1、物業(yè)服努人合同終止后的義務(wù)承擔(dān)民法典第九百四十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定 期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服 務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的 人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。 原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的,不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè) 費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。解讀：問題一：與物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)合同到期不及時退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服 務(wù)合同終止后,物業(yè)服務(wù)人沒有繼續(xù)留在物業(yè)服務(wù)區(qū)域進行服務(wù)和管理的正當(dāng) 理由的，就應(yīng)當(dāng)及時退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。但是,在實踐中，

2、物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人無正當(dāng)理由，拒絕退出物 業(yè)服務(wù)區(qū)域，拒絕移交物業(yè)服務(wù)用房等相關(guān)設(shè)施設(shè)備以及物業(yè)服務(wù)所必需的相 關(guān)資料，或者不配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作的現(xiàn)象也時有發(fā)生，導(dǎo)致新物 業(yè)服務(wù)人無法逬場或者決定自行管理的業(yè)主無法接管，不僅影響業(yè)主的正常生 產(chǎn)生活，損害業(yè)主的共同利益，嚴重的甚至可能引發(fā)群體性事件。物業(yè)服務(wù)人之所以拒絕退出或者拒絕配合移交和交接，可能是因為業(yè)主對物業(yè) 服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，依法共同決走解聘物業(yè)服務(wù)人，提前解除物業(yè) 服務(wù)合同；也可能是因為物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主沒有續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人， 而是選聘新的物業(yè)服務(wù)人；還有可能是因為仍有部分業(yè)主拖欠物業(yè)費。問題二

3、：物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)包括什么 物業(yè)服務(wù)合同終止后，當(dāng)事人仍然負有一定的后合同義務(wù)。所謂后合同義務(wù)， 屬于附隨義務(wù)的一種，是指在合同關(guān)系終止后，當(dāng)事人依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定， 以及誠實信用原則的要求對另一方負有保密、協(xié)助等義務(wù)。本法第558條規(guī) 定，"債權(quán)債務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信等原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、 協(xié)助、保密、舊物回收等義務(wù)"。因為物業(yè)服務(wù)合同涉及的內(nèi)容方方面面，十分 復(fù)雜，物業(yè)服務(wù)人對該物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主情況、物業(yè)使用和管理情況都了 解和掌握,基于誠實信用原則，為了保護全體業(yè)主的共同利益，實現(xiàn)物業(yè)的順 利交接，本條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人的一些后合同義務(wù)。物業(yè)服

4、務(wù)人在合同終止后 所應(yīng)承擔(dān)的后合同義務(wù)主要包括以下內(nèi)容：第一，在約走期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。所謂退出，是指物業(yè)服 務(wù)人及其工作人員應(yīng)當(dāng)離開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，如相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)退出 物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)人所雇用的保安、門衛(wèi)應(yīng)當(dāng)離開保安室、門衛(wèi)室等， 不得繼續(xù)占用相關(guān)區(qū)域。因為物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人沒有合法正當(dāng)理由繼續(xù)占用相關(guān)區(qū)域。 當(dāng)事人可以在物業(yè)服務(wù)合同中對合同終止后物業(yè)服務(wù)人的退出期限作出明確 約走，如果沒有約定的，應(yīng)當(dāng)在合同終止后，給予物業(yè)服務(wù)人一定的合理期限， 讓物業(yè)服務(wù)人在該合理期限內(nèi)有序退出。 第二，妥善交接義務(wù)，包括移交 物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服

5、務(wù)所必需的相關(guān)資料,配合新物業(yè)服務(wù) 人做好交接工作。這主要是因為，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)喪 失占用物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等的法律依據(jù)， 因此應(yīng)當(dāng)將其交還。物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等 應(yīng)當(dāng)交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，指定的人往往 為業(yè)主或者業(yè)主委員會選聘的新物業(yè)服務(wù)人，直接移交給新物業(yè)服務(wù)人,不僅 可以提高交接效率,還能最大限度地維護全體業(yè)主的利益。 第三，如實告 知物業(yè)的使用和管理狀況。物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人不僅要移交物業(yè) 服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等，同時要如實告知物業(yè)的 使用和

6、管理情況，尤其是與業(yè)主人身、財產(chǎn)安全密切相關(guān)的重要情況，例如某 單元樓內(nèi)某部電梯出現(xiàn)了故障仍待維修，小區(qū)門禁出現(xiàn)故障任何人可以自由進 出，專項維修資金的使用情況,等等。告知的對象，既包括全體業(yè)主、業(yè)主委 員會，也包括新物業(yè)服務(wù)人。因為業(yè)主對物業(yè)的使用和管理情況有知情權(quán)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督, 在其即將完全退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域前，自然應(yīng)當(dāng)將有關(guān)物業(yè)使用和管理的情況如 實告知業(yè)主。而之所以要告知新物業(yè)服務(wù)人，是因為新物業(yè)服務(wù)人即將接管物 業(yè)服務(wù)和管理，為了盡快進入角色，應(yīng)當(dāng)及時全面了解和掌握物業(yè)的使用、管 理情況,這也是新物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)，而原物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)的使用和管理情 況最為了解，應(yīng)當(dāng)負

7、有義務(wù)將這些情況如實告知新物業(yè)服務(wù)人，以保護業(yè)主的 共同利益。需要注意的是：物業(yè)服務(wù)人違反上述義務(wù)，不僅不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費，造成業(yè)主損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。此處 規(guī)定的"物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費"，并非其履行上述后合同義務(wù)的額外報 酬，應(yīng)是在他人接管相關(guān)物業(yè)前，原物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)為全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù) 期間所應(yīng)收取的物業(yè)費。本法第950條規(guī)定，"物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物 業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè) 服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費"。物業(yè)服務(wù)人違反上述義務(wù)

8、， 例如,物業(yè)服務(wù)合同終止后,物業(yè)服務(wù)人仍占用物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施，拒 絕向業(yè)主委員會選聘的新物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料，導(dǎo)致新 物業(yè)服務(wù)人不能入場為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的，即使其仍在繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)， 也是對業(yè)主權(quán)利的侵犯，不僅不能請求物業(yè)服務(wù)合同終止后繼續(xù)服務(wù)期間的物 業(yè)費,如果給業(yè)主造成損失的，還要賠償相應(yīng)的損失。例如，物業(yè)服務(wù)合同終 止后，由于物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不配合新物業(yè)服務(wù)人交接，導(dǎo) 致小區(qū)處于無人服務(wù)和管理的狀態(tài)，如果小區(qū)內(nèi)電梯出現(xiàn)故障導(dǎo)致業(yè)主人身受 到傷害，此時盡管物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)終止，但是對于該業(yè) 主的損失，物業(yè)服務(wù)人依然要予以賠償。此外，物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服 務(wù)人可能還要履行其他義務(wù)，這些義務(wù)包括但不限于：是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對其為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)期間所掌握的有關(guān)信息、資料和 情況等逬行保密，這也屬于物業(yè)服務(wù)合同的后合同義務(wù)。二是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)返還其占有的屬于業(yè)主所有的財產(chǎn)，這主要是指物業(yè)服務(wù) 人利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營活動獲得的收益。根據(jù)本法第282條的規(guī)定，物 業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成 本之后，屬于業(yè)主共有。即物業(yè)服務(wù)人取得的收入扣除合理成本之后，屬于業(yè) 主共有，在物業(yè)服務(wù)合同終止后,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時返還給業(yè)主。 三是 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)退還已經(jīng)預(yù)收的、尚未提供物業(yè)服務(wù)