1、清遠新都廣場物業(yè)服務方案wAnninIB州SB寧38策省理胃眼公司零零八年七月前 言 3第一節(jié)、指導思想 4第二節(jié)、項目定位 5第三節(jié)、管理服務目標 7第四點、物業(yè)服務內容 9第五節(jié)、一期首批物業(yè)崗位設置、人員配置及用工成本費用預算 131、服務中心崗位設置（一期首批物業(yè)設員 29人） 132、服務中心人員配置 143、用工成本費用預算 154、一期首批工作人員成本核算表（單位：元/月） 19第六節(jié)、一期首批物業(yè)服務建議合作方式 20第七節(jié)、銷售配合服務提供 211、銷售中心管理服務 212、樣板房的管理 233、開盤期間項目現(xiàn)場安全管理 254、開盤期間項目現(xiàn)場環(huán)境管理 265、其它配合銷售

2、工作 266、服務配合建議 26第八節(jié)、物業(yè)管理用房與物資配置 27第九節(jié)、公司資質與品牌使用權 28.言、八刖新都會（清遠）實業(yè)有限公司：十分感謝貴司給予我司為貴項目提供物業(yè)管理服務的機會！承蒙貴司的信 任，我司應邀對清遠新都廣場進行了初步考察，了解到貴司的項目開發(fā)理 念，考慮未來物業(yè)管理服務工作的特點，結合項目實際情況及我司十多年的專業(yè) 物業(yè)服務經驗，編寫了 清遠新都廣場項目物業(yè)服務方案，由于時間的倉促 及資料的有限，有關細節(jié)未能詳盡，誠盼能進一步與貴司商洽。專業(yè)及完善的物業(yè)管理，不但能為業(yè)戶提供一個安全舒適、優(yōu)質和諧的生活 環(huán)境，并且能夠協(xié)助項目樹立品牌形象、 促進物業(yè)的銷售和租賃，提升

3、物業(yè)的投 資回報率。因此，要使清遠新都廣場項目成為當?shù)氐母邫n物業(yè)、亮點物業(yè), 開發(fā)商良好的前期硬件投入是基礎，同時要求物業(yè)服務企業(yè)必須具有前瞻性的創(chuàng) 新理念、雄厚的管理實力、豐富的服務經驗、專業(yè)的人才隊伍，廣州萬寧物業(yè)管 理有限公司具備這樣的條件：第一、具有持續(xù)不斷創(chuàng)新高尚物業(yè)管理服務的眼光。第二、具有豐富的實踐經驗，充分了解各類客戶的服務需求。第三、具備不同類型物業(yè)的前期介入、項目工地管理、銷售配合和開荒管 理服務經驗。第四、具有專業(yè)的梯隊物業(yè)服務隊伍，良好的人才培養(yǎng)機制和發(fā)展平臺。第五、長期的專業(yè)服務成就企業(yè)擁有廣泛的可用社會資源和合作伙伴。第六、行業(yè)內具有一定影響力的企業(yè)品牌。“誠信經營

4、，和諧共贏”是【萬寧物業(yè)】的企業(yè)理念，我們懷著萬分誠意， 以“真誠合作、專業(yè)保障、共創(chuàng)品牌”為指導思想，愿與富有卓越遠見的您攜手 共創(chuàng)清遠新都廣場-清遠地區(qū)又一個高檔物業(yè)+優(yōu)質服務項目品牌，為 貴司帶來良好的投資回報與社會信譽。時代需要強強聯(lián)手，弓I領潮流，共同打造如詩似畫的美好明天！廣州萬寧物業(yè)管理有限公司二00八年七月二十五日第一節(jié)、指導思想清遠新都廣場擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢，是新都會（清遠）實業(yè)有限公 司的重錘力作。為配合貴司“帶動銀盞步入高端居住時代”的開發(fā)理念，我司將 竭盡所能致力提供專業(yè)優(yōu)質的物業(yè)服務， 如有幸對貴項目提供物業(yè)服務，基本指 導思想是：通過真誠合作強力打造品牌【萬寧物

5、業(yè)】一貫秉承尊重客戶、誠信服務的作風，重合同、守信譽、遵紀 守法、誠信經營，我司將配合貴司的項目建設進程對物業(yè)工作專業(yè)細分，分階段實施管理服務，在過程中逐步總結改進，漸入佳境，以期通過我們的服務和業(yè)內 良好口碑，促進清遠新都廣場的銷售和塑造優(yōu)秀服務品牌。長遠承擔項目的管理服務職責【萬寧物業(yè)】不但注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益， 力避急功近利、華而不實的短期行為，有階段規(guī)劃，更有長遠計劃，將服務概念 由委托管理期擴展到物業(yè)的使用壽命期，以承擔全方位管理職責及贏取項目的社 會認同為己任，協(xié)助貴司樹立長遠發(fā)展的戰(zhàn)略品牌。通過提供專業(yè)服務使業(yè)主獲取長遠利益我們推行全面、專業(yè)的物業(yè)管

