1、上海華燕置業有限公司營銷代理事業部敬呈上海華燕置業有限公司營銷代理事業部敬呈蘇州楓橋青城蘇州楓橋青城項目市場研究分析報告項目市場研究分析報告報告綱要報告綱要項目解讀項目解讀房地產市場簡介房地產市場簡介區域房產市場解析區域房產市場解析項目定位及分析項目定位及分析項目解讀項目解讀項目概況及技術指標項目概況及技術指標項目基礎資料：地址：新區長江路463號何山路口）總用地面積12356；總建筑面積53139；地上建筑面積40354；地下建筑面積12785（地下1層6332，地下2層6453）；建筑占地建筑面積30232.73；建筑密度53；綠地率20面積6506；商業建筑面積9028.04；酒店式公寓

2、；容積率3.27；停車位224個地上134個，地下90個）；建筑高度25.95米；項目形態：2層商鋪6層酒店式公寓局部7層）；1F：22套商鋪；2F：30套商鋪24套酒店式公寓；3F：100套酒店式公寓；4F：100套酒店式公寓；5F：91套酒店式公寓；6F：82套酒店式公寓；7F：78套酒店式公寓；8F：60套酒店式公寓；共計52套商鋪535套酒店式公寓項目解讀項目解讀項目地理位置：優越項目地理位置：優越本案本案東側：長江路東側：長江路西側：新區公園西側：新區公園南側：何山公園南側：何山公園北側：何山路北側：何山路行政中心區域旅游資源區域新區CBD區域項目解讀項目解讀項目周邊環境：完善齊全項

3、目周邊環境：完善齊全津橋公園新區二中何山公園綠寶商業廣場蘇州實驗中學玉山公園蘇州汽車西站新區CBD中心項目解讀項目解讀項目交通環境：便利項目交通環境：便利何山路站n 輕軌三號線建設蘇州輕軌三號線預計2019年通車，全程路線為：新區城鐵站滸墅關）鴻文路泰山路馬運路華山路何山路蘇州樂園獅山路玉山路竹園路橫山路橫塘鎮吳中西路新郭路友新路寶帶西路寶帶東路迎春路吳中東路吳東路婁葑鎮獨墅湖路國賓路斜塘鎮蓮葑路蘇勝路金塔路星塘街沈滸路蘇虹東路唯亭城鐵站項目解讀項目解讀項目區域環境小結項目區域環境小結商業機能：綠寶廣場提供高檔購物、餐飲休閑及娛樂設施，周邊地塊具有商業規劃前景居住機能：本案周邊已形成較多中高檔

4、住宅小區，居住氛圍濃厚商務機能：隨著次商業中心的前景的逐步呈現，以及輕軌何山路站點的實施，此區域的商務機能也將逐步呈現。小結：（1項目周邊配套成熟，居住氛圍濃厚，適合住宅類產品打造。（2地理位置優越，但處于城區邊緣，對于酒店公寓“地段是第一要素來說，項目是否可行還需進一步市場論證。報告綱要報告綱要項目解讀項目解讀房地產市場簡介房地產市場簡介區域房產市場解析區域房產市場解析項目定位及分析項目定位及分析房地產市場簡介房地產市場簡介最新整體市場最新整體市場全市全市8 8月月上月上月變化量變化量變化幅度變化幅度銷售總套數（套）銷售總套數（套）26243037-413-13.60%銷售總面積（）銷售總面

5、積（）291569.45362037.06-70467.61-19.46%銷售均價（元銷售均價（元/ /）6656.936694.48-37.55-0.56%表：表：8月蘇州住宅類商品房成交狀況月蘇州住宅類商品房成交狀況 u市場觀望氣氛濃厚，供應量增加，成交量繼續萎縮。u政策持續強硬，房地產市場的“冬天真正來臨。u （房企限貸令：建設用地閑置兩年禁止發放抵押貸款） 房地產市場簡介房地產市場簡介最新分區房產市場最新分區房產市場區域區域成交套數（套）成交套數（套）上月成交套數（套）上月成交套數（套）成交面積（平方米）成交面積（平方米）成交均價（元成交均價（元/ /平方米）平方米）金閶區金閶區184

