1、 北京市高層住宅沿街底商市場調研分析報告目錄第一部分引言3第二部分項目產品分析3一、合立方3(一)項目概況3(二)合立方街產品分析4(三)項目產品分析小結8二、沿海賽洛城9(一)項目概況9(二)賽洛有條斜街產品分析10(三)項目產品分析小結12三、中海紫御公館13(一)項目概況13(二)項目底商產品分析14(三)項目產品分析小結16四、新景家園17(一)項目概況17(二)項目底商產品分析18(三)項目產品分析小結20五、鉑晶豪庭21(一)項目概況21(二)項目底商產品分析22(三)項目產品分析小結24六、京投快線陽光花園24(一)項目概況24(二)項目底商產品分析25(三)項目產品分析小結28

2、七、華紡易城29(一)項目概況29(二)華紡易街產品分析29(三)項目產品分析小結31第三部分項目總結分析32一、項目分析總結32二、底商產品開發、營銷建議32(一)產品開發32(二)產品營銷33第一部分引言所謂底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的一層、二層銷售都較為困難，其價位相對其他層位也較低，開發商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也得以解決。近兩年，隨著國家及地方房地產調控政策的頻頻出臺，各城市（北京等一線城市為主）住宅類產品市場進入寒冬期，投資者紛紛將目光轉向日趨火爆的商業投資上來。尤其是底商類產品投資風險小，面積只占據社區很小部分比例，擁有穩定

3、的客源，競爭也不十分激烈；且投資回報率相對住宅類產品也具有一定優勢。然而并不是任何項目都適合開發底商或者說并不是每個項目的底商都具備很高的投資價值，關于底商產品的開發、營銷也是一門很深的學問。第二部分項目產品分析一、 合立方(一) 項目概況1. 項目綜述 合立方位于昌平區東小口鎮，中灘村大街與立水橋西路交叉口處，地鐵5號線與13號線換乘站立水橋站向北300米。5號線貫通南北，13號線連接東西，更有40條公交線路形成網狀交通，實為奧北交通中樞。項目對外共推出3棟樓盤，其中兩棟50年產權loft公寓產品、一棟70年產權住宅類平層產品另有部分40年產權臨街底商。2. 項目規劃設計（1） 建筑風格合立

4、方采用現代主義建筑風格，立面凝練、簡約，室內布局在有限的面積內設計出多功能復合空間,滿足生活多方位需求。（2） 建筑結構形式項目上層住宅采用框架-剪力墻結構，一層底商及地下車庫為框架結構。（3） 停車解決方案、車位配比項目車位共計200余個（地上80個，地下約140個），統一由物業對業主出租，項目前期住宅公寓產品已于3月底完成入住，車位預計6月份開始出租，車位配比約為1:0.4.3. 營銷狀況合立方自2009年初入市以來，因其優越的地理位置以及巧妙的產品設計備受廣大客戶的青睞，兩期產品均在短期內全部售罄，并樹立了良好的市場信譽與群眾口碑。2011年初項目乘勝追擊，推出臨街底商類產品合立方街，吸

5、引眾多客戶慕名而來，銷售依然火爆。 (二) 合立方街產品分析1. 產品概況（1） 區域商業環境合立方街為合立方項目底商，緊鄰立水橋地鐵5號線/城鐵13號線雙軌交匯處，便捷的交通、龐大的流動人群使得財富價值極速提升。緊鄰奧北最大的shoppingmall龍德廣場，北方明珠、萬意商品市場、地下商街等，一起構筑了奧北區域最為成熟的商業圈。此外，項目周邊環伺著大量成熟穩定的居住社區，匯聚了大批具有高消費能力的白領、都會人士及城市新貴，形成穩定長久的消費人群。為商業經營、投資帶來了極大的保障。 （2） 基本經濟技術指標 社區名稱 合立方街 開發商北京新城時代房地產開發有限公司位置 地鐵13號線與5號線換

