1、百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司管理文件公司制度匯編之業(yè)務(wù)類制度百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司管理部 編制二00四年五月二十日前言在高速發(fā)展的當(dāng)今社會，企業(yè)的發(fā)展彼消此長，有的企業(yè)百年穩(wěn)健，有的企業(yè)經(jīng)年消逝，市場毫不留情的選擇強(qiáng)者。百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司歷10年風(fēng)雨，有得有失。公司著手編制的這套“百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展公司管理文件”，就是在得失的基礎(chǔ)上對過去工作的組織方法、經(jīng)營模式、管理技巧等方面的回顧、總結(jié)。做得好的方面形成我們的操作指南，并在實(shí)踐中不斷修正；做得不好的使我們在過去工作中蒙受損失的方面足以構(gòu)成警戒，成為以后工作的禁忌。百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司要想成為中國

2、市場的一棵常青樹，必須學(xué)會觀察自己、審視自己、反思自己，總結(jié)成功的動(dòng)因，找出和市場要求的差距，這就需要我們不僅會工作，而且會整理、會思考。因此形成該體系文件。我們希望全體同仁能把工作的具體實(shí)踐上升成理論的指南，并把理論標(biāo)準(zhǔn)化，最終成為我們工作的標(biāo)準(zhǔn)文件。我們也同時(shí)希望全體同仁認(rèn)真學(xué)習(xí)公司編制的這套“百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展公司管理文件”，提出建議、意見。公司將在工作實(shí)踐中不斷豐富該文件的內(nèi)容，力爭使該文件成為公司管理的科學(xué)、規(guī)范的體系。本冊為公司業(yè)務(wù)類制度?！鞍賱禀梓耄暇┙ㄔO(shè)發(fā)展有限公司管理文件”為公司密級材料，你在獲得文件學(xué)習(xí)后切勿向公司以外的人閱讀。百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司管理

3、文件百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司ZZ001名稱工程技術(shù)聯(lián)系單管理辦法基流程規(guī)則第頁 共頁起草審核批準(zhǔn)頒布日期生效日期控制公司工程技術(shù)聯(lián)系單管理辦法及流程規(guī)則為了加強(qiáng)技術(shù)管理，及時(shí)處理施工過程中工程技術(shù)問題和項(xiàng)目工程量增減，對聯(lián)系單的管理辦法和操作流程作如下規(guī)定：一、聯(lián)系單的使用范圍：1、凡屬于糾正或修改設(shè)計(jì)圖紙的一般技術(shù)問題，如圖面差錯(cuò)、構(gòu)造、尺寸誤差。2、在不增加投資的原則下，材料代用、用料規(guī)格的變更及承重構(gòu)件配筋的增減等。3、在不變更原設(shè)計(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，一般局部變動(dòng)。4、施工單位提出的對圖紙上的問題及合理化建議。5、答復(fù)施工單位提出的圖紙上的問題及合理化建議。6、工程量增減

4、需簽證的。7、對涉及工程工期、造價(jià)等的其他指令和要求。二、聯(lián)系單的管理范圍：1、聯(lián)系單歸口總師辦管理。2、圖紙交底紀(jì)要中，涉及圖紙修改部分均應(yīng)另出聯(lián)系單確認(rèn)。3、會議紀(jì)要提出的修改意見以及施工單位提出的答復(fù)均按本辦法規(guī)定辦理。4、各類修改引起新增費(fèi)用超過5萬元的工程技術(shù)聯(lián)系單簽發(fā)前須經(jīng)公司經(jīng)理班子討論確定并出具書面意見；新增費(fèi)用5萬元以下的工程技術(shù)聯(lián)系單由分管副總審批簽發(fā)。三、關(guān)于設(shè)計(jì)文件原則性的修改：公司提出原則性的變更如改變布置、方案、增加面積、提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、增加投資等，由銷售部或技術(shù)部提出，經(jīng)工程部、總師辦、預(yù)算部簽署相關(guān)意見后，經(jīng)分管副總審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)簽名，總師辦根據(jù)總經(jīng)理簽發(fā)的報(bào)

5、告送設(shè)計(jì)院修改設(shè)計(jì)文件，不得用聯(lián)系單處理上述問題。四、歸檔及收發(fā)范圍：1、聯(lián)系單在發(fā)放各部門、各單位執(zhí)行的同時(shí)還必須按照檔案歸檔制度歸檔。2、聯(lián)系單收發(fā)嚴(yán)格執(zhí)行簽名收發(fā)制。五、具體操作流程：1、對本公司各職能部門提出的技術(shù)聯(lián)系單，由總師辦統(tǒng)一審核是否合理；如合理，由總師辦提請?jiān)O(shè)計(jì)部門出具設(shè)計(jì)變更單。2、對施工單位、監(jiān)理公司提出的設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單，分別先由監(jiān)理公司、工程部審核，審核可行后交公司總師辦，總師辦核定合理后交設(shè)計(jì)部門。3、所有設(shè)計(jì)變更單先由預(yù)算部核定造價(jià)，再報(bào)經(jīng)理室批準(zhǔn)。4、辦公室根據(jù)經(jīng)理室的審批意見再辦理：如同意，則將設(shè)計(jì)變更單蓋上公司技術(shù)專用章并編號后分別交工程部3份，預(yù)算部、技術(shù)部

