1、對房地產行業的pest 分析一 政治法律環境最近幾年，國家制定了很多相關的政策，法律來限制瘋漲的房價。而這些具體的政策也給房地產業帶來了很大的影響。其中有：1、稅收政策政府調控采取了平穩的步驟1 前期 -營業稅優惠政策有力地促進二手房市場2 部分城市的房價和成交量一直飆升， 市場已經顯得過熱，房地產優惠政策就要適當退出。2、限制房地產開發的的貸款管理。對項目資本金（所有者權益） 比例達不到 35% 或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀

2、行不得對其發放貸款；限制了房地產商的資金來源，規范了房地產行業。3、規范土地儲備管理精選文庫商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70% ，貸款期限最長不得超過2年4、 加強住房消費貸款管理商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款， 下同）不得低于 20% ；對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于

3、 30% ；對已利用貸款購買住房、 又申請購買第二套 ( 含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。增加了投資者投資房地產的成本，減少了消費者購買房屋的成本。5 切實調整住房供應結構著重發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，以解決低收入家庭的住房困難。2精選文庫6，進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。具體的政策和法律都包含在這六條中。而這些政策，法

4、律的制定都切中在房地產業要點上。對資金，土地來源，購房者三方面進行控制，從根本上解決問題。今年由于房地產政策的實施，廣州，深圳，上海，北京等城市的房價都出現了價格下降的趨勢。而老百姓對于這些情況都持著等待的態度，希望著房價的繼續下降。而購房者的這種態度必然導致了房地產商的資金來源短缺，資金成本增加所以會保持一定的速度降價。這就是政府政策，房地產商，購房者之間的博弈過程。二 經濟環境我國的房地產市場的發展和宏觀經濟依然保持著較為密切的相關性，國內房地產的周期與GDP 增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環境還是微觀環境的改變對于房地產這個對于經濟政策敏感的行業都會造成很大

5、的影響。國家的經濟環境變化如下：1 國民生產總值持續高速增長3精選文庫這是影響房地產行業的最主要的經濟因素， 因為只有需求的增加才能真正的促進供給的增加。中國連續 GDP超過 10%。連續這么多年的經濟飛速發展，人民收入的增加也導致了購房需求的旺盛。同時導致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了買房。所以房地產業火熱，房價上漲。2 提高存款準備金中央銀行存款儲備進持續提高， 這一提高將會進一步收緊房地產行業的資金來源， 造成”銀根”緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產業來說，只是一種牽連。同時，由于現在的房地產行業的籌資方式多樣化，致使很多優秀的房地產企業還是可以

6、挺過去。3存款加息去年銀行的多次銀行加息， 雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊對房地產行業產生了影響。加息最終將加速行業內企業的兩極分化，給優質公司帶來更多擴張機會，盈利能力較差公司的生存環境將更為艱難。加息無疑將加大開發經營成本，但對房價影響不大。加息無疑會加大開發企業的經營成本。自從央行提高貸款門檻，有實力的開發企業對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資4精選文庫金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，加息對房價的影響應該不大，因為影響房價的要素是市場供求關系。4 股市影響另外，股市和房市是一個互動的聯合體， 隨著這幾年的中國經濟的高速增長，股市的發展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中

7、國股市的衰落，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產行業。同時，國內的調整股市的政策，經濟規定都相應的影響了房地產業的發展。社會與文化因素1、 目前我過家庭結構發生了顯著的變化，向小型發展。這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結果。2、 同時隨著觀念的改變，很多年輕人結婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。3 房地產市場競爭更趨白熱化近年來，大大小小的房地產公司，甚至其他行業的集團公司，都紛紛加入到房地產開發的大軍中，爭分市場杯羹。然而，任何行業和市場都不會是一帆風順的，隨著市場的競爭激烈化，外資開發商、境外投5精選文庫資者加速擴張，房地產開發企業將更重視品牌，呈現市場越來越細分，精細化發展

8、成為了趨勢，以及項目開發與企業經營的專業化。4、人口因素中國七八十年代生育高峰時出生的那一批人有大部分人已經在城市站穩腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對于計劃生育初期出生的那一代人，現在也是住房消費人群。而這些人的消費能力是巨大的，首先他們的經濟條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價下降不報大的希望。短期內房地產行業仍然會非常興盛。5、社會城市化中國的經濟發展迅速， 而中國舊有的農村人口密集將會逐漸向城市轉移。 2 每年約有 1200 萬人從鄉村轉移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動房地產的行業的發展 .改革開放以來， 中國城市化進程發

9、展迅速， 城市化率也由 1978 年的 1582%提高至 2006 年的 3253%，中國城鎮化率 2009 年達到 46.6%，在相當一段時期內還將保持快速發展態勢。 “十二五” 期間，中國每年將有 1000 多萬新增城鎮人口，他們如果能達到目前城鎮6精選文庫居民消費水平，每年可帶動消費需求增加 1000 億元以上；而每增加一個城鎮人口至少可帶動 10 萬元固定資產投資，十二五期末， 我國人口將近 14 億，城鎮人口突破 7 億。房地產業需求旺盛。說明房地產市場在不斷擴大，房地產需求也在逐年變大，這對于房地產企業來說是好消息。6 消費傾向首先，人們的健康環保意識逐漸增強，與過去相比，人們花錢

