1、抵押貸款業務中部分法律風險2014.9抵押貸款是銀行貸款的最重要組成部分，抵押貸款容易出現問題的環節：一、貸款主體（一）虛假資格證明文件。1、虛假的的身份資料：如企業法人營業執照、組織機構代碼證、房產證、國土證。2、企業董事會（股東會）決議等證明企業借款資格的文件。 案例一（虛假借款人）：賀先生是某房屋的產權人。2004年8月13日，一位自稱是“賀先生”的人來到銀行辦理借款。在“賀先生”出具了身份證、戶口本、房產證等證件后，銀行即與這位“賀先生”簽訂了一份貸款額度為21萬元的借款合同，并同時以賀先生的房產作為抵押物，辦理了相應的強制公證及抵押登記手續。合同生效3個月后，借款人“賀先生”停止了還

2、款。銀行在多次向“賀先生”催款但不見動靜的情況下，于2005年1月將借款人賀先生告上法庭，請求法院判令賀先生立即償還本金及利息，依法處分其抵押房產，就所得款項優先償還銀行貸款。令人意向不到的是，賀先生矢口否認曾經和銀行簽訂過任何合同。面對銀行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，賀先生辯稱不認識簽訂合同的這個“賀先生”，賀先生對此毫不知情。2005年2月，司法鑒定部門對借款、抵押合同上的“賀某”簽名進行了鑒定，鑒定結論為上述兩合同中的“賀某”與產權人賀先生的樣本字跡不是同一人所寫。 法院經審理后認為，合同上的簽名并非賀先生本人所簽，賀先生事后也未對合同予以追認，銀行既沒提供證據可以證明賀先生委托了

3、他人與銀行簽訂合同，也沒有證據證明還款行為系賀先生所為。鑒于借款合同涉及金額大，虛假貸款風險大，房屋產權人對相關身份及權利憑證的控制力相對較弱，根據誠實信用原則，銀行理應采取必要的防止風險的措施，且不得將該措施本身存在的失誤或風險轉嫁于善意的產權人。據此法院判決，對原告的全部訴訟請求不予支持。至于假借別人身份的人是否構成貸款詐騙罪另論。 二、抵押資產不實（資產價值虛高）1、資產評估價值同市場成交價值并不都是完全相符的，一旦價值不實，則處置時，會對債權構成重大不利影響。2、汽車抵押貸款業務：同一車型，配置不一樣，價格可能差距很大，但在辦理業務時，會存在出具高配的發票，實際購買低配的車輛，從而將貸

4、款放大。3、土地、房產的價值評估同樣存在問題。三、已簽訂抵押合同，未辦理抵押登記就放款1、抵押合同簽訂后沒有完成抵押登記，能否對抵押物行使抵押權利？2、車貸業務中，有可能存在沒有辦理完抵押登記手續即放款的情況。 四、主從合同不對應綜合授信協議與最高額抵押合同不對應。某銀行與某授信企業簽署了綜合授信協議，期限為一年，并以此作為主合同與授信企業簽署了最高額抵押合同，以抵押物A作為擔保物，辦理了抵押登記。最高額抵押合同中約定抵押物A 對授信額度協議項下發生的借款提供抵押擔保。綜合授信協議到期后，雙方簽訂了補充協議，規定了新的額度金額和期限，且仍作為原最高額抵押合同的主合同。該補充協議是否需要送到登記

5、機關備案？我們認為：應當送去備案：第一，根據主從合同的效力關系，當作為主合同的第一個額度協議到期后，作為從合同的最高額抵押合同應隨之到期，銀行和授信企業重新簽署的新補充協議只是當事人雙方的意愿，補充協議并未送登記機構作為主合同備案入檔，未實現對原抵押登記的變更登記。第二，如果此種情況下的授信出現不良，銀行在舊額度協議到期后發放的貸款就可能得不到抵押物A 的擔保，存在著脫保風險。五、內外部合同不一致在辦理抵質押貸款業務時，銀行會與授信企業簽署銀行制式文本的抵押合同( 最高額抵押合同) ，但到登記機構辦理抵押登記時，部分登記機構并不接受銀行的抵押合同，而是要求銀行與授信企業重新簽訂登記機構統一印制

6、的抵押合同，行內行外兩種格式的抵押合同常常出現登記內容不一致的情形，給銀行授信資產安全帶來隱患。合同差異風險點主要表現在押品與擔保債權的對應關系上，具體有以下兩種情況:(一) 單個押品對應債權（相對較少）:因物權法并未明確禁止超值抵押，所以在某些特殊情況下，可能存在押品價值可以低于所擔保的債權數額的情況。譬如評估價值1000 萬的房地產，銀行的抵押合同中也可約定其對2000 萬元債權提供擔保。但登記機構在辦理抵押登記時，并不接受超值抵押，登記機構遵守 “抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值?！钡囊幎?，在其要求簽署的抵押合同中必須明確約定該押品最多只擔保2000萬元債權中的1000 萬元。銀