6、理和服務，管理人性化、服務專業(yè)化，進行優(yōu) 質、貼心、到位的物業(yè)管理服務。提高服務質量、細化服務內容。從每一件小事 做起，注重細節(jié)管理，為保障物業(yè)的保值增值而盡心竭力。第二節(jié)、項目定位、項目理解清遠新都廣場項目地處清遠高新區(qū)銀盞核心位置，緊靠國家 A級旅 游點銀盞溫泉旁，位于107國道旁，毗鄰廣清高速公路，距廣清高速公路銀盞 出入口僅1000米，無論去廣州、新白云國際機場還是到清遠市區(qū)都不超過30分鐘的車程。交通便利、私享自然稀有景點，周邊有多個大型經濟工業(yè)園及經濟開發(fā)圈。 工業(yè)園區(qū)的白領階層是項目的主要客戶消費群。如此得天獨厚的地理條件，造 就了該項目的高端市場品位。發(fā)展商新都會（清遠）實業(yè)有

7、限公司著眼于清遠 市高尚物業(yè)的未來發(fā)展趨勢，融合區(qū)域文化，力求創(chuàng)造新的優(yōu)化空間，展示一 種全方位的生活方式。因此，發(fā)展商在項目融洽了多種不同類型功能物業(yè)，滿 足空間內不同的生活需求，以使項目成為區(qū)域領航級高端綜合社區(qū)。結合貴司的開發(fā)理念和項目定位，我司如有幸對清遠新都廣場提供物業(yè)管理服務，將盡力創(chuàng)造優(yōu)質的管理環(huán)境及積極參加各項先進評選活動，以 提升項目的知名度和社會效益，我們對貴項目的整體定位理解是：高尚物業(yè)、 優(yōu)質服務高尚物業(yè)：清遠新都廣場得天獨厚的地理資源，便捷的交通出行，全 方位智能化安全系統(tǒng)的運用、別具匠心的園林景觀，加以日趨完善的商業(yè)配套 等，是打造高尚物業(yè)的基礎；優(yōu)質服務：表達的是

8、“以業(yè)主為中心”的服務理念，為業(yè)主提供細心、細 致的服務。在管理服務過程中凡事要以人為本， 提供優(yōu)質服務為前提，真正做到 服務至上，做業(yè)主的好管家。通過上述的整體形象定位，配之切實可行的物業(yè)服務措施，不但可以打造 高尚物業(yè)，增加小區(qū)業(yè)主對物業(yè)的滿意度，同時也可進一步協(xié)助樹立開發(fā)商的 企業(yè)形象和品牌建設。、項目整體服務定位舒適和諧安全第一舒適和諧：表達的是“舒適、自然、和諧”的環(huán)境理念。作為物業(yè)管理服 務者，首先要對物業(yè)的需求予以深刻的理解， 樹立服務至上的服務意識，在服務 過程中以熱情的服務態(tài)度、嫻熟的服務技能、規(guī)范的服務程序、靈活的服務方式、 高效的服務效率，提供超出客戶期望值的管理服務，創(chuàng)

9、造舒適居住環(huán)境，打造高 檔物業(yè)形象。安全第一：是強調安全的重要性，從物業(yè)管理服務的實踐看，若沒有安全 做保障的物業(yè)管理服務根本沒有辦法順暢實施，也很難取得業(yè)主的信任與認可。 物業(yè)檔次越高，業(yè)主對安全的需求也越高，因此，要想為業(yè)主營造一個安居樂業(yè) 的居住環(huán)境，讓業(yè)主住得安心、住得開心、住得省心、住得舒心，就必須把安全 工作放在首位，并盡量滿足業(yè)主私密性的需求。第三節(jié)、管理服務目標結合項目實際情況及我司多年的實踐經驗，如有幸對 清遠新都廣場 提供物業(yè)管理服務，將嚴格按照全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)的標準和要 求，在IS09001: 2000質量管理體系標準下全心全意、盡職盡責提供優(yōu)質服務。銷售期目

10、標：成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好伙伴，為項目提供有價值 的建議，減少返工現(xiàn)象，降低開發(fā)商的建筑成本，促進樓盤的銷售；服務期目標：成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友，業(yè)主對管理服務綜合 滿意率不低于96%并在貴司的支持下，首期全部交付使用后二年內通過“市級 物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的考評，三年內通過“廣東省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)” 的考評，以提升發(fā)展商和項目的知名度、美譽度，以優(yōu)質、舒適的管理環(huán)境回報 業(yè)主。序號承諾項目標準承諾指標實施措施1房屋完好率國標房屋損 評定等級100%指定維修技術人員負責管理區(qū)域內的 房屋維修檢查，建檔記錄，保障房屋 完好、整潔，無違章搭建及損壞公共 設施。2房屋零修及時

