1、武漢賽博思住宅產業化發展有限公司模 塊 化 標 準 管 理 手 冊（第五分冊）設計管理模塊化標準管理手冊設計管理模塊設計管理模塊含以下子模塊1 .方案設計模塊2 .初步設計模塊3 .施工圖設計模塊設計管理模塊（文件部分）目錄一、1.設計管理小組2 .方案設計內容清單3 .小區規劃，設計方案評價與決策4 .“業主委托意見書”編制指南二、5 .設計任務書編制要點三、6 .施工圖審查內容清單與程序7.設計變更及其分類說明1 .設計管理小組一、設計管理小組（以下簡稱DMT,共8人）：組長：總經理；成員：工程總監、 市場總監，工程部經理、市場部經理、二級預算師，項目部總經理、總工程師或 /和總建筑師。二

2、、設計管理目標：在滿足產品競爭和市場需求、創造顧客價值和創品牌的同時，符合倒逼成本的要求，其中通過管理和設計優化達到建安總成本節約5%或以上的目標。三、設計管理范圍：方案設計、初步設計、施工圖設計，一類設計變更；小區規 劃、配套、綠化；重要設備與主要物料選擇標準（電梯、扶梯、空調系統、消防 設備、高低壓配電系統、通訊、電視、煤氣、給排水、電氣、發電機、衛生潔具、 內墻瓷片、外墻面磚、地板、涂料、鋁合金門窗、玻璃幕墻、大堂及走道裝修等）； 物業內外裝修標準；樣板房與銷售處裝修標準。四、DMT責任分工：在方案設計招標前總經理從資深專家中選定一人擔任項目 技術責任人，對設計全過程中的專業技術決策把關

3、，對方案設計及初步設計負責； 項目總建筑師或總工程師中選定一人對設計決策的落實、跟蹤、施工圖紙審查負責；市場部在設計過程中負責產品定位、目標顧客需求、競爭需求和銷售趨勢等 方面的信息提供、及其在產品設計中體現情況的跟蹤反映；總經理作為DMT組長負責DMT的組織工作、負責對各種不同意見的綜合協調、負責設計管理整體目標的實現、負責協調和確定公司與項目部在報建審批等有關與各政府部門攻關工作中的責任與分工、負責項目成本機動數的控制使用。五、DMT決策方式：DMT可通過會議、書面等形式進行溝通商議；DMT任何一位成員均可根據工作需要向組長提議召開管理小組會議；設計過程中的重要問題的決策需有5名以上成員出

4、席會議方有效（總經理、設計技術負責人、公司、 設計跟蹤人不得缺席），缺席者應通過書面形式表達意見。在管理小組成員充分 發表意見、充分討論的基礎上，總經理行使決策權。2 .方案設計內容清單設計方案由設計總說明、建筑方案圖和效果圖（模型）組成，所有圖文要準確、 清晰、完整，其內容深度必須符合有關規定。一、”設計總說明”是設計方案文件的主要組成部分之一，通過準確的文字敘述， 有條理的作“設計總說明”和各專業設計說明，總說明需要說明如下：1 .設計的主要依據；2 .項目概況3 .市政條件4 .城市環境，包括項目所在地塊的地理、氣象、交通和工程 （水文）地質的概 述，以及地塊影響圈內環境與人文狀況。5

5、.設計理念與設計特點6 .技術經濟指標對總平面、建筑、結構、消防、給排水、電氣、暖通空調、燃氣、環保、人 防和智能化管理等各專業設計說明。、建筑方案圖一般具有如下圖紙：1 .城市地圖，標明項目建設位置圖；2 .紅線圖，含有地形、地物，標明地界點城市坐標值；還應表明地塊范圍附 近的友鄰單位，原有和規劃的交通線路和公用設施。3 .總平面圖1: 500;4 .環境設計圖；5 .建筑平面、立面、剖面圖；6 .戶型平面放大圖1: 50;7 .交通組織系統圖；8 .功能分析圖；3 .小區規劃，設計方案評價與決策一、小區規劃、設計方案評價與決策工作由項目設計管理小組負責，并征求相關意見，必要時邀請專家參與意