6、乘站立水橋站西北300米處 建筑面積（平米） 4、5#樓一層部分共計2700平米目前售價（元/平米） 均價55000 單套面積范圍（平米） 120-300 零售（14套）層高（米） 6進深（米） 10-20 裝修標準毛坯有無退、錯、漏設計無上市時間 2011年初銷售情況已售出80%合立方街主要為合立方4、5#樓一層底商產品，總建筑面積2700平米。共14套產品，戶型面積為120-300平米，層高6米，使用率高達90%，按loft產品出售，均價55000元/平米，目前已完成80%的產品去化。（3） 產品條件臨街外向型商業，位于龍德廣場商業圈，在龍德廣場和家樂福等商業配套的帶動下，形成超過100萬

7、的固定時尚消費人群，對其商業有一定的帶動作用，發展潛力巨大。 產品總建筑面積2700平米，體量小，去化壓力較小。層高統一6米，實際使用層高5.5米以上，成功具備自建LOFT商業空間的先決條件，120-300的方正戶型平層達到90%以上的較高得房率，賦予了更多的空間資源。框架結構，進深10-20米（15米-20米居多），柱距控制在6-8米，大大提高可利用空間，充分滿足客戶各種需求。 產品內部商業供水、供電，多數商鋪通燃氣并配有排污管道等設計，具備餐飲條件，獨特的業態優勢，也會帶來豐厚的經濟效應。展示面設計：產品按loft產品出售，展示面雙層設計，并設有店招位置、雨搭、塑鋼門窗以及壁掛式店招位置，

8、充分滿足客戶對于展示面的多種需求。產品按loft出售，均價55000元/平米，單套面積120-300平米，總價偏高。部分產品面臨較大銷售、回款壓力。（4） 項目定位產品目標客群為立水橋商圈居住、工作人群，多為具有較高消費能力的白領、都會人士及城市新貴，因此項目定位為中低端時尚消費稀缺商鋪。2. 開發模式（1） 開發模式由北京思源房地產經紀有限公司獨家代理，統一向市場出售。（2） 業態定位可從事包括中式餐飲在內的各種時尚消費業態。（3） 經營現狀自2011年初入市以來，受到中小型投資者的普遍關注，目前出售率已達80%。3. 合立方街實景 (三) 項目產品分析小結合立方作為區域代表性樓盤，在前期住

9、宅公寓類產品銷售火爆的情況下，底商產品同樣大受歡迎。 1. 產品優勢（1） 前期產品的銷售火爆為底商產品的銷售積累了充足的人氣與市場口碑；（2） 根據區域商業環境以及主要消費人群合理定位；（3） 體量小，減小去化壓力；（4） 產品按loft產品出售，實際使用層高可達5.5米，展示面雙層臨街設計，區域商業氛圍濃厚，擁有固定消費人群；（5） 部分產品滿足中式餐飲條件，彌補區域餐飲底商稀缺現狀；（6） 上層住宅、下層底商、地下車庫建筑結構靈活轉換，框架結構滿足產品空間需求，使得底商產品具備創造靈動空間條件；（7） 注重店招、雨搭等細節設計。2. 產品存在問題戶型面積120-300平米，均價55000

10、元/平米，總價偏高，部分較大戶型總價可達1500萬元，去化、回款面臨明顯壓力，但是項目勝在體量小，所以此類問題并未造成太大困難。二、 沿海賽洛城(一) 項目概況1. 項目綜述 沿海賽洛城(麗江新城)位于朝陽區CBD區域東四環外，距CBD核心區域約1300米，位于廣渠路與石門東路交匯十字路口東北角。沿海賽洛城(麗江新城)具有相對良好的交通體系。四環路、百子灣路與改造后的廣渠路構成了快捷的交通系統，可以方便地進出市中心或遠郊區縣；改造后的石門東路與規劃中的建筑木材廠西路、東郊倉庫一路、金海灣花苑中街共同形成社區周邊的交通系統，可以從社區快速的進入城市主干路，很好地與城市融為一體。項目規劃體現了大體

11、量、配套完善、特色明晰的產品特質。其產品形態豐富，有住宅、酒店式公寓及商鋪。2. 項目規劃設計（1） 建筑風格歐式地中海風情結合現代表現手法，立面簡約、凝練。（2） 建筑結構形式上層住宅框架-剪力墻結構，底商及車庫為框架結構。（3） 停車解決方案、車位配比停車位3517個，車位配比1.5:1，地上車位統一由物業出租，租金150元/位*月；地下車位可租可售，租金400元/位*月，售價16萬元/位。3. 營銷狀況項目自2005年入市，共推出住宅公寓類產品約5000戶，基本售罄并于2008年順利入住。剩余產品及底商賽洛有條斜街目前正處于現房銷售中。(二) 賽洛有條斜街產品分析1. 產品概況（1） 區

