1、精品文檔 物管培訓-物業(yè)管理財務預算物管培訓-物業(yè)管理財務預算作者：佚名時間：2008-7-1瀏覽量： 在物業(yè)管理企業(yè)的財務管理過程中,財務預算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來,物業(yè)管理財務也不例外。財務預算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標或財務管理目標得以實現(xiàn)的管理控制工具。 一、財務預算的含義及其要求 財務預算是現(xiàn)代公司理財?shù)闹匾侄?通過對公司資金運動規(guī)律的認識,以及充分調(diào)動公司員工參與財務預算編制和實施的積極性,它實現(xiàn)了科學管理和民主管理的結合。 財務預算及其作用 理論上,財務預算有廣義和狹義之分。廣義的財務預算是根據(jù)

2、物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針,在了解過去、分析現(xiàn)在和預測未來的基礎上,對公司未來資金運動的過程和結果進行事先安排的一種財務管理活動。具體而言,了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務狀況;預測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎上,對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學的推斷;而財務安排則是指為達成未來的財務狀況和經(jīng)營成果,針對相關影響因素而進行的各種財務決策活動。狹義的財務預算則是各種財務安排的系統(tǒng)化和具體化,即財務決策結果的匯總。可見,財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司未來資金運動的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評

3、估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績提供了基礎。 財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的起點。廣義財務預算過程中,基于對公司資金運動的分析和預測,管理層對物業(yè)管理公司未來財務狀況進行了各種安排,財務預算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言,廣義財務預算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結果的載體財務預算,指明了物業(yè)管理公司理財?shù)木唧w目標,提供了對物業(yè)管理公司日常資金運動進行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標準。 財務預算的要求 財務預算的編制過程,是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結果的安排過程。為此,為了保證財務預算的有效性,編制財務預算時,必須遵循以下原則或要求:

4、 .加強調(diào)查研究,認識資金運動規(guī)律 與其他企業(yè)的資金運動相比,物業(yè)管理公司的主營業(yè)務物業(yè)管理服務的資金運動相對較為簡單,主要涉及收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財務預算的準確性和可操作性,仍需在編制財務預算之前,了解其資金運動的特點,特別是設備維修保養(yǎng)等費用支出項目的規(guī)律性。 2.實行參與管理,調(diào)動員工積極性 財務預算是一種財務管理手段,其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實現(xiàn)。實質(zhì)上,財務預算的編制過程,就是財務管理目標的設置過程。現(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標的確定過程,能有效地增強對其目標的認同,從而提高達成目標的可能性。由于公司全體

5、員工都將參與財務預算的執(zhí)行,因此,應盡可能讓員工參與財務預算的編制過程。 3.符合實際,適當留有余地 預算作為一種控制目標,其水平的高低既應該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時也應是可實現(xiàn)的,不應是高不可攀的,否則,財務預算難以起到應有的作用。具體而言,編制的財務預算既應符合公司的實際情況,不宜過低,同時也不宜過高,通過全體員工的努力應能夠?qū)崿F(xiàn)。 4.全面權衡,提高資金使用效益 現(xiàn)代管理研究證明:計劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務中,管理收費有既定標準,如何提高管理收費的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關心的主題。為此,不僅要求嚴格控制費用支出,更重要的是在財務預算過程中,應充分考慮各費用支出的必要性及其

6、經(jīng)濟價值,防止預算中包含不應發(fā)生的費用項目。 財務預算編制方法 物管培訓-物業(yè)管理財務預算作者：佚名時間：2008-7-1瀏覽量：> 財務預算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財務預算的編制方法不同,其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同。現(xiàn)實中,物業(yè)管理公司編制財務預算的常用方法為固定預算和零基預算兩種。 .固定預算 固定預算,是指以過去的實際費用支出為基礎,考慮預算期內(nèi)相關因素可能發(fā)生的變動及其影響,在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法。 固定預算是傳統(tǒng)的預算編制方法,在現(xiàn)實生活中得到了廣泛應用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為:編制簡單,

7、預算的編制成本較低;此外,由于固定預算以過去的費用支出為基礎,費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結合預算期的情況,重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證,難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。 2.零基預算 零基預算是指一切從零開始,通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預算。該方法是美國學者P.德魯克等于20世紀60年代首先提出的,它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年,美國總統(tǒng)卡特將零基預算引入政府的預算管理,取得了較好的成效。在我國,零基

8、預算作為成本費用預算的一種編制方法,越來越多地應用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)。 零基預算不受以往實際費用支出水平的限制,完全根據(jù)預算期業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急,對各支出項目進行逐個分析和計量,從而制定出費用預算。具體而言,零基預算的編制程序為:由各部門提出預算期內(nèi)可能發(fā)生的費用項目及費用額,而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類;對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進行排序;將預算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時,首先滿足必須

