08 年商品房銷售價格的大 漲，南寧市商品房的銷售情況一直處于高位運行狀態(tài)， 2020 年 在南寧的房產(chǎn)歷史上應(yīng)該是一個值得大書一筆的時間段， 這一年 國內(nèi)的房價開始下降， 而南寧市房價卻是一月至七月出現(xiàn) “小陽 春”，進入九月以來，

5、南寧市房地產(chǎn)延續(xù)了“金九銀十”的銷售 黃金段，進入 10 月，商品房銷售繼續(xù)火爆，一直到 2020 年 11 月份，月成交量才有微量萎縮。 2020 年 12 月份南寧市的房產(chǎn) 行業(yè)進入到一個歷史的階段， 在這個月里， 南寧市的商品房與二 手房的價格與成交量雙雙創(chuàng)下歷史新高。進入 2020 年，在全國房價一片降聲當(dāng)中，南寧市的房價依然是穩(wěn)中有升，成交量也穩(wěn)步增長。4、商品房銷售價格。南寧市房價從 2003年開始上漲以來， 一直以比較平穩(wěn)的幅度上漲， 即便是出現(xiàn)全球性的金融危機和全 國性的房產(chǎn)政策調(diào)整，也沒能讓南寧市的房價停下上漲的幅度。 雖然在2020年11月，南寧市房產(chǎn)價格有所回調(diào)，但也僅僅

6、是 曇花一現(xiàn)，從12月開始又維持在高位運行。2020年1-8月全 市房地產(chǎn)企業(yè)商品房平均銷售價格為6044.76元/平方米，比去年年均銷售平均價高出 22.3%新建商品住宅存量房住宅年份面積（萬/ m2）均價（元/ m2）面積（萬/ m2）均價（元/ m2）2004 年350.462517.302005 年336.982630.4156.351691.192020 年437.102800.0756.561768.142020 年594.753279.9161.772166.532020 年394.003815.5950.902607.072020 年718.744942.91117.53354

7、3.602020 年1-8月258.19756044.7683.354011.654、走勢分析。根據(jù)全市房地產(chǎn)市場運行情況和目前的宏觀經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的增長勢頭，增速會高于去年同期水平，商品房銷售也將保持一定增長，銷售增幅的高低在一定程度取決于商品房價格的變化情況。原 因有以下幾點：一是隨著世界經(jīng)濟出現(xiàn)“二次探底”的可能性以 及中國經(jīng)濟穩(wěn)中降溫的趨勢， 國家不太可能會針對房地產(chǎn)行業(yè)做 出進一步的嚴(yán)厲政策。 與之同時伴隨的可能是整個經(jīng)濟層面的貨 幣寬松政策， 這也給房地產(chǎn)行業(yè)以喘息的機會。 二是隨著整個房 地產(chǎn)市場的復(fù)蘇和轉(zhuǎn)暖， 開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況有所好轉(zhuǎn)， 開發(fā) 商

8、的投資信心和熱情將會有所增強和提高， 房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī) 模和速度將有所擴大和加快， 房地產(chǎn)投資規(guī)模和速度的雙增效應(yīng) 必將大大帶動和促進全市固定資產(chǎn)投資的發(fā)展。 三是拉動內(nèi)需的 需求，使得房產(chǎn)行業(yè)成為內(nèi)需消費占比重最大的一個行業(yè)。5、后期預(yù)測。一方面土地越來越少，土地的價格不可能下 跌，隨著工資成本的增加等各種成本的增加， 南寧市的房價與全 國其它省會城市相比， 房價處于中等偏低的水平， 房屋價格下降 的可能性極小； 另一方面買房人的觀望情緒濃重， 經(jīng)濟上存在著 一定的壓力， 房價大幅度上漲的可能性也不大。 預(yù)計后市南寧市 的房屋價格會保持穩(wěn)中上揚的格局，但幅度不會太大。二、房地產(chǎn)在南寧市經(jīng)濟

9、發(fā)展中的地位和作用1、促進了城市發(fā)展和城市化進程，城市發(fā)展給房地產(chǎn)的發(fā) 展帶來了機遇。城市原有居民的剛性需求和農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn) 移，加快推進了城鄉(xiāng)一體化建設(shè)， 同時隨著北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成 為國家戰(zhàn)略性區(qū)域 ,也給南寧市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大商機； 城市發(fā)展改善了基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境，使房地產(chǎn)產(chǎn)品增加了吸引力；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促進了城市發(fā)展和城市化的進程。 房地產(chǎn)開發(fā)改變了城市居民的居住條件， 拓展了城市空間， 促進 城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 提升了城市檔次， 改善了城市功能和城市 的環(huán)境質(zhì)量。2、正確引導(dǎo)住房消費。堅持正確的輿論導(dǎo)向，充分認(rèn)識房 地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的中心地位與作用， 樹立抓房地產(chǎn)業(yè)就

10、 是抓經(jīng)濟增長、社會進步、財政增收的觀念，進一步增強大局意 識，結(jié)合南寧市房地產(chǎn)市場的實際情況， 加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控 措施的正確宣傳， 加強對企業(yè)和消費者的引導(dǎo)， 使他們正確理解 房地產(chǎn)市場調(diào)控的立足點、 基本原則和調(diào)控目的， 以利消費者全 面了解房地產(chǎn)市場情況， 樹立市場信心， 從而正確引導(dǎo)理性投資 和消費。南寧市在貫徹落實國家房地產(chǎn)政策的同時 ,也根據(jù)自身 的特點進一步細(xì)化和出臺了各種房地產(chǎn)政策規(guī)定， 如南寧市廉 租住房保障工作細(xì)則 、南寧市經(jīng)濟適用住房管理辦法 、南 寧市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案 等一系列措施。 保障了城 市低收入家庭居有其屋。3、帶動相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟的增長。房地產(chǎn)業(yè)是

