1、房地產估價案例與分析 -68( 總分： 100.00 ，做題時間： 90 分鐘 )一、問答題 (總題數： 3，分數： 30.00) 某區域的建筑多數建成于 20 世紀 70 年代，現要改造為經濟適用房出售。房屋普遍出現頂層樓板薄，防水 層損壞漏雨，陽臺擋板開裂。該建筑住宅小區東臨XX路，該區域的各種基礎配套設施及生活服務齊全， 交通狀況一般，用地級別屬于六級地區。請問：(分數： 10.00 )(1) . 居住房地產估價的常用方法有哪些 ?(分數： 5.00 )正確答案： ( 居住房屋地產估價的常用方法有市場法、成本法、收益法。)解析：(2) . 寫出估價技術路線。(分數： 5.00 ) 正確答

2、案： ( 技術路線： 首先采用市場法計算在估價時點的經濟適用房三、四層的基準單價； 采用成本法計算在估價時點的經濟適用房三、四層的基準單價； 對上述兩種方法所得結果進行綜合，對兩種方法的估價結果進行簡單算術平均，確定最終的估價結果； 參照市場上各種因素對房地產價格的影響程度得出樓層、朝向、結構調節系數。)解析：1. 房地產估價規范指出房地產抵押價值評估，應依據中華人民共和國城市房地產管理法、中華 人民共和國擔保法 (及高法的若干問題解釋 ) 、 城市房地產抵押管理辦法及當地其他有關規定進行。 當然也包括房地產估價規范本身。請問可以設定抵押的房地產包括哪些 ?分數： 10.00 ) 正確答案：

3、( 可以設定抵押的房地產包括：(1) 抵押人所有的房屋和其他地上定著物；(2) 抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；(3) 抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；(4) 以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內的土地使用權同時抵押；(5) 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權；(6) 以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權：(7) 以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押；(8) 依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵

4、押；(9) 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押；(10) 學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會剛體。以及教育設施、醫療衛生設施和其他社 會公益設施以外的財產。 )解析：2. 一待估物業通過劃撥方式取得土地使用權，根據市政府有關文件規定，須補交地價款方能在市場轉讓。根據房地產權證和X市人民政府關于土地使用權出讓年期的公告該物業使用年期為40年(1992年9 月至 2032 年 9 月) ，剩余土地使用年期為 25.5 年。試問測算補地價的技術路線是什么 ?并寫出主要計算公式。分數： 10.00 ） 正確答案： （ 調查當地政府在估價時點制定的同類地塊土地出讓金標準。 確

5、定估價對象的已使用年期和剩余 使用年期以及土地資本化率，通過年限修正，確定估價對象的補交地價款。計算公式：*） 解析：二、單項選擇題 （ 總題數： 3，分數： 20.00）某成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的土地開發后分塊有償轉讓，可轉讓土地面積的比率為60%附近地區與位置相當塊的“小塊”，“五通一平”熟地的單價為800元/m2:開發期為3年，將該片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用為2.5億元/km2;貸款年利率為8% 土地開發的年利率為 10%。當地土地轉讓中賣方需要繳納的營業稅等稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉讓價格的 4%。（分數: 8.00

6、 ）（1）. 若用傳統方法測算該成片荒地的總價應為 （ ） 。（分數:2.00）A. 1.611 億元B. 1.612 億元C. 1.631 億元D. 1.641 億元 V解析:（2）. 開發完成后熟地總價值為 （ ） 。（分數: 2.00）A. 9.5 億元B. 9.6 億元 VC. 9.7 億元D. 9.8 億元解析:（3）. 購買該成片荒地的稅費總額為 （ ） 。（分數: 2.00）A. 1.641 億元 VB. 1.642 億元C. 1.643 億元D. 1.644 億元解析:（4）. 該成片荒地的單價為 （ ） 。（分數:2.00）2A. 81.05 元/mB. 82.15 元/m2

