1、房地產公司造價人員怎樣進行成本控制我這幾年一直在房地產開發公司工作，中間也在事務所干過兩年， 對開發公司的成本控制有自己的一套心得，現在我分多個階段進行詳細的分析。1可行性研究階段：一般情況下我們造價人員參與可行性研究的情況不是很多，但是我認為作為應盡職責應該提出一些有用的意見，例如項目現場情況、 七通一平情況、可能的地質情況、冬雨季時間、工期等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細考慮的，可是這些都會對工程造價產生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發生相關問題你都會有準備，況且可行性研究中預備費和不可預見費都與造價有關；我認為此階段占成本控制的5%2、 設計階段：一般的書上都說設

2、計可以控制工程造價的70%，可我分析認為這基本是不可 能的，第一設計單位不可能去作什么限額設計，他們設計的出發點都是安全可靠合理耐用，而節約造價是次要的，換句話說，建設單位沒錢你還開發什么房地產？第二即使建設單位造 價人員實力比較強，可以對圖紙快速做出反映，發現超過限額很多，那么設計單位修改圖紙 也需要一個心理承受過程和技術檢驗過程，況且重新出一份圖紙需要時間，對建設單位接下來的招標監理施工預售等等過程都會有所干擾，財務成本也會逐日提升， 聰明的建設單位才不會這么辦那，所以限額設計對大多數房地產開發單位來說都是一句空話，倒不如踏踏實實的告訴設計單位需要設計什么標準檔次來的實惠。另外根據市場實際

3、情況，造價人員可以提出新材料新工藝新技術的使用限制，建設部04年出臺了 218號文，明確了一些限制，大家不妨看看；這個階段能控制造價的比率至多5 %。說設計可以控制工程造價的70 %”指設計階段是重點，此時開發公司若有懂設計的、懂成本的人員參與， 根據開發項目的特點在委托設計前明確提出設計上要求，以防設計圖紙頻繁變更，造成工期推遲。3、審圖與設計的完善：國家已經開始注意這個過程了，我見過安徽做的就比較好，江蘇基本是走過場，而遼寧正開始。由于大的設計院一般工作比較忙，建筑結構安裝設計人員不可能做到百分百準確的銜接， 甚至可能出現某些錯誤，所以需要政府審圖機構進行可靠的審查，審圖機構對圖紙上一些錯

4、誤和疏漏會進行修改和補充，這些都會作為圖紙的組成部分一起提交給建設單位，建設單位用它進行招標會減少很多圖紙設計風險、減少一些不平衡報價所帶來的損失，我們造價人員要積極參與這個過程，即使不能參與也要對專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒；此階段占 5%。政府審圖機構一般只對設計國家強制性規范條文進行 審核，細部問題還靠開發公司自己解決。4、招標文件與合同的編制：這個階段應該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產生影響，工程性質、現場情況、交通、地質、承包范圍、計日工等等都應該做出最清晰的說明，另外對合同中 等”字的運用要慎重，對甲供甲控材料要

5、明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結算方式、量度標準等，質量標準評定等級或評杯評優要合理，工期推算準確，獎懲條款要實際等等。另外正常情況下我認為不要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，一般情況下執行甲供材有以下五個原因：一是甲方的偏好，二是乙方資金困難無法購買，三是乙方材料質量不合格，四是甲方自己有進貨渠道可以購買物美價廉材料，五是甲方手中有大量材料急于減少庫存。甲供材對甲方產生的后果一是自身的財務壓力，二是領料結算超省的難以控制，三是質量問題難以解決，容易出現相互推諉，四是乙方對于甲供材的使用與保護不力，不能經打細算，增大損耗，導致成本增加，還有就是水電使用與結算方法、勞保統籌

6、的模式等等。這個階段不多 廢話，最少占成本控制的 20%。5、 施工單位的選擇與合同簽訂：對于一個工程項目來說，工程質量的好壞決定建設單位的 社會地位、口碑、市場賣價、后續工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“縣施工公司”或“分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗 肉，對于不入流的公司， 一定要在準入上機制做好文章，在資質上一定要把好關，另外對其注冊資本、公司財務情況、優質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理 情況等等都要做出詳細限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說，另外對于房地產開發招標來說

7、，首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心,般情況下不要搞華而不實的公開招標;此階合同形式采用那種都可以，不過其中風險范圍、獎懲、結算調整范圍等一定要寫清楚;段由于一般造價人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價控制的10%。6、施工組織設計的審定：一般造價工程師不怎么注重施工組織設計或施工方案，基本是交給監理審核工程部二審之后批準。可是在施工組織設計中施工單位會隱藏一些結算時可以索 賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土 距離、模板、腳手架攤銷周轉等等， 另外，如果施工組織設計中提出的施工方法與國家強制 實行的標準或規

8、范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準你可能就吃個啞巴虧了，這種事情可是屢見不鮮啊；在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設計中預期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機械上打了埋伏？不過一般情況下施工方也希望早點把工程結束以緩解自身的財務壓力，所以只會多投入提前交工， 不過這時你也要看看他采取的趕工措施是不是和施工組織設計吻合，一般情況下如果施工組織設計中沒有寫明趕工措施，你必須要求他補充趕工方案。 這個階段雖然控制造價的方法比較難以把握，可是一旦出錯，會使以后的結算發生很大麻煩，所以施工組織設計的審定，造價人員必須參與，因為他可控制造 價5%。7、 圖紙會審：一般由監理方主持，有時也