10、并不只是為了買一個可以遮風避雨的房子，而是希望得到綠色、環保、節能、智能化等適合人居的住所。其次，不同年齡、不同收入、不同文化程度的居民在住房考慮因素上存在著差異， 總體而言，越年輕、文化程度越高、收入越高的居民對于戶型設計、周邊人文環境、物業管理、建筑風格、智能化水平、配套娛樂設施等因素的關注程度越高； 年齡越大、文化程度越低、收入越低的居民，則對房屋面積、房屋朝向、價格等因素的關注程度越高。第三，社會心理的影響。在法國，人們擁有自主產權的房屋比率不過 30%，其他西方國家， 這個比率也不會超過 50%。中國人住房自主產權擁有比率已經超過了 80%，居世界前列。中國人為什么非得自己買房？其實

11、中國人對擁7精選文庫有房屋的渴望更多是源于內心的不安全感。中國人把房子看做是不動產，就算不能增值至少能保值。感情不可靠，股市有風險，工作可能隨時失去，似乎房子是可靠的，就像以前的農民眷戀自己的土地， “你可以天天見到它。強盜不能把它搶走。 竊賊不能把它偷走。人死了它還在。 傳給兒子最好的東西就是它。 ”這些因素對于房地產企業來說，既是艱巨的挑戰，也是從眾企業中脫穎而出的機會。技術要素1對于投資， 營銷方面， 房地產的科技創新具有了很大的改變。技術環境包括目前的社會技術總水平、引起革命性變化的創造發明，以及與企業生產密切相關的新技術、新工藝、新材料的發展趨勢和應用前景。當前，人們對于房地產商品的

12、需求日益呈現出個性化和現代化等特點，并日益向綠色、環保、節能、智能化等方向發展，這就促使房地產企業要跟上技術變革的步伐，不能掉隊。企業要緊緊把握住消費心理，注重在開發項目中引入技術因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風效果；積極利用太陽能、風能等清潔能源；科學進行小區規劃，8精選文庫實現再生資源循環利用等措施打造品牌形象，發展低碳經濟。2. 融資創新現在房地產投資面臨著最為關鍵的是融資， 政府銀行政策的改變使得房地產行業的融資變得更加的困難。但是，房地產行業也有著自己的創新融資方法。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業的發展。其次是

13、購房者的預付款，最后是公司上市。3、銷售創新房地產行業在經過去年以及今年的政府宏觀調節，銀行的貸款要求嚴格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環境。房地產行業也依據自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。首先是體驗式營銷，使購房者在選購住房時接受的服務是有專門針對的。他們在售房中心感受到的是家的感覺。其次是全程式營銷，從選擇建房地址時開始就建立自己的營銷方案，在建造，出售的整個過程中貫徹營銷方法。 1、 品牌戰略。主導開發企業發展從國際趨勢來看，品牌是企業長遠發展最大的價值，從產品開發到企業形象定位，其背后蘊含的質量和服務是9精選文庫整體品牌的保障。而國內地產企業的品牌目前多停留

14、在企業規模的表述層次，除萬科、保利等少數幾個品牌外，很少能使人聯想到其產品品質，如果企業品牌與產品品質不能有效結合， 品牌何來美譽度與忠誠度，企業的長線發展將受到重大制約。分析其他行業所有成功企業，其市場占有率和利潤的保障無不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項目和企業品牌融為一體、統一發展是房地產企業發展的必然趨勢。行業新的格局正在形成首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發商被淘汰，優秀健康的企業崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，今后一段時間，很多優秀的專業人才會由中、小企業流向大型正規企業，從而解決大企業的人才瓶頸問題。生存下來的企業從市場與項目選擇、規劃設計到運作

15、執行等各環節將越來越追求專業化，對產品的品質高度將重于對項目效率的追求，進而推動房地產業進入產品時代。 大型專業設計公司， 特別是擁有從前期管理策劃到規劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計等全程服務平臺的設計機構，將更具有綜合價值。4. 建筑技術應用比例提高。2010 年，對房地產產品技術含量就提出了更高要10精選文庫求。而技術含量所帶來的是產品質量、人性化、舒適度節能環保等方面核心居住品質的提升，這些才是地產產品正真立于不敗之地的核心競爭力。對于開發商，提高技術應用比例是成功的必由之路：一是常規技術、施工質量、用材品質的提升。例如很多優秀項目雖然沒有全面應用高科技、生態節能技術，但由于在施工

16、質量、用材、常規保溫防水等方面力求高品質，同樣獲得了成功；二是摒棄炒作，做真正的高科技、高舒適度生態節能產品。隨著今后市場競爭的日趨激烈，越來越多先進技術、生態節能設計和產品將得到大力推廣和廣泛應用。5、 精細化整合產品設計趨勢。在精細化設計方面，國內房地產市場的經驗并不多，仍屬于起步階段。對于正在全面建設的中國房地產市場， 高精度整合設計、標準化模式將是未來產品開發的必然趨勢。房地產產品在進行設計之前，就應考慮到客戶未來的更多需求，從結構到戶型、室內設計、家裝配套、營銷策劃等，都需要有更精準、人性化的考慮，可進行靈活的變更和調整，適應不同的居住習慣和生活群體。特別是 70/90 政策之后，會有大批小戶型出現，必然會導致11精選文庫同質化。因此如何突出產品特色和細節設計的多樣性，促進銷售，也是未來地產商、策劃部門和設計師應共同考慮的重點。6、項目改造比例提高。當大規模城市建設發展到一定階段，瓶頸也會出現，大量舊城、舊宅涌現，地產