6、18415915914956.4314956.436358.916358.91滄浪區滄浪區13813818318316324.1116324.117322.307322.30平江區平江區35035026526534813.6834813.684953.224953.22園區園區965965843843110026.99110026.997578.047578.04高新區高新區15815832332317276172766132.646132.64吳中區吳中區27127151651633635.2133635.217797.177797.17相城區相城區55855872972964535.886

7、4535.885352.795352.79表：表：8 8月份各區住宅類商品房成交狀況月份各區住宅類商品房成交狀況 u高新區共成交158套，較上月減少了165套，降幅為51.08%占全市總成交的6.02%房地產市場簡介房地產市場簡介最新分區房產市場最新分區房產市場圖：圖：8月蘇州各區住宅成交面積比例圖月蘇州各區住宅成交面積比例圖 園區古城區吳中區新區成交均價7578.045856.437797.176312.64圖：圖：8月蘇州各區域成交均價對比月蘇州各區域成交均價對比 從今年4月以來，全市月成交均價基本呈現震蕩整理下行的趨勢，從波峰接近8000元/平方米一路下行到目前的6500元/平方米的位置

8、。從目前市場運行情況看，處于7、8月淡季的蘇州樓市并沒有出現大的下滑，主要是因為目前這一價格基本是市場真實價格的體現，經過宏觀調控以及市場自身的調整，水分、泡沫已比較少，因此也可以將6500元/平方米這一價格看作是蘇州樓市的價格底線。從實際情況看，這一價格的構筑也還算比較穩固。隨著“金九銀十的到來，銷量肯定將有一定程度的提升，與之而來的便是成交價格的提升，因此未來一段時間，樓市均價將逐漸呈現上行的趨勢，但是這種走勢能保持多久、究竟又能走多高，那就要通過市場的實踐來檢驗了。報告綱要報告綱要項目解讀項目解讀房地產市場簡介房地產市場簡介區域房產市場解析區域房產市場解析項目定位及分析項目定位及分析l

9、房地產E網房地產E網-fdcew傾力打造房地產物業管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。pxyi房地產E網-fdcew傾力打造房地產物業管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。房地產E網-fdcew傾力打造房地產物業管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。倍訊易-pxyi區域房產市場解析區域房產市場解析最新區域房產市場最新區域房產市場時間時間成交套數（套）成交套數（套）成交面積（）成交面積（）單套面積（）單套面積（）成交均價（元成交均價（元/ /）20192019年年7 7月月32332332423.5232423.52100.38100.386118.566118.5620192019年年8 8月月1

10、581581727617276109.34109.346312.646312.64表：表：8 8月份高新區住宅類商品房成交狀況月份高新區住宅類商品房成交狀況 1月2月3月4月5月6月7月8月成交量5.913.022.965.26.584.843.241.73圖：圖：20192019年年1-81-8月區域成交量走勢圖單位：萬平方米）月區域成交量走勢圖單位：萬平方米） 8月新區成交量較上月有了月新區成交量較上月有了46.60%的降幅。新區自的降幅。新區自5月以來，月以來，成交量呈現直線下降的趨勢，成交量呈現直線下降的趨勢，8月出現今年以來的最小值。區域月出現今年以來的最小值。區域市場無新增供應，基

11、本以目前在市場無新增供應，基本以目前在售項目維持，如售項目維持，如“中銳中銳山水映像山水映像”、“新港新港名墅花園名墅花園”、“鑫苑鑫苑國際城國際城市花園等，但各自的成交量又市花園等，但各自的成交量又相當有限，無新增供應的刺激，相當有限，無新增供應的刺激，也直接導致了區域成交量的一落也直接導致了區域成交量的一落再落。再落。 區域房產市場解析區域房產市場解析最新區域房產市場最新區域房產市場圖：圖：20192019年年1-81-8月區域成均價走勢圖單位：元月區域成均價走勢圖單位：元/ /平方米）平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月成交均價598350836565.246595.715338.9

12、26837.446118.566312.64 8月高新區的成交較月高新區的成交較上月有了上月有了3.17%的增幅。的增幅。由于區域內由于區域內8月成交項月成交項目較為稀少，因此成交目較為稀少，因此成交主體主體“中銳中銳山水映山水映像像”、“鑫苑鑫苑國際城市國際城市花園等個別樓盤的成花園等個別樓盤的成交均價便代表了區域本交均價便代表了區域本月的成交均價走勢。月的成交均價走勢。區域各板塊住宅產品主力面積區間分析區域各板塊住宅產品主力面積區間分析項目名稱809010011012013014015070160170180190國際公館嘉業陽光假日主語城尼盛青年城君地風華獅山板塊獅山板塊玉山板塊玉山板塊

