1、v房產稅v土地使用稅v土地增值稅v房產稅的征稅范圍l在本市城區、郊區所屬的街道辦事處、縣城（含衛星城）、建制鎮轄區內和工礦區范圍內的房產。 v房產稅的納稅義務人l房產稅由產權所有人繳納。l產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。l產權出典的，由承典人繳納。l產權所有人、承典人不在房產所在地的，或著產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。l產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人為納稅義務人。 v房產稅的納稅地點l 有營業機構的納稅人，在獨立核算的營業機構所在地納稅。l 無營業機構的納稅人，在其房產所在地納稅。l 外省市在本市的營業單位應納稅的房產，不論其獨立核

2、算單位的地點是否在本市范圍內均應在本市繳納房產稅。v房產稅的計稅依據l （房產原值）企業、事業單位房產，不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末賬面房產原值，一次減除30%后的余值，計算繳納房產稅，年稅率為1.2%。 年應納稅額=賬面房產原值（1-30%）1.2%v房產稅的計稅依據l （租金收入）其他單位和個人出租的房產，以租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。 應納稅額=租金收入12%。 其他單位-房產稅條例第五條和施行細則第五條所列舉的免稅單位（8類）及房產管理部門。v下列房產免納房產稅l國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；l由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；l宗教寺廟、公

3、園、名勝古跡自用的房產；l個人所有非營業用的房產；v下列房產免納房產稅l經財政部批準免稅的其他房產；l經有關主管部門批準由企業、事業單位和個人自辦的各類學校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫院、醫務室、診所等占用的房產；l火葬場、殯儀館、公墓的房產；l經市人民政府或市稅務局批準免稅的房產。v房產稅的有關問題l全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。l納稅人發生房產增加、減少或使用性質變更、租金調整等情況，在變動后15日內到主管稅務所辦理變更申報登記。v房產稅的有關問題v為簡化征管程序，在納稅人自愿的原則下，對房產稅年應納稅額在50萬元以下、城鎮土地使

4、用稅年應納稅額在30萬元以下的納稅人，經核定，地方稅務機關可在每年4月份的征期中一次征收其全年應納稅款。（全年應納稅款分兩次繳納的，其稅款所屬期分別為財政年度的1-6月和7-12月。）v財稅2010（121）號文件規定：無論會計上如何核算，都要將土地價款并入房產原值繳納房產稅，土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發費用。v例題 某省一企業2008年自有房屋10棟，其中8棟用于經營生產，房產原值1000萬元，不包括冷暖通風設備60萬元，2棟房屋租給某公司做經營用房，年租金收入50萬元。試計算該企業當年應納的房產稅（注：該省規定按房產原值一次扣除20%后的余值計稅）。v例題 解：1、自用房產應納

5、稅額=（1000+60）（1-20%）1.2%=10.176（萬元）2、租金收入應納稅額=5012%=6（萬元）3、全年應納房產稅額=10.176+6=16.176（萬元）納稅人 在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人。1、城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納；2、土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；3、土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。納稅人 城市：包括市區和郊區 縣城：縣人民政府所在地的城鎮 建制鎮：經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的，符合國務院規定的鎮建制標準的鎮，一般為鎮人民政府所在地。 單位：包括國家企業、

6、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位。個人：包括個體工商戶以及其他個人。城鎮土地使用稅的計稅依據土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。占用的土地面積按建設用地規劃許可證或者土地權屬文件的土地占用面積確定；城鎮土地使用稅的計稅依據沒有建設用地規劃許可證或者土地權屬文件的，以納稅人據實申報并經地方稅務機關核實的土地占用面積確定。年應納稅額=占用的土地面積（平方米）不同等級土地使用稅適用稅額下列土地免繳土地使用稅 國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝

7、古跡自用的土地；市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；經批準開山整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅10年；由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。城鎮土地使用稅的有關問題全年稅額分兩次申報繳納，申報納稅期限為每年4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。納稅人使用土地情況變動的，應當自變動之日起30日內，到稅務所辦理土地情況變更稅務登記手續。土地級次問題： 對于一宗土地坐落在兩個或兩個以上土地登記范圍的，應本著從高原則，按高一級的土地納稅等級（高一級的稅額標準）確定。 對于土地等級劃分邊界路段外側的土地，按高一級的

8、土地納稅等級（高一級的稅額標準）確定。 納稅人土地所在地與稅務登記地不一致的，應向獨立核算單位的稅務登記地的主管地方稅務機關申報納稅。納稅人 轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。單位指各類企、事業單位，國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營。 土地增值稅土地增值稅計算v稅額=（收入-扣除項目金額）稅率-扣除項目金額速算扣除系數v稅率（四級超率累進稅率）土地增值稅土地增值稅土地增值稅土地增值稅土地增值稅v扣除項目：v取得土地使用權支付的金額（以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用

9、權時按規定補繳的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款）土地增值稅v扣除項目：v開發土地和新建房及配套設施的成本（房地產開發成本）。包括：1、土地征用及拆遷補償費：土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出土地增值稅v扣除項目：2、前期工程費：規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”3、建筑安裝工程費（出包方式支付給承包商的、自營方式發生的）4、基礎設施費（道路、供水、供電、排污、供氣、排洪、通信、照明、環衛、綠化）5、公共配套設施費土地增值稅v扣除項目：6、開發間接費（直接組織管理開發項目發生的工資、

10、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷）v開發土地和新建房及配套設施的費用（房地產開發費用） 銷售費用、管理費用、財務費用土地增值稅v扣除項目：1、能分攤利息支出并提供金融機構貸款證明：允許扣除的房地產開發費用：利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）5%以內（利息最高不超過商業銀行同期貸款利率）2、不能分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地產開發費用：（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）10%以內土地增值稅v扣除項目：利息上浮幅度按國家有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除v轉讓

11、房地產有關稅金：轉讓房地產時繳納的營業稅、印花稅、城建、教育費附加。印花稅：房地產開發企業，印花稅列入管理費用不單獨扣除；非房地產開發企業允許扣除土地增值稅v扣除項目：v其他扣除項目：房地產企業按照取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和加計20%扣除v舊房及建筑物評估v減免：2008年11月1日起，居民個人轉讓住房免征v減免：轉讓舊房作為廉租房、經濟適用房且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征。土地增值稅v例題：某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發成本3000萬元；財務費用中的利息支出500萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金額機構的證明），但土地增值稅v例題：其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計555萬元，該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。土地增值稅v解：1、取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元； 2、房地產開發成本為3000萬元； 3、房地產開發費用=500-50+（1000+3000）5%=650萬元； 4、允許扣除的稅費為