1、共用部位、設施設備維護部組織架構設施設備維護部主管設施設備維護部副主管（班長）設施設備維護員設施設備維護員設施設備維護員設施設備維護員A （綜合維修）B （裝修管理）C （工程問題跟進）D （設備運行）共用部位、設施設備維護部副主管（領班）崗位職責崗位職責工作內容要點及備注業務監控1、熟練掌握供電方式。2、組織安排對設施設備的巡查，對現 場發現的問題組織處理，并形成書面 記錄，并反饋給主管，如遇重點問題， 立即進行升級處理。3、負責業主裝修方案的審定，安排設 施設備維護員對裝修完成的房屋進行 驗收，驗收資料進行存檔。4、負責部門各種記錄表格的按時存 檔，每月公司要求上報表格的填寫， 部門工具及

2、其物資的領用、盤點和保 管，做到帳物相符，物資的計劃申購。5、協助主管做好項目的節能降耗工 作，掌握項目每月的水電公攤情況， 商鋪用水的監控，做好商鋪用水計劃 的申請和計劃調整。日巡查：每日對項目主要設施設備至少進行2次巡查，內容包括管理制度的落實情況，工作規程執行情況，工作標準達標情況，設備責任人巡檢工作開展情況，隨時了解和掌握設備運行工作狀態。周巡查：每周對設備運行至少進行3次全面巡查，內容包括：設施設備運行狀況、設備房衛生情況等。專項工作推進1、協助主管對設施設備管理安全運行專項工作檢查及落實。2 .各類節前自查自糾工作落實。3 .項目設施設備發生故障或火警等緊急險情，必須按要求返回項目

3、。重點設備控制根據項目具體情況，協助主管確定本項目的重點設備，組織制訂重點設備運行監控方案及項目設施設備年度維修保養計劃，并分解成月度計劃，負責落實設備責任人。設施設備維護團隊管控工作協助主管做好設施設備維護團隊管控工作。設施設備維護業務外聯1 . 協助主管組織開展項目內的設備運行管理參觀日活動。2 .與轄區自來水公司、供電局、城巾節約用水辦公室等單位建立良好的合作關系。3、與各施工單位、維保單位建立聯系、溝通渠道。設施設備維護員供配電類崗位職責崗位職責工作內容要點及備注配電房管理1 .值班維護員負責設備運行值班，停送電由值班維護員操作，非值班維護員 禁止操作。2 .負責保管好個人常用工具、計

4、量測試儀器、消防器具，確保其完整、有效 及不丟失或損壞，操作及檢修時必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、 手套等。3 .配電房內禁止存放和使用易燃易爆物品，保持消防設施的完好齊備，保證 應急燈在停電狀態卜能正常使用。4 .除值班維護員、管理人員外，其他人員未經允許禁止進入配電室。外來人 員進出應填寫機房外來人員進出登記表。5 .做好配電房的清潔、通風、防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小 動物進入配電房。6 .值班維護員必須堅守崗位，不得串崗；值班期間設備運行情況如實記錄。7 .值班維護員應做好交接班工作，故障未排除不得進行交接班。1.配電房實行24小時值班制，供配電房管理應嚴格按 配電

5、房安全管理制度、設施設備維護部值班制度執行。2、設施設備維護員從事供配電類工作應取得 << 高壓類電工進 網作業許可證 >>、<<寺種作業操作證 >>,注冊有效并隨身攜 帶持證上崗。供配電系統運行管理1 .嚴禁電力開關超載運行，嚴禁供電線路超載供電。2 .供電線路操作開關設明顯標志，停電拉閘、停電檢修，必須懸掛標識牌。3 .柴油發電機每半月進行空載試運彳L次，運行時間不高于15分鐘，平時應將發電機置于手動狀態。4 .值班維護員在“市電”停電時應及時啟停柴油發電機。對于手動操作的發電 機，在停“市電”時，應在 15分鐘內啟動發電機并開始供電；在“市

6、電”恢復供電后，應在20分鐘內關停發電機，并將運行情況記錄在發電機組運行記 小表內O5 .設備出現故障時，值班人員應嚴格按照操作規程操作及時排除故障；處理不 了的問題應及時如實匯報給主管或經理，在主管或經理協同下加以解決；并將處理情況根據實際記錄在房屋及共用設施設備維修登記表、設施設備事故報告內。6 .因故須停某部分負荷時，應提前一天填寫停電/水申請表，批準審核后向客戶服務中心發出停電通知（含時段、范圍）。對于突發性的停電事故應在15分鐘內向客服中心溝通停電有關解釋。7 .停送電拉合閘、停電檢修操作應填寫停電/送電操作票并上報項目經理審核，上報公司工程部經理審批。必須按供配電設施設備安全操作流

7、程圖要 求使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等安全防護器具并懸掛警示標識牌。1.柴油發電機房的管理執行發電機房管理制度，柴油發電機的操作按照柴油發電機操作流程圖、供配電設施設備管理規程、房屋及共用設施設備計劃維修及保養規程執行；停運的變壓器每3個月進行倒閘交替運行，同時填寫停 電/送電操作票電子版上報項目經理審批。巡檢管理每日巡檢維護1 .值班維護員必須按操作規程每天對配電房進行巡查工作，檢查配電房內是否 有異味，配電屏上指示燈、電器運行聲音是否正常，記錄電壓、電流、溫度、 電表讀數、功率因數等，發現異常，及時維修并報告；運行及巡查情況每四小 時一次如實填寫供配電高壓設備運行記錄表、供配電低壓