7、行在實現抵押權時，不管押品增值空間多大，也只能在登記機構登記的權利范圍( 本金、利息及其他相關費用) 內受償。(二) 多個押品對應債權: 在授信企業提供多個押品( 如押品A、B、C) 為債權提供擔保時，銀行與授信企業簽署的行內抵押合同( 最高額抵押合同) 通常將抵押物作為“押品包”共同對債權提供擔保即每個擔保物都對應100%的債權。但是，登記機構通常要求抵押合同中會要求明確每個抵押物與債權的一一對應關系，即必須明確押品A、B、C 分別擔保的債權數額。如此，在實現抵押權時，即使A 押品變現價值遠遠大于A、B、C 共同擔保的權利價值，銀行也只能就其“分攤”的權利價值進行受償，其他債權只能從押品B、

8、C 的變現價值中受償，如果B、C 押品價值不足額，銀行就要承受損失。六、最高額抵押存續期間抵押物被查封，后續擔保物權的效力案例：2010年8月，乙銀行同甲公司簽訂了綜合授信合同期限3年，綜合授信額度5000萬元。丙公司用其評估價值8000萬元的一處房地產作為抵押，雙方簽訂最高額抵押合同（循環使用），約定在3年內，最高擔保金額為5000萬元。合同簽訂并辦理完畢抵押登記手續后，乙銀行放款4000萬元。2011年3月，丙公司因涉及同丁公司的債務糾紛，被丁公司申請法院查封了該抵押物。2011年4月，甲公司申請使用剩余的1000萬元額度，乙銀行認為該筆貸款在5000萬元額度內，也在授信期間，便發放了該貸

9、款。問：兩筆借款的抵押登記效力如何？我們認為：一、第一筆有效。二、第二筆債權有效，但擔保無效。理由：根據物權法第206 條規定：抵押財產被查封、扣押的債權確定。在最高額抵押權存續期間，如果發生第三人申請財產保全、強制執行抵押人而查封抵押物，則該抵押物所擔保的債權因此而確定，其后發生的債權不再享有抵押擔保的效力。由于銀行在辦理最高額抵押授信時，除了首筆發放時會重視對抵押物的登記查詢，在最高額抵押存續期間的后續放款往往會忽略對抵押物的權屬狀況進行登記查詢。如果被銀行設定了最高額抵押權的抵押物被查封或扣押后銀行仍繼續放款，該債權將不被抵押物所擔保，在抵押權實現時，抵押物查封或扣押后的貸款將失去對抵押

10、物的優先受償權。七、租賃權與實現抵押權的沖突案例:2007年12月，晟欣公司因資金緊張，向齊魯銀行貸款7000萬元，以其所有的一棟大樓作抵押，于同年12月30日到房管部門辦理了抵押登記。2008年8月，晟欣公司將該棟大樓整體出租給利群公司經營。2009年12月，晟欣公司與齊魯銀行再次簽訂7000萬元的抵押借款合同，性質為“貸新還舊”，雙方于2009年12月28日辦理了抵押權注銷登記并在該房產上重新辦理了抵押權登記。2012年2月，因晟欣公司逾期還款，晟欣公司請求實現抵押權。大地公司在強制拍賣中競得該處房產，隨后通知利群公司搬出。利群公司予以拒絕，并稱其租賃在先，銀行抵押在后，租賃合同應繼續履行

11、。協商未果后，大地公司將利群公司訴至法院。一審法院經審理認為，齊魯銀行與晟欣公司2009年12月的貸款與2007年的貸款具有牽連性，且抵押物相同，抵押時間亦未中斷，抵押權的效力應連續計算。齊魯銀行的抵押權自2007年12月設立，先于利群公司的租賃行為。利群公司請求繼續履行租賃合同無法律依據，對其主張不予采納。故判決：利群公司于本判決生效后30天內搬出。利群公司對此不服，提起上訴。二審法院經審理認為，齊魯銀行于2007年12月向晟欣公司貸款7000萬元并作了抵押權登記，該筆債權所附的抵押權自2007年12月設立。2009年12月齊魯銀行與晟欣公司重新簽訂借款合同，以“貸新還舊”的方式歸還了上一筆

12、貸款，應認為原債權及其所附抵押權消滅，自2009年11月28日重新登記時起成立新的抵押權。該抵押權晚于利群公司的租賃行為，根據物權法第一百九十條的規定，利群公司上訴有理。故判決撤銷原判，駁回大地公司的訴訟請求。八、股東會決議確定提供抵押，但未辦理抵押登記案例：2008年4月28日，H電纜公司因流動資金緊張，向A信用社申請貸款150萬元。H電纜公司為了得到上述貸款，2008年5月2日，由F房地產公司向黃花信用社出具股東會議決議，其內容為：“A信用社：經我公司股東會議決定，形成如下決議：1、一致同意為H電纜公司在貴社的流動資金貸款150萬元提供擔保。2、一致同意以我公司位于長沙市雨花區二環路F綜合