11、率全國物業(yè)管理示范小區(qū)100%建立嚴格的修繕制度，要求維修人員 接到維修通知單后，按規(guī)定時間趕到 現(xiàn)場，為客戶提供優(yōu)質服務。3維修工程質量合格率全國物業(yè)管理示范小區(qū)100%分項監(jiān)督，工程技術部嚴格把關，按 照工序一步到位，杜絕返工，并及時 回訪。5綠化完好率全國物業(yè)管理示范小區(qū)99%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度， 建檔記錄，物業(yè)助理監(jiān)督執(zhí)行，以保 障小區(qū)公共綠化綠地無破壞、無踐踏、 無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。6保潔率全國物業(yè)管理示范小區(qū)100%指定專職保潔員進行各項保潔工作， 實行巡查制度，由物業(yè)助理監(jiān)督，做到 垃圾日產日清，空氣清新。7道路完好率及使用率全國物業(yè)管理示范小區(qū)100

12、%落實責任人，堅持對道路等公用設施 進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)， 并建立健全檔案記錄，兀善規(guī)早制度， 以使公共設施完好并正常使用。8化糞池、雨水井、污水井完好率全國物業(yè)管理示范小區(qū)100%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度， 建檔記錄，工程主管監(jiān)督執(zhí)行，以使 溝、渠、井完好，并定期清理、疏通。9排水管、明暗溝完好率全國物業(yè)管理示范小區(qū)100%落實責任人進行養(yǎng)護，實行工程部巡 查制度，建檔記錄，工程主管監(jiān)督執(zhí) 行，以保排水管、明暗溝暢通無阻、 無塌陷。10路燈完好率一級96%指定工程維修人員負責維護，實行巡 查制度，建檔記錄，由物業(yè)助理監(jiān)督， 以保設施完好，方便使用。12公共設施完好率全國物業(yè)

13、管理示范小區(qū)95%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度， 建檔記錄，工程主管監(jiān)督執(zhí)行，以保 設施完好、正常使用，并進行定期保 潔，使其美觀整潔。13刑事犯罪案件發(fā)生率全國物業(yè)管理示范小區(qū)1%以下實行24小時保安巡查制度，落實保安 崗位職責，在重點部位加緊巡邏，保 障業(yè)戶人身及財產安全。14火災發(fā)生率全國物業(yè)管理示范小區(qū)0物業(yè)服務中心實行全員義務消防員 制，定期進行培訓和演習， 加強宣傳， 由物業(yè)助理進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患 及時處理，以保小區(qū)消防安全。16用戶有效投訴率投訴處理率一級1 %以下100%按照政策規(guī)定，作好各項工作，加強 與業(yè)戶溝通，定期舉行座談會，了解 業(yè)戶的愿望與要求，滿足業(yè)戶的合理

14、 需要，將投訴及時處理并記錄。17管理人員專業(yè)培訓合格率一級100%員工分別進行入職培訓、上崗培訓、 加強培訓等常規(guī)培訓，并予以考核， 以保員工素質。18業(yè)主對物業(yè)管理綜合滿意率客戶滿意96%以上米取現(xiàn)代化的科學管理手法，開展各 種社區(qū)文化活動，在日常工作中注意 收集客戶意見，加強與客戶的溝通交 流，提升客戶對物業(yè)服務工作的滿意 率。第四點、物業(yè)服務內容如我司有幸能為貴項目提供物業(yè)服務， 其服務內容包括（但不限于）以下八 個方面：（一）安全保衛(wèi)1. 服務范圍包括本物業(yè)整個區(qū)域的建筑物以及公共廣場、停車場、通道及 周邊綠化等。2. 組織思想素質高、業(yè)務能力強的保安隊伍，執(zhí)行嚴格的紀律和崗位責任

15、制以確保物業(yè)的安全、有序。3. 采取科學合理的方式確定值勤崗位、值勤時間、崗位職責等，目標是確 保萬無一失。無因管理疏忽造成的治安案件、惡意破壞事件；4. 停車場以及重要出入口必須 24小時值班、24小時監(jiān)控。整個區(qū)域做到 24小時有安全護衛(wèi)人員巡查。5. 確保無重大火災、刑事和交通事故發(fā)生。6. 設立防火工作專責小組，全力配合相關部門做好防火工作。接到消防中 心報警，保安員應在3分鐘內到達煙感警報點核實情況，如屬火警迅速 組織撲救和疏散。7. 設立綜合治理及安全生產專責小組，按國家規(guī)定制定相關應急預案以便 對突發(fā)事件有應急處理計劃和措施，必要時及時報警并告知貴司，防止 事態(tài)進一步惡化并協(xié)助保

16、護現(xiàn)場；對物業(yè)安全生產和綜合治理做到嚴格 管理、時刻督查，杜絕重大安全事故和社會治安案件發(fā)生。8. 如發(fā)生物業(yè)內被盜案件，全力配合公安部門破案。9. 其它與安全保衛(wèi)有關事項。（二）交通、車輛、停車場管理1. 交通、車輛、停車場管理指定專人負責，制定切實可行的管理制度。2. 配置規(guī)范的車輛行駛、停放識別標記。3. 車輛停放有序，有專人指引按規(guī)定存放地下車庫或指定地點，做到車輛 停放規(guī)范、整齊、分類、安全，保證車輛道路及消防通道的通暢。4. 車輛停放建立登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生。對停放在停車場的機動車 輛和非機動車輛，做好登記手續(xù)，登記率達 100%5. 區(qū)域內車輛行駛有序，一律不準按鳴。6.