9、保證支出的費用項目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優(yōu)化分配。 對物業(yè)管理公司而言,零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下,它有助于提高管理收費的使用效益,改善公司與業(yè)主之間的關系,從而增強物業(yè)管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是,零基預算也有一定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。 二、物業(yè)管理財務預算的主要內(nèi)容 物業(yè)管理的財務預算,是對物業(yè)管理中資金運動過程和結果的全面反映,它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面,內(nèi)容十分豐富。為此,有必要對其具體內(nèi)容作一認識。 編制財務預算的假定 現(xiàn)實中,物業(yè)

10、管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務預算時,首先應明確編制預算的前提條件,即為公司財務預算的編制作出必要的、合理的假定。 .持續(xù)經(jīng)營假定 持續(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計假定相同,是指在可預見的將來,物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對物業(yè)進行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。 2.單一業(yè)務假定 單一業(yè)務假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務,不從事多種經(jīng)營。現(xiàn)實中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營,但由于其非物業(yè)管理服務業(yè)務的預算與一般公司的預算并無差別,而物業(yè)管理財務預算需經(jīng)業(yè)主大會批準,因此,有必要確立該假定,以簡化財務預算的編制。 3

11、.現(xiàn)金收支假定 現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財務管理制度,包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫存量制度等。 4.存貨假定 存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟批量訂購,且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務所需存貨多可在本地購買,因此,公司無需儲備額外的存貨以備不時之需。 5.營運資金假定 營運資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需。營運資金假定 物管培訓-物業(yè)管理財務預算作者：佚名時間：2008-7-1瀏覽量：是指假定公司的營運資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務進行外部融資。 財務預算的內(nèi)

12、容 各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財務預算的指導下展開的,財務預算綜合反映了公司預算期內(nèi)的資金運動。一般而言,物業(yè)管理公司的財務預算包括收入預算、營業(yè)成本預算、管理費用預算、財務費用預算、資本預算、預計損益表、現(xiàn)金預算和預計資產(chǎn)負債表等多項內(nèi)容。 財務預算的具體內(nèi)容,主要包括八部分: .收入預算 物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務和多種經(jīng)營兩個方面。管理服務收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務收入,這一主營業(yè)務收入又可進一步分為管理收入、經(jīng)營收入和大修收入等。 2.營業(yè)成本預算 營業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出,其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中,直接人工費預算

13、是公司在預算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出,而直接材料費預算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。 3.管理費用預算 管理費用預算是財務預算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。 4.財務費用預算 財務費用預算是物業(yè)管理公司在預算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預算,其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續(xù)費和

14、其他財務費用等。 5.資本預算 資本預算也稱設備維修更新計劃,是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關長期資產(chǎn)購入和更新改造支出的預算。 6.現(xiàn)金預算 現(xiàn)金預算亦稱現(xiàn)金流量表,是反映預算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預算是物業(yè)管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。 7.預計損益表 預計損益表又稱年度利潤計劃,是在經(jīng)營決策基礎上,綜合反映物業(yè)管理公司預算期內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預算。 8.預計資產(chǎn)負債表 預計資產(chǎn)負債表或稱預計財務狀況表,是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負債和股東權益在預算期末的水

15、平及其構成的預算。 現(xiàn)金預算和現(xiàn)金持有量的確定 現(xiàn)金預算是財務預算中居于中心地位的預算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn),編制現(xiàn)金預算時,確定現(xiàn)金持有量是一項十分重要的財務決策。 .現(xiàn)金預算 現(xiàn)金預算集中反映了物業(yè)管理公司預算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財中,對這一工具應予以足夠的重視。 通常,現(xiàn)金預算由四部分內(nèi)容組成: 現(xiàn)金收入 現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務取得的現(xiàn)金收入。現(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入,營業(yè)收入是一個會計概念,其確認基礎是權責發(fā)生制,無論款項

16、是否收到,只要取得了收取款項的權利,即可確認為收入;現(xiàn)金收入是一個財務概念,其確認以收付實現(xiàn)制為基礎,即只有收到現(xiàn)金后才確認為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應收款項上。 現(xiàn)金支出 現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多,分為營業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營業(yè)現(xiàn)金支出是預算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務有關的現(xiàn)金支出,包括采購材料、員工工資、營業(yè)費用和管理費用等成本費用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和 物管培訓-物業(yè)管理財務預算作者：佚名時間：2008-7-1瀏覽量：所得稅等方面的付現(xiàn)支出。 現(xiàn)金余缺 現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),說明現(xiàn)金有多余;差額為負