6、見。對居住小區規劃設計的評價，不同的地區、不同的項目可以擬定不同的 評價標準，為了比較科學、合理的評價，采用計分制作出決策：評價要素滿分1.規劃布局202.道路結構與交通組織103.建筑造型與群體空間154.環境設計155.建筑平聞與戶型組合106.創造性與感染力30合計100每個規劃設計方案評選時，采用這種計分制進行分析比較，就能公平公 正做出評價。三、如何評價住宅設計的好壞，主要看設計對顧客的要求滿足程度。1、適應發展商開發住宅的目的是滿足不同住戶對住宅使用的不同要求，能適應市場 的需求是評價住宅設計的第一要素。二是符合可持續發展的需要。三是能適 應家庭生命周期變化或家庭居住模式的改變便利

7、進行相應的調整。2、舒適為了要使居住生活獲得舒適的效果，必須使不同功能空間布局合理，既有獨 立和完整，又要相互有機聯系。住宅一般有公共活動空間、家庭成員個人空間、 衛生活動空間以及其他輔助空間等四種功能空間組合而成，功能空間具有適宜的尺度是舒適的主要因素，而保證私密性是必要的因素。3、安全居住的安全表現在結構的安全，防風避雨，抗震防災，要有防火消防人身保障，要有防盜報警系統。精神的安全主要是防止視線干擾、噪聲污染，要有良好的朝向和自然通風， 讓住戶生理與心理上獲得最大的安全感。4、價值住宅已經從福利型分配轉為市場商品化，為適應不同經濟收入、不同類 型、不同生活模式家庭需要，市場出現不同類型、不

8、同戶型、不同標準的住 宅，讓住戶有選擇，各得其所。住宅價值主要反映在土地資源的綜合開發上, 我們提倡在保證良好居住環境條件下提高土地利用率，合理確定容積率和綠 地率，使顧客決定買樓時感到有價有值。5、完整人居環境的整體性是指內部設備、設施、管線、家具裝飾等設計的綜合和 完整，外部公共設施、商服、消閑活動與市政設施的配套。6、創意住宅首先要滿足包括城市規劃功能在內的要求， 與當地城市肌理有效地聯接， 具有人文、生態方面的容納能力，是對原環境的滲透與超越，通過住宅群體的造 型、立面、色彩及細部處理，給予人們一種感染力，以寧靜、溫馨與悅目的感受。綜合以上適應、舒適、安全、價值、完整和創意等六個方面進

9、行評價，可以確認 項目住宅設計的質量，對顧客要求的滿意度。 用。4 .“業主委托意見書”編制指南、產品設計的第一階段是方案設計，而“業主委托意見書”是指導方案設計的基武漢貿博思住宅產亞化發展有限公司Wuhan SBS Houa.ing< indualry D9volopmont Co aLtd本文件。二、編制“業主委托意見書”的依據：1 .項目可行性研究報告。2 .經公司董事會批準的投資報告。3 .市場調研資料及信息。4 .經公司總經理批準的土地權益合同。5 .經公司總經理批準的 CC01表。三、”業主委托意見書”必需準確地表達業主對項目方案設計的質量要求。質量要求：涵蓋著市場目標、目標

10、顧客、社會需求、項目競爭策略、項目內容、產品品 牌要求和產品定位、成本控制等，必須用專業語言表述成定量或定性的指標， 填 入”業主委托意見書”的標準格式。四、編制過程：“業主委托意見書”由公司工程部起草，歸納工程總監、市場總監的意見，總結設計管理小組討論意見、明確政府各專業部門的規定及彈性程度等，形成文 本初稿，由公司總經理批準。口口口口項目 業主委托意見書項目名稱（中義）曾用名：（英義）建設地點M2（）其中：建設用地面積 M2城市道品&用地M2 城市綠化用地M2使用功能容積率建筑覆蠱舉%總建筑面積M2 其中：住宅M2 商業服務設施M2車庫M2幼托M2學校M 2公建M2建筑層數別墅%

11、低層（1-3層）% 多層（4-6層）%中 圖層 （7-9 層）% 圖層（10 層 以上）%戶型比例50 M 2 以下% 50-75 M 2% 76-89 M 2%90-109 M 2% 110-129 M 2% 130-159 M 2%130-159 M 2% 160-179 M 2% 180-199 M 2%200 M 2 以上%復式(M2)%復式(M2)%市場目標建筑標準與檔次建筑環境要求建筑風格要求成本控制參照物（但參照物在方案設計中不構成任何限制與偏見）黨爭對象5 .設計任務書編制要點“設計任務書”是作為設計公司（設計人）的指導文件，反映業主的設計意見, 并不涉及到設計應該執行的國家規