17、保障區(qū)域內的交通指示標志明確、交通設施完善，區(qū)域內行駛路線要用 標志牌、地下白線箭頭指示清楚。7. 其它與交通、車輛、停車場有關的事項。（三）清潔衛(wèi)生1. 服務范圍包括整個物業(yè)的公共區(qū)域、停車場、各建筑物的大堂、電梯、 通道、公共地方、衛(wèi)生間、建筑物外墻（每年至少清洗一次）、周邊綠 化等。2. 制定工作制度和標準，并以此作為物業(yè)管理清潔工作質量考核的依據(jù)之。3. 房屋立面、公共樓梯、區(qū)域內廣場、道路、綠化帶保持整潔，無堆放雜 物現(xiàn)象。4. 按工作程序進行日常定期或不定期的清掃保潔，做到按制定的標準全方位保潔，特別對公共衛(wèi)生間做到按標準定人定點定時管理、巡查、監(jiān)督5. 負責垃圾的收集并統(tǒng)一置放垃

18、圾收運點，做到垃圾日產日清并及時打掃 垃圾收運點的衛(wèi)生。6. 按國家相關的物業(yè)管理條例，定期殺滅蚊、蠅、鼠，蟑螂、白蟻，并做 到無滋生源。對白蟻要做到及早發(fā)現(xiàn)，及早請專業(yè)公司進行滅殺。7. 自來水水池定期清潔，供水符合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患。8. 污水排放通暢，定期清理化糞池、垃圾箱。9. 清潔衛(wèi)生工作中物料的使用和排放達到國家環(huán)保標準。10. 其它與清潔衛(wèi)生有關的事項。（四）園林綠化養(yǎng)護和管理1. 服務范圍包括整個公共區(qū)域的園林設施、植物、盆栽、植被等各類綠化的日常養(yǎng)護工作。2. 綠化養(yǎng)護管理質量符合國家、省和市有關的技術規(guī)程、規(guī)范要求。包括淋 水、除草、施肥、開窩、培土、扶正、殺蟲、剝

19、牙、清除黃葉及其它工作 內容。（五）物業(yè)設施、設備的使用、維護和管理1. 配置熟練、專職、有上崗證及資格證的專業(yè)工程技術人員，對物業(yè)各項 設施、設備進行維修、養(yǎng)護。嚴格遵守安全操作規(guī)程（如強電操作需雙 人操作等）。2. 負責電梯、消防設施等的日常清潔維護工作，在日常使用過程中制定使 用運行制度，定人、定時開/關設備，及時發(fā)現(xiàn)設備和設施在使用過程中 的隱患并通知專業(yè)公司維修、保養(yǎng)，杜絕安全事故發(fā)生。并指定專人負 責與專業(yè)公司的協(xié)調工作，明確分工及責任。3. 根據(jù)消防管理部門的有關要求和規(guī)定，對消防系統(tǒng)的管理制定詳細的管 理制度、培訓計劃、實施方案（包括演練方案）和管理機構的設置方案。4. 除專業(yè)

20、公司承包維修、養(yǎng)護的設施、設備外，其余物業(yè)設施、設備，包 括各類機電設備、供配電、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、應急系統(tǒng)、安保技 防系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)、背景音樂及消防廣播系統(tǒng)、火災自動報 警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、車庫出入管理系統(tǒng)等各種設備設施的定期保養(yǎng) 和維修，以確保各項設施的完好和正常使用。建立維修保養(yǎng)工作制度， 強調時效性，做到當日事當日清，對無法解決的事故或較大型的保養(yǎng)和 維修，及時報上級處理。5. 制定完善的實施方案，做好與產品（工程）供應商的協(xié)調工作，明確分 工及責任。在產品（工程）質保期內，受甲方（開發(fā)商）委托并作為甲 方（開發(fā)商）的代理人全權處理與上述供應商在質保期內的相關事宜。6.

21、 租戶需要對其租賃場地進行裝修時，需提交裝修申請及裝修方案。我司 負責對其裝修方案進行全面認真細致的審核，確保其裝修對物業(yè)建筑物 的整體結構、外觀、設施設備、消防防火、安全生產、環(huán)保等各方面沒 有任何不良影響，交甲方（開發(fā)商）加具意見后，根據(jù)有關程序通知租 戶辦理消防報建手續(xù)，獲批后再批準租戶動工。施工期間，嚴格管理，監(jiān)管到位，及時與租戶、甲方（開發(fā)商）溝通有關情況，確保無安全事 故發(fā)生。7. 其它與物業(yè)設施、設備的使用、維護和管理有關的事項。（六）檔案資料管理1. 建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度。2. 在日常管理中要建立交接班、項目故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。3. 檔案資料包括：與物