6、、總師辦、辦公室及相關(guān)部門各1份。5、聯(lián)系單由辦公室負(fù)責(zé)編號、分發(fā)、存檔保存。6、聯(lián)系單編號為 序號 001土建為J,安裝為A,市政為S,園林為Y7、如遇需核定材料價(jià)格的問題，工程部和總師辦應(yīng)提前組織施工單位或材料供應(yīng)商報(bào)價(jià)，預(yù)算部核價(jià)無異議后進(jìn)入工程技術(shù)聯(lián)系單流程。8、所有變更工程，必須有聯(lián)系單才能施工，否則造成的后果由責(zé)任人負(fù)責(zé)。工程技術(shù)聯(lián)系單流程框圖工程部yy發(fā)各部門yyy 預(yù) 算 部設(shè) 計(jì) 部 門公 司 領(lǐng) 導(dǎo) 辦 公 室總 師 辦技術(shù)部NNN其他部門注：（1）施工單位、監(jiān)理單位的工程技術(shù)聯(lián)系單歸口工程部，由工程部審核后進(jìn)入工程技術(shù)聯(lián)系單流程。（2）事后提出的工程技術(shù)聯(lián)系單無效。 （3

7、）工程技術(shù)聯(lián)系單的深度要求達(dá)到可以施工及造價(jià)結(jié)算的程度。 ZZB001-1百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目工程變更內(nèi)部審批單 編號：提出部門提案時(shí)間提請須簽署意見的部門： 工程部 總師辦 預(yù)算部 技術(shù)部 銷售部 前期部 財(cái)務(wù)部 變更原因：變更內(nèi)容：簽名： 時(shí)間：工程部：簽名： 時(shí)間：總師辦： 簽名： 時(shí)間：預(yù)算部：簽名： 時(shí)間：相關(guān)部門：簽名： 時(shí)間：相關(guān)部門：簽名： 時(shí)間：經(jīng)理室：簽名： 時(shí)間：百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司ZZ002名稱工程發(fā)包內(nèi)部管理辦法第頁 共頁起草審核批準(zhǔn)頒布日期生效日期控制工程發(fā)包內(nèi)部管理辦法一、目的為加強(qiáng)公司項(xiàng)目開發(fā)的工程管理，規(guī)范施工單位的推薦、預(yù)選、確

8、定程序，充分體現(xiàn)公開、公平、公正的原則，根據(jù)公司經(jīng)濟(jì)合同管理辦法、工程合同管理辦法，制定本辦法。二、定義本辦法所指的項(xiàng)目開發(fā)工程發(fā)包為非法定招投標(biāo)項(xiàng)目的施工單位預(yù)選、確定及法定投標(biāo)項(xiàng)目的施工單位推薦、預(yù)選等。三、組織公司成立由工程部、總師辦、技術(shù)部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部、辦公室等部門為主組成的綜合評定小組，分管副總為組長，負(fù)責(zé)本辦法規(guī)定范圍內(nèi)的招標(biāo)條件的確定、施工單位考察、評估、確定、決標(biāo)工作，如遇評定小組內(nèi)意見分歧較大，無法確定時(shí)，則報(bào)請總經(jīng)理審批決定。四、工程發(fā)包一般按以下程序進(jìn)行： 1、提出發(fā)包項(xiàng)目2、擬定招標(biāo)條件3、完善招標(biāo)文件、落實(shí)標(biāo)底編制4、接受施工單位報(bào)名并考察 5、確定投標(biāo)單位施工單

9、位上交承諾書書6、發(fā)放招標(biāo)文件、招標(biāo)預(yù)備會答疑7、接受投標(biāo)書評標(biāo) 8、確定中標(biāo)單位9、簽訂工程合同1、提出發(fā)包項(xiàng)目：工程部或其他部門根據(jù)工程情況提前提出需發(fā)包的項(xiàng)目，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后，開始工程發(fā)包工作。2、擬定招標(biāo)條件：綜合評定小組根據(jù)擬發(fā)包項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出對項(xiàng)目的各項(xiàng)要求，主要有以下內(nèi)容：（1）項(xiàng)目名稱（2）項(xiàng)目發(fā)包的范圍和內(nèi)容（3）項(xiàng)目執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)（4）質(zhì)量要求（5）工期要求（6）計(jì)價(jià)原則：執(zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)，要求承包方的優(yōu)惠幅度（7）甲供材料和限價(jià)材料的范圍及其價(jià)格結(jié)算辦法（8）工程付款辦法（包括帶墊資情況）（9）設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的處理及其費(fèi)用確定的原則（10）工程結(jié)算辦法（11）施工單位的