12、域商業環境 賽洛有條斜街位于東四環黃金位置，總建筑面積11萬平方米，南倚“第二長安街”廣渠路，踞首皇家糧倉舊址，是京城的風水寶地。周邊匯集了十多個品質樓盤，同時距離CBD商圈、華貿商圈都在10分鐘的交通半徑內。商業氛圍濃厚，消費人群眾多。周邊擁有立體便捷的交通網線，廣渠路、東四環、東三環近在咫尺，地鐵1號線、2號線、7號線、10號線環伺周圍，十余條公交線路可通達京城各大核心區域。交通便利，發展潛力較大。（2） 產品基本經濟技術指標社區名稱 賽洛有條斜街 開發商北京高盛房地產開發有限公司位置 朝陽廣渠東路33號 建筑面積（平米） 11萬平米目前售價（元/平米） 30000-40000 單套面積范

13、圍（平米） 60-2000層高（米） 4-6進深（米） 10-20 裝修標準毛坯有無退、錯、漏設計無上市時間 2007年銷售情況少量剩余現房銷售中賽洛有條斜街即沿海賽洛城底商部分，總建筑面積11萬平米，單套面積60-2000平米，2007年正式推出，2008年轉為現房銷售，目前售價30000-40000元/平米。（3） 產品條件分析成熟的社區和便捷的交通為賽洛有條斜街提供了足夠的人流量和需求量，投資回報率較為客觀。周邊匯集了十多個品質樓盤，同時距離CBD商圈都在10分鐘的交通半徑內，可以盡享周圍商圈所帶來的繁華氛圍和頂級設施。地鐵1號線、地鐵7號線，十余條公交線路可通達京城各大核心區域，可輻射

14、區域130萬城市精英和消費人群，特別是建設中的地鐵7號線，百子灣站出站即達項目，商業財富價值直線攀升。斜街設計充分體現歐式地中海風情，風格獨特，吸引大批消費群體。60-2000平米靈動面積，業態選擇多元化。體量大，大戶型較多，銷售、回款壓力較大，拖延銷售周期。（4） 項目定位地中海風情品質商業街。2. 開發模式（1） 開發模式由北京偉業行房地產經紀有限公司全盤代理對外銷售。（2） 業態定位集餐飲、娛樂、金融、教育等各種商業配套為一體。（3） 經營狀況中小型戶型已達到70%去化率，由于體量較大，仍有部分產品尚未售出，尤其是500-2000平米大戶型，總價千萬甚至上億，延長銷售周期。3. 賽洛有條

15、斜街實景 (三) 項目產品分析小結賽洛有條斜街擁有黃金地理位置，交通便利，產品空間靈動開闊加之風格獨特的歐式地中海風情斜街設計，受到大批投資客戶的青睞。60-2000平米面積范圍，業態多元化，成功完成70%產品去化；由于體量較大，且部分500平米以上戶型總價過高，影響銷售進度。三、 中海紫御公館(一) 項目概況1. 項目綜述 中海紫御公館，中海地產2008年度力作，坐落陶然橋東南側，緊鄰南二環，總占地面積11萬平米，項目包括住宅、底商及高檔寫字樓，總建筑面積近40萬平米。2010年年底，項目完成入住辦理，剩余少量房源及底商均轉為現房銷售。2. 項目規劃設計（1） 建筑風格歐式建筑風格結合現代表

16、現手法，細節勻稱豐富。（2） 建筑結構形式上層住宅框架-剪力墻結構，底商及地下車庫為框架結構。（3） 停車解決方案、車位配比車位配比1:1，地上地下車位統一由物業向業主出租，地上車位租金150元/個*月（含管理費），地下車位400元/個*月（含管理費）。3. 營銷情況中海紫御公館期房住宅類產品銷售率達90%，剩余產品及底商目前已轉為現房銷售。(二) 項目底商產品分析1. 產品概況（1） 區域商業環境中海紫御公館緊鄰南二環，周邊商場、餐飲娛樂場所眾多，商業氛圍濃厚。社區本身為匯聚較高消費人士的豪華居住區，如今項目已完成入住，加之周邊多為成熟居住社區，固定消費人群保質保量。周邊公交線路十分發達，地