22、業(yè)相關的工程圖紙、檔案和竣工驗收資料；實施管 理和服務工作中的各種制度、規(guī)程、流程、記錄、圖表、函件等。（七）代收代繳及物業(yè)服務1. 受甲方（開發(fā)商）委托代甲方（開發(fā)商）向租戶收取商鋪等租金、，并 代收代繳水、電、氣費。2. 每月定時抄錄電表、水表并計算費用，及時向租戶發(fā)出收費通知書。對 于在規(guī)定期限（每月10號前，遇節(jié)日如春節(jié)、國慶長假則順延相應天數(shù)） 內沒有繳納上述費用的租戶，按租賃合同、物業(yè)服務委托合同計收其違 約金，并及時告知甲方（開發(fā)商）。3. 設有客戶接待中心，處理日常事務和提供商務服務。（八）物業(yè)管理服務合同約定的其它事項第五節(jié)、一期首批物業(yè)崗位設置、人員配置及用工成本費用預算根

23、據(jù)項目發(fā)展的進程規(guī)劃，一期首批交付的物業(yè)將是一個有 8個住宅樓體、 首層是相連的臨街商業(yè)裙樓的組團。其中4棟樓體為七層樓高，另4棟為十一層 樓高的樓體，東北方及首層商鋪前共有上百個露天停車位。一期首批物業(yè)服務架構的設置，是整體服務組織的基礎，也是整個項目服務 理念的組織實施者，因此，我司將在首批物業(yè)有服務組織的管理層上任用較資深 的干部人選，以便于從第一個方陣起，迅速建立本項目的服務文化，為以后的服 務延伸奠定基礎，進一步促進后期的物業(yè)銷售業(yè)績。1、服務中心崗位設置（一期首批物業(yè)設員 29人）設立新都廣場物業(yè)服務中心，根據(jù)IS09001質量管理體系建立物業(yè)檔案 配合項目部的竣工驗收，對竣工合格

24、的物業(yè)及設備進行專業(yè)的接管驗收。 組織開荒清潔，落實公共措施及服務標識，設置安全措施全面控制秩序。 準備業(yè)主收樓的相關資料，對服務作業(yè)人員進行現(xiàn)場培訓。布置收樓現(xiàn)場，迎接首批入住的業(yè)主2、服務中心人員配置序號崗位名稱設置人數(shù)班次崗位設置簡要說明1項目經理1名行政班全面負責項目管理工作小計1人2行政助理1名行政班文書兼職文員、出納工作3物業(yè)助理1名行政班日常客服工作小計2人4安全管理領班1名8小時全面負責現(xiàn)場秩序管理工作5消防中心監(jiān)控室3名輪班制監(jiān)控中心1人*3=3人6安全管理員6名輪班制出入口 2人*3班=6人7露天車場管理員3名輪班制車場道閘1人*3=3人8替休2名小計15人9工程部領班1名

25、8小時全面負責公共設備設施維護 及室內裝修裝飾工程審批監(jiān)管10工程技工3名輪班制運行組（兼維護）1人*3班=3人11替休兼機動1名小計5人12環(huán)境部領班1名固定班全面負責公共區(qū)域的環(huán)境維護13清潔員4名固定班14綠化兼替休1名固定班小計6人合計29人由于篇幅關系，崗位責任制及相關規(guī)章制度在這里恕不展述3、用工成本費用預算序 號項目計算依據(jù)人均單價（元）備注-一-項目經理1工資費用按Y 3500元/月計算（每周6天工作制）3,500.00已含每 周1天加 班費2福利費餐費補助Y 150元/月,宿舍房租人均Y 50元/ 月200午餐補助3社保費用按2008年7月繳費基數(shù)Y 1472繳交養(yǎng)老、失 業(yè)

26、、工傷、醫(yī)療保險等362.14元/人.月362.14按當?shù)?最低標 準計算4服裝勞保勞保服裝費按Y 25兀/人月（西裝、襯衣、領帶，兩套共Y 600兀）25按24個月分攤項目經理費用 合計4,087.14-二二物業(yè)助理/行政 助理1工資費用按人均Y 1500元/月計算（每周6天工作制）1,500.00已含每 周1天加 班費2節(jié)假日加班費每年11天法定節(jié)假日及 5天年假加班按日工資的300%十算201.68月工資 天數(shù)為21.75 天3福利費餐費補助Y 150元/月，宿舍房租人均50元/月200午餐補助4社保費用按2008年7月繳費基數(shù)Y 1472繳交養(yǎng)老、失 業(yè)、工傷、醫(yī)療保險等362.14元

