1、北京市房地產(chǎn)測繪細則一、關(guān)于房屋建筑面積計算（一）房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上的各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)卞牢固，層高2. 20m以上（含2. 20m的永久性建筑。（二）房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。（三）房屋面積測算精度要求實地量距的房屋面積的精度，限差和中誤差不得超過下式計算的結(jié)果：限差：mp=± （0. 04+0. 002s）中誤差：mp=± （0. 02 + 0. 001s）式中：s為房屋面積，（）房

2、屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等層在圖上如何表示，作了進一步的規(guī)定（詳見圖式）。（四）關(guān)于房產(chǎn)分戶圖內(nèi)小分戶房屋權(quán)屬界線的表示問題：小分戶房屋權(quán)屬界線，過去共有墻其加粗的方向為從墻中線向內(nèi)加粗，現(xiàn)改為：在共有墻部位以墻中向兩側(cè)加粗，自有 墻部位向里側(cè)加粗。（五）關(guān)于房屋管理平面圖1.關(guān)于房屋管理平面圖的繪制細則11. 8規(guī)定，繪制房屋管理平面圖，“房屋外廓墻及分隔墻均以墻中心數(shù)據(jù)展繪”，經(jīng)實踐證明，分隔墻以墻 中心展繪是對的，但外廓墻以墻中心展繪則造成房屋管理平面圖的外廓與現(xiàn)狀不符，且凸陽臺與外廓墻之間出現(xiàn)“間隙”因此外廓墻的展繪仍恢復(fù)以前的繪法：即按外廓墻的實際尺寸展繪。2、關(guān)于

3、面積注記細則11. 10和11. 11規(guī)定在一戶型內(nèi)，每個房屋均注記使用面積，陽臺注記建筑面積。由于目前商品房面積計算 的方法發(fā)生了變化，對于商品房而言，上述注記可以根據(jù)委托方的實際要求作相應(yīng)的變化：如委托方要求注記每套房屋（即每個戶型）套內(nèi)建筑面積，則可以按委托方要求在管理圖適中位置注記套內(nèi)建高在2. 20m以上部位計算建筑面積，但不計入房屋層數(shù)。（六）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2. 20m以上的樓梯間，水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2. 20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。（七）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。（八）躍層的套內(nèi)建筑面積應(yīng)包括其室內(nèi)

4、樓梯，并將其按自然層數(shù)計入套內(nèi)建筑面積。1 .借助下層房屋屋面的無柱、無頂?shù)氖彝饣顒涌臻g都以平臺處理。2 .凡是懸挑的供居住者進行室外活動的空間按陽臺處理。（1）:借助于下層屋面的為平臺不計算建筑面積；（2）懸挑的為陽臺計算建筑面積；（3）有頂、有柱的部分，按柱外圍計算建筑面積：其余部分按平臺處理：（4）上人屋面及其延伸出主體建筑部分均按平臺處理；（5） 一層按柱外圍計算建筑面積，二層部分按平臺處理；（6）對于首層或一、二層為裙房，三層以上為住宅，三層借助裙房屋頂圍成的陽臺按平臺處理。（九）滾梯按樓梯的處理方式計算建筑面積。（十）對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。（十一）突

5、出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷不計算建筑面積。（十二）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋不計算建筑面積。（十三）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋不計算建筑面積。（十四）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫不計算建設(shè)面積。二、關(guān)于圖式方面的問題0. 20mnn為 0. 15mm（一）關(guān)于房地平面圖的基本線劃 為使房地平面圖更加清晰美觀，使粗實線與細實線醒目好看，將基本線劃由原來的（二）關(guān)于界址線界址線是宗地的權(quán)屬范圍線，必須十分清楚。在原來的規(guī)定中尚有不足或不明確之處：如無墻已定界和他墻均用細實線 表示，雖然無墻已定界端點劃有界址點符號，有時仍會分

6、辨不清，又如共有墻與自墻均繪粗線，在圖上根本無法分辨， 而必須借助草圖。針對這些情況，根據(jù)北京市地籍圖圖式（城規(guī)發(fā)K 19981第285號，1998年10月7日發(fā)布）（以下簡稱圖式）的規(guī)定，對界址線的劃法做了較大的變動。如凡對有墻的部位均繪實線，并以短齒線的指向表示墻體 歸屬，對無墻已定界的部位用長虛線表示，并在界址點處繪小圓。這樣規(guī)定，使界址的狀況一目了然（詳見圖式）。在房地平面圖上界址點是否顯示界址點號，目前暫不作具體規(guī)定。（三）關(guān)于違章房屋、臨建房屋、多產(chǎn)權(quán)房屋和地上權(quán)房屋建筑面積。1 .關(guān)于平臺的注記細則規(guī)定平臺不計算建筑面積，只注記“平臺”兩字。2 .關(guān)于衛(wèi)生間與廁所的表示方法衛(wèi)生間

