1、 模擬 城市規(guī)劃實(shí)務(wù) 58案例分析題 第 1 題： 下圖為北方一城市某房地產(chǎn)商通過(guò)土地出讓方式所獲得的住宅商品房建設(shè)用地 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)示意圖，該用地北鄰城市快速路， 東、南與西側(cè)均為現(xiàn)狀居住用地。 其中土地出讓合同所規(guī)定的土地使用條件如下。 1 土地用途：居住。用地界線：見(jiàn)圖。 2 總用地面積： 4.5hm²。3 容積率：不大于 2。4 建筑密度：不大于 20%。5 綠地率：不小于 35%。6 規(guī)劃套型建設(shè)面積在90m²以下，不少于住宅總建筑面積的 70% 7.建筑間距：按1:1.61控制。 8 .沿城

2、市次于路需設(shè)6m綠化 帶，并要求建筑退綠線大于5m沿快速路設(shè)30m綠化帶，建筑退綠線 大于10m用地界線至綠線。9 .住宅層高3m,室內(nèi)外高差0.6m,女兒墻高1.1m。底商層高3.6m,室內(nèi)外高差0.6m,女兒墻高0.9m。 經(jīng)審查,其建筑密度、綠地率、停車(chē)泊位數(shù)、配套指標(biāo)等符合城市規(guī) 劃設(shè)計(jì)要求, 試問(wèn),按照建設(shè)單位所提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及經(jīng)濟(jì)技術(shù) 指標(biāo)（如下表所示 ） ,指出有哪些不符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 （即土地使用條件） 或相關(guān)規(guī)定參考答案：1容積率超出合同規(guī)定不大于 2的要求。2 . 90m²W下戶型住宅面積未滿足住宅建筑總面積的 70%以上。

3、3 幼兒園、底層商店和變電站設(shè)施退道路紅線不足。4 北側(cè)地下室超出了用地界線。5 幼兒園與南側(cè)建筑間距不足，且超過(guò) 3 層。 6 最南端 11層住宅建筑間距北側(cè) 住宅不滿足 1:1.61 要求。 7 地面停車(chē)場(chǎng)不應(yīng)占用城市綠化用地。詳細(xì)解答：（四）某居住小區(qū)規(guī)劃方案 （見(jiàn)示意圖 ） ，住宅建筑分為 4個(gè)組團(tuán)布置，且其中，在 東北組團(tuán)北側(cè)安排了 4 幢老年公寓。規(guī)劃提出了包括以下有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要 求：1條式住宅之間的側(cè)面間距為 5m。2 多層條式住宅和高層住宅之間的側(cè)面間距為10m。3所有條式住宅之間的正面間距均按冬至日日照1小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。4 宅間小路的路面寬度為 1.5m。5 臨街住

4、宅的出入口不直接開(kāi)向城市干道。6 所有 6 層條式住宅和 8 層塔式住宅均不設(shè)電梯。 第2題：參考答案：判斷如下：1不正確，多層條式住宅側(cè)面間距不宜小于 6m。 2不正確，多層條式住宅和高層住宅側(cè)面間距不宜小于 13m。3不完全正確，一般條式住宅根據(jù)不同建筑氣候區(qū)應(yīng)分別按大寒日或冬至日的日照標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算， 老 年條式住宅建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于冬至日日照 2 小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。4不正確，應(yīng)小于 2.5m。 5正確。6不完全正確， 8 層塔式住宅和 6層老年住宅應(yīng)設(shè)電梯。詳細(xì)解答： 第 3 題：該房地產(chǎn)公司的行為是否應(yīng)受到處罰 ? 參考答案：根據(jù)我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、 法規(guī)的規(guī)定， 只有依法取得國(guó)有土地使

5、用權(quán)， 才可以作價(jià)人股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地， 只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后， 該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 所以想利 用這類(lèi)土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的發(fā)展商， 只有先依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定， 把集體土地轉(zhuǎn)為國(guó) 有土地，所建造成的房屋才能合法進(jìn)入商品流通領(lǐng)域。 以集體土地使用權(quán)投資房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 不按國(guó)家規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)， 就是逃避繳納土地出讓金， 把本來(lái)應(yīng)由 國(guó)家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。 用集體土地開(kāi)發(fā)商品房， 這是法律所 不允許的。而“XX公司”卻隱瞞這一事實(shí)，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理 應(yīng)受到處罰。詳細(xì)解答：第 4 題：某公司擬在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)一座