7、C. 82.25 元/m2D. 82.05 元/m2 V解析:6年前，甲提供一宗面積為 1000m5，使用期為50年的土地，乙出資300萬元人民幣合作建設一幢建筑面積 為3000m5的鋼筋混凝土結構辦公樓，房屋建設期為兩年，建成后，其中1000m5建筑面積歸甲所有；2000用建筑面積由乙使用 20 年，期滿后無償歸甲所有， 現今乙有意將其現在使用的房地產使用期滿后剩余年限購 買下來，甲也樂意出售，但雙方對價格把握不準并有爭議，協商請一家房地產估價機構進行估價。據知現 時與該樓相關的寫字樓每平方米的月租金平均為 80 元，出租率為 85%，年運營費占租賃毛收入的35%，報酬率為 10%。（分數:

8、 6.00 ）（1）.求取未來44年的凈收益的現值之和為（）。（分數：2.00 ）A. 1044.79 萬元 VB. 1144.79 萬元C. 1244.79 萬元D. 1344.79 萬元解析：(2) . 求取未來 16 年的凈收益現值之和為 ( ) 。(分數： 2.00 )A. 819.94 萬元B. 829.94 萬元 VC. 839.94 萬元D. 849.94 萬元解析：(3) . 求取未來 16 年后 28 年土地使用權和房屋所有權在今天的價值為 ( ) 。(分數： 2.00 )A. 214.85 萬元 VB. 224.85 萬元C. 234.85 萬元D. 244.85 萬元解析

9、：某商店的使用權限為 40年，自2003年10月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積為200卅，一層于2004年10月1日起租賃期限為5年，可出租面積的月租金為 180元/m2，且每年不變；二層現暫空置， 附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%,該類房地產的出租率為 100%，報酬率為 9%。(分數： 6.00 )(1) . 該商場 2007年 10月 1 日帶租約出售時商店一層價格測算為 ( ) 。(分數： 2.00)A. 355.69 萬元B. 365.69 萬元C. 375.69 萬元 VD. 385.69 萬元解析：(2

10、) .2007 年 10月 1 日該商店的帶租約出售時的正常價格為 ( ) 。(分數： 2.00)A. 644.90 萬元B. 634.90 萬元C. 624.90 萬元D. 904.90 萬元 V解析：(3) . 在租賃過程中，如果租約金高于市場租金。則承租權益就是 ( ) 。(分數： 2.00)A. 正價值B. 負價值 VC. 有形價值D. 無形價值解析：三、指錯題 (總題數： 1，分數： 40.00)3.XX在建工程房地產抵押價值評估報告封面及目錄 ( 略 )致委托方函 （ 略 ）估價師聲明 （ 略 ）估價的假設與限制條件 （ 略）房地產估價結果報告一、委托方 （ 略 ）二、估價方 （

11、略）三、估價對象 （ 略）1區位狀況 （ 略）2實物狀況 （ 略）3權益狀況 （ 略）四、估價目的為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。五、估價時點2005 年 4月 18 日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準，即估價結果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。七、估價依據 （ 略）八、估價方法估價人員進行了實地勘察，通過認真分析所掌握的資料，根據估價對象的特點及估價目的，選用假設開發 法、成本法作為本次估價的基本方法，其中假設開發法中開發完成后的價值采用市場法估價。九、估價結果經測算，估價對象在估價時點 2005 年 4月 18日的客觀價值為人民

12、幣 4794.52 萬元，大寫人民幣肆仟柒佰 玖拾肆萬伍仟貳佰元整。十、估價人員 （ 略 ）十一、估價作業日期2005年4月 16日至 2005年4月 22日。十二、估價報告應用的有效期 （ 略）估價技術報告一、個別因素分析 （ 略）二、區域因素分析 （ 略）三、最高最佳使用分析 （ 略 ）四、估價方法選用估價對象為在建工程。估價人員進行了實地查勘，認真分析所掌握的資料，根據估價對象的特點及估價目 的，選用假設開發法、成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術路線如下。1根據房地產估價規范，“具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法”，因此選用假設開發法作為

13、估價方法之一進行估價。根據假設開發法的思路，可將預計 估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常的開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤以 及購買估價對象應負擔的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。2估價對象為在建工程，有明確的工程進度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據成本法 的思路，以建造估價對象房地產所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。3對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。五、估價測算過程（一）假設開發法分析測算過程假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成