17、鐵4號線、5號線、8號線、14號線與公交線路交相輝映，構成完備的立體交通網絡，為出行提供了優秀的便利條件，附近云集了天壇、先農壇等著名文物古跡，同時附近還擁有大觀園公園、陶然亭公園等擁有皇城特點的著名人文景區和自然景區，保證一定流動消費人群。（2） 產品基本經濟技術指標 社區名稱 中海紫御公館 開發商北京中海豪峰房地產開發有限公司位置 崇文陶然橋東南角 建筑面積（平米） 5000目前售價（元/平米） 均價60000 單套面積范圍（平米） 單層110-280 零售層高（米） 7（雙層設計）柱距（米） 6裝修標準精裝修有無退、錯、漏設計無上市時間 預計2011年下半年銷售情況尚未開售中海紫御公館底

18、商產品約5000平米，預計于今年下半年入市，loft雙層設計，單層110-280平米，目前報價均價60000元/平米。（3） 產品條件分析臨街外向型商業，擁有本社區及周邊固定時尚消費人群，景觀保證部分流動人群，對其商業有一定的帶動作用。 產品雙層設計，整體層高高達7米（一層4.2米，二層2.8米），框架結構設計，110-280的方正戶型達到90%以上的較高得房率，賦予了更多的空間資源。展示面設計：展示面雙層設計，并設有店招位置、雨搭、塑鋼門窗。但產品距主干道部分有綠化隔開，且部分戶型由于歐式建筑風格有一拱形門設計，對展示面形成一定遮擋。 產品尚未開始銷售，但總價偏高，去化、回款壓力較大。（4）

19、 項目定位中高端時尚消費商街。2. 開發模式（1） 開發模式由開發商北京中海豪峰房地產開發有限公司自行銷售。（2） 業態定位包括中式餐飲在內的中端時尚消費業態。（3） 經營狀況尚未開售，但由于其優越的地理位置及產品設計已吸引大批客戶關注。3. 底商產品實景 產品外部實景 內部一、二層設計(三) 項目產品分析小結中海紫御公館底商產品地理位置優越，交通便利，固定消費及流動人群眾多，且其產品本身內部高達7米的二層靈動空間設計使得項目產品具備了很高的市場價值。 但其展示面由于綠化設計及歐式建筑風格影響受遮擋較為明顯，再加上大戶型高總價，可能會對其銷售造成些許困擾。四、 新景家園(一) 項目概況1. 項

20、目綜述新景家園位于崇文磁器口路口東北角，北京崇文新世界房地產發展有限公司開發建設，規劃建筑面積76萬平方米，作為總建筑規模250萬平方米的新世界規劃區的一部分，新景家園被建成新型、現代、高品質的大眾的居家之所。項目商品房2005年開始入市，2009年全部完成入住(包括底商產品)，底商產品發展較為成熟，已形成底商一條街。2. 項目規劃設計（1） 建筑風格新景家園采用現代主義建筑風格，立面凝練、簡約，（2） 建筑結構形式上層住宅框架-剪力墻結構，底商及車庫框架結構。（3） 停車解決方案、車位配比車位配比1:1，統一由物業對業主出租，地上車位150元/個*月，地下車位450元/個*月。3. 營銷情況

21、產品出售，出租率均達100%，并順利完成入住工作辦理。(二) 項目底商產品分析1. 產品概況（1） 區域商業環境新景家園位于崇文門磁器口東北角，二環以內，緊鄰北京站、崇文門、磁器口地鐵站，另有多條公交干線，交通便利，地理位置極為優越。北京新世界商場、國瑞城、金倫大廈、崇文門菜市場舉目可及；東單銀街、王府井、西單、建國們商業區驅車幾分鐘即到；新僑飯店、金朗大酒店、新世界萬怡酒店、崇文門飯店、北京飯店、國際飯店皆在新景家園2公里輻射圈內；商業氛圍濃厚。作為區域內集中性稀缺底商產品，與崇文門各大商城相輔相成，發展潛力巨大。（2） 產品基本經濟技術指標 社區名稱 新景家園 開發商北京崇文新世界房地產發