6、面積為 1 萬(wàn)平方米的綜合樓。該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)市 規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該公司委托一家甲級(jí)設(shè) 計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，對(duì)原規(guī)劃方案的總平面布局做了調(diào)整，增加了建設(shè)面積2500m²該設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人幾次向該公司催要相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件，但一直未得到。在該公司的再三催促下，該設(shè)計(jì)單位完成了施工圖設(shè) 計(jì)，2年后工程竣工，在工程竣工驗(yàn)收時(shí)，被城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)定為違 法建設(shè)。該項(xiàng)日為何被認(rèn)定為違法建設(shè) ?請(qǐng)結(jié)合案情提出處理意見(jiàn)。參考答案：1認(rèn)為違法建設(shè)的主要理由如下：(1) 未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自調(diào)整總平面圖。屬于改變建筑工程許可的違法建筑行為。

7、(2) 按擅自變更的總平面圖進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，屬于違法設(shè)計(jì)。2 處理意見(jiàn)如下： (1) 按照規(guī)劃的規(guī)定，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行處罰。(2) 規(guī)劃部門(mén)應(yīng)對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行處罰。(3) 如確需修改規(guī)劃許可內(nèi)容，應(yīng)依法重新報(bào)批。詳細(xì)解答：第 5 題：北方某小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案(如圖所示)總用地14.2hm²,試指出本小 區(qū)規(guī)劃方案中存在的問(wèn)題。參考答案：1小區(qū)內(nèi)缺少適宜居民活動(dòng)的完整空間，部分住宅南北2 個(gè)方向均布置停車(chē)位，環(huán)境不好。 2 高層住宅對(duì)托幼和多層住宅存在日光遮擋。 3 小 區(qū)西南角住宅沿街長(zhǎng)度超過(guò)150m不符合消防規(guī)范的要求。4小區(qū)設(shè)計(jì)缺少公共服務(wù)設(shè)施。

8、 5托幼南向活動(dòng)場(chǎng)地不夠。 6 道路設(shè)計(jì)比較混 亂，道路面積過(guò)大。7 小區(qū)出入口過(guò)多。8 缺少中心綠地、組團(tuán)綠地。詳細(xì)解答：第 6 題：試具體分析這些方面的主要問(wèn)題 ?（提示：方案中其他不足之處不評(píng)論 ） 參考答案：主要問(wèn)題是： 1. M1布置在沿河兩岸既影響生活岸線，也不利于城市的 景觀。 2城市東北部的兩塊居住用地布置在工業(yè)用地中間是不當(dāng)?shù)?，?yán)重 影響居住環(huán)境。 3.城市垃圾填埋場(chǎng)選址不當(dāng)，與居住區(qū)和風(fēng)景區(qū)防護(hù)距離 不夠，對(duì)居住環(huán)境和風(fēng)景區(qū)均有不利影響。詳細(xì)解答：（六）第 7 題： 某北城市擬在市中心地段新建一集公寓，辦公，賓館，商業(yè)為一體的綜合性建 筑，用地朝向?yàn)槟掀珫| 13°

9、，用地四情況如下：東側(cè)為城市支路，道路紅線寬度 20m退紅線設(shè)l0m寬綠帶； 南側(cè)為城市次干道，道路紅線寬度 30m退紅線設(shè)15m寬綠帶； 北側(cè)為現(xiàn)狀居民區(qū)，全部為 6 層磚混住宅， 西側(cè)為現(xiàn)狀辦公樓。城市規(guī)劃部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件如下：1 .低層，多層建筑退綠線不少于 5m；2. 高層建筑退綠線不少于 15m；3. 建筑高度 l00m；4 .綠地率不少于 15%；5 .停車(chē)車(chē)位：按照規(guī)范要求；6 .日照要求：板式建筑間距系數(shù)為 1.51 ，塔式建筑間距為遮擋面面寬的 1.2 倍。設(shè)計(jì)單位提供的圖紙?jiān)斠?jiàn)附圖。 請(qǐng)按照我國(guó)相關(guān)規(guī)定及規(guī)劃管理部門(mén)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出設(shè)計(jì)圖紙中存在 的問(wèn)題。參考答案：

