1、萬科集團(tuán)北京區(qū)域全裝修管理培訓(xùn)課程系列萬科集團(tuán)北京區(qū)域全裝修管理培訓(xùn)課程系列第2頁裝修房項目管理流程全景主責(zé)部門流程階段工作方法關(guān)鍵成果第3頁三大核心內(nèi)容三大核心內(nèi)容第4頁裝修房項目流程管理說明是根據(jù)裝修房的具體操作制定的是根據(jù)裝修房的具體操作制定的標(biāo)準(zhǔn)化處理解決步驟和程序標(biāo)準(zhǔn)化處理解決步驟和程序有效提高有效提高工作效率工作效率以流程標(biāo)準(zhǔn)化管理工作進(jìn)程明確崗位職責(zé)及時跟進(jìn)處理第5頁裝修房項目管理流程和哪些部門有關(guān)?第6頁課堂練習(xí)項目管理流程 請每組分別討論并在“裝修房管理流程圖”的空白處填寫所有組員共同同意的流程步驟，并分組闡述各自的理由。 第7頁立項階段輸入條件主責(zé)部門輸出成果裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)

2、準(zhǔn)市場定位項目定位客戶定位初步成本規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫裝修標(biāo)準(zhǔn)分級體系 負(fù)責(zé)設(shè)計管理部等部門支持管理層決策第8頁裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書裝修方案圖裝修方案圖裝修方案圖設(shè)計任務(wù)書設(shè)計階段裝修施工圖 負(fù)責(zé)建筑設(shè)計院與室內(nèi)裝飾設(shè)計院配合完成管理層決策第9頁采購階段輸入條件輸出成果主責(zé)部門裝修施工圖項目裝修材料部品選擇清單項目客戶個性化選配清單 負(fù)責(zé)設(shè)計管理部等部門配合管理層決策房屋交付房屋交付標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)第10頁采購階段（續(xù)）輸入條件主責(zé)部門輸出成果裝修管理裝修管理指導(dǎo)書指導(dǎo)書標(biāo)準(zhǔn)工序停點驗收一覽表施工工藝標(biāo)準(zhǔn)成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)分戶驗收其他規(guī)范、相關(guān)圖紙及合同文件 負(fù)責(zé)工程管理部技術(shù)支持第11頁樣板實施階段輸入條

3、件輸出成果主責(zé)部門裝修施工圖裝修施工圖房屋交付標(biāo)準(zhǔn)房屋交付標(biāo)準(zhǔn)項目管理指導(dǎo)書項目管理指導(dǎo)書監(jiān)理合同項目裝修房工程停點驗收一覽表 負(fù)責(zé)監(jiān)理負(fù)責(zé)編制項目管理部對成果審核并備案裝修工程監(jiān)理裝修工程監(jiān)理管理辦法管理辦法第12頁項目管理指導(dǎo)書項目管理指導(dǎo)書分包施工組織設(shè)計分包施工計劃 負(fù)責(zé)監(jiān)理、施工方負(fù)責(zé)編制項目管理部對成果審核并備案裝修施工組織設(shè)計裝修施工組織設(shè)計樣板實施階段（續(xù)）第13頁樣板實施階段（續(xù)）輸入條件主責(zé)部門輸出成果 主責(zé)主責(zé)項目裝修房采項目裝修房采購方案購方案裝修施工圖裝修施工圖供方資源庫裝修房工程管理標(biāo)準(zhǔn)庫供方配合要求（項目部提供）售后服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求第14頁毛坯房移交精裝的標(biāo)準(zhǔn)分戶驗