17、數(shù),表明物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金短缺。 余缺的運用或籌措 持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金短缺,則公司的正常運作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金短缺部分,應考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費等加以解決。 2.現(xiàn)金持有量的確定 物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。 持有現(xiàn)金的動機 現(xiàn)金持有量的確定,與公司持有現(xiàn)金的動機有密切關系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機主要表現(xiàn)為: 交易性動機。交易性動機是指企業(yè)為了滿足日常營業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在

18、任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生,為此,必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿足支出大于收入時的現(xiàn)金需求。對物業(yè)管理公司而言,由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務收費,在時間上相對集中,而支出發(fā)生的時間又相對分散,出于交易性動機而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。 預防性動機。預防性動機是指企業(yè)為了應付意外情況而持有現(xiàn)金。構成現(xiàn)金預算的現(xiàn)金收入和支出,都于公司對未來的預測。由于未來存在不確定性,任何預測都難以百分之百準確,出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求,有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預計的公眾代辦性或特約服務收費未能及時取得,或物業(yè)的供水系統(tǒng)的維修支

19、出大大超出計劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業(yè)需要的現(xiàn)金儲備。 投機性動機。投機性動機是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機會而持有現(xiàn)金。如預期存貨價格可能會發(fā)生暫時性大幅波動時,物業(yè)管理公司若計劃利用這一可能機會,則必須持有與之相應的現(xiàn)金。現(xiàn)實中,僅有極少數(shù)公司出于此動機而持有現(xiàn)金。 一般而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項動機,但值得注意的是,若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時,公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應地減少。 現(xiàn)金持有量的確定 現(xiàn)金是一項無直接收益或收益甚低的資產(chǎn),為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會給公司帶來嚴重后果。可見,合理確定公司

20、的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種,物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。 鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國庫券等有價證券。需要現(xiàn)金時,則出售有價證券。現(xiàn)金支出相對穩(wěn)定:即在0t1或titi+1期間內(nèi),公司的現(xiàn)金持有量N隨支出穩(wěn)步減少至0。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時的持有量,它取決于兩個因素:持有現(xiàn)金的機會成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無法同時以有價證券形式持有,此時,因持有現(xiàn)金而損失的有價證券投資收益,稱為持有現(xiàn)金的機會成本。一般而言,持有現(xiàn)金的機會成本是一項變動成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例變化;有價證券轉換為現(xiàn)金的成本。轉換成本是指出售有價證券所必須支付的

21、費用,如通訊費、稅金和手續(xù)費等。轉換成本是一項固定成本,即僅與轉換次數(shù)有關系,而與每次的轉換金額無關。 三、物業(yè)管理財務預算的編制 不同的物業(yè)管理公司,編制預算的方式和程序各不相同。一般而言,為調(diào)動廣大員工的積極性,在全面預算的編制過程中,應盡可能讓物業(yè)管理公司的各個部門和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理公司財務部門負責編制財務預算。 財務預算的編制程序 財務預算的編制涉及公司的各個部門,編制預算時,需對財務預算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定。現(xiàn)實中,財務預算的編制方式和程序為: .編制方式 各物業(yè)管理公司常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財務規(guī)劃確定的預計損

22、益表分部門下達,作為各部門編制預算的控制目標;各部門根據(jù)控制目標的要求,結合自身的實際情況,編制出分季度的預算草案,并上報物業(yè)管理公司財務部門;財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務預算,并報物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準后,正式下達給各部門執(zhí)行。 2.財務預算的編制程序 財務預算是經(jīng)營預算中其他預算的匯總,編制財務預算應以其他預算為基礎。具體編制 物管培訓-物業(yè)管理財務預算作者：佚名時間：2008-7-1瀏覽量：程序為:根據(jù)相關法規(guī)和管理服務合同的要求,編制資本預算及年度收入預算;以收入預算為基礎,制訂營業(yè)成本預算,即直接材料費和直接人工費預算;

23、依據(jù)收入預算,編制管理費用預算;根據(jù)收入預算、營業(yè)成本和管理費用預算等,并進而結合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預算,編制現(xiàn)金預算;最后,綜合所有各項預算,編制利潤預算和預計資產(chǎn)負債表。值得注意的是,利潤預算與財務規(guī)劃中的預計損益表并無不同。因為,預計損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標下達給各部門,然后再由各部門按照以上程序編制相應的預算。這一編制過程,一方面使預計損益表得以分解,具備了實現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預算等。 財務預算的編制過程 財務預算的編制過程十分復雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,具體揭示財務預算的編制過程。 天馬物業(yè)管理公司僅負責一高層住宅