13、清水園理想城金光大道湖畔翠庭青山綠庭金楓美地何山板塊何山板塊滸關板塊滸關板塊橫山板塊橫山板塊西部板塊西部板塊木瀆板塊木瀆板塊面積（）中心區域以大面積戶型為主，集中在中心區域以大面積戶型為主，集中在120120平米以上，非中心區域產品則以中小戶型為主。平米以上，非中心區域產品則以中小戶型為主。區域房產市場解析區域房產市場解析公寓市場公寓市場區域各板塊住宅價格區間分析區域各板塊住宅價格區間分析400080009000獅山板塊滸關板塊橫山板塊西部板塊木瀆板塊500060007000單價元/ ）玉山板塊何山板塊多層高層多層高層多層高層 中心區域核心位置價格集中在8000元/以上，邊緣位置價格在7000

14、元/左右，而周邊區域價格則主要集中在5000-7000元/之間區域房產市場解析區域房產市場解析公寓市場公寓市場總價萬元）國際公館嘉業陽光假日主語城尼盛青年城君地風華獅山板塊玉山板塊清水園理想城金光大道湖畔翠庭青山綠庭金楓美地何山板塊滸關板塊橫山板塊西部板塊木瀆板塊區域各板塊住宅產品總價區間分析區域各板塊住宅產品總價區間分析506070809010011012040130140150中心區域的主力總價集中在70-125萬之間，而周邊板塊的主力總價則主要集中在35-70萬之間項目名稱區域房產市場解析區域房產市場解析公寓市場公寓市場鑫苑地塊清水園大辰地塊新港地塊新港地塊本案國際公館主語城君地風華陽光

15、假日青庭國際公寓區域房產市場解析區域房產市場解析公寓市場公寓市場區域房產市場解析區域房產市場解析酒店式公寓市場全市）酒店式公寓市場全市）全市酒店式公寓分布圖全市酒店式公寓分布圖1.海天廣場酒店公寓海天廣場酒店公寓 2.和喬麗晶公寓酒店和喬麗晶公寓酒店 3.玲瓏灣酒店公寓玲瓏灣酒店公寓 4.雅戈爾雅戈爾YARK公館公館5.晶匯新屹酒店公寓晶匯新屹酒店公寓6.御庭國際公寓御庭國際公寓7.青庭公寓青庭公寓8.麗晶酒店公寓麗晶酒店公寓 9.獅山峰匯獅山峰匯10.匯豪國際匯豪國際11.藍調都匯藍調都匯12.凱悅公寓凱悅公寓13.中翔商貿城中翔商貿城14.國際服裝城尚都公寓國際服裝城尚都公寓15.摩登摩登

16、9916.自由之邑自由之邑17.時代晶華時代晶華 18.富達大廈富達大廈 19.賽風公寓賽風公寓20.潤億皇朝潤億皇朝區域分布特征：區域分布特征： 蘇州的酒店式公寓在新區及工業園區分布較為集中，其他區域分布較為分散。蘇州的酒店式公寓在新區及工業園區分布較為集中，其他區域分布較為分散。區域房產市場解析區域房產市場解析酒店式公寓市場區域）酒店式公寓市場區域）老城區老城區老城區酒店式公寓中多為改造項目,目前多為商住混用項目或精裝修公寓項目,整體品質較低。酒店式租金水平:較好:35-40元/月一般集中在25-30元/ /月目前并無在售的酒店式公寓永達大廈該項目位于干將西路189號，共25，目前為商住混

17、用，房型以1房1廳為主，主要面積為40-56; 租金為：35-40元/月自由之邑該項目位于閶胥路123號,包括28層及24層兩棟公寓，有1,2,3房多種房型，面積為43-200租金為：30-35元/月1.摩登大廈摩登大廈2. 自由之邑自由之邑3.時代晶華時代晶華4.富達廣場富達廣場5.賽風公寓賽風公寓6.潤億皇朝潤億皇朝區域房產市場解析區域房產市場解析酒店式公寓市場區域）酒店式公寓市場區域）賽風公寓該項目位于閶胥路798號，主力戶型為40-80,部分樓4.2米挑高復式機構.租金為：25-35元/月時代晶華該項目位于金門路108號，共22，7-22層為公寓，以40-70房型為主力戶型，有少量13