4、收表 ，監(jiān)理組織并跟蹤問題及問題封閉每戶質(zhì)量檔案每戶質(zhì)量檔案裝修界面驗收,大面積施工階段第15頁交付階段輸入條件輸出成果主責(zé)部門 負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)裝修房推進(jìn)工作組參與缺陷反饋分析報告入伙問題記錄第16頁項目管理流程關(guān)鍵階段項目管理流程關(guān)鍵階段第17頁全流程關(guān)鍵階段項目/客服項目設(shè)計/客服設(shè)計設(shè)計設(shè)計采購/成本采購/項目營銷階段關(guān)鍵成果工作方法核心問題&影響點主要責(zé)任人階段關(guān)鍵點流程關(guān)鍵階段研發(fā)階段研發(fā)階段操作階段操作階段項目研究裝修方案施工圖樣板間裝修產(chǎn)品優(yōu)化生產(chǎn)準(zhǔn)備大面積施工竣工交付第18頁l 我們的目標(biāo)客戶是誰我們的目標(biāo)客戶是誰l 目標(biāo)客戶需要什么樣的產(chǎn)品目標(biāo)客戶需要什么樣的產(chǎn)品要解決的核

5、心問題？研發(fā)關(guān)鍵階段項目研究第19頁舊模型舊模型 新模型新模型 城市地圖：城市地圖：研究土地屬性找到土地價值同客戶價值之間的對應(yīng)關(guān)系；客戶細(xì)分：客戶細(xì)分：研究客戶分類指標(biāo)，找到影響客戶房屋需求的關(guān)鍵因素，得出客戶分類結(jié)果；七對眼睛：七對眼睛：項目研究的方法第20頁裝修房方案設(shè)計的依據(jù)？基于營銷部門提供的“ ”。研發(fā)關(guān)鍵階段裝修方案如何更好的實現(xiàn)客戶需求？專業(yè)源于專注精簡戶型數(shù)量 先行且為主 第21頁什么是成熟/標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品？1 集團(tuán)范圍成熟產(chǎn)品集團(tuán)范圍成熟產(chǎn)品 U5蘭田一號蘭田一號2 區(qū)域范圍內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品區(qū)域范圍內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 TS裝修方案標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品選擇第22頁裝修方案標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品選擇（續(xù)）1借鑒成

6、熟產(chǎn)品的理念，而不是形式：2應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品樣式，但不能僵化所有環(huán)節(jié)。面對標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品主動選擇還是被動選擇？序號序號U5U5所在城市所在城市客廳地面處理方式客廳地面處理方式客戶定位客戶定位1上海、沈陽、青島地板都市白領(lǐng)2北京石材隱身權(quán)貴3長春地磚+石材收邊私營業(yè)主、政府管員案例：案例：U5U5的各地不同版本的各地不同版本根據(jù)客戶需求，對標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品進(jìn)行地域化調(diào)整第23頁材料部品選擇的準(zhǔn)備工作？注意事項？ 材料部品的標(biāo)準(zhǔn)化材料部品的標(biāo)準(zhǔn)化 材料部品標(biāo)準(zhǔn)資源分級庫材料部品標(biāo)準(zhǔn)資源分級庫 成本規(guī)劃的定義？依據(jù)？有限的有限的 ，使客戶滿意度最大化！，使客戶滿意度最大化！成本規(guī)劃成本規(guī)劃裝修方案成本規(guī)劃、部品

7、選擇第24頁這是哪個部門在哪個環(huán)節(jié)出了問題?第25頁研發(fā)關(guān)鍵階段施工圖設(shè)計充分交圈充分交圈控制要點第26頁施工圖設(shè)計提高標(biāo)準(zhǔn) 新標(biāo)準(zhǔn)下裝修房施工圖紙需新增內(nèi)容新標(biāo)準(zhǔn)下裝修房施工圖紙需新增內(nèi)容1 瓷磚或石材的標(biāo)準(zhǔn)排版式圖 2墻棚面五金、燈具等標(biāo)準(zhǔn)定位圖3 墻面定位部品配合家俱標(biāo)準(zhǔn)效果圖 柜體及室內(nèi)門廠家等提前介入進(jìn)行柜體及室內(nèi)門廠家等提前介入進(jìn)行 設(shè)計設(shè)計第27頁研發(fā)階段設(shè)計控制要點設(shè)計是建筑之源設(shè)計是建筑之源一戶一圖一戶一圖材料封樣材料封樣24h內(nèi)必須內(nèi)必須答復(fù)答復(fù)裝飾設(shè)計必須在建裝飾設(shè)計必須在建筑設(shè)計和主體施工筑設(shè)計和主體施工時介入時介入設(shè)計洽商及設(shè)計洽商及時發(fā)放時發(fā)放定期到會定期到會第28

