1、寧波市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則（甬價費 201224 號）時間： 2014-01-11 13:14:20來源：寧波市物價局 作者：寧波市物價局關(guān)于印發(fā)寧波市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則的通知各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)發(fā)展和改革委、物業(yè)部，寧波國家高新區(qū)、東錢湖旅游度 假區(qū)、杭州灣新區(qū)、寧波保稅區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)、梅山保稅區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局、建設(shè)局：為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根 據(jù)中華人民共和國價格法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、浙江省物業(yè)管理條例、寧波市住宅小區(qū) 物業(yè)管理條例以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費管理規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定了寧波市物業(yè)服務(wù)收

2、費管理 實施細(xì)則，請遵照執(zhí)行。本細(xì)則自 2012 年 5 月 1 日起施行。此前的物業(yè)服務(wù)收費規(guī)定，凡與本細(xì)則不一致的，一律以本細(xì)則 為準(zhǔn)。二一二年二月二十日寧波市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康 發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價格法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、以及國家和省物業(yè)服務(wù)收 費管理規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用于海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、寧波國家高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、杭州灣新區(qū)、 寧波保稅區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)、梅山保稅港區(qū)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費管理，其他各縣（市）、區(qū)可參照本細(xì)則 結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H另行制定。

3、第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋共用部位和 共用設(shè)施設(shè)備的日常運行管理，維護公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和秩序，做好公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護等服務(wù)，向 業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。第四條 本細(xì)則所指的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理；（二）公共場所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清理，化糞池的清理；（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理；四）維護公共秩序以及車輛停放管理，協(xié)助做好安全防范工作；（五）物業(yè)檔案管理；（六）合同約定的其他公共性服務(wù)。第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。第六條 物業(yè)服務(wù)收

4、費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的階段以及提供服務(wù)的性質(zhì)等情況，分別實行政府 指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅小區(qū)（不包括高標(biāo)準(zhǔn)住宅，下同）的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；非住宅物業(yè)、高標(biāo) 準(zhǔn)住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。符合以下條件之一的為高標(biāo)準(zhǔn)住宅：1獨棟、聯(lián)排等獨門獨戶住宅；2 建筑容積率在 1.0 以下的小區(qū)住宅；3 套型建筑面積 140 （含）平方米以上的住宅戶數(shù)占住宅總戶數(shù)的 70% （含）以上的。高標(biāo)準(zhǔn)住宅由開發(fā)建設(shè)單位提出申請，報市物業(yè)主管部門認(rèn)定。第七條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費實行分等級定價。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定 物業(yè)服務(wù)等級

5、和各等級的收費標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本等因素適時調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級，在公布 的相應(yīng)等級的基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)， 按照寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)實施辦法 等有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后十五日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo) 準(zhǔn)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門、物業(yè)主管部門備案。對超過一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)項目，開發(fā)建設(shè)單位可向市物業(yè)主管部門提出特級服務(wù) 申請，經(jīng)審核同意后報市價格主管部門核定收費標(biāo)準(zhǔn)。第八條 非住宅、高標(biāo)準(zhǔn)住宅的前期物業(yè)服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位按照寧波市前期物業(yè)管理招

6、投標(biāo) 實施辦法等規(guī)定確定收費標(biāo)準(zhǔn)；成立業(yè)主委員會后，物業(yè)（包括住宅和非住宅）服務(wù)收費，由業(yè)主委員 會根據(jù)業(yè)主大會的決定，按照合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，參照價格和物業(yè)主管部門公布 的物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)確定具體服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。第九條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的，前期物業(yè)服 務(wù)合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。第十條 業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù) 收費。包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧

7、損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān) 的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比 例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的 物業(yè)服務(wù)計費方式。第十一條 實行物業(yè)服務(wù)收費包干制的， 物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、 法定稅費和物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的合理利潤。物業(yè)服務(wù)成本由人員費用、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理費用，電梯年檢費、綠化養(yǎng)護費用、 清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、直接管理費 分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。實行

8、物業(yè)服務(wù)收費酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金；預(yù)收的 物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的 支出。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用，根據(jù)寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法規(guī)定列 支，不計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定每年 3 月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布上一年度相關(guān)物業(yè) 服務(wù)經(jīng)費收支情況，公布具體內(nèi)容為：實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)各項資金的收支情況；實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，應(yīng)當(dāng)公布利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營用房 出

9、租、停車費收入、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、保修金、專項維修資金等收支情況。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。第十三條 對新建房屋，開發(fā)建設(shè)單位已具備交付條件，并通知業(yè)主辦理房產(chǎn)交付手續(xù)，但因業(yè)主原 因未及時辦理交付手續(xù)的，其物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，計費起始時間為通知業(yè)主應(yīng)辦理房產(chǎn)交付手續(xù)時間 的次月起計算。業(yè)主對物業(yè)辦理交付滿 1 年后仍未入住的空關(guān)房， 第 2 年開始業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出空關(guān)房起止 時間書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實后，從第 2 年開始空關(guān)期間的物業(yè)服務(wù)費按 80% 比例交納。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售的房屋，

10、 或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的房屋， 物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)全額交納。第十四條 物業(yè)服務(wù)收費按房屋（除汽車和自行車庫外）所有權(quán)證記載的建筑面積計收。尚未辦理產(chǎn) 權(quán)登記的，以物業(yè)買賣合同建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。第十五條 物業(yè)的電梯、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備運行電費及住宅小區(qū)內(nèi)樓梯、走廊、電子防盜門等共用 電費，獨立設(shè)置計量表的，由所有使用該設(shè)備的業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)偂＞唧w分?jǐn)偡椒ㄓ山ㄔO(shè)單位或 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有獨立設(shè)置計量表的，在物業(yè)服務(wù)費中統(tǒng)一列支， 不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)辦公

11、和生活的用水、用電費用，保安系統(tǒng)、綠化養(yǎng)護、園林水池噴泉及增壓水泵等水、 電費用，均應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費中列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分?jǐn)偂ｉ_展多種經(jīng)營活動的水、電費用，由該項經(jīng)營收益列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分?jǐn)偂５谑鶙l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè) 主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費按 月計收，其預(yù)收期限一般不得超過 12 個月。如業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。業(yè)主未按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催交，要求其限期交納；業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié) 助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行催交。業(yè)主

12、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。業(yè)主與物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供機動車停放服務(wù)的，可按規(guī)定收取停車服務(wù)費。第十八條 對物業(yè)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好裝修管理服務(wù)。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾 的，其費用按規(guī)定執(zhí)行。第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主（物業(yè)使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維護費、裝修保 證金、進出人員出入證工本費（遺失補證除外）等。第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服

13、務(wù)， 除政府部門有規(guī)定的外， 其收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。第二十一條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)費實行定期成本監(jiān)審制度。凡尚未建立業(yè)主委員會的普通住 宅小區(qū)，應(yīng)在每年 3 月底前，向市價格主管部門上報上年度的物業(yè)服務(wù)收支情況，包括物業(yè)服務(wù)定價成本 調(diào)查表，經(jīng)會計師事務(wù)所或稅務(wù)、審計等政府部門審計的年度財務(wù)會計報告，向業(yè)主公布的物業(yè)服務(wù)經(jīng)費 收支情況表和其他與成本相關(guān)的資料。第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將 物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)、價格管理 形式、收費依據(jù)、價格舉報電話 12358 等有關(guān)情況進行長期公示，接受業(yè)主、物業(yè)使用人和價格主管部 門的監(jiān)督。第二十三