18、0-340, 租金為：30元/月潤億皇朝該項目位于喬司空巷66號,共6層,目前為商住混用,主力面積為30-50, 租金為45元/天摩登99該項目位于人民路438號,共7層,為商住混用,主力面積在40-56,租金為35-40元/月區域房產市場解析區域房產市場解析酒店式公寓市場區域）酒店式公寓市場區域）園區園區園區項目多為服務式酒店公寓，開發商多是在整體住宅項目中提供部分酒店式公寓，園區項目代表了蘇州酒店式公寓的最高品質。區域內的酒店式公寓都提供專業酒店管理公司進行統一管理。1.1.五星級產權酒店雷迪森管理）五星級產權酒店雷迪森管理）2.2.精裝修酒店式服務公寓精裝修酒店式服務公寓3.3.酒店式服

19、務小戶型酒店式服務小戶型4 4酒店式服務酒店式服務1.1.晶匯新屹二期晶匯新屹二期2.2.雅戈爾雅戈爾yarkyark公館公館3 3玲瓏灣酒店式公寓玲瓏灣酒店式公寓4.4.海天廣場海天廣場5.5.和喬麗晶公寓和喬麗晶公寓區域房產市場解析區域房產市場解析酒店式公寓市場區域）酒店式公寓市場區域）玲瓏灣精英酒店公寓位于工業園區玲瓏街玲瓏灣精英酒店公寓位于工業園區玲瓏街1 1號號* *玲瓏灣精英酒店公寓為玲瓏灣花園玲瓏灣精英酒店公寓為玲瓏灣花園2525號樓，由蘇州南號樓，由蘇州南都建屋有限公司開發，都建屋有限公司開發，20192019年竣工年竣工* *全裝修，共全裝修，共150150套，主力房型為套，

20、主力房型為6060平方米的一室一廳和平方米的一室一廳和9595平方米的兩室一廳平方米的兩室一廳* *房間配備獨立空調、本地有線電視、寬帶網絡、廚房房間配備獨立空調、本地有線電視、寬帶網絡、廚房器皿燃氣、洗衣機、影視設備等器皿燃氣、洗衣機、影視設備等* *配套設施包括餐廳、健身房、停車場、商務中心等，配套設施包括餐廳、健身房、停車場、商務中心等，并提供叫車、房間打掃、被單更換等服務并提供叫車、房間打掃、被單更換等服務* *租金報價為一室一廳租金報價為一室一廳680680元元/ /天，兩室一廳天，兩室一廳980980元元/ /天天高新區高新區1.1.御庭國際公寓御庭國際公寓2.2.青庭國際公寓青庭

21、國際公寓3 3麗景酒店公寓麗景酒店公寓4.4.獅山峰匯獅山峰匯5.5.匯豪國際匯豪國際區域房產市場解析區域房產市場解析酒店式公寓市場區域）酒店式公寓市場區域）新區酒店式公寓基本沿獅山路分布，其中御庭國際公寓、青庭公寓、匯豪國際為品質較高之服務式公寓，其余皆為商住混用項目.目前區域內的租金:普通:35-40元/月較好:55-70元/月獅山峰匯該項目位于高新區獅山路89號,共22層,主力戶型2室,約86.租金為:35-40元/月匯豪國際該項目位于高新區獅山路58號,共18層,4-18層為公寓,主力戶型1室,面積約35-45. 租金為55-70元/月御庭國際公寓由3幢12層小高層建筑，共200套高級

22、全裝修服務公寓(1-4房)，2019年10月開盤，總建筑面積24,300平方米；配套設施包括游泳池、SPA、蒸氣浴、高爾夫球場、網球場、高級西餐廳等設施外，御庭國際公寓還設有獨立的專屬會所.套房類型租金(人民幣)1間臥室（53 ）8,000 / 月起2 間臥室（87 99 ）13,000 / 月起3 間臥室（117 -123）16,500 / 月起*青庭國際公寓為“新地中心的副樓，高26層，6-26層為服務公寓，主力戶型為1室戶，面積為85-90平方米，頂部二層為復式結構，面積在160-200平方米*房間采用五星級裝修標準，內設中央空調、進口電梯、中央吸塵、24小時熱水循環等，同時由第一太平戴