13、樓（面積2221.51平方米)作為該筆貸款的抵押，直至貸款本息還清為止”。但F房地產公司提供的上述抵押物并沒有為該筆150萬元貸款在長沙市房屋產權管理局辦理抵押登記。2008年5月13日，A信用社(貸款人)與H電纜公司(借款人)簽訂借款合同，該合同約定：借款金額為150萬元，借款用途為周轉，借款月利率為9.45，借款期限為從2008年5月13日起至2009年11月12日止。并約定如借款人的法定代表人從事違法活動、涉嫌重大訴訟活動、生產經營出現嚴重困難、財務狀況惡化等情況出現，貸款人有權決定提前收回借款，并且提前行使擔保權。同日，A信用社向H電纜公司發放貸款150萬元。在合同履行過程中，H電纜公

14、司已向A信用社清息至2008年11月28日。2008年12月，H電纜公司的法定代表人胡明欽涉嫌非法吸收公眾存款，正由司法機關處理，該公司的財產已被多家法院查封、凍結。2009年4月22日，A信用社向一審法院提起訴訟。我們認為:本案的焦點在于F房地產公司股東會決議確定提供抵押，但未進行抵押登記如何定性？根據上述股東會議決議第二項內容，F房地產公司同意對H電纜公司在A信用社的150萬元借款提供位于長沙市雨花區二環路F綜合樓201號房產作為抵押擔保，但未依法辦理抵押物登記。根據中華人民共和國擔保法第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。故

15、F房地產公司就H電纜公司在A信用社的150萬元借款提供的抵押擔保無效。又根據股東會議決議第一項內容，F房地產公司明確表示同意為H電纜公司在A信用社的150萬元借款提供擔保。根據最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋第二十二條第一款規定，第三人單方以書面形式向債權人出具擔保書，債權人接受且未提出異議的，保證合同成立。F房地產公司與A信用社就H電纜公司在A信用社的 150萬元貸款成立了保證合同關系。所有，A信用社要求F房地產公司對H電纜公司尚欠A信用社的150萬元借款承擔連帶清償責任的理由成立。九、未經共有人同意設置抵押，債權人能否實現抵押權案例：2011年6月29

16、日，黃某某與某銀行簽訂了個人借款最高額抵押合同，約定以其與華某共有的位于某市永豐路325號的房屋對因某銀行向債務人黃某某發放貸款而形成的債權提供抵押擔保，最高額為130萬元，抵押擔保的范圍為借款本金、利息（包括復利和罰息）和為實現債權而發生的一切費用。在此抵押合同上，除黃某某本人簽字蓋章外，亦有“華某”以抵押人身份的簽字及蓋章。簽訂合同時黃某某除提供基本身份證、房產證外，還提供了華某的第一代身份證和偽造的黃某某與華某的結婚證。并到相關的部門辦理了抵押登記。上述合同簽訂后，某銀行依約履行了借款義務。黃某某未按約定還款，某銀行催討未果后，遂訴至法院。在訴訟中，查明，黃某某與華某于1996年8月31

17、日登記結婚，但于2009年3月21日登記離婚，另經華某申請，法院委托司法鑒定中心對借款合同、最高額抵押合同上“華某”簽名進行了司法鑒定，鑒定結論為傾向認為借款合同、最高額抵押合同上“華某”簽名字跡不是華某本人所寫。我們認為：由于華某本人并未與銀行簽訂借款合同以及抵押合同，同時銀行業不能夠提供華某授權黃某某代其行使權力的授權委托書，華某并未與銀行就抵押合同與借款合同達成合意。而銀行由于自身的疏忽，導致抵押合同效力待定，若華某不追認，則該合同關于華某的部分自始無效，即華某共有部分的抵押權不能夠成立。銀行要非常重視自身的風險審查，因為我們銀行被認為應該具備足夠的專業知識，如果存在審核不嚴的情形，往往

18、難以通過善意取得的方式來維護自身的權益。十、抵押需辦理抵押手續，否則不能對抗善意第三人 案例：吳某欲自辦一個面粉加工廠，手頭資金不夠，遂在2008年10月找到朋友張某提出借款10萬元，借款期限為半年。張某擔心吳某將來可能虧損，于是要求吳某以其新購置的一輛越野車作為抵押才能借款。吳某一口答應，雙方遂訂立了借款合同。合同中約定，如果吳某到期無法償還，張某可將其吉普車變賣后受償。合同簽訂后，由于雙方的生意都很繁忙，并未到縣車管所辦理抵押登記。同年10月10日，張某將10萬元現鑫交付吳某，吳某出具收據。吳某用該款購置設備建起面粉加工廠，但因工廠管理混亂，加工質量沒有保證，很快就瀕臨倒閉，不但沒有收回投資，而且凈賠了12萬元。吳某眼見半年的還款期限將至，自知短期