14、本、稅費和利潤等，以此估算估價 對象的客觀合理價格或價值的方法。1 采用的公式估價對象價格=開發完成后的房地產價值-續建開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費2 估價對象開發完成后房地產價值的測算 運用市場法測算估價對象開發完成后的價值。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房 地產的已知價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（）采用的公式所選可比實例（見表1）（3）交易情況修正可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情況無須修正，交易情況修正系數均為100/100。（4）交易日期調整近期XX市房地產市場狀況穩定，可比實例A、BC均屬近期

15、交易，交易日期無須調整，調整系數均為100/100（5）房地產狀況調整因權益狀況相同，將房地產狀況調整分為區域因素、個別因素調整。 區域因素調整根據可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的區域因素略好于估價對象。將區域因素調整的主要內容與估價對象進行打分比較，得到可比實例 A、B、C區域因素調整系數分別為100/101、100/102、100/103（具體比較情況見表2）。 個別因素調整根據可比實例的具體情況， 可比實例A、B的個別因素略差于估價對象， 可比實例C的個別因素略優于估價 對象。將個別因素調整的主要內容與估價對象進行打分比較，得到可比實例A B、C個別因素調整系數分別為100/10

16、2、100/102、100/97（具體比較情況見表 2）。（6）比較修正計算（見表3）表3市場法修正計算表可比實 例成交價格（兀/m2）交易情況修 正交易日期調 整區域因素調 整個別因素調 整比準價格（元/m2）A3100100/100100/100100/101100/1023009B3100100/100100/100100/102100/1022980C2960100/100100/100100/103100/972963從測算結果來看，3個可比實例的比準價格水平差異不大，因此采用簡單算術平均數作為市場法測算結果:（7）預計開發完成后的總價值估價對象規劃總建筑面積為47799.8m2，其

17、中地下建筑面積7979卅作為設備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m2。故估價對象預計建成后的總價值為：2984X 39820.80=11882.53（萬元）3續建開發成本的測算估價對象共 4 棟，其中編號第 28 棟總建筑面積為 24578.00m2（ 含地下建筑面積 3998.00m2） ，第 21、22、23 棟總建筑面積23221.80m2（含地下建筑面積3981.00m2）。經現場查勘，第28棟正在進行地下混凝土澆注工 程，第 21 、22、23 棟正在進行樁基礎灌注工程。（1）續建建筑安裝工程費根據XX市造價管理站 關于發布XX市建筑安裝工程2005年一季度造價

18、指數的通知（XX建價字200510號），鋼混高層住宅樓本期建安造價指標為873.18970.2元/m2，本次評估取900元/m2。另外，依據以上文件.樁基礎增加值為 80元/m2, 般水電安裝增加值為 30元/m2，消防設備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2,則續建工程成本為：24578.00X（900.00+30+10+50）+23221.80 X（900+80+30+10+50）=4917.95（ 萬元）（2）室外道路管網及綠化等工程費根據類似住宅的技術經濟指標，按用地面積取30元/m2,估價對象用地面積為 23667.00m2，則室外道路管網及綠化等工程續建成本為

19、：30X23667.00=71.00（ 萬元 ）（3）估價對象的續建成本合計4917.95 *71.00=4988.95（萬元）4. 管理費用主要包括工程續建過程中的管理人員工資等必要支出，取市場平均水平續建成本的3%。4988.95 X3%=149.67（萬元）5. 銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業稅等.依據類似項目平均標準，取開發完成后房地產價值的8%。11882.53X 8%=950.60（萬元 ）6. 開發利潤XX置業公司的投資直接成本利潤率為15%,續建成本為4988.95萬元，開發利潤為：4988.95 X15%=748.34（萬元）7. 投資者購買待開發房地產應負擔的稅費主要包含契

20、稅及印花稅等，為：在建工程價值X 4.1%8. 運用假設開發法的測算結果假設開發法的測算結果為：（11882.53-4988.95-149.67-950.60-748.34）/（1+4.1%）=4846.27（萬元）（ 二 ） 成本法分析測算過程成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格 或價值的方法。本估價對象為在建工程，折舊為零。采用的公式：估價對象價格 =土地取得成本 +開發成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發利潤1 .土地取得成本運用基準地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關稅費。土地取得成本單價=1717.18（元/m