8、頁不斷不斷改進(jìn)改進(jìn)研發(fā)關(guān)鍵階段樣板裝修階段鍛煉隊伍確立交房標(biāo)準(zhǔn)AB成本測算依據(jù)D調(diào)整施工圖C樣板間意義第29頁舉例：實木地板色差舉例：實木地板色差樣板房樣板房實際供貨實際供貨材料樣板材料樣板材料樣板第30頁舉例：不同標(biāo)段間施工不統(tǒng)一舉例：不同標(biāo)段間施工不統(tǒng)一工藝樣板工藝樣板工藝樣板第31頁舉例：土建結(jié)構(gòu)與裝修偏差舉例：土建結(jié)構(gòu)與裝修偏差為什么我家的冰箱放不下？為什么瓷磚排版不一樣？為什么我家吊頂和別家不同？施工樣板施工樣板施工樣板第32頁項目實現(xiàn)階段項目實現(xiàn)階段 示范單位訪客反饋 施工單位反饋 成交客戶反饋 未成交客戶反饋研發(fā)階段研發(fā)階段l客戶需求調(diào)研l(wèi)方案測試l樣板間測試交付回訪交付回訪l入

9、住階段滿意度回訪l6個月居住體驗回訪l1年居住體驗回訪研發(fā)關(guān)鍵階段產(chǎn)品優(yōu)化第33頁 分級名稱分級名稱配置配置豪華制訂中標(biāo)準(zhǔn)先進(jìn)領(lǐng)先產(chǎn)品優(yōu)化的最終目標(biāo)？ 產(chǎn)品優(yōu)化的目標(biāo)第34頁研發(fā)階段小結(jié)流程起點：流程起點：目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 共性需求共性需求產(chǎn)品選擇：產(chǎn)品選擇：1 1標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 2 2新產(chǎn)品新產(chǎn)品裝修方案：裝修方案： A A 裝飾先行裝飾先行 B B 成本規(guī)劃成本規(guī)劃 C C 部品標(biāo)準(zhǔn)化部品標(biāo)準(zhǔn)化施工圖設(shè)計：施工圖設(shè)計： 建筑、室內(nèi)充分交圈建筑、室內(nèi)充分交圈樣板體驗及產(chǎn)品優(yōu)化：樣板體驗及產(chǎn)品優(yōu)化： A A 全方位客戶反饋全方位客戶反饋 B B 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)庫產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)庫+ +分級體系分級體系

10、第35頁第二部分第二部分 操作階段操作階段A 生產(chǎn)準(zhǔn)備生產(chǎn)準(zhǔn)備B 大面積裝修大面積裝修C 竣工交付竣工交付第36頁思考思考l 生產(chǎn)資料及工程服務(wù)的采購如何進(jìn)行？生產(chǎn)資料及工程服務(wù)的采購如何進(jìn)行？l 工程技術(shù)資料包含哪些內(nèi)容？由誰負(fù)責(zé)準(zhǔn)備？工程技術(shù)資料包含哪些內(nèi)容？由誰負(fù)責(zé)準(zhǔn)備？S1大面積裝修前該準(zhǔn)備什么？大面積裝修前該準(zhǔn)備什么？S2S3操作關(guān)鍵階段生產(chǎn)準(zhǔn)備第37頁如何選擇采購方式？堅持 采購批量采購的時間節(jié)點如何安排？樣板間建造批量施工要不要和客戶承諾品牌？不要輕易承諾 品牌 生產(chǎn)準(zhǔn)備采購第38頁生產(chǎn)準(zhǔn)備采購（續(xù)）選擇戰(zhàn)略總包還是裝飾分包？現(xiàn)階段允許 的存在但 模式是發(fā)展方向采購招標(biāo)考慮因素是