22、展有限公司位置 崇文磁器口路口東北角 建筑面積（平米） 5000目前售價（元/平米） 均價80000-100000 單套面積范圍（平米） 20-100為主層高（米） 3.1柱距（米） 4-6裝修標準毛坯有無退、錯、漏設計無上市時間 2008年銷售情況已售罄新景家園底商產品約5000平米，主要以20-100平米小戶型為主，2008年入市，目前已售罄，二手房報價80000-100000元/平米。（3） 產品條件分析 地理位置極為優越，周邊大型商業咫尺可見，作為底商類產品與之相輔相成，使得本項目產品投資價值大為提升； 準確定位為稀缺性配套商業； 戶型面積20-100平米為主，另外搭配部分較大戶型，既

23、能滿足大范圍小型配套煙酒行、精品服飾店、花店、小吃店等低總價需求，又能解決小范圍較大型配套銀行、郵局、美容美發、賓館等業態補充，競爭優勢明顯。 新景家園底商產品采用框架結構，內部空間開闊，得房率高達90%。 總價偏高。（4） 項目定位精品生活配套商業街。2. 開發模式（1） 開發模式統一對市場銷售。（2） 業態定位衣食住行生活配套。（3） 經營狀況目前產品已全部售罄，除幾套二手房銷售外，其余全部商鋪正常營業。4. 底商產品實景 (三) 項目產品分析小結新景家園就產品本身而言能夠賣到80000-100000元/平米確實有些夸張，但優越的地理位置，周邊商業的帶動決定了它的價格水平，項目初期對產品的

24、準確定位也決定了此時商業街的繁榮。五、 鉑晶豪庭(一) 項目概況1. 項目綜述鉑晶豪庭是由上海安盛集團公司投資，北京安盛華泰房地產開發有限公司開發的，位于北京最大的交通樞紐東直門外新中街，項目總共一棟樓，兼顧住宅、辦公、商業及地下車庫。地上11層，地下1層，占地2288.61平方米，規劃建筑面積15507.8平方米，容積率6.6，住宅有8種戶型，建筑面積從85平米到180平米不等，精裝修交房。2010年9月集中入市，目前住宅公寓類產品成交60%，底商18套，已成交15套，銷售率83%。2. 項目規劃設計（1） 建筑風格樓盤外立面以玻璃幕墻為主，采用現代簡約建筑風格的，銀灰色的設計更顯大氣且不失

25、時尚。（2） 建筑結構形式上層住宅框架-剪力墻結構，底商及地下車庫框架結構。（3） 停車解決方案、車位配比地下車位17個，統一對市場銷售，成交均價7000元/平米，大約27萬/位。車位配比1:0.2。3. 營銷情況2010年9月底所有產品集中開盤銷售，底商產品銷售情況最好，其余產品成交率均超過50%。(二) 項目底商產品分析1. 產品概況（1） 區域商業環境鉑晶豪庭位于北京最大的交通樞紐東直門外新中街，本項目既共享東直門商圈成熟配套，又盡享東直門優越環境，距東直門地鐵口和機場快軌步行只要5分鐘。這里有成熟的涉外商圈和國際化商業氛圍，還有齊備的生活配套設施。（2） 產品基本經濟技術指標社區名稱

26、鉑晶豪庭 開發商北京安盛華泰房地產開發有限公司位置 東城東直門外新中街1號住宅樓 建筑面積（平米） 700目前售價（元/平米） 成交均價70000 單套面積范圍（平米） 15-60為主層高（米） 3柱距（米） 4-5裝修標準精裝修有無退、錯、漏設計錯層，門頭突出上市時間 2010年銷售情況基本售罄（3） 產品條件分析 地段優勢明顯，交通便利； 框架結構，空間開闊得房率高； 區域水平帶動高單價，15-60平米精品戶型，控制總價； 區域消費人群保質保量。（4） 項目定位區域稀缺精品旺鋪。2. 開發模式（1） 開發模式開發商北京安盛華泰房地產開發有限公司自行銷售。（2） 業態定位生活用品等小型精品商

