1、土地增值稅稅務籌劃合理避稅的各種策略一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業及相關稅金及 定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，此 項增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規定的扣除項目 金額后的余額。2、土地增值稅只有對有償轉讓的房地產征稅， 對于繼承、贈與等方 式無償轉讓房地產，則不予征稅。3、以房地產轉讓到投資、聯營企業，暫免征，再轉讓，征稅。合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉讓的，征稅。企業兼并轉讓房地產的，暫免。交換房地產的，單位之間交換征稅，個人之間互換經當地稅務機關 核實，免征。房地產抵押，抵押

2、期間不征，期滿償還債務本息不征，期滿不能償 還債務，以房地產抵押的征。房地產出租不征。房地產評估增值不征。國家收回房地產產權免征。土地使用者轉讓、抵債或置換土地征稅。首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了， 這就有利于我們進行后續 的籌劃，接下來就是解決實際核算的問題了， 合理避稅的目的也就是 在合法的范圍內用合規的方式合理的降低企業稅收成本，增加利潤， 那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了， 一是從成本入手，關于成 本的問題可參照本論壇的另一篇文章， 一是從收入入手。首先稅收成 本的降低就從日常發生的各項支出開始， 要想少交稅，自然就要想辦 法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費用增

3、加了，實 現的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣 除的項目二、土地增值稅可扣除項目：1、取得土地使用權所支付的金額（1 ）、以出讓方式取得土地使用權時，為支付的土地出讓金（2 ）、以行政劃撥方式取得土地使用權的， 為轉讓土地使用權時按規 定補繳的土地出讓金（3 ）、以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款2、開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本）（1 ）、土地征用及拆遷補償費（2）、前期工程費（3 ）、建筑安裝工程費（4）、基礎設施費（5 ）、公共配套設施費（6）、開發間接費：直接組織、管理開發項目所發生的費用，包括工 資、福利費、折舊費、修理費、辦公費

4、、水電費、勞動保護費等等。3、開發土地和新建房及配套設施費(簡稱房地產開發費用)主要指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。4、轉讓房地產有關的稅金主要有：營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加5、財政部確定的其他扣除項目從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和 房地產開發成本之和，加計20 %扣除。6、舊房及建筑物的評估價格。以上內容都了解后，就可以根據上面的內容來找相應的方法了。三、合理避稅具體方法：1、均衡增值額的方法：對于不同物價水平的不同地區同時開發多個 項目，可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度調整分攤， 將獲得的增值額最大限度的平均，保持各處開

5、發項目增值率大致相 同，降低某段時間增值率過高的現象從而節省部分稅款的繳納。2、增加間接費的方法：比如可以從房地產開發成本中的開發間接費 的籌劃，即在組織人事安排上可相應的將總公司一些人員放到項目中 或兼職到每一個具體項目中去，那么此類人員發生的相關費用可以分 攤部份至房地產開發成本中去，增大增值稅允許扣除項目金額。3、房地產開發費用中的財務費用籌劃：(1 )、凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據 實扣除，但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額；其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5%以內計算扣除。房地產開發費用=允許扣除的利息+ （取

6、得土地使用權支付的金額+ 房地產開發成本）X扣除比例（5%以內） （2）、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融 機構證明的，利息支出要并入房地產開發費用一并計算扣除。 房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本） x扣除比例（10%以內）以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。房地 產開發企業在進行房地產開發時，如果公式中的利息支出大于公式 計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出并提供金融機構證 明；如果前者小于后者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算 分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增 加，土地增值稅的計稅依據減少

7、。例如，某房地產開發公司開發一批商業用房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1 , 000萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且 能提供金融機構證明的應扣除利息為 100萬元，如何為該公司利用 利扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為 70萬元時，又如何籌劃 呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5%和10%。籌劃過程如下：首先，計算（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X（10% 5% ） = （ 600 + 1000 ） X5% = 80 （萬元）其次，判斷當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于10080 ,所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明， 這樣就可以按

8、100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將 增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時， 由于7080，所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目 分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據10萬元，合理降低稅負。4、收入分散法將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，比如房屋里面 的各種設施。當住房初步完工但沒有安裝設備及裝潢、裝飾時便和購 買者簽訂房地產轉移合同，接著再和購買者簽訂設備安裝及裝潢 裝飾合同，納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第 二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增