27、/人.月362.14按當?shù)?最低標 準計算5服裝勞保勞保服裝費按Y 25兀/人月（西裝、襯衣、領帶，每人兩套共Y 600兀）25按24個月分攤助理人員人均 費用合計2,288.82三安全管理領班1工資費用按Y 1300元/月計算（每周6天工作制）1,300.00已含每 周1天加 班費2節(jié)假日加班費每年11天法定節(jié)假日及 5天年假加班按日工資的300%十算174.79月工資 天數(shù)為21.75 天2福利費餐費補助Y 300元/月,宿舍房租人均Y 50元/ 月350午餐補助3社保費用按2008年7月繳費基數(shù)Y 1472繳交養(yǎng)老、失業(yè)、工傷、醫(yī)療保險等362.14元/人.月362.14按當?shù)刈畹蜆藴视?/p>

28、算4服裝勞保勞保服裝費按Y 25兀/人月（西裝、襯衣、領帶，每人兩套共Y 600兀）25按24個月分攤安管部領班費用合計2,211.93四安全管理員1工資費用按人均Y 950元/月計算（每周6天工作制）950.00已含每 周1天加 班費2節(jié)假日加班費每年11天法定節(jié)假日及 5天年假加班按日工資的300%十算127.73月工資 天數(shù)為21.75 天3福利費餐費補助Y 300元/月，宿舍房租人均50元/月350午餐及 晚餐補 助4社保費用按2008年7月繳費基數(shù)Y 1472繳交養(yǎng)老、失 業(yè)、工傷、醫(yī)療保險等362.14元/人.月362.14按當?shù)?最低標 準計算5服裝勞保勞保服裝費按Y 25兀/人

29、.月（保安服、肩章、帽子，每人兩套共Y 600兀）25按24個月分攤管理員人均費 用合計1,814.87五環(huán)境部領班1工資費用按人均工資Y 1000元/月計算（每周6天工作 制）1,000.00已含每 周1天加 班費2節(jié)假日加班費每年11天法定節(jié)假日及 5天年假加班按日工資的300%十算134.35月工資 天數(shù)為21.75 天3福利費餐費補助Y 150元/月，宿舍房租人均50元/月200午餐補助4社保費用按2008年7月繳費基數(shù)Y 1472繳交養(yǎng)老、失業(yè)、工傷、醫(yī)療保險等362.14元/人.月362.14按當?shù)刈畹蜆藴视嬎?服裝勞保勞保服裝費按Y 25元/人月（工作服每人兩套共Y 400元）1

30、7按24個月分攤環(huán)境部領班費 用合計1,713.59六清潔員1工資費用按人均工資Y 793.33元/月計算（每周6天工 作制）793.33已含每周1天加 班費2節(jié)假日加班費每年11天法定節(jié)假日及 5天年假加班按日工資的300%十算106.67月工資 天數(shù)為21.75 天3福利費餐費補助Y 150元/月，宿舍房租人均50元/月200午餐補 助4社保費用按2008年7月繳費基數(shù)Y 1472繳交養(yǎng)老、失業(yè)、工傷、醫(yī)療保險等362.14元/人.月362.14按當?shù)刈畹蜆藴视嬎?服裝勞保勞保服裝費按Y 17元/人月（工作服每人兩套共Y 400元）17按24個月分攤清潔員人均費 用合計1,479.14七綠

31、化工1工資費用按人均工資Y 900.00元/月計算（每周6天工 作制）900已含每周1天加 班費2節(jié)假日加班費每年11天法定節(jié)假日及 5天年假加班按日工資的300%十算121.01月工資 天數(shù)為21.75 天3福利費餐費補助Y 150元/月，宿舍房租人均50元/月200午餐補助4社保費用按2008年7月繳費基數(shù)Y 1472繳交養(yǎng)老、失業(yè)、工傷、醫(yī)療保險等362.14元/人.月362.14按當?shù)刈畹蜆藴视嬎?服裝勞保勞保服裝費按Y 17元/人月（工作服每人兩套共Y 400元）17按24個月分攤綠化工人均費 用合計1,600.15八工程部領班1工資費用按人均工資Y 1700元/月計算（每周6天工作

32、 制）1,700.00已含每 周1天加 班費2節(jié)假日加班費每年11天法定節(jié)假日及 5天年假加班按日工資的300%十算228.57月工資 天數(shù)為21.75 天3福利費餐費補助Y 150元/月,宿舍房租人均Y 50元/ 月200午餐補助4社保費用按2008年7月繳費基數(shù)Y 1472繳交養(yǎng)老、失業(yè)、工傷、醫(yī)療保險等362.14元/人.月362.14按當?shù)刈畹蜆藴视嬎?服裝勞保勞保服裝費按Y 25兀/人月（工作服、絕緣鞋，每人兩套共Y 600兀）25按24個月分攤工程領班費用合計2,515.71九工程技術員1工資費用按人均工資Y 1300元/月計算（每周6天工作 制）1,300.00已含每 周1天加