27、鋪。（3） 經營狀況備受對地段要求嚴格的中小型投資者歡迎，已成交83%。3. 底商產品實景 (三) 項目產品分析小結項目擁有優越的地段優勢及便利的交通條件，進而保證了消費人群的質與量，考慮到區域同種產品的價格水平對投資者的購買壓力，項目主推精品小戶型以此控制總價，收到很好效果。六、 京投快線陽光花園(一) 項目概況1. 項目綜述京投快線陽光花園位于豐臺區大紅門西路26號，介于南三環至南四環之間核心地段，是京投銀泰股份有限公司悉心打造的優質軌道物業產品系列，總規劃有7棟住宅樓，臨街部分設有底商產品，另外有8萬平米大型商業購物中心。京投快線陽光花園的業主率先享有地鐵大堂與生活社區零距離直接連通的過

28、人優勢。業主從地鐵閘機出口，可直接進入商業地下二層，穿過100余米的商業通道之后，即可到達住宅部分的地下2層。無需經過任何地面通道，瞬間返抵家門。換言之，居住者隨時都可乘坐地鐵到達北京市的四面八方，無懼風吹雨打，瞬間通達全城。2. 項目規劃設計（1） 建筑風格現代主義風格，立面簡約、凝練。（2） 建筑結構形式上層住宅框架-剪力墻結構，底商及地下車庫為框架結構。（3） 停車解決方案、車位配比車位共627個，地上車位250個，由物業向業主出租，其中底商前面車位預留出租給底商業主，租金150元/位*月；地下車位477個，可售可租，租金450元/位*月，售價16-22萬元/位。3. 營銷情況項目自20

29、09年入市，憑借良好的地段位置、產品質量及地鐵無縫連接的獨特便捷設計得到客戶的普遍青睞，1176套住宅產品短短半年全部售罄并于2011年3月31日順利入住。8萬平米獨棟商業也成功出租給銀泰百貨。底商產品近期推出，目前正處于客戶積累時期。(二) 項目底商產品分析1. 產品概況（1） 區域商業環境 京投快線陽光花園位于豐臺區大紅門西路26號，介于南三環至南四環之間核心地段。坐擁北京地鐵10號線角門東站交通樞紐，與地鐵十號線無縫連接（角門東站），與四號線角門西站的距離約1000米。2012年地鐵十號線二期全線貫通，屆時從京投快線陽光花園經地鐵前往CBD、金融街、西單、王府井等城內主要商圈只需20分鐘

30、。區域周邊多為居住社區且商業產品較少，項目底商產品與獨棟銀泰購物中心共同營造區域小型商圈，消費人群充足，發展潛力較大。（2） 產品基本經濟技術指標社區名稱 京投快線陽光花園 開發商北京京投置地房地產有限公司位置 豐臺大紅門西路26號 建筑面積（平米） 6000目前售價（元/平米） 均價40000 單套面積范圍（平米） 100-400（雙層面積）層高（米） 8柱距（米） 6-8裝修標準毛坯，公共部分精裝修有無退、錯、漏設計無上市時間 2011年銷售情況客戶積累京投快線陽光花園底商產品預計2011年下半年推出，由于層高高達8米，因此按雙層面積出售，單套100-400平米，均價40000元/平米。（

31、3） 產品條件分析 項目住宅類產品的成功營銷，為后期產品儲備累大量潛在客戶； 地段位置具有明顯優勢，交通便利，尤其是獨特地鐵無縫連接設計受到眾多客戶歡迎； 社區內部業主已順利入住且周邊居住社區眾多，固定消費人群及交通帶動流動人群較多； 底商產品稀缺，投資價值明顯，本社區8萬平米集中商業營造區域商業氛圍，并帶動底商產品發展； 戶型規整開闊，層高8米，高利用率； 底商前面車位預留出租給底商業主； 按雙層面積出售，總價偏高。（4） 項目定位配套型品質商業街。2. 開發模式（1） 開發模式開發商北京京投置地房地產有限公司。（2） 業態定位中低端配套型業態為主。（3） 經營狀況目前處于客戶積累時期，購買