11、一個關(guān)聯(lián)度高、 產(chǎn)業(yè)鏈長的行業(yè)， 房地產(chǎn)業(yè)作為一個基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)， 既是投資品又 是消費品， 它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求， 另一方面也 可以間接拉動消費需求， 與生產(chǎn)、 流通和消費各環(huán)節(jié)都有較高的 關(guān)聯(lián)度， 它的發(fā)展可以帶動 50 多個行業(yè)的發(fā)展， 對南寧市來說， 特別是與建筑企業(yè)、貨物運輸企業(yè)、建材、化工、儀表、家電等 商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟活動密切相關(guān)， 同時還與金融、 服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn) 業(yè)有著很大的相互促進作用， 是與宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度最高 的產(chǎn)業(yè)之一，對各相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用極為明顯。4、改善了居民居住條件，促進了居民生活質(zhì)量的提高。由 于住宅是人類生存的基本條件之一， 所以房地產(chǎn)的發(fā)展又

12、與百姓 的生活息息相關(guān)， 直接關(guān)系到人民的生活水平。 隨著南寧市房地 產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，南寧市城市居民的居住條件有了極大的改善， 城市居民住房的居住面積逐年增大。三、存在問題1、土地價格一路飚升，推動房價不斷攀升。地價飚升成為 房價高漲的主要推手。 中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成， 泛北部灣 經(jīng)濟合作的逐步深入， 以及南寧舒適的居住環(huán)境和氣候條件， 吸 引了越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商前來投資， 市場競爭力增強也是導(dǎo) 致土地溢價的一個重要原因。 根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心 監(jiān)測顯示， 2020 年全國城市住宅用地溢價水平排行榜中，南寧 城市住宅用地溢價水平一度高居榜首，遠(yuǎn)高出北京、上海、廣州 等一線城市

13、。 尤其是在 2020 年南寧市的城市住宅用地溢價高達 174% 。所以，土地成本的提高形成對未來房價上漲的預(yù)期，一 定程度上推動目前各地房價的上漲。3、保障性住房難以滿足需求，商品住房結(jié)構(gòu)性矛盾還比較 突出。 07 年以來，雖然，南寧市加大了經(jīng)濟適用房和廉租房等 保障性住房建設(shè)的投入力度， 但是面對龐大的低收入群體對住房需求，仍是杯水車薪，且時間較長。各地都對商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整，以逐步實現(xiàn) 90 平方米以下戶型占比 達到 70 的目標(biāo)，但目前無論從投資完成額還是施工面積或者 是新開工面積，離 70% 的目標(biāo)還有很大差距，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 性矛盾短時間內(nèi)還難以得到根本解決。 在一定程度

14、上加重了商品 住房供應(yīng)壓力，起到了房價上漲的傳導(dǎo)作用。4、多套住房和投資性需求及投機行為助推房價。市場上存 在對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期， 致使部分居民將住房消費提前， 加之 居民投資渠道較窄，股市推動房市、投機炒房，形成了房價上漲 的另一股動力。 加之南寧市處于首府城市的地位以及北部灣開發(fā) 區(qū)的核心地位， 使得區(qū)域優(yōu)勢十分明顯， 因而造成了全區(qū)各地甚 至于全國各地的消費者前來購房。 據(jù)調(diào)查不完全統(tǒng)計， 目前南寧 市房價在節(jié)節(jié)攀升， 其中一個重要現(xiàn)象就是， 商品住房被全區(qū)人 員購買第二套以上的達 40% ，來自區(qū)外人員投資或炒房的在 3 0% 以上。四、幾點建議總的來看， 近年來南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展

15、比較穩(wěn)定， 未見較 大幅度下跌， 但是針對一些不容忽視的問題， 我們必須加以密切 關(guān)注和認(rèn)真解決。 為了促進南寧市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展， 必須 做好以下幾方面工作：第一、從政府的層面來看，各地、各部門要針對當(dāng)前房地產(chǎn) 市場中存在的突出問題，切實貫徹落實國家宏觀調(diào)控的各項政策 和措施，認(rèn)真制定和抓緊實施住房建設(shè)規(guī)劃制度，進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)辦法， 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。充分認(rèn)識加強商品 住房價格管理的必要性和可行性， 加強房地產(chǎn)業(yè)的成本監(jiān)審， 壓 縮其水分。認(rèn)真履行對房地產(chǎn)市場價格行為的監(jiān)督檢查職責(zé)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自定價提價、變相漲價、哄抬房價、不執(zhí)行上 述制度的價格欺詐等損害消費者利益的違法違規(guī)行為予以嚴(yán)格 的處罰。房價是否穩(wěn)定，直接關(guān)系到經(jīng)濟社會是否健康發(fā)展，關(guān) 系到人民群眾能否安居樂業(yè)， 也影響到一方社會是否穩(wěn)定。 近年 來，房價越來越高、上漲幅度較快，住房貴、住房難，已成為社 會和群眾普遍關(guān)心的價格熱點難點問題之一。因此緩解房價熱點難點問題，做好穩(wěn)定房價工作，把商品住房價格管理納入我們各 級政府重要職能，是非常必要的。第二、從企業(yè)的層面來說，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)抓住當(dāng)前宏 觀調(diào)控的下的機遇，進一步苦練內(nèi)功，在提高質(zhì)量、強化服務(wù)、 降低成本、提升品牌形象等多方面下大力氣，做大做強企業(yè)，千 萬不要忽視企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)的提升。 市