8、設備運行記錄表， 并定期對用電負荷所產生的能耗進行分析。2 .值班維護員每班至少巡查一次柴油發電機房、生活水泵房、消防泵房的配電 箱盤柜以及光彩等照明系統，做好各種設備的操作、運行監護與日常維修保養 工作，設備運行記錄和一般故障的處理記錄如實現場填寫。2 .供配電系統管理按照 供配電設施設備管理規程、供配 電設施設備安全操作流程圖、房屋及共用設施設備計劃維 修及保養規程執行。3 .光彩照明系統管理按照房屋及共用設施設備計劃維修及保養規程執行。崗位職責工作內容要點及備注每月巡檢維護1 .值班維護員每月至少對供配電系統進行一次深入檢查，包括低壓配電房、柴 油發電機房、水泵房、風機房的各種箱盤柜內開

9、關線路、回路電流、儀表指示、 孔洞封堵等檢查，檢查記錄如實填寫電氣設施巡檢表，發現異常情況及時上報主管，并形成書面記錄。2 .每月檢查設備房內動力配電柜所后開關接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電纜 及引支線接地線、工作零線連接是否牢固。3 .每月進彳L次夜間滅燈巡視，檢查接頭有無發紅發熱現象。4 .檢查所有動力配電柜互投裝置手動、自動轉換是否靈敏。蓄電池的溫度是否異常，極板有無脫落和變形，發電機充電設備是否正常。每（半）年維護每年的4月、10月份對所有低壓配電柜內外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。對所有低壓配電柜內各電氣連接螺栓進行緊固。其它維護工作1、在高壓供

10、配電系統設備大修后或運行1 - 3年后可根據實際情況選擇服務供方對供配電系統設備進行高壓預防性試驗。設施設備維護員電梯類崗位職責I 崗位職責工作內容要點及備注電梯機房管理1 .除電梯設備維護員、設施設備維護主管外，其他人員需進入電梯機房，須經設施設 備維護主管同意，并在電梯設備維護員的陪同下方可進入機房，必須填寫機房外 來人員進出登記表。2 .電梯維保單位人員進入機房進行保養檢修工作，須經設施設備維護值班負責人同 意，由電梯設備維護員監督實施，并完整、規范地分類記錄在設施設備維修保養 記水表內。3 .機房鑰匙及電梯檢修用的廳門鑰匙由設施設備維護部值班負責人及電梯設備維護員保管，機房應當做到隨時

11、上鎖，不得外借，如需使用須經設施設備維護主管批準。4 .嚴格按電梯巡檢規定實施檢查，確保設施設備運行正常，并填寫電梯設備巡檢記小笈O5 .電梯機房內衛生定期打掃，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設施設備表面無積塵、 無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。6 .檢查電梯機房防小動物設施完好（檢查防護紗網、擋鼠板等）。7 .建立電梯設備救援應急預案，健全電梯事故應急體系，不定期舉行電梯困人救援實操演練。1、設施設備維護員電梯類應具備電梯維修 上崗資格證書（特種作業資格證書），且注 冊有效并隨身攜帶持證上崗。電梯運行管理1、電梯運行過程中如發現有不正常情況時，電梯設備維護員應及時米取措施予以解決

12、。處理不了的問題應及時如實匯報給主管，在主管的協同下加以解決，或向電梯維保單位報修，并分類記錄在設施設備維修保養記錄表內。2、確保電梯運行過程中正常、安全、高效運行。1、對于電梯運行情況，應完整、規范地記 錄在電梯設備巡檢記水表內。巡檢管理周檢電梯設備維護員或維保單位應每次對電梯的主要機構和設備檢查其動作的可靠性和工作的準確性，并進行必要的修正和潤滑。其內容包括：1 .轎廂門開關動作、轎廂按鈕、照明、信號（指示器、方向箭頭）是否良好。2 .檢查制動盤與制動瓦之間的間隙是否正常及有無磨損。3 . 檢查曳引機和電動機檢查曳引機油位是否在油位線上。4 .檢查驅動電動機后尢異常噪聲和過熱現象。5 .檢

13、查導向輪、限速器潤滑情況。年檢電梯在運行一年之后，在電梯年檢標示到期前應完成對電梯的年度檢驗工作，電梯設備維護員應按要求檢查電梯的機械、電氣、安 全系統的情況和主要零部件的磨損程度，對磨損量超過允許值或損壞的部件進行更換。巡檢管理外包維保（質保）監督檢查：1 .電梯設備維護員要全程配合、監督維保單位人員，參照維保公司的電梯周檢、月檢、季檢及年檢檢查表對計劃檢查中的檢查項 目，按照合同中維保質量要求對維保效果進行確認。對維保中發現的問題，項目設施設備維護部必須以書面的形式向維保單位 發整改通知書限制整改，并保存各種記錄。將簽字確認的電梯維修保養記錄表留存，每季整理成冊后交設施設備維護部存 檔，長