32、意向客戶眾多，其中內部客戶占有較高比例。預計將會重塑前期產品銷售輝煌。3. 底商產品實景 (三) 項目產品分析小結京投快線陽光花園根據目前客戶對位置交通的高度要求成功完成地鐵無縫連接的設計，并因此順利與銀泰百貨合作，8萬平米集中商業充分營造區域商業氛圍。在此基礎上，項目推出高使用率區域稀缺底商產品，就目前客戶積累情況而言，勢必又將引發一場銷售熱潮。 七、 華紡易城(一) 項目概況1. 項目綜述 華紡易城地處泛CBD地區，朝陽北路與青年路的交匯處，占地25萬平方米，總建筑面積約50萬平方米。是特別針對東部白領階層推出的舒適型住宅項目。項目自2003-2008年共推出住宅類產品約3900戶，除少量

33、產品轉為現房銷售外其余部分已基本售罄。2010年下半年，華紡易城分南鋪、北鋪兩批推出底商類產品。2. 項目規劃設計（1） 建筑風格建筑風格適應了全新一代的價值取向，設計為現代、簡約的實用主義風格。（2） 建筑結構形式上層住宅為框架-剪力墻結構，底商及車庫為框架結構。（3） 停車解決方案、車位配比車位配比1:0.3，統一向業主出租，地上車位租金150元/個*月，地下車位租金420元/個*月。(二) 華紡易街產品分析1. 產品概況（1） 區域商業環境華紡易街地處朝陽板塊核心位置，是華紡易城的配套商業。華紡易街緊鄰朝陽北路、姚家園路、青年路三大城市主干道路，六里屯北路、青年路西路和6號地鐵線即將開通

34、，六條城市路，6號地鐵線以及周邊30多條公交線路，徹底打通華紡易街每一間商鋪的七經八脈。華紡易街所在的區域是朝青板塊住宅密度最大的核心區，周邊的四大社區規模達到200萬平米以上，居住近10萬人口。近年來華紡易城、羅馬嘉園、星河灣、國美第一城、青年匯、潤豐水尚、天鵝灣等為代表的高品質的樓盤在朝青紛紛崛起，1000多萬平米的開發規模，聚集了近百萬高素質人口，為商業繁榮奠定了基礎。該區域二手房基本在3萬/平方米以上，星河灣甚至達到每平米5萬以上，已經形成了一個高檔消費人群居住的大社區。據統計，這個區域的置業者80%以上都在CBD工作，年齡段在30-45歲之間，正值事業和收入的高峰期，具有強大的消費能

35、力和強烈的消費需求。（2） 產品基本技術指標社區名稱 華紡易街 位置 朝陽青年路29號院23號樓 建筑面積（平米） 15000平米目前售價（元/平米） 均價32000 單套面積范圍（平米） 20-100為主層高（米） 4.2柱距（米） 3-5米 裝修標準毛坯有無退、錯、漏設計無上市時間 2010年9月銷售情況南側商鋪已售完，北側商鋪近期開盤華紡易街總建筑面積為15000平米，133套商鋪，其中戶型面積20-50，50-100平米產品約占70%，另有少量200-700大戶型產品。（3） 產品條件分析 交通便利，地理位置優越； 區域匯聚中高端消費社區，保證消費人群數量質量； 產品本身采用框架結構，

36、產品內部空間靈動，得房率高達90%； 周邊區域多為新社區，配套商業尚不完善，項目從實際情況出發，準確定位以底層高小戶型為主，價格適中，充分滿足中小型配套商業投資客戶的需求。（4） 項目定位中低端精品配套商鋪。2. 開發模式（1） 開發模式20%產品開發商暫不對外開放，其余產品統一由北京匯博行房地產經紀有限公司代理對市場推出。（2） 業態定位戶型面積范圍廣泛，可從事各種配套商業。（3） 經營狀況項目商業分南鋪、北鋪兩批推出，首批南側產品銷售火爆已全部售罄，剩余產品預計近期推出。3. 華紡易街實景 (三) 項目產品分析小結項目位于朝陽板塊核心位置，交通便利，地理位置優越。周邊以近年來新發展的中高端社區為主，居住人口眾多，消費水平也較高。作為新社區匯集區域稀缺性底商產品，項目對產品準確定位，以滿足區域配套商業產品為核心，另搭配少量大戶型以備不時之需。且戶型內部