10、資質(zhì)要求A、企業(yè)等級B、資信情況（12）施工單位項(xiàng)目經(jīng)理的要求A、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)B、已完成項(xiàng)目的質(zhì)量、工期等業(yè)績要求C、資金及業(yè)務(wù)能力D、在本工程的到位率（13）保證金（14）違約獎(jiǎng)罰措施（15）評標(biāo)原則（16）投標(biāo)截止日期等3、完善招標(biāo)文件，落實(shí)標(biāo)底編制，由預(yù)算部根據(jù)招標(biāo)條件完善招標(biāo)文件并報(bào)綜合評定小組審閱。同時(shí)落實(shí)標(biāo)底的編制。4、接受施工單位報(bào)名并考察：根據(jù)招標(biāo)條件及時(shí)在公司內(nèi)部發(fā)布信息，并接受施工單位的投標(biāo)報(bào)名。工程部會同其它部門對報(bào)名單位進(jìn)行初選，選擇57家施工單位進(jìn)行考察，并填寫“考察承包商結(jié)果審批表”。5、確定投標(biāo)單位：綜合評定小組根據(jù)考察報(bào)告，確定投標(biāo)單位。6、發(fā)招標(biāo)文件，開招標(biāo)預(yù)

11、備會，答疑：預(yù)算部、工程部、總師辦向投標(biāo)單位分發(fā)招標(biāo)文件，并對招標(biāo)文件做出解釋，并接受投標(biāo)單位的質(zhì)詢。7、接受投標(biāo)書、評標(biāo)：施工單位根據(jù)招標(biāo)文件的要求將投標(biāo)文件在投標(biāo)截止日前送達(dá)預(yù)算部。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)由綜合評定小組當(dāng)眾開標(biāo)，并根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)原則進(jìn)行評標(biāo)，并提出意見報(bào)總經(jīng)理。8、確定中標(biāo)單位：業(yè)務(wù)副總經(jīng)理根據(jù)綜合評定小組的評標(biāo)意見，確定中標(biāo)單位。如意見分歧較大時(shí)，由總經(jīng)理確定。9、簽訂工程合同：工程部根據(jù)招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)書與中標(biāo)單位簽訂工程合同。工程合同的簽訂和實(shí)施必須按照公司工程合同管理辦法進(jìn)行。工程發(fā)包一系列原始資料由工程部負(fù)責(zé)存檔、備查。五、執(zhí)行法定投標(biāo)項(xiàng)目的施工單位推薦、

12、預(yù)選按發(fā)包程序第1、2、3、4、5條執(zhí)行并報(bào)市建筑工程招投標(biāo)管理中心，以后依據(jù)有關(guān)辦法規(guī)定執(zhí)行。六、有下列情況的，可對上述程序作簡化：1、已確認(rèn)施工單位的，包括必須由總包單位或唯一符合條件的單位施工的，則第4、5、8條取消，第7條“接受投標(biāo)書、評標(biāo)”改為工程部、預(yù)算部對施工單位的報(bào)價(jià)進(jìn)行核定并報(bào)綜合評定小組審閱。2、投標(biāo)單位中有初步意向單位，經(jīng)考察與其他單位的條件相差不大，如報(bào)價(jià)能達(dá)到評標(biāo)要求的，則優(yōu)先考慮該單位中標(biāo)。七、設(shè)備采購、大宗材料采購參照上述程序進(jìn)行八、責(zé)任公司開發(fā)項(xiàng)目原則上允許各部門或個(gè)人推薦施工單位或供貨商參加工程投標(biāo)，一旦被推薦單位中標(biāo)，推薦人應(yīng)對該項(xiàng)目的質(zhì)量、工期承擔(dān)一定的連

13、帶責(zé)任，有義務(wù)協(xié)助相關(guān)部門抓好工程的質(zhì)量、工期，并計(jì)入業(yè)績考核。九、其他總造價(jià)在10萬元以下的項(xiàng)目，可適當(dāng)簡化程序直接由綜合評定小組根據(jù)三家以上單位的報(bào)價(jià)結(jié)合工程要求決定施工承建單位。 百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司ZZ003名稱公司工程結(jié)算管理辦法第頁 共頁起草審核批準(zhǔn)頒布日期生效日期公司工程結(jié)算管理辦法一、目的為加強(qiáng)公司成本管理，規(guī)范工程結(jié)算行為，制訂本辦法。二、適用本辦法適用于公司開發(fā)的所有項(xiàng)目的結(jié)算。三、結(jié)算工程結(jié)算編制以每個(gè)施工合同為單位。待完成了合同規(guī)定的全部工作內(nèi)容，按照合同約定時(shí)間進(jìn)行結(jié)算，結(jié)算時(shí)一般應(yīng)有下列資料。1、工程承包合同2、工程變更聯(lián)系單3、竣工圖及有關(guān)技術(shù)資料4、

