1、規范房地產交易行為保護人民群眾利*益令人矚目的江蘇省城市房地產交易管理條例（以下簡稱條例）經過省人大常委會的三次審議，于2002年2月5日獲得通過，將于5月1日起施行。條例本著規范市場、簡化程序、方便群眾，維護當事人合法權益的宗旨，對人民群眾熱心關注的房地產交易登記發證，房改房和經濟適用住房首次上市交易等問題作了規定，以期進一步規范房地產市場秩序，督促管理機構提高辦事效率，切實保護人民群眾的利益。&nbsp、如何規范房地產交易登記發證&nbsp房屋所有權證和土地使用權證是人民政府及其房產行政主管部門確認土地使用權和房屋的歸屬關系而頒發的權利憑證。一段時期以來，由于房改房出售辦證

2、比較集中等原因，人民群眾在辦“兩證”的過程中遇到了不少的困難。為此，廣大人民群眾迫切希望解決辦證難的問題，希望能將“兩證”合一，統一發放。實行統一登記、發放統一的房地產權證，確實是方便人民群眾，有利于經濟發展的大好事，也是大勢所趨。但是，目前全省的現實情況是房產、土地部門分開設置。在尚未確定由一個部門對房地產實施管理前，以規定房產、土地部門在一個場所統一受理房地產交易登記申請，發放房地產權屬證書，并嚴格規范兩個部門的辦證期限，較為適宜。因此，條例第六條第二款規定：“市、縣（市）人民政府應當報經省人民政府確定，由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作，在本市、縣（市）行政區域內頒發統一的房地產權

3、證書，依法將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。尚未確定由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，市、縣（市）人民政府應當組織、協調房產管理部門和土地管理部門，在一個場所統一受理房地產交易登記申請，并發放房地產權屬證書。”至于房地產權屬證書是一個本子還是兩個本子，條例未作規定。這樣規定，既可以督促省人民政府盡早確定一個部門負責房產、土地管理工作，實行“兩證合一”，又充分考慮了全省的實際，即尚未實行“兩證合一”的，應當在一個場所聯合辦公，統一收件。對此，房產、土地部門也比較好操作。同時，在條例第十條中明確規定房產、土地管理部門應當在收件后十個工作日內核準登

4、記并頒發房地產權屬證書，徹底解決人民群眾辦證難的問題。&nbsp二、促進房改房、經濟適用住房上市交易的規定&nbsp房改房、經濟適用住房的上市交易，是廣大人民群眾和省人大常委會的委員們關心的又一熱點問題。目前，各設區的市都有具體的政策措施，主要做法是，以劃撥方式取得土地使用權的房改房、經濟適用住房在上市交易時不需繳納土地出讓金，大部分情況下也不需繳納土地收益。這對廣大人民群眾是很有利的。考慮到促進房改房、經濟適用住房上市交易的政策由各設區的市人民政府制定，比省人大用地方性法規來規定更為靈活，因此條例對省和設區的市人民政府提出了簡化交易程序、降低交易收費，鼓勵和促進房改房、經濟適

5、用住房上市交易的總體要求，未作出具體規定。&nbsp三、在哪些方面作了保護購房人的規定&nbsp廣大人民群眾在商品房交易中受騙吃虧的情況時有發生，為了切實保護購房人的合法權益，條例對商品房的計價方式、面積構成、發生面積糾紛時的處理方式和收費等幾個主要方面作了具體規定。&nbsp1、商品房銷售可以采用三種計價方式，即按建筑面積計價、按套（單元）計價和按套內建筑面積計價。房地產開發企業在銷售商品房時，應當向購房人明示計價方式和計價依據。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。按套（單元）計價或者按套

6、內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當分別載明建筑面積和所分攤的共有建筑面積。&nbsp2、由于房屋交易中時常出現實際交付面積與預售合同約定面積不一致的情況，有的甚至相差很大，而合同約定的處理方式往往又不利于購房人，因此條例規定了預售合同雙方當事人應對面積不一致的爭議處理方式作出約定。未作約定的應當適用條例規定的爭議處理方式，這種方式更好地保護了購房人的合法權益。首先，賦予商品房預購人特定條件下可以退房和獲得雙倍返還購房款的權利；其次，賦予商品房預購人在實際交付面積大于預售合同約定面積超過百分之一以上的部分，有權無償享有，而不需再付房價款的權利。再次，條例采用了實際交付面積的提法，而不

7、是建設部規章中的“產權登記面積”的提法，并對實際交付面積的概念作了界定。以實際交付面積取代產權登記面積作為處理糾紛的依據，解決了購房人只有拿到房產證才能訴訟或仲裁的問題，有利于及時有效地解決糾紛。第四，條例對商品房預售合同當事人雙方的約定作了一定限制，即雖然有約定，但實際交付面積大于或小于預售合同約定面積超過百分之三的，也作了有利于購房人的規定。&nbsp&鑒于目前房地產交易管理中普遍存在收費多、標準高的情況，亂收費的情況也經常發生，條例對房地產交易管理中的收費行為作了進一步約束和規范：“縣級以上地方人民政府財政、物價、建設、土地部門應當嚴格執行國家有關房地產交易管理行政事業性

8、收費的規定，對國家明令取消的收費項目，不得繼續收取或者改變名稱變相收取。市、縣（市）人民政府及其財政、物價、房產、土地等部門不得自行設定房地產交易管理行政事業性收費項目。對房地產交易服務收費項目應當按宗收費，國家另有規定的從其規定。收費項目和收費標準應當在受理房地產交易登記申請的場所予以公示。房地產交易當事人有權拒絕不合法的收費。”&nbsp4條例對商品房的預售作了明確規定。未取得商品房預售許可證的不得預售商品房。對商品房銷售廣告和宣傳資料中明示的事項，購房人有權要求房地產開發企業在銷售合同中載明。商品房銷售廣告的內容符合要約規定的，視為要約。這樣可以進一步約束房地產開發企業的廣告行為。房地產開發企業在交付商品房后，有義務協助商品房買受人辦理房地產權屬登記手續。&nbsp此外，條例還縮短了房產管理部門、土地管理在辦理權屬證書、抵押登記和有關備案的手續期限。對從事房地產咨詢、價格評估、經紀等中介服務機