9、值稅。 這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅的目的。5、利用稅收優惠稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20 %的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20 % 的，應就其全部增值額按規定計稅。根據20 %這個比率，可以對此進行納稅籌劃。首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后設 法調整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售 過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格 可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。二是 增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。6、建房方式籌劃法稅法規定某些方式的建

10、房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用 繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌 劃，其節稅效果也是很明顯的。一種是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍，而 屬于營業稅的征稅范圍。由于建筑行業適用的是 3%的比例稅率，稅 負較低，而土地增值稅適用的30 % 60 %的四級超率累進稅率，前 者更有利于實現收入最大化。因此，如果房地產開發公司在開發之初 便能確定最終用戶，就完全可以米用代建房方式進行開發，而不米用 先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以用戶名義取 得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協商由客戶自己購買和取 得，只要從最終形式上看房地產權沒有發

11、生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產開發公司可以降低代建房勞務收入的數額， 以取得客戶的配合。由于公司可以通過該項籌劃節省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的；而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶 要求，低的價格也可以增強企業的市場競爭力。另一種是合作建房方式。稅法規，定，對于一方出地，一方出資 金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。 比如某房地產開發企業購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就 符合了一方出土地一方出資金的條件。 一般而言，一幢住房中土地支 付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發企業

12、分得的房屋就比較 少，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣，在該房地產開發企業售 出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉讓 屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納增值稅。7、有關房產銷售中代收費用的籌劃房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸 如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：將 代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取；或者在房 價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅 收待遇是不一樣的。按規定，房地產開發企業在售房時按縣級及縣級以上人民政府要 求代收的各項費用，如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外

13、單 獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許 扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，要作為轉讓房地產所取得的收入計稅， 在計算扣除項目金額時，可予以 扣除，但不允許作為加計 20%扣除的基數，以上規定顯然為稅收籌 劃創造了空間。例如，某房地產開發公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3 ,000 萬元，并按當地市政府的要求，在售房時代收了 200萬元的各項費 用。房地產開發企業開發該商品房的支出如下： 支付土地出讓金200 萬元，房地產開發成本為 600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。（1）如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨向購房者收取，則：允

14、許扣除的金額為：200 + 600 + 200 +（ 200 + 600 ）X20%=1160 （萬元）；增值額為：3000 1160 = 1840 （萬元）；增值 率為:1840 +1160=158.62%;應繳納的土地增值稅為：1840 X50%1160 X15% = 746 （萬元）（2）如果公司將代收費用并入房價向購買方一并收取，貝心允許扣除的金額為：200 + 600 + 200 +（ 200 + 600 ） X20% + 200 =1360 （萬元）；增值額為：3000 + 200 1360 = 1840 （萬元）； 增值率為：1840 +1360 = 135.29% ;應繳納的土

15、地增值稅為：1840 X50% 1360 X15% = 716 （萬元）顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值 額均為1 , 840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費用并入 房價，會使得可扣除項目增加 200萬元，從而使納稅人少繳納稅款 30萬元，導致應納的土地增值稅減少。由于在計算土地增值稅時，土地增值稅=增值額x適用稅率-可 扣除項目x適用的速算扣除系數，無論代收方式如何，增值額都是不 變的，將代收費用并入房價，可扣除項目金額增加A，則會使得應繳納的土地增值稅減少：AX適用的速算扣除系數，如果代收的費用較 大時，可扣除項目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來

16、 更大的節稅效益。當然，需要注意的一點是，如果在增值率未超過50 %情況下， 由于適用的速算扣除系數為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅 負是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。8、不同增值率的房產是否合并的籌劃由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，如果對增值率不同的房地產并在一起核算，就有 可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降， 同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負，因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再 選擇低稅負的核算方法，達到節稅的目的。例如，某房地產開發公司同時開發 A、B兩幢商業用房，且處于 同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除的金額為 200萬元；銷售B房產共取得收入400 ,允許扣除的項目金額為100 萬元，對這兩處房產，公司是分開核算還是合并核算能帶來節稅的好 處呢？(1) 分開核算時：A房產的增值率=(300 200 ) -200 X100% =50% ,適用稅率30% ;應納的土地增值稅為：(300 200 ) X30% =30 (萬元)；B 房產的增值率=(400 100 ) -100 X100% = 300% ,適用稅率60% ;應納的土