21、2）（計算過程略）估價對象用地面積為 23667.00m2，則估價對象土地總價為：1717.18X23667.00=40 64.05（ 萬元）2. 開發成本（1）勘察設計等前期工程費及開發建設過程中的稅費 39.82 萬元（計算過程略 ）（2）基礎設施配套費基礎設施配套費包括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設費。根據XX市近期公布的收費項目和收費標準，基礎設施配套費為80元/m2（按建筑面積計）。則合計318.57萬元。（3）建筑安裝工程費估價對象已建部分建筑安裝工程費為： 196.62（ 萬元）（ 計算過程略 ） 則估價對象開發成本為：39.82+318.57+196.6

22、2=555.01( 萬元 )3管理費用管理費用包括開發商的人員工資、辦公費、差旅費等。經調查，管理費一般為開發成本的2%-4%本次評估取其中間值，即按開發成本的3%計取。555.01 X3%=16.65(萬元)4投資利息按正常開發進度，整個項目開發周期為 1.5 年，假設資金在開發周期內均勻投入。利率取一年期貸款利率 5.76%。1.5/2555.01 X (1+5.76%) . -1=23.81(萬元)5銷售稅費估價對象尚未進入預售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。6開發利潤經調查，XX市同類房地產開發項目的直接成本平均利潤率為15%本次評估取利潤率為 15%555.01 X15%=83.25(

23、萬元)7運用成本法的估價結果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77( 萬元)六、估價結果確定運用假設開發法測算的價格為 4846.27 萬元，運用成本法測算的價格為 4742.77 萬元。根據估價目的，確定假設開發法估價結果權重為50%，成本法估價結果權重為 50%，則估價對象房地產價值為：4846.27 X 50%+4742.77X 50%=4794.52萬元 )則估價對象房地產價值為人民幣 4794.52 萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。 附件(略)分數： 40.00 ) 正確答案： (1 本估價報告有以下錯誤與不足。(1) 估價結果

24、報告缺少標題及估價原則兩項。(2) 估價技術報告缺市場背景分析 ( 個別因素分析、區域因素分析可理解為估價對象房地產的實物狀況分析 和區位狀況分析，亦即估價對象分析 )。(3) 估價測算過程中所采用的公式有誤，應為：在建工程價格 =續建完成后的房地產價值 -續建開發成本 -管理費用 -投資利息 -銷售費用 -銷售稅費 -續建投 資利潤 - 買方稅費購買在建工程應負擔的稅費，題中缺了銷售費用、續建利潤及買方稅費三項。個別因素調整中介紹：“根據可比實例的具體情況，可比實例A、B的個別因素略差于估價對象，可比實例C的個別因素略優于估價對象。”此處分析與表2中所示正好相反，如果表2中所打的分數是正確的

25、， 那么情況介紹中的文字應做必要修改：“可比實例A、B的個別因素略優于估價對象，所以應做減價調整，調整系數為*;可比實例C的個別因素略差于估價對象，所以應做增價調整，調整系數為*。”(5) 在成本法分析測算過程中所采用的公式有誤，應為：估價對象價格 =土地取得成本 +開發成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +銷售費用 +開發利潤 題中缺少銷售費用一項。2總結如下。(1) 估價結果報告缺標題;(2) 估價結果報告缺估價原則;(3) 估價技術報告缺市場背景分析;(4) 估價方法選用，假設開發法思路中，缺扣除“銷售費用”;(5) 假設開發法采用的公式中缺“ -銷售費用”;(6) 上述公式中缺“

26、 -續建投資利潤”;(7) 上述公式中缺“ -買方購買在建工程應負擔的稅費”;（8）在假設開發法估價對象開發完成后房地產價值的測算中，未計算“投資利息”；（9）在上述測算中，未計算“銷售費用”；（10）在市場法個別因素調整中，根據表所以調整系數為*；（11）在市場法個別因素調整中，根據表所以調整系數為*；（12）在市場法個別因素調整中，根據表差于估價對象”，所以調整系數為 *:（13）在成本法的計算公式中，缺少“+銷售費用”寫上。） 解析：四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤2數據,2數據,2數據,“可比實例“可比實例“可比實例A的個別因素B的個別因素C的個別因素一項， 盡管此題并未銷售,（總題數：1，分數:（平面布置）略好于估價對象”，（平面布置）略好于估價對象”，（平面布置、面積大小、形狀）略但作為一個完整的公式也必須10.00)（見下表），并用收益法評估該4.對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料 寫字樓的市場