11、否全面？采購部在招標(biāo)考察廠家時需要廠家提供 。第39頁技術(shù)資料包括哪些內(nèi)容？施工圖紙合同作業(yè)指導(dǎo)書施工組織設(shè)計監(jiān)理細(xì)則材料封樣施工組織設(shè)計和監(jiān)理管理辦法誰來編？ 共同編制生產(chǎn)準(zhǔn)備技術(shù)資料第40頁 集中加工集中加工S2S1大面積裝修怎么做？大面積裝修怎么做？S3操作關(guān)鍵階段大面積裝修 有效管理甲委甲供有效管理甲委甲供 交付準(zhǔn)備期的嚴(yán)格管理交付準(zhǔn)備期的嚴(yán)格管理第41頁“集中加工集中加工”生產(chǎn)模式生產(chǎn)模式 統(tǒng)一化 集中化S2S1大面積裝修怎么做？大面積裝修怎么做？S3 固定 固定 固定 “ “集中加工集中加工”生產(chǎn)模式的要求生產(chǎn)模式的要求大面積裝修集中加工第42頁大面積裝修甲委甲供的管理 復(fù)尺、加工

12、、到貨中期前期 和精裝單位的銜接、圖紙及技術(shù)交底后期 施工安裝、成品保護(hù)、驗收整改第43頁甲委甲供組成部分甲甲供供材材料料涂料開關(guān)插座龍頭、花灑浴房或浴缸五金掛件水槽廚房電器潔具瓷磚燈具浴霸涼衣架地漏甲甲委委工工程程櫥柜地板戶門淋浴屏成品柜第44頁甲委甲供管理要點甲委甲供管理要點責(zé)任到崗責(zé)任到崗（崗位固定）專人對接專人對接（高層固定）舍身處地舍身處地（實現(xiàn)雙贏）幫助成長幫助成長（幫助供應(yīng)商做好內(nèi)部管理）第45頁操作關(guān)鍵階段竣工交付交付樓號最終確認(rèn)交付樓號最終確認(rèn)接待能力了解接待能力了解綜合考慮樓號分布與標(biāo)段因素綜合考慮樓號分布與標(biāo)段因素應(yīng)急維修地點設(shè)置應(yīng)急維修地點設(shè)置交待時間安排技巧交待時間安

13、排技巧1 1、交付策劃、交付策劃（交付準(zhǔn)備期）（交付準(zhǔn)備期）第46頁操作關(guān)鍵階段竣工交付（續(xù)）2、裝修房交付的準(zhǔn)備、裝修房交付的準(zhǔn)備集中交付集中交付準(zhǔn)備準(zhǔn)備 召開交付準(zhǔn)備會編訂風(fēng)險問題統(tǒng)一說辭組織物業(yè)驗房工程師培訓(xùn)編制施工單位信息一覽表召開集中交付協(xié)調(diào)會編制應(yīng)急維修人員、備件清單交付時間最終確認(rèn)第47頁操作關(guān)鍵階段竣工交付（續(xù)）項目部工程師交付現(xiàn)場坐班項目部工程師交付現(xiàn)場坐班總包管理人員陪同驗房總包管理人員陪同驗房周密組織現(xiàn)場應(yīng)急維修周密組織現(xiàn)場應(yīng)急維修重點客戶重點跟蹤重點客戶重點跟蹤確保信息傳遞通暢確保信息傳遞通暢3 3、裝修房的、裝修房的集中交付集中交付每日總結(jié)每日總結(jié)第48頁前期準(zhǔn)備：前期準(zhǔn)備：材料部品材料部品 技術(shù)資料技術(shù)資料 批量施工：批量施工：集中加工生產(chǎn)集中加工生產(chǎn) 甲委甲供管理甲委甲供管理 交付準(zhǔn)備期管理交付準(zhǔn)備期管理后續(xù)工