14、施工單位總報(bào)的結(jié)算書5、工程招標(biāo)書6、工程中標(biāo)通知書7、施工單位投標(biāo)書8、施工單位考察報(bào)告9、其它有關(guān)資料，如開竣工報(bào)告、質(zhì)量合格證等。四、預(yù)算預(yù)算部根據(jù)上述資料對工程進(jìn)行結(jié)算編制。編制時(shí)必須嚴(yán)格按照合同和有關(guān)政策，法規(guī)進(jìn)行，必要時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場勘測，做到“公正、公平”，努力維護(hù)公司的利益。結(jié)算編制必須做到：1、結(jié)算編制完成后，編制者經(jīng)填寫工程結(jié)算說明書必須對成本增減額度和增減原因作出分析，并在結(jié)算說明表中說明，作為成本考核的依據(jù)。 2、結(jié)算編制完成后，編制者應(yīng)對本工程的招標(biāo)、合同簽訂、聯(lián)系單簽發(fā)等工作是否符合公司的有關(guān)規(guī)章制度作簡要說明，作為公司有關(guān)人員是否遵守規(guī)章制度的考核依據(jù)。3、結(jié)算編制完成

15、后，編制者應(yīng)對本項(xiàng)目的各種資料按照公司檔案管理要求整理成冊，以便歸檔、查詢。五、程序結(jié)算編制完成后應(yīng)及時(shí)按下列程序提交有關(guān)人員審核：預(yù)算部部門經(jīng)理或授權(quán)的其他人業(yè)務(wù)副總顧問公司行政副總。其中顧問公司是否審核由行政副總視情況而定，行政副總認(rèn)為有必要可提交總經(jīng)理審批。 1、預(yù)算部經(jīng)理或其授權(quán)人員對結(jié)算的準(zhǔn)確性、合理性負(fù)責(zé)，對結(jié)算質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任。 2、業(yè)務(wù)副總、顧問公司、行政副總、總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核結(jié)算的合理性、準(zhǔn)確性并簽署有關(guān)意見。 3、凡涉及合同中工期質(zhì)量保證金及獎(jiǎng)罰、甲供材料、水電費(fèi)、總包配合費(fèi)等尚需請其他部門審核并簽署意見。六、審核下列項(xiàng)目須經(jīng)公司初步審核后送交中介機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)，結(jié)算額以中介機(jī)構(gòu)

16、審定并經(jīng)我方按第5條規(guī)定程序認(rèn)定的為準(zhǔn)。 1、合同價(jià)款在500萬元以上。 2、合同價(jià)款在100-500萬元之間的，由公司總經(jīng)理或行政副總根據(jù)需要抽查審計(jì)。 3、與施工單位有較大爭議難以協(xié)調(diào)的項(xiàng)目。 4、部分合同無技術(shù)力量進(jìn)行審核結(jié)算的項(xiàng)目。 5、總經(jīng)理認(rèn)為的須交中介機(jī)構(gòu)審核的項(xiàng)目。七、結(jié)算按本辦法流程進(jìn)后方可作為工程款結(jié)算和工程尾款支付的依據(jù)。八、結(jié)算完成后應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門進(jìn)行歸檔、備案，有關(guān)歸檔內(nèi)容和備案部門如下表所示：序號資料名稱歸檔或備案部門預(yù)算部總師辦辦公室財(cái)務(wù)部工程部1工程承包合同2工程變更聯(lián)系單3竣工圖及有關(guān)技術(shù)資料4施工單位審報(bào)的結(jié)算書5工程招標(biāo)書6工程中標(biāo)通知書7施工單位投標(biāo)書

17、8經(jīng)審核的結(jié)算書9結(jié)算工作情況表（附表一）10結(jié)算情況說明表（附表二）11其它有關(guān)資料 注1：“”號表示各部門必須存檔或備案的資料附表一( )工程結(jié)算工作情況表工程名稱：序號工作內(nèi)容工作情況實(shí)際情況一招標(biāo)工作是否按規(guī)定程序進(jìn)行資料是否完整、有效二合同簽訂合同簽訂是否經(jīng)有關(guān)部門會簽合同內(nèi)容是否有效執(zhí)行三聯(lián)系單簽發(fā)聯(lián)系單是否按公司規(guī)定簽發(fā)聯(lián)系單內(nèi)容是否清晰明了聯(lián)系單是否職責(zé)明確四其他行為是否有返工行為在結(jié)算過程中是否有說情現(xiàn)象是否存在有爭議的項(xiàng)目總經(jīng)理： 年 月 日主管副總：年 月 日業(yè)務(wù)副總：年 月 日辦公室： 年 月 日編制人： 年 月 日1、本表一式三份，由預(yù)算部編制、存檔，辦公室備案。附表

18、二 ( )工程結(jié)算說明書 單位：萬元項(xiàng)目名稱項(xiàng)目編號簽約單位考核計(jì)劃(a)合同金額(b)結(jié)算金額(c)結(jié)算增減額(c-b)計(jì)劃增減額(c-a)增減原因說明：(本頁不夠可附另頁)其它費(fèi)用情況質(zhì)量獎(jiǎng)罰：工期獎(jiǎng)罰：其它：總經(jīng)理 年 月 日主管副總 年 月 日顧問公司 年 月 日業(yè)務(wù)副總 年 月 日審核人 年 月 日編制人 年 月 日1、本表一式三份，由預(yù)算部編制、存檔，送財(cái)務(wù)部、辦公室備案。2、本表不明之處詳見結(jié)算書。3、本項(xiàng)目如要送中介機(jī)構(gòu)審核，以審核后數(shù)據(jù)為準(zhǔn)百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司ZZ004名稱公司銷售管理暫行辦法第頁 共頁起草審核批準(zhǔn)頒布日期生效日期銷售管理暫行辦法房地產(chǎn)銷售是企業(yè)實(shí)