12、范與地方規定。 根據項目情況，設計任務書 般分如下篇章：一、概述：項目名稱，所在場地以及四周環境、項目規模與主要指標、開發期間、設計 階段與范圍、成本要求以及項目發展的愿景。二、總平面與環境設計1 .服從城市規劃要求，按規定退足紅線，滿足建筑間距和消防法規的要求。2 .住宅小區形成組團布置，組團空間宜適度圍合，內設綠化庭院和休閑活動、 兒童游戲等場地；3 .充分利用地形地貌及自然景觀，提高小區生態環境質量，正確處理與周圍 建筑的環境、空間、場地、豎向標高等關系，形成整體環境藝術效果，創造舒適、 安全、優美和諧的宜人環境。4.合理進行交通組織，使小區內不同方式交通順暢有序，避免人車混流與 交叉。

13、5.小區應注重文化內涵、特色鮮明，適用性與觀賞性相結合，以良好的綠化 布置、花木草坪、廣場鋪地、山石水景、廊亭橋架、雕塑小品及泛光照明，以提 高環境質量。三、建筑設計1 .房地產產品以市場定位，服從樓宇銷售需要；建筑設計應充分滿足結構的合理和經濟性，設備專業的合理布局以及管線的綜合設計； 建筑設計應以倒逼成 本為原則。2 .住宅平面除動靜分區明確、路線簡捷、緊湊合理等基本功能要求外，應有 明顯特點，迎合人意。3 .門：戶門采用實心夾板貼面門（帶防盜眼及五金）內門采用調和漆夾板門廚衛門采用調和漆夾板門、內側為防火板貼面 陽臺門、通屋面門采用彩鋁金推拉或平開門 樓梯間防火門：鋼質防火門窗：粉綠色彩

14、鋁合金窗，水綠色玻璃或普通玻璃4、裝修標準表部位粗坯交房裝修交房地面陽臺、廚衛水泥砂漿底層防滑地磚廳、臥水泥砂漿底層復合木地板、木踢腳線首層大堂等水泥砂漿底層（二次裝修）電梯廳水泥砂漿底層拼花磨光地磚與墻裙疏散樓梯水泥砂漿底層地板漆涂料墻向廳臥水泥砂漿粉刷底層乳膠漆墻向廚衛水泥砂漿粉刷底層瓷磚到頂陽臺內側水泥砂漿粉刷底層外墻防水涂料首層大堂等水泥砂漿粉刷底層（二次裝修）天花廳、臥水泥砂漿粉刷底層乳膠漆面、石膏線腳廚衛水泥砂漿粉刷底層鋁合金明龍骨防水硅 鈣板吊頂臺板窗臺板水泥砂漿粉刷底層硬木夾板、I青漆聞衛生間窗臺水泥砂漿粉刷底層瓷磚貼面洗面臺水泥砂漿粉刷底層大理后或復合材料5、設施：煤氣：管道

15、煤氣接到灶臺、熱水器位。空調：預留室內外機位、喉管孔洞、電源、冷凝水管暗敷，有組織排下洗衣：預留洗衣機位，配電源與上下水潔具：主臥衛生間設浴缸、輔衛設淋浴器，洗面盆，座式便器廚具：設灶臺、星盆與低櫥柜電氣照明：廳、臥、廚衛、陽臺配吸頂燈一個電氣插座：廳、臥、廚每屋三插座，衛生間一插座電話：每戶二線二插座，復式二線四插座電視：每戶一線二插座，復式二線四插座四、建筑結構設計：1、結構選型：1）高層住宅建議采用鋼結構框架核心筒體結構體系，樓面為大塊樓板。2）多層住宅建議采用鋼框架結構體系。2、地基處理與基礎型式1）盡量選擇天然地基，按工程地質報告書的建議選擇持力層；2）盡量不用樁基礎（尤其軟土層較厚