14、期保存。2 .電梯設備維護員與維保公司銜接具體的保養工作時間，保養工作時間不能影響本物業的經營和服務。若電梯發生故障，電梯設備維護員必須及時通知維保公司到場處理，同時在電梯廳門廳處懸掛“電梯檢修、停止使用”的標識 牌，并通知客戶服務部，由客戶服務部作好客戶解釋工作。設施設備維護員給排水類崗位職責水泵房管理1 .水泵房內機電設備由給排水設備維護員負責，其他人不得操作，無關人員嚴禁進入水泵房。2 .給排水設備維護員必須對水泵房內的設施設備進行巡視檢查。3 .對水泵房內的設施設備進行巡視檢查并做好準確記錄。4 .做好二次供水管理。5 .按二次供水管理要求對水箱進行清洗消毒。6 .確保泵房內各設施完好

15、。7 .保持泵房內衛生清潔。1、負責項目二次供水管理的設備維護員 必須持有經疾病預防控制中心辦理的健康證，品行良好。2、停水范圍，涉及到客戶用水的，必須 盡到告知義務、做好善后工作，并由客 戶部做好安撫、解釋工作。水泵運行管理1 .保證水泵房內所有設備在正常運轉和操作。2 .做好水泵閥門的定期檢查保養和清潔。3 .做好控制回路螺栓緊固，檢查備用水泵能否在主機出現故障的情況下，自動運行。4 .按設備使用說明書保養要求，進行保養，使水泵達到100娘好狀態。5 .每月對地下水池、水箱、高位水箱的液位閥進行檢查，對水池，水箱水位進行檢查。6、雨季前做好屋向雨水口防汛檢查和地卜室排污系統檢查，確保地卜室

16、集水坑排污泵手動、自 動工作有效。7、游泳池營業期間每日檢查游泳池設備房水泵等設備運行情況正常。水泵維修保養1、檢查水泵軸承是否止常。2、檢查水泵葉輪及軸鍵是否止常。3、檢查盤根處是否漏水。4、清潔水泵外表。5、對如水泵脫漆或銹蝕嚴重處，除銹刷油漆。6、檢查電動機與水泵彈性聯軸器正常。7、檢查水泵機組螺栓是否緊固。消防系統日常維護管理負責對消防系統進行如下檢查，內容包含：1 .檢查消防水源供水能力正常（檢查消防水池水位正常、補水正常、取水井正常）。2 .對泵房內消防電源、消防泵控制柜、消防泵、消防閥門、消防管網及室外消火栓系統進行檢查；室外閥門的機械部分靈活度檢查并加油。3 .報警系統：探測器

17、靈敏度測試，并做好測試記錄；樓復示器、手動報警按鈕進行 測試；檢查七氟炳烷滅火系統正常，各參數是否正常。4 .消火栓系統：消火栓水槍、水帶是否齊備；各消火栓管網上閥門位置正常，消火 栓遠程啟泵正常。5 .噴淋系統：噴頭外觀是否有無滲漏檢查，進行未端防水試驗，檢查蝶閥狀態正常， 水流指示器、濕式報警閥（壓力開關）動作正常。6 .對防火門、疏散旨示燈進行斷電試驗及照度測試；各樓層消防廣播音及強制切換試 驗正常。7 .檢查泡沫滅火系統止常。8 .氣體滅火系統模擬試驗正常。9 .消防泵按定期保養規定進行檢查，每月進一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。建議按照月度檢修、季度檢修、半年度 檢

18、修頻次進行系統設施的日常維養和定 期維養。裝修管理員崗位職責崗位職責工作內容要點及備注裝修管理告知義務裝修咨詢告知1、辦理裝修手續需要的資料。2、需繳納的相關費用。3、告知延期手續辦理相關事項。4、裝修受理告知。5、裝修禁止行為告知。6、裝修方案審核告知。7、裝修延期手續辦理告知。8、裝修驗收告知。1、裝修期間是客戶感知物業公司所提供物業服務的最佳時期。2、客戶裝修期間，項目物業服務中心全員必須達成互助協作、齊抓共管的團隊意識。裝修方案審核1、嚴格按照裝修方案施工A.裝修中/、可傷害梁、柱。B.裝修過程中若有裝修方案的變更，須先與物業服務中心溝通并辦理有美備案手續后方可實施。C.廚房、衛生間墻

19、體或水電改造，傷及防水層的，需全部重新鋪設防水層。2、裝修開工前A.建議裝修公司先試水壓，檢驗給水管道是否有滲漏。B.做一次閉水試驗，檢驗廚房、衛生間是否有滲漏。3、裝修材料及建渣進出注意事項A.超高、超寬、超重的材料禁止進入電梯。B.水泥、砂石、建渣等材料的搬運必須袋裝化。C.所有裝飾裝修材料必須從指定通道進出。4、告知頂樓躍層業主為維護小區整體品質，采用物業服務中心統一制定的裝修風格、式樣進行裝飾裝修，對業主裝修方案與統一風格不協調之處提出改進建議。不使用壽命短及易老化的塑料類防雨材料搭建雨蓬等構筑物。不可封閉、堵塞屋頂排水設施、排水"可使用超重材料。5、告知欲封陽臺的業主建議最

20、好不封陽臺，保持陽臺的應有功能；對堅持封陽臺的，告知由物業服務中心統一制定的封閉方案、風格。裝修方案審核1、空調外機的安裝A.告知業主在購買空調機前，先測量空調外機位的尺寸，“量身定做”。B.告知業王將空調外機安裝十預留的機位內。C.對無空調外機位的，告知業主安裝于統一規劃位置，以維持小區外裝門面的統一、美觀。裝修巡查管理所有裝修行為應與裝修方案相符：A.不得變動建筑主體和承重結構；B.不得在承重墻上開門窗、擴大承重墻上原宿門窗尺寸；C.不得拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；D.不得使用紅磚、大理石及其它超重超厚材料進行裝修E.不得將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房；F.不得改動、阻擋消防