19、現(xiàn)經(jīng)營目的重要環(huán)節(jié)，也是聯(lián)系產(chǎn)品與市場的窗口。為了更好地服務(wù)消費(fèi)者，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)行為，根據(jù)公司的銷售模式和實(shí)際情況，特制訂本暫行辦法。一、建筑面積計(jì)算各案銷售圖紙由委托設(shè)計(jì)單位提供。總師辦、技術(shù)部、工程部、預(yù)算部、銷售部等有關(guān)部門會審、分管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。銷售部和預(yù)算部根據(jù)寧波市房地產(chǎn)管理部門的銷售面積計(jì)算辦法分別計(jì)算總可銷面積、各類型可銷面積、分戶建筑面積（含公攤面積），物業(yè)管理用房面積。 當(dāng)銷售部與預(yù)算部的計(jì)算結(jié)果發(fā)生差異時(shí)，兩部應(yīng)及時(shí)認(rèn)真檢查，找出原因、復(fù)算修正，并統(tǒng)一計(jì)算結(jié)果。若意見分歧無法統(tǒng)一時(shí)，由銷售部負(fù)責(zé)向市房地產(chǎn)主管部門咨詢，兩個(gè)責(zé)任部門各自的分管領(lǐng)導(dǎo)組織協(xié)調(diào)再審，確保計(jì)算結(jié)果

20、合法、合理。 兩部計(jì)算后的一致意見在對外正式公開前，須由銷售部負(fù)責(zé)報(bào)市房地產(chǎn)主管部門核審備案后，將兩部復(fù)算后無誤的計(jì)算結(jié)果形成書面資料，并在總平面圖和分戶圖紙上分別標(biāo)注，由責(zé)任人簽字，分管技術(shù)的公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)后再向外分布。若建設(shè)過程中發(fā)生施工圖紙調(diào)整，總師辦應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)書面通知銷售部，銷售部在接到后12小時(shí)內(nèi)，區(qū)別情況向銷售現(xiàn)場和已簽合同客戶發(fā)出經(jīng)分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)的正式通知，并最遲于15工作日內(nèi)簽訂好補(bǔ)充購房合同。在竣工驗(yàn)收時(shí)，憑竣工圖由銷售部根據(jù)施工時(shí)實(shí)際圖紙調(diào)整情況，再報(bào)市房地產(chǎn)主管部門審核，取得結(jié)果為最終的權(quán)證面積。二、銷售價(jià)格 各案不同類型產(chǎn)品的銷售價(jià)格（含底價(jià)和標(biāo)價(jià)）由代銷公司

21、視市場行情、產(chǎn)品性質(zhì)、營銷策略和其他諸因素草擬出銷售底價(jià)和標(biāo)價(jià)、分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)組織有關(guān)部門討論，并與代銷公司會審統(tǒng)一意見后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 確認(rèn)后的銷售底價(jià)分別由公司的總經(jīng)理、分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)、銷售部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理和代銷公司的總經(jīng)理、該案主委及專案經(jīng)理各執(zhí)一份，不準(zhǔn)對外公布，待該案全部結(jié)案后會同其他結(jié)案資料，由銷售部在結(jié)案后一個(gè)月內(nèi)整理存檔。確認(rèn)后的銷售標(biāo)價(jià)在開盤前一天才能向外公布并執(zhí)行，若價(jià)格上調(diào)，由代銷公司書面報(bào)告給公司銷售部經(jīng)理確認(rèn)同意即可執(zhí)行；若價(jià)格下調(diào)需由代銷公司提前三天書面報(bào)告給公司總經(jīng)理，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 銷售標(biāo)價(jià)因故需要優(yōu)惠客戶時(shí)（不包括付款方式優(yōu)惠），應(yīng)由公司在開盤

22、前視各案實(shí)際情況在每平方米優(yōu)惠多少元、一次性優(yōu)惠多少元和總房價(jià)折扣率三種優(yōu)惠辦法中只選一種使用；優(yōu)惠審批權(quán)限及優(yōu)惠限額應(yīng)在各案開盤前七個(gè)工作日內(nèi)由公司總經(jīng)理簽發(fā)。使用本優(yōu)惠辦法后仍可同時(shí)使用付款優(yōu)惠辦法。個(gè)案開盤前30個(gè)工作日內(nèi)，銷售部還應(yīng)會同財(cái)務(wù)部做好銷售價(jià)格向物價(jià)局有關(guān)主管部門申報(bào)核批工作。三、廣告會審1、企劃預(yù)案會審（含首篇整體廣告）（1）會審程序：代銷公司提報(bào)企劃預(yù)案（或樣稿）銷售部填表派發(fā)各責(zé)任部門審核各部門提出審核意見分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)綜合會審意見總經(jīng)理審批代銷公司修改分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。（2）審核職責(zé)：a、工程部對工程進(jìn)度、交房標(biāo)準(zhǔn)、交房期限等工程技術(shù)方面進(jìn)行審核，并檢查是否