33、班費2節(jié)假日加班費每年11天法定節(jié)假日及 5天年假加班按日工資的300%十算174.79月工資天數(shù)為21.75 天3福利費餐費補助Y 150元/月,宿舍房租人均Y 50元/ 月200午餐補助4社保費用按2008年7月繳費基數(shù)Y 1472繳交養(yǎng)老、失 業(yè)、工傷、醫(yī)療保險等362.14元/人.月362.14按當?shù)?最低標 準計算5服裝勞保勞保服裝費按Y 25兀/人月（工作服、絕緣鞋，每人兩套共Y 600兀）25按24個月分攤技術員人均費 用合計2,061.93十夏季高溫補貼咼溫補貼100兀/月.人（根據(jù)廣東省政府相關 規(guī)定，僅限于每年 6-10月發(fā)放，其他時段不 享有此補貼）2900按配置29人計

34、算說明：1、上述計算方式按月定額標準計算，不足一個月按實際作業(yè)天數(shù)計收用工成本費用4、一期首批工作人員成本核算表（單位：元/月）序 號崗位名稱人 數(shù)人均費用金額（兀）金額（元） （含咼溫補貼）備注（元/月）-一一人員成本費用1項目經理14,087.144,087.142物業(yè)助理/行政助 理22,288.824,577.643安全管理部隊長12,211.932,211.934安全管理員141,814.8725,408.185清潔部領班11,713.591,713.596清潔員41,479.145,916.567綠化工11, 600.151, 600.158工程部領班12,515.712,515.

35、719工程技術員42,061.938,247.72夏季高溫補貼29100.002,900.00僅限于每年6-10月發(fā)放人員成本費用小 計56,278.6259,178.62二二二管理者酬金2,813.933,465.16按每一項費 用的5%十算-三稅費3,525.393,530.52按總費用的5.63%計算合計2962,617.9466,174.30說明:1、以上人員人數(shù)僅為初步估算，具體按實際工作需要而調整（增減） 并征得甲方的同意后實施；2、管理者酬金按每月人員成本總額的 5%計收；3、管理者應交稅費按總額X 5.63 %/ （1 5.63 %）計算；第六節(jié)、一期首批物業(yè)服務建議合作方式前

36、期良好的物業(yè)服務不但能加強首批業(yè)主對項目的信心和認同感，協(xié)助甲方樹立良好的整體形象和社會口碑，同時促進后期的銷售。由于【清遠新都廣場】一期首批交付使用的僅有8棟物業(yè)，每月的實際管理費收入尚不足以支付此階段產生的費用， 故我司僅收取每月的工作人員用工 成本（含稅費及管理者酬金），其他因實際營運發(fā)生的費用與所收管理費沖減后 不足部分，由甲方作階段性的費用補貼，以保障物業(yè)管理的正常運作，待一期物 業(yè)全部交付業(yè)主使用后，此補貼則同時失效，由物業(yè)服務企業(yè)自負盈虧或按貴我 雙方協(xié)議約定方式執(zhí)行。第七節(jié)、銷售配合服務提供高品質的銷售服務提供，不但可以提升物業(yè)的市場品牌推動銷售，同時也可以為準業(yè)主們建立良好的

37、購房信心，建立初始的物業(yè)管理服務認可度，為后期 的物業(yè)管理服務打下基礎。為促進項目的銷售，同時配合貴司有充裕的時間專注于項目開發(fā)，在貴司的同意下，我司亦可提供銷售配合服務(我司于此方面有豐富的實踐經驗)，于此階段我司僅按銷售人員的用工成本(含稅費和 5%的管理者酬金)收取費用。 我司主要從以下幾方面做好各項現(xiàn)場銷售服務的配合工作：1、銷售中心管理服務(1) 禮賓服務提供：每個客人進入銷售中心門口都將受到禮賓人員的崇高致禮，在銷售 中心門口，安排溫馨傘架及備用溫馨 傘。逢天雨之時，便于禮賓人員撐傘 迎送家人，同時還將備用部分傘套，便于雨天客人自帶傘時使用，以免雨 水落到地面造成地面濕滑。(2)

38、專職服務人員：按照星級酒店標準對銷售中心將提供茶水服務，安排專職服務人員，為客 人提供香茗或咖啡，使每一個客人都將受到酒店式的服務禮遇。(3) 音響空調管理：每日銷售工作開始之前，我公司將由專職技術人員，提前將音響空調調至適度，對出現(xiàn)問題及時維修，以確保客人到來時音響與空調的效果(4) 專職清潔人員：負責銷售中心男、女洗手間的清潔服務, 為客人開、關水閥，客人洗手后主動遞上擦手 紙，提醒客人物品勿忘帶走，并保證廁所空氣 的清新，地面防滑，便池無堵漏。專職清潔人 員在銷售中心實施不間斷保潔，隨時拾取客人 用過的紙巾，地面垃圾拾撿、水漬的清拖、煙 灰缸的更換、展示臺玻璃手指印的清除。(5) 錢款安