21、設施；G.按統一要求封閉陽臺；H.不得改變排煙道（拆除或擅自開孔）；I.提醒不得私自改造天然氣管道及相關設施；I.不得在外墻上開孔、增減門窗；G.不得擅自在梁上開孔；K.水電改造是否符合規范；L.入場通知書須懸掛或張貼于入戶門上；M.裝修現場應有火火器，且處于有效狀態；N.動火作業（如電焊、氣焊、氣割等）時，必須作好必要的安全措施，并須提交動火相關資格證、操作證；O.不得將雜物、水泥沙漿等倒入下水道、排水溝內；P.不得將任何物料堆放在走廊等公共區域不得在裝修現場生火做飯。裝修驗收管理1、驗收需求受理A.客戶服務人員受理業主裝修驗收需求，作好記錄；B.受理驗收需求后，立即通知設施設備維護人員驗收

22、。2、裝修驗收實施設施設備維護部接客戶服務部驗收通知后，責任區內設施設備維護人員到場進行驗收工作。驗收內容：A.裝修內容是否與經審核后的裝修方案相符。B.是否有水電改造；改造是否符合規范要求。C.是否有影響建筑外觀的裝飾裝修行為。D.公用設施是否在裝修過程中受到了損壞。E.屋頂花園構筑物是否可靠的防雷接地措施。裝修驗收管理裝飾裝修完工備案表的填寫A.由驗收人填寫表中有關內容并指導業主、裝修單位填寫相關內容。B 再次告知退證、退票、退費相關事宜。記錄表格裝修施工許可證、施工人員出入證、裝飾裝修管理服務協議、裝飾申請表裝修完工備案表共用部位、設施設備維護部 BI標準（一）、儀容儀表部位標準圖片標準

23、說明禁止事項整體Q 一 畫, n、1、自然大方得體，精神飽滿，充滿活力，整齊清潔。2、微笑是忠泰物業員工最起碼應有的表情。統一著裝，保持干凈、平整，無明顯污跡、破損。3、工作時間內著本崗位規定制服，非因工作需要， 外出時不得穿著制服。4、制服外不得顯露個人物品，衣、褲口袋整理平整， 勿顯鼓起。1、精神不振，面無表情，目光無神，遴 遢。2、著裝不規范且有明顯污跡、破損等。3、衣服/、合身。4、冬裝和夏裝混合穿。擅自改變制服的穿著形式，私自增減飾 物。5、褲子要燙直，折痕清晰，長及鞋面。5、內衣外露，襯衣/、束腰內。發式1 $rF二,1、前發不過眉，側發不過耳，后發不觸衣領，T 平頭為佳。2、無燙

24、發、染發。3、經常梳洗，保持整齊清潔、自然色澤。頭發顏色艷麗、凌亂。發型標新立異。有頭油和異味。面部ri；5二K 卜窿1%;臉、頸及耳朵保持干凈，每日剃刮胡須。聞部遛遢、胡爾拉雜。1手%!'11 .A、保持指甲干凈。留長指甲。指甲內啟污垢。身體Ml11、身體無異味，不噴刺激性香水。2、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物，上班時不異味、污垢。k M1在工作場所內吸煙，不飲酒，以免散發煙味或酒氣。鞋42、深色皮鞋，鞋底、鞋面、鞋側保持清潔，鞋面要擦亮， 以黑色為宜。1、鞋子破損，或鞋上有灰塵污跡不拭擦。2、方言運動鞋。3、釘金屬掌或著露趾涼鞋。4、/、穿襪子。襪111I ,、著黑色或深色、不

25、透明的短中筒襪。1、襪子有破損。2、襪知根露在外。（二）、行為舉止園區巡查到場 時間、入戶 前的 敲門見面 時的 問候、 進門 前套 鞋套開始服務步伐一至齊步前行、工具包統一單跨右肩0中意，移動使用后應恢復原狀，保持物品的完好。視前方，雙臂應前后自然擺動。修信息進行核實。1、在業主帶領下，進入維修地點。2、仔細耐心聆聽業主講述故障原由。維修前的工具準備1、行走時應收腹、挺胸、抬頭、微收下顆、雙眼平2、兩人成行：雙眼平視前方、收腹、挺胸、立腰、3、三人及三人以上同行：雙眼平視前方、收腹、挺胸、立腰、步伐一至齊步前行，工具包統一單跨右入戶名t修BI標準1、人員收到報修通知或物業工程質量問題投訴后，

26、若遇緊急處理的維修工程或遇突發事件 （如爆管、設備運行故障、線路故障、涉及相鄰關系、安全隱患等突發緊急事件），應在15分鐘內到現場對報修信息進行核實，其余一般性維修應在 30分鐘內到現場對報2、特殊情況不能及時到場核實的必須報設施設備維護主管，并立即回復項目物業客戶服務部且說清原 由，客戶服務部與客戶溝通解釋。3、業主未在家的需提前與客戶預約上門服務時間。1、進入業主家中前，先穿好鞋套，按可視對講或門 鈴，若沒有應答，應等候5-10秒左右，進行第二次 按門鈴或者敲門。2、客戶開門后，應表現主動、熱情、面帶微笑說：“先生/女士，您好”，同時鞠躬30度。“您好，我是 XXX公司維修人員，上門為您服