7、與廁所原用“衛(wèi)”和一“ W表示，現(xiàn)規(guī)定統(tǒng)一用“ W表示，（不再使用漢字注字“衛(wèi)”）。3 .在分層圖上，如果上一層的某部位，為下一層的上空，應(yīng)在該部位注記“空間”二字。關(guān)于北京市房地產(chǎn)測繪細則的補充規(guī)定一、關(guān)于房屋建筑面積的計算（一）房屋的建筑面積。房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具 備有上蓋，結(jié)卞牢固，層高2. 20m以上（含2. 20m）的永久性建筑。（二）房屋的產(chǎn)權(quán)面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記 確權(quán)認定。（三）房屋面積測算精度要求。實地量距的房屋

8、面積的精度，限差和中誤差不得超過下式計算的結(jié)果：限差：mp = ±（0 . 04，S +0. 002S）中誤差：mp = ±（0. 02VS +0. 001S）S為房屋面積（平方米）（四）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等層高在2. 20m以上部位計算建筑面積，但不計入房屋層數(shù)。（五）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2. 20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2. 2 0m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。（六）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。（七）躍層的套內(nèi)建筑面積應(yīng)包括其室內(nèi)樓梯，并將其按自然層數(shù)計入套內(nèi)建筑面

9、積。（八）陽臺與平臺的區(qū)分問題。1 .借助下層房屋屋面無柱、無頂?shù)氖彝饣顒涌臻g都以平臺處理。2 .凡是懸挑的，供居住者進行室外活動的空間按陽臺處理。（1）借助于下層屋面的為平臺，不計算建筑面積；（2）懸挑的為陽臺，計算建筑面積；（3）有頂、有柱的部分，按柱外圍計算建筑面積，其余部分按平臺處理；（4）上人屋面及其延伸出主體建筑部分均按平臺處理；5 5） 一層按柱外圍計算建筑面積，二層部分按平臺處理；（6）首層或一二層為裙房，三層以上為住宅，三層借助裙房屋頂圍成的陽臺按平臺處理；（九）滾梯按樓梯的處理方式計算建筑面積。（十）對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。（十一）突出房屋墻面

10、的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷不計算建筑面積。（十二）利用引橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋不計算建筑面積。（十三）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋不計算建筑面積。（十四）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫不計算建筑面積。二、關(guān)于圖式方面的問題（一）關(guān)于房地平面圖的基本線劃。為使房地平面圖更加清晰美觀，使粗實線與細實線醒目好看，將基本線劃由原來的0. 20mm 改為0. 15mm。（二）關(guān)于界址線。界址線是宗地的權(quán)屬范圍線，必須十分清楚。在原來的規(guī)定中尚有不足或不明確之處：如無墻已定界和他墻均用細實線表示，雖然無墻已定界端點劃有界址點符號，有時仍會分辨不清；又如，共

11、有墻與自墻均繪粗線，在圖上根本無法分辨，而必須借助草圖。針對這些情況，根據(jù)北京市地籍圖圖式（城規(guī)發(fā) 1998第285號，1998年10月7日發(fā)布，以下簡稱圖式）的規(guī)定，對界址線的劃法做了較大的變動。如凡對有墻的部位均繪實線，并以短齒線的指向表示墻體歸屬，對無墻已定界的部位用長虛線表示，并在界址點處繪小圓。這樣規(guī)定，使界址的狀況一目了然（詳見圖式）。在房地平面圖上界址點是否顯示界址點號，目前暫不作具體規(guī)定。（三）關(guān)于違章房屋、臨建房屋、多產(chǎn)權(quán)房屋和地上權(quán)房屋在圖上如何表示，作了進一步的規(guī)定（詳見圖式）。（四）關(guān)于房產(chǎn)分戶圖內(nèi)小分戶房屋權(quán)屬界線的表示問題：小分戶房屋權(quán)屬界線，過去共有墻其加粗的方向

12、為從墻中線向內(nèi)加粗，現(xiàn)改為：在共有墻部位以墻中向兩側(cè)加粗， 自有墻部位向里側(cè)加粗。（五）關(guān)于房屋管理平面圖。1 .關(guān)于房屋管理平面圖的繪制。細則11 . 8規(guī)定，繪制房屋管理平面圖， 房屋外廊墻及分隔墻均以墻中心數(shù)據(jù)展繪 工經(jīng)實踐證明，分隔墻以 墻中心展繪是對的，但外廊墻以墻中心展繪則造成房屋管理平面圖的外廊與現(xiàn)狀不符，且凸陽臺與外廊墻之間出現(xiàn)間隙”。因此，外廊墻的展繪仍恢復(fù)以前的繪法，即按外廊墻的實際尺寸展繪。2 .關(guān)于面積注記。細則11 . 10和11 . 11規(guī)定，在一戶型內(nèi)，每個房屋均注記使用面積，陽臺注記建筑面積。由于目前商品房面 積計算的方法發(fā)生了變化，對于商品房而言，上述注記可以根據(jù)委托方的實際要求作相應(yīng)的變化：如委托方要求注記每 套房屋（即每個戶型）套內(nèi)建筑面積，則