23、維斯擔當國際物業顧問，泛城中國住宅綜合服務提供營銷代理服務*目前85平方米戶型租金為約為5,000-6,000元/月區域房產市場解析區域房產市場解析酒店式公寓市場區域）酒店式公寓市場區域）區域房產市場解析區域房產市場解析酒店式公寓市場區域）酒店式公寓市場區域）1.1.-bossF-bossF館館2.2.國際服裝城國際服裝城3.3.凱翔廣場凱翔廣場4.4.中翔商貿城中翔商貿城相城區酒店式公寓多依靠專業市場、為商住混用的項目，定位比較模糊,導致人流混雜,檔次較低目前在售的酒店式公寓的價格為7500-8000元/凱翔廣場凱翔廣場層高層高2.92.9米單層復式米單層復式5.25.2米，約有米，約有91

24、0910個單元，個單元，單元面積面積單元面積面積40-10040-100售價售價7000-75007000-7500元元中翔商貿城中翔商貿城一期已投入運營，二期一期已投入運營，二期于于0606年上半年開盤與一年上半年開盤與一期類似，面積期類似，面積40-11040-110平平方米，目前銷售率達方米，目前銷售率達80%80%售價售價:7500-7800:7500-7800元元區域房產市場解析區域房產市場解析酒店式公寓市場小結）酒店式公寓市場小結）高品質的酒店高品質的酒店式公寓比較匱式公寓比較匱乏乏.供應供應:土地供應土地供應趨緊趨緊,酒店式公酒店式公寓供應量屈指寓供應量屈指可數可數.有部分高檔酒

25、有部分高檔酒店式公寓店式公寓.供應供應:板塊發板塊發展比較成熟展比較成熟,近兩年商業供近兩年商業供應量較小應量較小眾多大體量商眾多大體量商業及住宅項目業及住宅項目里頂級奢華酒里頂級奢華酒店式公寓店式公寓. .供應供應: :酒店式公酒店式公寓僅限大社區寓僅限大社區的商業配套的商業配套, ,體體量多以量多以3-53-5萬萬體量為主體量為主酒店式公寓項酒店式公寓項目較少目較少, ,相城主相城主要依托專業市要依托專業市場場, ,整體項目品整體項目品質不高質不高. .供應供應: :目前商業目前商業市場有待進一市場有待進一步發展步發展,2019,2019年年后將會形成成后將會形成成熟的商業中心熟的商業中心

26、老城區老城區高新區高新區工業園區工業園區吳中、相城吳中、相城報告綱要報告綱要項目解讀項目解讀房地產市場簡介房地產市場簡介區域房產市場解析區域房產市場解析項目定位及分析項目定位及分析項目定位及分析項目定位及分析項目分析項目分析項目項目SWOT分析分析優勢：優勢：（1項目區域位置、區域環境較好；項目區域位置、區域環境較好；（2項目現及未來交通優勢明顯軌道交通）；項目現及未來交通優勢明顯軌道交通）；（3項目區域居住氛圍濃厚，生活配套完善。項目區域居住氛圍濃厚，生活配套完善。優勢：優勢：（1項目位于城區邊緣，對項目酒店式公寓產品支撐有限；項目位于城區邊緣，對項目酒店式公寓產品支撐有限；（2項目商業用地對打造住宅類產品，優勢不明顯；項目商業用地對打造住宅類產品，優勢不明顯；時機：時機：（1項目區域內供應量小，無市場競爭壓力；項目區域內供應量小，無市場競爭壓力；（2酒店式公寓產品在市場上接受度較高，市場行情良好。酒店式公寓產品在市場上接受度較高，市場行情良好。要挾：要挾：（1市場觀望氣氛濃厚，成交量價直線下滑；市場觀望氣氛濃厚，成交量價直線下滑；（2項目產品為投資類型產品，對于剛性需求的居住板塊市場接項目產品為投資類型產品，對于剛性需求的居住板塊市場接受度有限。受度有限。綜述：本項目主要抗性綜述：本項目主要抗性1項目產品房型），（項目產品房型），（2用地性質商業）。用地性質商業）。項目定