10、1新建建筑南側(cè)未滿足設(shè)置15m綠化帶的要求。2 不應(yīng)該占用綠化帶布置機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)。3沿街建筑物長(zhǎng)度超過(guò) 150m 時(shí)，應(yīng)設(shè)消防車(chē)道。4高層辦公樓與高層公寓之間的間距不符合消防要求。5高層公寓、賓館裙房距北側(cè)住宅之間的間距不足。6高層建筑下部全部被裙房包圍，應(yīng)該有部分高層外墻直接垂直落地，并應(yīng)該有直接對(duì)外出入口。詳細(xì)解答： 第 8 題： 參考答案：1規(guī)劃的委托主體應(yīng)為政府部門(mén)。2應(yīng)嚴(yán)格控制風(fēng)景區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目。3應(yīng)嚴(yán)格控制別墅等建設(shè)項(xiàng)目。4工程量及投資估算為修建性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容。5控制性詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)包括文本。6工作進(jìn)度所要求時(shí)間過(guò)短。7地形圖比例不符合控規(guī)要求。8編制規(guī)劃應(yīng)組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。9鄉(xiāng)政府不具

11、有規(guī)劃審批權(quán)限。10規(guī)劃編制丙級(jí)資質(zhì)單位不得跨省份承接規(guī)劃任務(wù)。詳細(xì)解答：(六)1993 年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場(chǎng)為由，通過(guò)當(dāng)?shù)卣?，以每畝 2.2 萬(wàn)元的價(jià)格，從小北村征用耕地 109.58 畝。糧食局當(dāng)年征地申請(qǐng)的計(jì)劃是： 每年批發(fā)、零售糧油 2500 萬(wàn)噸，成交額可達(dá) 2000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利稅 100 萬(wàn)元，據(jù) 說(shuō)其規(guī)模要達(dá)到全省第一， 使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮， 但是其后發(fā)生的事情卻讓小 北村村民多年來(lái)一直憤憤不平。 糧食批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有建起來(lái)， 對(duì)國(guó)家和當(dāng)?shù)乩习傩?的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)， 一百多畝耕地卻落到糧食局手里。 隨后這些耕地即被分割成若 干份，每份約為420m<sup>2&

12、lt;/sup>,以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和 一些單位手里，每份 3.5 萬(wàn)元，得到土地使用權(quán)的人， 便各自建起了民宅、 商店、 酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有 200m²而且從 未開(kāi)張，征用了 10 0多畝地，只蓋了這么小的交易廳。 就連交易大廳現(xiàn)在也租給 了私人，做了存放方便面的庫(kù)房。 20多名村民代表表示， 如果被征走的土地真是 國(guó)家需要，他們能理解支持，但是現(xiàn)在看到的這種情況，他們決定討個(gè)說(shuō)法。 問(wèn)題 第 9 題： 這是否屬于改變建設(shè)用地性質(zhì)的事例 ?請(qǐng)說(shuō)明理由。 參考答案： 這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性

13、質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例， 情節(jié) 嚴(yán)重并造成了惡劣的影響。(1) 當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場(chǎng)為由征用 農(nóng)民的土地，其建設(shè)項(xiàng)目必須與批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)，否則，就是違法使用土地。但是 糧食局卻沒(méi)有按規(guī)劃， 按原來(lái)的計(jì)劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)， 卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，征來(lái)的耕地被改變了用途， 其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無(wú)關(guān)系， 實(shí)際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。 (2) 如果糧食局在征地之后， 由于情況發(fā) 生變化，需要改變建設(shè)項(xiàng)目， 也應(yīng)該按照法定程序， 重新向計(jì)劃行政主管部門(mén)和 規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)。 (3) 首先，糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門(mén)同 意改變開(kāi)發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件， 向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出改變用地性 質(zhì)的申請(qǐng)。 其次，規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃， 對(duì)糧食局的申請(qǐng) 進(jìn)行審核，如果同意，提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件， 包括有關(guān)技術(shù)條件、 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。 糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè) 用地規(guī)劃許可證。所以說(shuō)，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)。否則，規(guī)劃行政主 管部門(mén)可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其