27、務” 得到對方許 可后，穿鞋套進入。3、在客戶交代完工作內容后，與業主核對服務內容 有無遺漏，如無遺漏且征得業主的同意后方可進行維修：（1）、維修現場需鋪墊工作地墊，工器具整齊、 合理擺放在工作墊上。（2）、服務時需移動或使用業主物品，需征得業主同注意克服不雅的走姿，如左右搖晃、步速過快或過慢、步履拖沓、雙手插兜、內外八字等。1、不按要求時間上門，且沒有任何信息 的反饋的。1、無人開門時，在門口大聲喊叫。2、按了一次門鈴，無人開門便離開。3、等待時，在走廊里閑逛。4、語言用語不規范，隨便。5、愣頭愣腦，業主沒說話就往業主屋內 東張西望。1、不清楚或遺漏服務內容。2、主動伸手與業主握手。3、未經

28、業主同意，隨便使用業主物品或 搬運業主家具等物品。4、接聽與工作無關的電話。5、忘記帶服務工具及物料。6、止使用業主衛生間及其它生活用品。7、禁止向業主索要財物（除維修費用外）。維修完畢維修結束后，應請客戶驗收維修結果，并解釋清楚故障原因，并進行現場清理，最后請業主在派工單簽字確認。在與業主確認沒有其他維修服務時，方可 禮貌道別。維修結束后，沒請業主驗收自行離開;遺落維修工具和物品發電機房管理細則1.0目的確保發電機的正常運行，保證在停電時設施設備的正常運行。2.0適用范圍適用于忠泰物業所屬項目所管理轄區內發電機房的管理。3.0定義3.0.1本管理標準為公司發電機日常管理作業中應達到的要求。3

29、.0.2部門根據其設備設施狀況和項目特點，按此標準管理作業。3.0.3對新接管項目應以此管理作業標準為依據不斷改善，以確保設備設施管理質量，規避管理風險。3.0.4本管理標準未涉及到的按相關國家設備技術規范執行。4.0職責4.1 當值變配電運行維護員負責發電機房的安全管理。4.2 設施設備維護主管負責監管發電機房的安全管理。4.3 公司工程部負責督促、指導管轄項目設備站房的安全管理工作。5.0細則要點5.1 設施設備操作5.1.1 柴油發電機房全部設施設備由當值變配電運行維護員負責操作和值班管理，當值變配電運行維護員必須熟 悉發電機的基本性能和操作方法，非值班運行維護員禁止操作發電機。5.1.

30、2 嚴格遵守操作規程，開機前要對燃油位、潤滑油位、冷卻水位、直流電源等進行檢查，如無異常，方可開機。5.1.3 發電機組平時應置于良好的狀態，蓄電池置于浮充電狀態，蓄電池組電壓保持在24V以上，冷卻水應滿足運行要求，油箱內應儲備8小時滿負荷用油量，室內應有急照明燈。5.2 安全技術措施5.2.1 發電機房門平時應上鎖，鑰匙由配電房值班員管理。5.2.2 發電機房內的設備安全技術措施齊備完善，照明設施及安全工具齊全完好，設備無跑、冒、滴、漏現象。5.3 外來人員登記5.3.1 發電機房在未經部門領導批準時，非工作人員嚴禁入內。經批準進出的外來人員應在當值人員的陪同下進入， 并將相應信息如實在機房

31、外來人員進出登記表中進行登記。5.4 清潔衛生5.4.1 定期清掃發電機房，保證機房和設備的整潔、無雜物、灰塵。5.5 通風設施5.5.1 發電機房內應保持通風良好，溫度和濕度適合發電機安全運行。每年6月炎夏季節來臨時實施設備房及設備通風散熱檢查，形成專項檢查記錄。嚴禁電氣設備超負荷運行， 防止電氣設備過熱運行引發事故。5.6 消防設施5.6.1 加強防火和消防管理意識，確保發電機房消防設施完好齊備，放置在發電機房門口易于取拿位置。5.7 防小動物措施5.7.1 發電機房內應設置防止小動物進出措施，避免小動物進入對設備造成損壞。柴油發電機操作細則1. 0目的：為了設備管理規范，確保發電機正常運

32、行。2. 0適用范圍：適用于公司范圍內各項目發電機的規范操作。3. 0定義3.0.1本操作標準為公司發電機日常操作作業中應達到的要求。3.0.2部門根據其設備設施狀況和項目特點，按此標準細則作業。3.0.3對新接管項目應以此作業標準為依據不斷改善，以確保設備設施管理質量，規避管理風險。3.0.4本作業標準未涉及到的按相關國家設備技術規范執行。4. 0操作要點：4.1 將啟動開關轉到停止位置。4.2 將發電機輸出電壓開關轉到“ OFF位置。4.3 檢查發電機的電瓶電壓是否在24v±1v范圍，機油是否處在上下標刻度的2/3處。水位是否處在用食指從水箱口 觸及到水面的位置。4.4 檢查發電