23、與原設(shè)計(jì)方案、圖紙及實(shí)際情況相符。b、技術(shù)部對產(chǎn)品品質(zhì)保證、公建配套設(shè)施承諾方面進(jìn)行審核。c、總師辦對各項(xiàng)技術(shù)數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)設(shè)施建筑結(jié)構(gòu)等各方面是否符合規(guī)范要求，是否符合各類政策法規(guī)方面等進(jìn)行審核，并檢查是否與原設(shè)計(jì)圖紙相符合進(jìn)行審核。d、預(yù)算部對公建配套、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑結(jié)構(gòu)等承諾內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)性、合理性進(jìn)行審核，并檢查是否列入事先確認(rèn)的本項(xiàng)目總成本預(yù)算；e、銷售部對公司整體形象的宣傳及常規(guī)性綜合圖文表述是否準(zhǔn)確進(jìn)行審核，并從客戶的角度對表述的產(chǎn)品、地段、環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)管理等諸賣點(diǎn)宣傳地否準(zhǔn)確和具有吸引力進(jìn)行審核，并對事后的廣告效果進(jìn)行跟蹤評估；f、財(cái)務(wù)部對涉及銀行按揭、付款方式、銷售價(jià)格等方面內(nèi)容

24、是否符合規(guī)定和事先確認(rèn)的計(jì)劃進(jìn)行審核；g、總經(jīng)理或授權(quán)分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)綜合各部門的審核意見，與代銷公司溝通或協(xié)調(diào)，經(jīng)代銷公司修改后審批發(fā)布；對部份特殊內(nèi)容事先無法落實(shí)責(zé)任部門負(fù)責(zé)的進(jìn)行確認(rèn)或指定責(zé)任部門落實(shí)后確認(rèn)。（3）審核時(shí)間 銷售部收到代銷公司報(bào)來的企劃預(yù)案（或整體綜合廣告樣稿）后，填寫平面廣告會審意見表，2個(gè)工作小時(shí)內(nèi)派發(fā)至各審核部門；各部門在二個(gè)工作日內(nèi)在本表相應(yīng)欄目中簽署意見和時(shí)間，并報(bào)分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)審核；分管領(lǐng)導(dǎo)8個(gè)工作小時(shí)內(nèi)綜合會審意見報(bào)總經(jīng)理審批，總經(jīng)理審批后3個(gè)工作小時(shí)內(nèi)向代銷公司返還會審結(jié)論；代銷公司據(jù)以修改后報(bào)分管營銷公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。2、分類廣告會審 在不違背已經(jīng)通過

25、會審的企劃預(yù)案（整體綜合廣告）基本內(nèi)容的前提下，一般由銷售部審核，報(bào)分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)審批；必要時(shí)通知其他相關(guān)部門，審核時(shí)間以不影響廣告發(fā)布時(shí)間為準(zhǔn)，急事急辦。3、廣告報(bào)批戶外廣告需由公司出面向工商部門報(bào)批時(shí)，由銷售部根據(jù)已經(jīng)公司會審批準(zhǔn)的廣告底稿，協(xié)助代銷公司或制作單位辦理。四、產(chǎn)品技術(shù)交底用于對外公布的施工圖紙?jiān)瓌t上應(yīng)在各案開盤前30天，由總師辦牽頭會審、分管公司領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。開盤前20天同時(shí)以書面和口頭說明形式向代銷公司作詳細(xì)的產(chǎn)品技術(shù)交底，由代銷公司專案經(jīng)理簽字確認(rèn)，銷售部負(fù)責(zé)檢查銷售現(xiàn)場執(zhí)行情況。五、合同簽訂銷售部應(yīng)在開盤前10天制訂各案商品房購銷合同示范文本，經(jīng)公司法律顧問審核、分

26、管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)后，連同預(yù)售必備“八證”、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法交代銷公司在銷售現(xiàn)場，向客戶明示。開盤前5天，銷售部會同財(cái)務(wù)部分別向市房地產(chǎn)主管部門和財(cái)稅部門辦理好商品房購銷合同和商品房預(yù)售專用收款收據(jù)領(lǐng)購手續(xù)，由銷售部經(jīng)理確定各案的負(fù)責(zé)人員，由各案的負(fù)責(zé)人員向銷售部、財(cái)務(wù)部領(lǐng)用商品房購銷合同和商品房預(yù)售專用收款收據(jù)，并負(fù)責(zé)保管和使用。 商品房購銷合同（以下簡稱購房合同）由公司授權(quán)委托人代表公司與已達(dá)成購房意向的客戶簽訂，除常規(guī)要素應(yīng)事先用專用章印以外，其余欄目要認(rèn)真填寫，字體工整，不得涂、劃、挖、補(bǔ)、擦、改；買受人簽名欄除有合法的代理人外，一定要有買受者本人簽章；未填