39、全護送：在銷售期間往往會收取大量現(xiàn)金，因此現(xiàn)金的安全護送也是我公司提供的又一項服務。銷售期人員復雜場面混亂都將是罪犯的可乘之機，因此在此期間我司將安排專職人員護送銷售中心財務人員及需要提現(xiàn)金的貴賓客戶進行現(xiàn)金取 存的護送陪同，以保證錢款的安全。2、樣板房的管理（1）樣板房交房的合理建議因樣板房交房后要通過全面開荒及細致的打理、保潔，若樣板房交房時間過 于倉促，清潔人員不能有足夠時間，對樣板房的清潔全面細致的開荒，勢必對樣 板房的品質有所影響。因樣板房的倉促趕工，樣板房品質不能保證，樣板房交付后存在瑕癖，以致 后來修東補西。此舉勢必對參觀者對房屋品質產生質疑，直接影響銷售。因此， 樣板房交付在工

40、期安排上，最好在保證施工質量的同時提前 3-5天交付物業(yè)公 司，使物業(yè)公司有足夠時間對樣板房實施清潔，確保優(yōu)良品質。（2）樣板房物品管理樣板房物品一般都是比較精巧名貴、 藝術價值高的物品，因此樣板房物品必須 建立明細的交接，所有物品建立名冊，出、 調，損壞丟失都有明細記錄，以此明確管 理責任。（3）樣板房家私擺放監(jiān)管樣板房家私擺放過程中，往往因為家 私組裝人員的不注意細節(jié)，家私在地板上 推拉，使地板留下劃痕影響觀瞻。使到樣 板房的品質大打折扣，因此在家私組裝過 程中，需指派專人在現(xiàn)場進行監(jiān)護，以防 止地板的損壞。（4）樣板房清潔管理樣板房清潔管理是樣板房管理的重要環(huán)節(jié)，我司將安排形象好、專業(yè)素

41、質好的清潔人員對樣板房實施不間斷保潔工作，中間穿插重點部位，重點保潔，并在晚上做好木質地板的打蠟，及地磚、地毯的吸塵工作。（5）樣板房鞋套管理樣板房鞋套管理體現(xiàn)出服務的細節(jié)，若該環(huán)節(jié)做不好也將直接影響服務品 質。因此我司將安排工作人員，為看房客人主動熱情遞上鞋套。已消毒、與未消 毒鞋套，分開存放，并注意提醒回收，提醒客人不要將鞋套穿出戶外。提醒并制 止樣板房施工人員穿著已經不潔的鞋套， 進入樣板房。同時根據(jù)服務需求，配置 自動鞋套機以便于物業(yè)檔次的配套。（6）樣板房燈光管理樣板房燈光管理也是不可忽視的環(huán)節(jié)， 為保證樣板房色調效果，往往樣板房 的照明燈幾乎全天長明。禮賓小姐每日上崗前按要求開啟照

42、明燈，檢查照明設施， 如否不亮及時做好記錄通知更換，確保樣板房的光亮效果。（7）樣板房禮賓服務提供 樣板房將設禮賓專職服務生，對樣板房實施日常管理及服務提 供，主要負責對看房人員的迎送、 問詢、解答、主動介紹、溫度調節(jié) 等工作。禮賓服務生將起碼具備二 種方言能力：普通話、廣東話；形 象好、氣質佳，經過專業(yè)禮儀訓練 上崗，親和力強，具備一定的語言 表達能力和公關能力。3、開盤期間項目現(xiàn)場安全管理現(xiàn)階段一般都是邊施工邊銷售，為了銷售目標的實現(xiàn)，往往在銷售現(xiàn)場舉辦各類促銷活動，因此也會吸引大量的客人。人多使現(xiàn)場安全控制受阻，加之施工現(xiàn)場，建筑材料混亂，工程車輛出入占道等不安全因素仍將存在。 這些隱患

43、將隨時威脅著客人安全，安全事故的出現(xiàn)不 但給客人帶來傷害，也使開發(fā)商財物受 損，物業(yè)公司聲譽也會受到損害。因此, 針對銷售期間，銷售現(xiàn)場的不安全因素 及安全隱患，我司都將制定明細措施， 采取有效辦法控制安全事故發(fā)生，主要 措施如下：(1) 在銷售期間，我司將配合銷售部和施工單位，強調施工區(qū)域非施工人員及發(fā)展商銷售人員帶領不能出入。施工區(qū)域安全措施破損沒有及時更換的，一旦發(fā)現(xiàn)立即通知發(fā)展商并配合 監(jiān)督限時整改，減少施工隱患給客人帶來危險的可能性。(2) 銷售人員引領客人必須進入施工區(qū)域看樓時必須恪守：進入施工現(xiàn)場，必須佩帶工程帽，保證自身及客人佩帶安全帽后再進入。現(xiàn)場保安將嚴格執(zhí) 行規(guī)定，任何人員在進入施工區(qū)域現(xiàn)場，必須佩帶安全帽，未執(zhí)行規(guī)定者一律不得私自進入施工現(xiàn)場。(3) 在銷售活動過程中，我公司管理人 員將做好現(xiàn)場安全秩序的控制，如 客戶車輛安全指引停放、孩童、老 人的安全提醒，活動用品的安全控 制及活動用電的安全控制， 都將是 我們實施安全的工作重點，一句話 就是將不安全因素控制到最低狀態(tài)。4、開盤