33、機轉動部位有無雜物，轉動是否靈活，散熱風機皮帶是否完好。4.5 檢查各附件及線路接頭是否連接牢固。4.6 檢查完畢一切正常。4.7 將發電機啟動開關轉到“手動”位置，啟動發電機運行5.0運行監控部位5.1 在發電機運行時，當值變配電運行維護員采用看、聞、聽、測（手持式紅外測溫儀）等方法，每班按規定的 頻次對電源開關柜、儲油量、電纜橋架、發電機運行數據、發電機運行時的溫度等運行狀況進行實時監控。5.2 柴油發電機發電時監控內容：5.2.1 有無異常聲響或大的振動；5.2.2 有無異常氣味；5.2.3 排煙顏色是否正常，是否有漏油（機油、柴油）、漏水現象；5.2.4 機油壓力、冷卻水溫是否正常；5

34、.2.5 頻率偏差是否較大；5.2.6 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否平衡、存在過載現象；5.2.7 各信號燈指示是否正常；5.2.8 檢查蓄電池狀況（溫度不能超過45度，用半導體濕度計測試）；5.2.9 回風是否順暢；5.2.10 緊固件是否有松動現象；5.2.11 柴油箱油位；5.2.12 消音效果是否理想。5.3 柴油發電機主配電柜內電纜發電時運行數據及狀況監控：5.3.1 電纜頭灰塵狀況；5.3.2 電纜絕緣有無閃絡；5.3.3 電纜有無異響；5.3.4 電纜有無異味，外護套有無變形；5.3.5 柴油發電機房環境溫度狀況；5.3.6 柴油發電機房電纜溝濕度狀況；5.3.7 電纜接

35、頭有無松動；5.3.8 電纜接頭氧化狀況；5.3.9 電纜接頭溫度。5.3.10 在發電機運行中，檢查水溫不得超過100C。頻率在50HZt 0.2HZ范圍，三相電壓在380v± 19v范圍，機油壓 力在40-60MPa范圍內。5.3.11 發電機空載運行時間每次不得超過15分鐘。每月須試運行2次。停機將發電機啟動開關轉到“停止”位置。發電機停止運行。5.3.12 待停機后，將發電機輸出開關轉到“ OFF位置，然后將啟動開關轉到“自動” 位置，備市電停電時，發電 機自動運行。并通過雙電源自投切換柜轉為發電供電。5.3.13 待市電來電后，發電機自動停止運行，并通過雙電源自投切換柜轉為

36、市電供電。5.3.14 按公司規定做好運行記錄。5.3.15 作業流程圖柴油發電機操作流程圖廳P流程要點1啟動前檢查1、檢查機油油位是否在標示刻度線以內，在冷車狀態機油位應處于油標尺由卜至上第三刻度線，2、檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，如不夠則加冷卻液至上述位置；3、檢查電解液液位是否在極板面上15mmt右，不夠則加烝儲水至上述位置。4、檢查電池電壓是否在DC24-27伏，如偏低則更換新電池。5、檢查空氣濾清器阻塞指示器。6、確保柴油發電機組總空氣開關在OFF（關）狀態。7、按鈕或鑰匙啟動控制屏柴油發電機啟動、停機操作。2啟動1、油機運行前， 對于冷引擎狀卷下的油機，首先應接通電源啟動

37、加熱器。在控制箱面板上，將控制面板上的鑰匙開關從“0FF”打到“ OM位置，按卜黃色預熱按鈕，持續時間不超過30秒（在常溫卜預時間5 10秒）；2、按下綠色啟動按鈕，持續時間最長不超過15秒，一旦啟動成功，即可釋放啟動按鈕，油機進入運行狀態（一次啟動時間應控制在5秒左右，一次啟動不成功，可停頓3分鐘再進入第二次啟動），連續三次啟動不成功應進行檢查維修/、可再強行啟動。3運行3、柴油發電機啟動后，應馬上檢查有無異常噪首及震動，有無漏油、漏水、漏氣現象，控制屏有無異常顯示。在開機1015秒內，油壓是否達到正常范圍 （0.3MP 0.6MP）。4、如果后不止常現象，則應作出相應處理措施，等一切正常后

38、將柴油發電機總控氣開關合上（ON立置），開始供電。5、運行中水箱溫度超過100 c （即俗稱開鍋）/、可立即打開水箱蓋，需卸載全部負荷讓柴油機組低速運行5分鐘，使其溫度降至95 c以下時停機，再用濕布小心打開水箱蓋防止燙傷6、在運行狀態機油位應處于油標尺由下至上第二刻度線，只要低于在前 兩種狀態卜任意刻度線必須補充同型號、品牌的機油。在任意狀態卜低 于油標尺由下至上第一刻度線，必須立刻停機加油至規定位置方可再次 開機。7、發電機投入正常運行后，運行人員作好運行記錄，并注意觀察控制盤儀表指示。油壓（0.3MP0.6MP）、水溫（95度以下）、電壓（400V）頻率（50HZ）電流（視機型？A）。8

39、、中性點未接地的發電機投入正常運行后，零線可能帶電。因為火線與中性點之間的電容電壓無法消除。操作人員必須視零線為帶電體。不能按市電習慣處理。4停機1、斷開柴油發電機總電源空氣開關，在發電機空載運行5分鐘后，接下停機按鈕或把鑰匙轉到“OFF”位置，關閉發動機；全自動柴油發電機組有延時停車功能，斷開柴油發電機總電源空氣開關，按下停機按鈕即可，直至發電機組完全停止運轉才能視為停車；2、如果有緊急情況需停機，可以在不切斷負載的情況下把鑰匙轉換到“OFF”位置或直接按下紅色急停按鈕,待故障排除后，將緊急按鈕復位即可。水泵房管理細則1.0目的水泵房是提供用戶生活、消防用水的設施，是直接關系到用戶生活和生命