27、列欄目應(yīng)用“本欄空白”印章。為方便以銀行按揭貸款方式購房的客戶，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)聯(lián)系好受理按揭銀行（一至二家）在開盤后的15日起至現(xiàn)場辦公，受理客戶的按揭咨詢及收交辦理銀行按揭所需資料和預(yù)交的公證、保險(xiǎn)費(fèi)。具體催辦、催交資料事宜由代銷公司的銷售現(xiàn)場業(yè)務(wù)員負(fù)責(zé)，銷售部負(fù)責(zé)督促及檢查工作。由代銷公司銷售現(xiàn)場業(yè)務(wù)員向客戶收齊辦理銀行按揭貸款所需的全部資料和預(yù)交的公證、保險(xiǎn)等費(fèi)用后移交銷售部轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部向貸款銀行申報(bào)。購房合同只有在確認(rèn)收足首期房款后并在交房地局交易所備案后才可將合同的其中一份交給客戶留存，銷售部應(yīng)同時(shí)將生效的購房合同復(fù)印件交財(cái)務(wù)部留存稽核。六、房款收（付）客戶的購房款由經(jīng)辦業(yè)務(wù)員負(fù)責(zé)與客戶一

28、起解繳指定的銀行帳戶或當(dāng)場存入銀行現(xiàn)場營業(yè)點(diǎn)，并取得經(jīng)銀行確認(rèn)的繳款回單，案場負(fù)責(zé)人憑有效的繳款回單與代銷公司的房屋訂購繳款確認(rèn)單核對后向客戶開具寧波市商品房預(yù)售專用收款收據(jù)；以支票（或匯票）形式支付房款的，其解繳及開單程序與現(xiàn)金解繳相同，但必須在該款到達(dá)公司帳戶上為準(zhǔn)，同時(shí)提供承諾書（指個(gè)人購房），收款收據(jù)上需注明票據(jù)名稱及編號。以銀行按揭貸款方式支付房款的，銷售現(xiàn)場負(fù)責(zé)人在收齊查驗(yàn)全部按揭資料正確無誤后，隔日轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部收到資料后最遲不超過48小時(shí)送達(dá)貸款銀行。 以“拆遷安置協(xié)議”（以下簡稱房票）方式購房的，銷售現(xiàn)場經(jīng)辦業(yè)務(wù)員應(yīng)先審核房票性質(zhì)是否與現(xiàn)購房一致（即住宅及店鋪不得相互抵用

29、），符合規(guī)定的可填寫房票抵用返現(xiàn)申請表，連同房票復(fù)印件一并申報(bào)，經(jīng)銷售部和財(cái)務(wù)部同意后，親自陪同客戶、持購房合同和收款收據(jù)到開具該協(xié)議的市（區(qū)）拆遷辦取得足額轉(zhuǎn)帳支票，然后比照支票支付房款形式解繳指定銀行，將繳款回單交銷售部送財(cái)務(wù)部入帳。房票不足于購房款總額的，應(yīng)按購房合同約定的付款方式和付款時(shí)間補(bǔ)足房款；房票超過購房款總額的不予退回差額。已簽約支付房款后提出用房款抵款返現(xiàn)的，原則上不予接受。但同時(shí)以銀行按揭貸款方式購房的，或有其他欠繳款項(xiàng)的，其房票返現(xiàn)款項(xiàng)應(yīng)先抵欠繳款項(xiàng)再還銀行按揭貸款；抵用后仍有余額的不予退還。 客戶的購房付款方式分為一次性付款,首付+銀行按揭貸款和分期付款三種,其中分期付

30、款方式只適合期房預(yù)售：各種付款方式的付款標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)惠辦法，由代銷公司根據(jù)各案實(shí)際情況在個(gè)案開盤前15天提出方案，由銷售部、財(cái)務(wù)部商討確定統(tǒng)一意見后，經(jīng)公司總經(jīng)理審批后對外公布并執(zhí)行。已簽約生效的客戶若因故退房，須憑購房合同、收款收據(jù)復(fù)印件通過原經(jīng)辦業(yè)務(wù)員，填寫寧波市預(yù)售商品房調(diào)（退）房申請審批表，向公司銷售部提出書面申請，銷售部須在接到書面申請8小時(shí)內(nèi)，請示分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)后作出書面答復(fù)，并通知銷售現(xiàn)場，由公司授權(quán)委托人代表公司與退房客戶簽訂“終止合同協(xié)議書”，按購房合同和“終止合同協(xié)議書”之相關(guān)條款之約定，由要求終止合同方承擔(dān)不低于房款總額15的違約金?！敖K止合同協(xié)議書”簽訂后，案場責(zé)任人應(yīng)

