1、眉山市天運工程項目咨詢有限公司M.B. 專項技術, B.T. 信托管理模式操作程序1、我公司已經取得授權在全國范圍做咨詢服務、推薦和審核工作。2、我公司向開發商或地方政府解說綠色建筑住宅產業化M.B. 專項技術B.T. 信托管理模式, 并推薦及審核有意合作的項目。3、開發商或地方政府認同操作模式后,由開發商或地方政府委托的”代甲方”按項目原可行性報告實情填寫"報批表",并由我公司審核(有拆遷情形的,請在報批表上注明動遷人數、動遷面積及回遷面積。需開發商(或”代甲方”)及咨詢兩家公司蓋公章, 另附標明項目位置的城市地圖), 以郵件方式發至我公司評估。4、經公司初步審核后決定合

2、作的, 開發商或”代甲方”由咨詢公司陪同來上海商談合作細節并與上海現代房地產公司簽署"合作意向書" (咨詢公司應事先讓開發商閱讀"合作意向書")。開發商必須具備有土地證及開發權(進入信托的根本條件)。開發商或”代甲方”與咨詢公司間的咨詢合同及委托總承包代支付函也一并簽署。上海現代房地產公司認定咨詢公司以報批表為準。上海現代公司不與沒有咨詢公司的開發商簽署合同。5、開發商按照意向合同職責向當地住房保障部門申請將商品房轉為政策性商品房、向當地發改委申請列入政策性商品房項目收益債券計劃、及向建設管理部門申報綠色建筑獎勵。6、本模式在初期操作階段, 項目設計由制

3、訂”鋼管混凝土結構裝配式房屋技術規程”的主編單位上海大學上海上大建筑設計院設計。開發商也可自行選擇設計院簽署合同, 惟開發商選用的設計院需加盟上海現代公司設計體系并與負責結構部份的上海上大建筑設計院對接,以確保審圖通過并快速建筑。開發商以2002年傳統鋼筋混凝土設計費標準支付設計費訂金, 差額部分在項目進入信托時, 由總承包方代開發商支付給設計公司 。7、項目設計經地方審圖通過后, 和根據設計測出建安預算并安排指定加盟總承包公司與開發商簽約(地方政府有要求招投標的, 由中標總承包公司與開發商簽約。開發商亦可自行選擇有一級資級并有足夠銀行融資額度的總承包公司, 但也需要加盟上海現代房地產公司鋼管

4、混凝土建筑體系,了解施工) 。8、開發商和上海現代房地產公司簽正式合同, 上海現代房地產公司代開發商由金融單位(擔保公司、保險公司或銀行)出具業主工程款支付保函。開發商(土地持有人)及總承包(資金方)分別與信托公司簽信托合同。9、開發商將土地所有權(土地有貸款的, 與債權人的合同一并進入信托), 總承包公司(或投資商, 或基金會) 將全額有關建安資金一并委托信托公司進行封閉管理, 信托公司開具受益憑證給開發商及總承包公司。透過信托模式保證工程完工及資金安全。信托公司只按委托人的對外合同(此時委托人所有有關此項目的合同都進入信托),負責管理信托資金及信托財產, 信托公司沒有必須增值的任務。10、

5、信托公司按委托人的指示, 在建安費進入信托時, 先支付項目的前期費用(如設計費的差額、擔保費、信托費、咨詢費) ，一般由總承包代開發商先支付, 都列入項目成本。【售價包括四大部份：開發商的成本及鎖定的利潤、建安費用、稅收、售價20%的公益基金會捐贈】11、公益基金會在項目城市設辦事處, 宣導補貼辦法并組織補貼購房預訂名單，在項目開始預售時(因上海現代房地產公司的鋼管混凝土建筑技術, 高層建筑可很快封頂，可及早辦預售證), 接受對指定項目購房者的補貼申請。(根據購房家庭的收入,決定購房者能核準補貼的最高房價,購房者負擔每月家庭收入的1/3支付銀行貸款,不足部份由公益基金補貼)。12、房屋代理銷售公司將購房者的全額房款(含首期款及銀行貸款), 存入項目單一信托帳戶。信托公司按委托人的合同支付款項。受益權的次序是總承包、基金會、開發商