24、小區(qū)簡稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層進行調(diào)查研究后決定:2000年的財務預算按靜態(tài)預算進行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財務部將預計損益表按部門進行了分解,并下達給各部門。各部門根據(jù)下達的控制目標,結合自身的實際情況,編制了預算草案,其編制過程為: .收入預算 天馬公司的物業(yè)管理收入相對簡單,僅包括公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入三部分。根據(jù)管理服務合同,公共服務的收費執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導定價相一致;公眾代辦性服務和特約服務的收費執(zhí)行政府指導價。原則上,各項收費都應按時收取,但據(jù)以往經(jīng)驗知,本季度的管理公共服務收入中,80%于當季

25、收到款項,其余20%于下季度收到;其他服務收費基本上都于當季收取。 另外,按照我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應就其營業(yè)收入繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉稅。由于其流轉稅的征稅對象為營業(yè)收入,為簡便起見,將付現(xiàn)支出營業(yè)稅金列入了營業(yè)收入預算。 2.營業(yè)成本預算 營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用,包括直接材料和直接人工費。因此,編制營業(yè)成本預算,應以收入預算為基礎,分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務的直接人工費,據(jù)保安人員、維修工程

26、人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數(shù)和當?shù)氐墓べY水平確定,其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎,增減一定百分比來確定。由于直接材料多定點采購,公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。 3.管理費用預算 管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務過程中發(fā)生的所有間接費用,包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算,但為了簡便起見,天馬公司采用的仍然

27、是固定預算。 4.現(xiàn)金預算 現(xiàn)金預算的編制,如上所述,以收入預算和成本費用預算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營運資金由管理費押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬元,多余資金用于償還借款或購買國庫券;1999年度,物業(yè)管理公司無借款,也無投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬元,預計所得稅為30萬元。 5.預計損益表 預計損益表是物業(yè)管理公司在預算期內(nèi)經(jīng)營成果的匯總反映。 由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負債表,在此省略其預計資產(chǎn)負債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財務預算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會通過后,于2000年1月正式下達執(zhí)行。 四、物業(yè)管理的財務預算控制 財務預算,就

28、其本質(zhì)而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財務預算的實施就是借助于財務預算,對物業(yè)管理公司的資金運動過程進行控制,即財務預算控制。為了保證財務預算能真正落到實處,公司財務管理部門應搞好物業(yè)管理財務的預算控制工作。 財務預算控制的目的 &nbsp 物管培訓-物業(yè)管理財務預算作者：佚名時間：2008-7-1瀏覽量：;財務管理部門進行財務預算控制的目的主要有: 落實財務預算或財務計劃。財務預算能否有效地實施,很大程度上取決于財務預算控制是否有效。如果財務預算編制得好,但財務預算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標的順利實現(xiàn)。 及時糾正偏差。由于不可預見因素的存在,財務預算在實施過程中難免會出現(xiàn)

29、偏差,因而需要通過財務預算控制系統(tǒng),及早發(fā)現(xiàn)問題,找出產(chǎn)生偏差的原因,然后提出修改和補救辦法進行糾正,保證財務預算任務的完成。 提供決策依據(jù)。財務預算控制是對財務預算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查,因而在財務預算控制的過程中會形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據(jù)。 財務預算控制的內(nèi)容很廣泛,主要有成本費用控制、現(xiàn)金流轉控制、應收票據(jù)控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制和利潤分配控制等。 財務預算控制的內(nèi)容 財務預算控制主要應做好以下幾項工作: 將財務計劃的各項預算指標分配落實到公司各部門。 通過會計核算反映和監(jiān)督公司各部門有關指標的實際完成情況。 定

30、期把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費用的途徑,制定糾偏的有效措施。 對責任部門和責任人進行評價和考核。 根據(jù)考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。 調(diào)整預算。在財務預算執(zhí)行過程中會發(fā)生一些不可預見的因素,造成財務預算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎罰分明,一般在每年第三季度對財務預算指標進行有依據(jù)的必要調(diào)整,保證預算的合理性和可行性。 財務預算控制系統(tǒng)的構成要素 為保證財務預算的貫徹落實,物業(yè)管理公司應建立有效的財務預算控制系統(tǒng)。一般來說,財務預算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎懲制度等組成。 組織系統(tǒng) 組織系統(tǒng)對財務預算控制機構及其各自工作職責作了規(guī)定。實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制,即在公司內(nèi)部劃小預算單位,各預算單位成為責任中心,每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據(jù)所負責任和控制范圍的不同,責任中心又可分為成本中心、費用中心,利潤中心和投資中心。一般地,物業(yè)管理公司的業(yè)務部門和各職能科室成為成本中心,該成本中心負責將人工、原材料和機器設備等投入轉變?yōu)槲飿I(yè)管理服務。利潤中心是獲取最大凈利潤為經(jīng)營目標的組織單