40、財產安全的重要部位，必須確保物業區域內水泵的正常管理。為規范水泵房的管理，特制定本制度。2.0范圍適用于忠泰物業所屬項目水泵房管理工作。3.0定義3.0.1本管理標準為公司水泵房日常管理作業中應達到的要求。3.0.2部門根據其設備設施狀況和項目特點，按此標準管理作業。3.0.3對新接管項目應以此管理作業標準為依據不斷改善，以確保設備設施管理質量，規避管理風險。3.0.4本作業標準未涉及到的按相關國家設備技術規范執行。4.0職責4.1 當值給排水設施設備維護員負責水泵房的安全管理。4.2 設施設備維護主管負責監管水泵房的安全管理。4.3 公司工程部負責督促、指導管轄項目設備站房的安全管理工作、評

41、價片區設備站房的安全管理工作。5.0程序要點5.1 一般水泵房5.1.1 水泵房及地下水池，消防系統全部由共用部位、設施設備維護人員（以下簡稱設施設備維護人員）負責監控，定期檢查保養、維修及清潔清掃，并作記錄。如遇解決不了的問題及時向部門主管人員上報。5.1.2 水泵房內機電設備由設施設備維護人員負責，其他人不得操作，無關人員不得進入泵房；外來人員進出消防水泵房應進行登記，并填寫機房外來人員進出登記表。5.1.3 水泵房內所有設備在正常運轉下，開關應轉換在自動位置，所有操作標志簡單明確，主接觸器開關每半月檢查一次。5.1.4 處于自動運行的水泵，應每周進行一次“自動、手動”的切換操作。5.1.

42、5 二次供水變頻泵按設定程序進行運行和倒換，工程人員對其設定參數不得隨意進行調整。5.1.6 消防泵按定期保養規定進行檢查，每月進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。5.1.7 水泵閥門定期檢查保養，泵房每周打掃一次，室內地面及設施設備應保持清潔。5.1.8 水泵控制回路每月進行一次緊固，檢查是否可靠；檢查備用水泵能否在主用水泵出現故障的情況下，自動運行。5.1.9 定期檢查電機運行時的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到100娘好狀態。5.1.10 地下水池、水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，確保處于良好狀態；同時檢查水池，水箱水位正

43、常。5.1.11 以上各操作及檢查情況應記錄于給水系統日巡檢記錄表備注欄中。5.2 二次供水泵房二次供水水泵房除一般水泵房管理要求外，還應注意以下幾個方面：5.2.1 共用部位、設施設備維護部主管檢查衛生許可證在有效期內，每月檢查1次每個水池（箱），并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。5.2.2 二次供水管理由設施設備維護人員專職負責，該設施設備維護人員應持有經衛生防疫站認可的健康 證，且在有效期內。5.2.3 每個水池（箱）應結構完好、無滲漏，檢視窗應加蓋上鎖，水（箱）周圍及頂蓋應清潔、干凈。5.2.4 水池（箱）外委市衛生防疫站清洗、消毒，清洗員應持有經衛生防疫站認可的健康證。5.2.5

44、清洗消毒水池（箱）時應提前兩天通知客戶服務部，由客戶服務部通知有關用水部門和用戶做好儲水準備。5.2.6 外來人員進出二次供水泵房及生活水箱間應進行登記，并填寫機房外來人員進出登記表。電梯機房管理細則1.0目的保障電梯安全可靠的運行，加強對機房的管理。2.0適用范圍適用于忠泰物業所屬項目管轄區域內電梯機房的安全管理。3.0定義3.0.1本管理標準為公司電梯機房日常管理作業中應達到的要求。3.0.2部門根據其設備設施狀況和項目特點，按此標準細則管理作業。3.0.3對新接管項目應以此管理作業標準為依據不斷改善，以確保設備設施管理質量，規避管理風險。3.0.4本作業標準未涉及到的按相關國家設備技術規

45、范執行。4.1 職責4.1 設施設備維護部主管負責電梯機房的安全管理。4.2 設施設備維護員負責對電梯機房的安全檢查。4.3 公司工程部負責督促、指導管轄項目電梯機房的安全管理工作。4.2 制度要點5.1 機房除共用設備維護員、其他人員不準進入機房，若需要進入，須經共用設備維護部負責人同意，并在共用 設備維護員的陪同下方可進入機房；并填寫機房外來人員進出登記表。5.2 機房內照明應保持完好，線路整齊，無臨時接線。機房內應保持環境清潔，干燥，并防止雨水滲入，通風良 好，門窗完好。5.3 每個電梯機房內至少配備二只滅火器，壓力在有效范圍內，并放置在易取處。機房內嚴禁存放易燃、易爆或危 險物品，嚴禁