9、由建設方主持，建設方施工方設計方一起坐下來，對圖紙上一些疏漏錯誤矛盾筆誤等等進行核對并出正式文件，作為設計變更的一部分直接進行結算。它與審圖不同， 審圖是由專家進行的，而圖紙會審是由具體實施人員進行的，所以更具有實際意義。作為控制理論的事前控制，這個階段比限額設計實際多了，而且對造價人員來說相當重要，一是可以修正審圖時未發現的錯誤，對預算的正確性有很大幫助；二是圖紙會審基本都是施工方提出的問題，你也可以借此看看施工方和監理方技術水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設計變更建議，很重要啊！因為在圖紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，但也可能提出一些不力和無益的建議和變更，作為造價人

10、員必須進行判定是否對公司有好處，否則造成的損失都是你的；在圖紙會審中要注意一點：因為只是大家坐在一起研究出來的，時間精力都有限，所以必須讓設計方把圖紙會審拿回去仔細計算后才可出正式文本，否則之后再進行變更就事倍功半了，工程一而再，再而三的變更無異 于直接掏錢給施工單位，這種好事施工單位是最最希望的，所以作為甲方一定要分析清楚,不能把錢白白浪費在變更上。此階段占5%。圖紙會審中發現的問題只是一小部分，關鍵是施工階段暴露的問題才多，這取決于現場工程師的專業水平及敬業精神還有施工單位的施工 經驗等。8、分包：包括指定承包人分包和指定分包人分包；現在的工程幾乎沒有不分包的，因為房地產開發行業技術越來越

11、密集，高級裝飾、機電設備、特殊工程、壟斷、無力承包等都會造 成相應分包，對于分包的管理必須嚴格把關，并且做好責任延續、配合施工、工期銜接等等。 對于在使用上會造成重大影響并經常會出現問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現問題就會造成責任不清，我認為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標、甲定價乙分包等形式，盡量把責任都規避到一家，就百利而無一害了。對 于分包中總包管理費和施工配合費問題合同中一定要寫清晰，分清專業配合費和專項配合費計費基數、水電使用結算方式等。分包一定要注意時間，例如你在主體施工快結束時才進行 外裝修分包的招標，又寫標書又評標定標，等到分包單位

12、進場了， 主體可能已經封頂十幾天 了，外墻腳手架已落地，這時窩工損失機械停置工期拖延的錢你就拿吧，可能還要付腳手架租金而且還要重搭腳手架， 所以很多分包工程必須作長時間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續有序進行。這個階段占10%。造價人員此階段的任務是把指定承包人和指定分包人的合同寫好，不留漏洞。9、設計優化：基本就是甲方自己提出的設計變更或現場簽證。施工方沒有提出設計變更的權力，設計方提出的設計變更多從技術上考慮。作為造價人員必須知道設計變更的優劣對開發效益的影響程度， 否則就很難把握成本，他的基本原則是技術上可行、法律上允許、經濟上合理、質量標準不變， 這幾條造價書中也有，大家可要記牢了

13、。其中經濟上合理是指在其他標準不變的情況下，節約成本；不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會提高房地產的售價、口碑、社會效益等潛在指標，而且往往會提高很大，甚至達到新的層次。設計優化的難點就是在于怎么把握這個量度，這就需要造價人員去分析了。這個階段占5 %10、施工中增加造價部分的管理：包括對工程變更、現場簽證、施工索賠、經濟洽商、技術聯系單、驗收資料等的管理，這部分造價人員都會，我只說明其中一項，就是定額沒有的分部分項工程單價的確定要及時合理。這個階段占1011、材料市場價格的掌握： 一般建筑工程中材料占工程造價的 60-70，而且材料因為產地、 運輸距離、買賣雙方、品牌、生產時間

14、、政策、天氣、時間、原料、質量品質等等因素的不 同會造成價格差異很大， 而且由于房地產開發的周期一般短則一年多則數年， 所以在開發中 會有材料價格波動情況出現， 尤其是裝飾材料的價格變動會更大， 但是政府出臺的相應建筑 工程材料價格信息不但閉塞、 材料品種不全、 實效不及時， 而且矛頭都是指向開發單位有利 于施工單位的， 有的省實行材料價格指派員制度， 就是到某特定時間， 這些人打聽市場行情 之后匯報， 然后根據匯報結果出價格信息， 正確性時效性難以把握。 造價人員不應該完全相 信政府的價格信息， 而應該做到：第一自己走訪市場，了解材料各個參數； 第二收集整理經 銷商信息和生產商信息， 對比政府的價格信息找出差異； 第三深入工地詢問小包工頭或工人， 了解一些綜合單價或分解單價； 第四就是貨比三家不吃虧，多多聯系誠信商家。總之， 材料 價格的掌握是最煩瑣最耗費精力的工作，不過一旦你掌握了，對公司對自己都有極大好處， 此階段占 1012、結算審計： 最后的階段，即是施工單位最后的機會也是建設單位最后的努力。造價人員一般應該秉承的原則是：第一合同協議及造價變更資料的時效性（國家文件實效，7、14、28 天的規定等）、合法性（是否合同風險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二矛盾問題解 釋順序一致性（所有文件是否統一），即造價書上的九個順序；第三事件的責任清理，如果 由于