31、在簽訂協(xié)議書的當(dāng)天起12個(gè)工作小時(shí)內(nèi)報(bào)寧波市房地產(chǎn)交易中心審批，批準(zhǔn)后3個(gè)工作小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)部復(fù)核備案，財(cái)務(wù)部復(fù)核無誤后8個(gè)工作小時(shí)內(nèi)通過銷售部向退房客戶發(fā)出書面通知，按“終止合同協(xié)議書”約定的時(shí)間（通常為30個(gè)工作日）憑購房合同原件，收款收據(jù)原件和原買受人居民身份證原件，在扣除違約金后，向客戶退還其余房款。簽約前收取的各種包括定金在內(nèi)的低于5000元的所有款項(xiàng)，均由代銷公司負(fù)責(zé)保管并處理，無須上繳公司財(cái)務(wù)部也不出具收據(jù)，同時(shí)也不上報(bào)總經(jīng)理當(dāng)日銷售房款；但高于5000元的定金和簽約后收取的所有款項(xiàng)均需上繳公司財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部區(qū)別情況作出相應(yīng)的帳戶處理。七、表單說明 1、平面廣告會審意見表見本辦法

32、P2頁第三條廣告會審規(guī)定；2、銷售底價(jià)表見本辦法P2頁第二條銷售價(jià)格規(guī)定； 3、銷售標(biāo)價(jià)表見本辦法P2頁第二條銷售價(jià)格規(guī)定； 4、銷售控制表反映項(xiàng)目銷售過程中的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)，當(dāng)發(fā)生預(yù)訂（定）和簽約時(shí)，專案經(jīng)理均須立即分別記錄，以防止重復(fù)買賣。銷售部應(yīng)每天營業(yè)終了前與銷售日報(bào)表一起與代銷公司核對一次，每月28日前還應(yīng)結(jié)合銷售臺帳與財(cái)務(wù)部核對一次。 5、銷售日報(bào)表反映個(gè)案當(dāng)日16：00時(shí)前的全案綜合營業(yè)情況及本月累計(jì)銷售動(dòng)態(tài)，當(dāng)日16：00以后發(fā)生的營業(yè)情況記錄在次日的報(bào)表上。本表由銷售現(xiàn)場的專案經(jīng)理每天16：30時(shí)前，無論有無銷售都要制表完畢交財(cái)務(wù)部確認(rèn)，財(cái)務(wù)部確認(rèn)后最遲于次日上班后30分鐘內(nèi)分別上

33、報(bào)分管營銷及財(cái)務(wù)的公司領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理。6、未銷房源統(tǒng)計(jì)表反映開盤后未銷存量余房（含已預(yù)訂未簽約）的基本狀況及滯銷原因。本表由銷售現(xiàn)場專案經(jīng)理每周日制表，次周一9：00前傳真至銷售部，銷售部核實(shí)后2小時(shí)內(nèi)報(bào)分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理（已預(yù)訂未簽約的在未銷原因欄備注）；7、調(diào)（退）房申請審批表見本辦法P6頁第三自然段有關(guān)退房的規(guī)定；8、預(yù)售房更名（加名）申請表客戶預(yù)訂時(shí)的買受人姓名原則上應(yīng)與簽約時(shí)相同，簽約時(shí)或簽約后若因故需更換或增加同一戶口簿主頁下的家庭成員作為買受人，應(yīng)事先同時(shí)填寫本表及寧波市預(yù)售商品房調(diào)（退）房申請審批表 ，并按退房工作程序逐級報(bào)批。但簽約后已辦妥銀行按揭貸款的，主買受人年齡未

34、滿18周歲，無居民身份證的及非同一戶口簿主頁下的家庭成員都不得辦理以上申請。 9、房價(jià)優(yōu)惠審批表客戶簽約前要求在銷售標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠房價(jià)，一般應(yīng)自下至上逐級按權(quán)限上報(bào)并審批，特殊情況也可自上至下逐級按權(quán)限下達(dá)；各案的優(yōu)惠額度及權(quán)限由開發(fā)商和代銷商在開盤前根據(jù)實(shí)際情況另行制定。本表應(yīng)自下至上直接向權(quán)限審批人申報(bào)或自上至下向?qū)０附?jīng)理下達(dá)，有效期為審批之日起三天內(nèi)首付并簽約，逾期、更改、轉(zhuǎn)讓、涂改均視無效；簽約后將一份隨同購房合同一并上報(bào)銷售部和財(cái)務(wù)部備案存檔，另一份由代銷公司留存。 10、房價(jià)優(yōu)惠統(tǒng)計(jì)表反映本案累計(jì)已簽約客戶的房價(jià)優(yōu)惠審批情況，每月末由銷售現(xiàn)場專案經(jīng)理根據(jù)已生效的審批表填列統(tǒng)計(jì)并通過銷售部上報(bào)開發(fā)公司總經(jīng)理或授權(quán)分管營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)。 11、簽約業(yè)主檔案表反映已簽約客戶來源，本人及家庭基本情況、購房動(dòng)機(jī)、房屋基本情況和付款情況及其他特別約定。由經(jīng)辦業(yè)務(wù)員在簽約完成后會同客戶一并填寫，并與已簽合同一并上報(bào)銷售部與購房合同一起存檔