46、堆放雜物。5.4 機房鑰匙由專人保管，機房門應當做到隨時上鎖，鑰匙由當班共用設備維護員保管，共用設備維護員不得 私配鑰匙。電梯檢修用的廳門鑰匙，應實行專人保管，不得外借。5.5 嚴禁在機房內吸煙、吃零食。5.6 每周對項目電梯機房內的設備進行一次全面檢查，確保設備運行正常。5.7 每周打掃一次機房的衛生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備共用表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無 污物，油漆完好、整潔光亮。電梯設備管理標準作業細則1.0目的規范電梯設備管理工作，確保電梯各項性能完好。2.0適用范圍適用于中泰物業所屬項目所管理轄區內的所有電梯設備管理。3.0定義3.0.1本管理標準為公司電梯機房日常管理

47、作業中應達到的要求。3.0.2部門根據其設備設施狀況和項目特點，按此標準管理作業。3.0.3對新接管項目應以此管理作業標準為依據不斷改善，以確保設備設施管理質量，規避管理風險。3.0.4本作業標準未涉及到的按相關國家設備技術規范執行。4.1 程序要點4.1 電梯機房管理4.1.1 除共用設施設備維護員、共用設施設備維護主管外，其他人員需進入電梯機房，須經共用設施設備維護主管同意，并在共用設施設備維護員的陪同下方可進入機房，必須填寫機房外來人員進出登記表。4.1.2 電梯維保單位人員進入機房進行保養檢修工作，須經共用設施設備維護值班負責人同意，由共用設施設備 維護員監督實施，并完整、規范地分類記

48、錄在設施設備維護部值班記錄內。4.1.3 機房鑰匙及電梯檢修用的廳門鑰匙由共用設施設備維護員保管，機房應當做到隨時上鎖，不得外借，如需使 用須報設施設備維護部主管同意。4.1.4 嚴格按電梯巡檢規定實施檢查，確保設施設備運行正常，并填寫電梯設備巡檢記錄表。4.1.5 電梯機房內衛生應定期打掃，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設施設備表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污 物，油漆完好、整潔光亮。4.1.6 檢查電梯機房防小動物設施完好（檢查防護紗網、擋鼠板等）。4.2 電梯運行管理4.2.1 電梯運行過程中如發現異常情況時，共用設施設備維護員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時 如實地匯報給共

49、用設施設備主管，在主管的協同下加以解決，或向電梯維保單位報修，并指定專人跟進后續維修，并將巡查情況及跟進處理情況詳細記錄在設施設備維護部值班記錄內。4.2.2 確保電梯運行過程中無異常響聲或異味。4.3 巡檢管理4.3.1 日檢4.3.1.1 日常巡視項目每天檢查控制柜和電機溫度是否過高，電梯運行聲音是否正常。4.3.1.2 每天巡視客梯、貨梯的運行情況，如有異常需立刻停止使用并及時處理或通知維保單位處理，做好對維保單位維修、保養的監督工作，并做好記錄。4.3.2 周檢共用設施設備維護員或維保單位應每周一次對電梯的主要機構和設備檢查其動作的可靠性和工作的準確性，并進行必要的修正和潤滑。4.3.

50、3 季度檢共用設施設備維護員或維保單位應每季一次對電梯的重要部件和設備檢查其動作的可靠性和工作的準確性，并進行必要的修正和潤滑。4.3.4 年檢電梯在運行一年之后，共用設施設備維護員配合電梯公司在電梯年檢時間到期前應完成對電梯的年度技術檢驗 工作，監督電梯公司應按要求檢查電梯的機械、電氣、安全設備的情況和主要零部件的磨損程度，對磨損量超過允許 值或損壞的部件進行更換。4.4 外包維保（質保）監督檢查4.4.1 共用設施設備維護員要全程配合、監督維保單位人員，參照維保公司的電梯周檢、月檢、季檢及年檢檢查表 對計劃檢查中的檢查項目，按照合同中維保質量要求對維保效果進行確認。對維保中發現的問題，項目

51、共用設施設備維護部必須以書面的形式向維保單位發整改通知書限制整改，并保存各種記錄。將簽字確認的設施設備維護部值班記錄留存，每季整理成冊后交共用設施設備維護部存檔，長期保存。4.4.2 電梯維修保養現場作業要求廳P流程要點1維修保養前的安全準備工作在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌關好廳門，不能關廳門時，用合適的護柵擋住人口處，防止無關人員進 入電梯轎廂或進入電梯井道；有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關好 廳門。2檢修過程中的安全注意事項給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯。人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃 干凈，以防

52、滑倒。人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢 握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內，防止被其他部 件碰傷。需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經許可不準 開動電梯。禁止在井道內和轎頂上吸煙。檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業，必須帶電操作或難以在完全切 斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然后動運行。使用時手月必須米用帶護罩的、電壓為36V以卜的安全火。最好使用于電筒。嚴禁維修人員站住并沿處向井道內探身，嚴禁維修人員兩只腳分別站在 轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作。底坑深度超過 1.5M的，應使用

53、梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后，應將底坑急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開。應盡量避免在井道內上下何時作業，必須同時作業時，下方作業人員應 戴上安全帽。檢修未完，檢修人員需暫離開現場時，應做到：1、關閉所有廳門，暫時關不上的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守；2、切斷電梯總電源開關；3、排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。檢修保養工作結束后應做到：1、將所有開夫恢復到原來狀態，檢查工具、材料有無遺落在設備上；2、清點工具、材料，打掃工作現場，摘除懸掛的告示牌；3、送電試運行，觀察電梯運行情況，發現異常及時整改；4、通知有關人員電梯恢復正常運行。4.4.3 電梯發生故障時應通知客戶服務部，由客戶服務部負責作好業主解釋工作。