16、的地區）；3）盡量減薄底板厚度；4）基礎型式需作多方案比較。3、墻、柱設計：1）墻柱位置配合建筑設計，首先滿足使用功能要求，住宅廳與居室不露梁、 不露柱，而且還不影響裙房商業、地下停車場的合理布置。2）最大結構墻量指標不大于建筑面積 4-6%。3）核心筒體、剪力墻盡量落地，盡量減少結構轉換，避免二次轉換。4、內隔墻與填充墻體設計：1）填充外墻采用200厚加氣墻；2）分戶墻、防火墻采用140-190厚輕質砌體材料；3）內隔墻采用60-90厚輕質砌體或墻體材料；5、樓板設計：1）采用大板塊樓面為主，盡量少布置小梁，輕質墻直接由板支撐以結構布 置簡潔來滿足建筑平面布局。2）衛生間樓板面標高不降，陽臺

17、板面標高降 40。3）外墻梁底（窗頂）標高必須統一取齊，盡量讓窗高做大。4）樓板厚度按樓板跨度1/40-45控制。6、成本控制指標（二層地下室，地上 30層的高層建筑）：1）折算厚度（基礎底板以上） 0.4-0.45m 3/m2;2）綜合鋼筋含量（基礎底板以上） 70-80kg/m 2;3）結構自重（含樓面活載） 1.3-1.4kn/m2。7、設計配合與溝通：在設計合同中，明確設計院提供如下設計資料與數據：1）各種荷載取值及布置簡圖；2）整體分析優化結果數據資料：周期、位移、總剪力，剪質3）墻柱底部最大組合內力數值與控制斷面內力數據；4）樁頂設計荷載及頒狀態；單樁設計承載力取值；5）柱、墻軸壓

18、比及構件超限狀況；6）薄弱層及薄弱部位狀態；7）層間剛度變化及比值；8）各層結構平面圖、構件尺寸、板厚；9）結構造價經濟指標。五、給排水設計1、水源：自市政自來水管網引入，在室外形成生活消防給水環網。2、給水：1）采用分區分壓供水系統，低區盡量利用城市供水壓力，給水管道暗埋暗 敷；2） 用水量標準（最高）200-250/人日；3）設分戶式遠程計量水表；為防止橫穿，不限制每戶只設一個水表。4）消防給水設消火栓給水系統和自動噴灑給水系統。3 .排水：室外排水采用雨、污分流制，根據排水量計算設置化糞池。4 .給排水立管在南方沿外墻布置，應認真綜合安排，不應影響建筑立面，不應 影響門窗開啟，不宜影響排

19、氣扇與油煙機孔位。5 .衛生潔具：由用戶二次裝修自選，接管位置按通用潔具預留。六、空調通風設計:1 .住宅商鋪一般按分戶式空調機設計，預留室內、外機位、電源和管孔，室 外機應作建筑立面裝飾處理，同時凝結水采用有組織排下。2 .會所、大商業等大面積一般少用中央空調，而選擇大分體、柜機等分區分 塊、靈活便利的空調方式。3 .廚房抽油煙機排入豎向管道排出屋頂，廚房排風、衛生間排廢氣均采用 強排式排出室外。4 .通風系統、防排煙系統、北方采暖系統、人防通風系統等均按規范設計。七、燃氣設計1 .燃氣資源由城市直接供給；2 .住宅用氣量標準一般按50X104kcal/人年；3 .燃氣設計應由設計單位綜合設

20、計，供氣到廚房灶具、衛生間熱水器等用氣 點；4 .每戶設煤氣表遠程計量。八、電氣設計1 .方案設計與初步設計階段可按下列安裝容量估算：住宅 4-8kw/戶、單身公 寓3-4kw/戶、別墅10-16kw/戶、商場70-110w/m2、普通辦公與賓館60-80 w/m2、 高級辦公與賓館 90-130 w/m2、中小學與幼兒園 50-70w/m2,醫院與文化設施 80-110 w/m2。施工圖設計應詳細負荷計算。2 .高壓配電為10kv配電網，逐步實現配網電纜化及自動化。10°開關應采 用通過國家有關部門鑒定的負荷開關或斷路器。 其滅孤介質、絕緣介質應由FS6、 真空或空氣。3 .根據負

21、荷大小及重要性，可采用單環網、多環網或斷路器供電方式。4 .變壓器官選用低損低噪變壓器，在高層建筑及地下室應選用帶溫控器的干 式變壓器。5 .低壓配電屏應作分析比較，確定選用上進下出或上進上出等型式，宜選用 性能及技術參數較先進的產品。6 .柴油發電機房宜建在地下一層靠次要外墻面，宜設采光通風井，選用50HZ、400/230 V、風冷、帶自啟動裝置、并能在 30秒內供電的發電機。7 .注重防電擊保護與防雷措施，各種接地系統宜共用一個接地網，接地電阻 要求不應大于1 Q。8 .在負荷計算，發電機選用時應充分考慮低成本策略，宜選用高效、低損、 人體感應開關或觸摸開關等節能產品。九、弱電與智能化設計

22、：1 .電話：住宅每戶不少于2門，商鋪50m21門。2 .電視：直接市有線電視網接取，住宅一般廳與主臥室應設一個電視插座。3 .水、電、氣三表計量宜采用能源計量聯網管理系統。4 .智能化：信息點和監控點設置應滿足需要，綜合布線、系統設計應滿足各 子系統既可獨立運行，又可集成的要求。6 .施工圖審查內容清單與程序1. 施工圖審查歸屬設計管理小組管理范圍。 項目部總經理負責組織和協調施 工圖審查工作，項目總建筑師或總工程師中選定一人對施工圖審查具體負責。2. 施工圖應盡早發給監理、施工單位和內審單位，一般應留有最少20天閱圖時間。3. 由項目部召集設計交底與圖紙會審會，會前要求監理單位以總監理師為

23、 首、施工單位以總工程師為首、同時要求公司總建筑師、總工程師以及工程部， 分別提出審查的書面意見。4. 要求設計院在設計交底與圖紙會審會上，著重交待的內容應包括：1 .設計思想、設計意圖的介紹。2 .新結構、新材料、新工藝的具體技術要求。3 .重要結構部位、易被施工過程忽視的問題、施工質量的特殊要求。5. 施工圖審查應重點解決以下問題：1 .設計圖紙是否符合工程建設國家標準、規范。2 .設計圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、座標、標高是否正確，有否局部差錯。3 .建筑、結構、給排水、暖通、強弱電、煤氣與裝修等各專業圖紙在平面和 空間上是否相互矛盾、管線走向是否合理、管線布置是否互

24、相矛盾、管線布置與 地上建筑物、地下建筑物、周圍環境有無沖突。4 .施工單位技術裝備能力和現場條件難以解決的技術或工藝難點。5 .特殊結構或新材料、新工藝、新技術是否已滿足施工需要。6 .設計選用的設備、材料標準是否合適、有無質量問題。7 .配套使用的圖集是否齊全，需否補充何種詳圖。8 .有無設計變更的合理化建議。9 .是否會突破工程成本。六.公司內部審查除上述問題外，還應著重審查解決以下問題：1 .設計使用功能與施工圖是否符合公司產品要求，當有售樓書時，是否與圖 則一致。2 .各系統工程設計是否符合集團要求（售樓書）選擇標準。3 .建筑材料、設備、裝飾材料是否符合公司要求（售樓書）承諾標準。

25、4 .為提高產品質量及合理降低工程成本而提出的設計優化建議。七.技術交底和圖紙會審除各方均應作好記錄外， 由監理公司指定專人做好會審 記錄，并由監理公司整理編寫會審記錄， 參加圖紙會審各方應核對會簽蓋章。 設 計交底與施工圖會審紀錄與施工圖具有同等效力 。7 .設計變更及其分類說明一.設計變更系指房地產產品建造過程中，要對設計施工圖作變更。設計變更包 括設計修改、設計補充、設計優化以及專業二次設計引起的設計變更等。二.設計變更的類別：設計變更分為三類：1 .第一類設計變更為產品設計變更，系指由于產品定位變化、市場需求或顧 客要求而進行的設計變更。這些變更涉及到對客戶的承諾，可分為 A、B兩種設 計變更A種設計變更：由于房地產產品建設周期較長，一旦發現原先產品策劃或產品設計已經滯后， 必須隨經濟環境、市場發展和政策法規的變化進行調整， 從而要求設計變更；為 了創立企業品牌，提高產品的競爭力，不斷對產品作研究發展，往往在施工過程 中需要進行必要的變更；第一類設計變更的責任人為項目部總經理， 重大的設計變更經設計管理小組 （DMT）審議，還應呈報公司總經理。是否屬重大設計變更由公司總經理判斷。B種設計變更：應客戶要求，按照售樓協約文件進行戶內局部的設計變更，如：隔墻不砌，墻 面不做面層抹灰，