1、    發展央企與房地產融合的管理模式    王楊木子摘要：在我國有很多地區，現在都有一種特殊的企業，就是我們所謂的國有房地產開發企業。他們之所以特殊，是因為對于他們所經營的房地產商品來說，已經是完全市場化，原本他們應該在市場環境下進行的現代企業管理模式。本文就是在研究探討發展企業與房地產融合的管理模式。關鍵詞：央企；房地產；管理模式房地產開發業是一個充滿競爭的企業它需要很多的資金，也占據很大的資源，并且涉及到很多社會敏感的問題，像住房問題等。分析我國央企房地產企業發展趨勢，有利于促進整個房地產企業和我國經濟的迅速發展。央企是我國經濟的主要支撐力量，倘若

2、我們不能夠在主業上保持平穩的發展，卻大面積的介入那些房地產，證券投資等這些副業，那么，無疑對對于房地產發展或是房價合理的回歸都是不好的，甚至產生許多負面影響。因此，國資委領導對于只希望央企“更加清醒、更加穩健、更加扎實地做好自己的工作”是遠遠不夠的，他們作為國家的最大股東，應該施行有效合理的方法措施來調整和控制央企對于在房地產方面的發展。一、分析國企與房地產融合對于央企進入房地產企業已經不是新鮮事了。根據調查可以知道，以地產為主業的有16家，如保來、海洋、蛤潤等；而輔業涉及房地產的也有超過80多家。在今年上半年全國主要城市成交總價排行前10名的高價地塊中，有50%是有國資背企業。有許多央企進軍

3、房地產的原因就是受到了利潤的推動。2009年房地產開發業務營業收入僅僅占了11%左右，但是貢獻了58%的營業利潤。裝嚴企業占公司總收入1.9%的房地產業務貢獻了9.6%的營業利潤。在新聞上有很多關于央企進入房地產的報道，這些都不算什么新鮮事兒。而對于這件事情，有很多人都進行了自己的評價和說出了自己的看法。而在我看來，不應該只是批評，更應該是懲罰，因為央企本來應該肩負發展民族企業的重任，但他們不但沒有這樣做，反而分出一部分力量投入到了房地產企業。二、關于央企涉足房地產的思考與建議央企的定位到底是什么，對這個問題的答案，一方面是可以解決央企退出房地產的問題，另一方面也是理清在將來國有企業改革的大方

4、向的基礎。國有企業，特別是央企，一定要緊緊的把握和堅持中央對它的戰略性定位，我們應該去完成央企本應的重要使命 在擁有著很好的外力條件下，例如，雄厚的資金，豐富的資源，良好的政策等，能夠花費更多的時間和精力在企業的核心技術研發等自主知識產權上投入，而不是去和其他企業爭搶房地產的暴利，這顯然是和國有企業的定位不相符的的。如果認為中央企業也是普通的經濟組織，哪個領域可以賺到很多錢就進入哪個領域，那么這無疑已經嚴重違背了30年來國企改革的基本共識，這對于我們央企來說，顯然是對整個國企改革的目標形成了很大的不可磨滅的摧毀，國企改革的改革道路只會越來越不明確，因此我們必須時刻堅持央企的定位。加快經濟發展方

5、式轉變；要政府引導作用、企業主體作圍繞企業發展戰略，結合“做強做優、培育具有國際競爭力的世界一流企業”目標的要求，加強對未來中長期所面臨風險的全局性、趨勢性研判，準確定位風險管理工作的方向和重點，切實為企業實現經營目標提供支撐和保障。各中央企業要進一步健全風險評估機制，強化“企業體檢”制度。重視風險量化分析工作，逐步提升重大風險關鍵成因量化分析水平，更好地發揮風險量化工具作為重大決策依據的作用。企業應緊密圍繞發展戰略和年度經營目標，在開展年度風險評估的基礎上，結合經營環境的變化，適時開展風險評估，建立定期和不定期的“企業體檢”制度，不斷提高風險評估的準確性和時效性。同時政府應該進一步深化企業改

6、革，對于不是關系國民經濟命脈和不具備外部性的央企應該放手讓私有產權去經營，讓其參與市場競爭，在市場的優勝劣汰中進行資源的優化配置。所以，經過大量的研究和調查我們發現，央企進入我們房地產市場，弊遠遠大于利，甚至可以說是百害而無一利。因為央企的行為不僅僅推高了房地產市場的價格而且也同樣使我國的產品價格持續上升，使其形成了一種泡沫經濟同時，也導致了央企失去主業的重心，總是在以投資作為贏利去遮掩主營業務的萎靡不振。國資委做出80家左右的中央企業退出房地產的表態非常歡迎 。按照國資委要求，上述80家以房地產為副業的央正在逐漸的加快步伐調整，在已經完成自己的土地開發和已實施項目等階段性工作后逐步退出房地產

7、領域，到最后，央企的房地產業務主要集中在15家左右以房地產為主業的企業。但是2008年，這十幾家家以“房地產開發與經營”為主業的央企房地產板塊資產總額為5600億元左右，占全部央企房4產板塊資產總額的87%；銷售收入為1800億元左右，占全部央企房地產業務銷售收入的86%；凈利潤為178億元，占全部央企房地產業務凈利潤的90%。很顯然，這些數據都可以表明被要求退出的眾多央企的房地產業務規模，僅僅只是央企房地產業務總規模中的很少的一部分，對于央企房產的改革，目前來說，仍然需要繼續改進。三、總結相比較而言，房地產央企退出房地產業的速度要比那些工業國企更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業發展的初期，有許許多多的央企房地產公司；但是隨著我國改革的深入和市場的不斷發展，央企房地產企業的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到45%；到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至25%多。但是，即使是只占總數的25%，由因為占有的土地、人才、等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業對市場的仍然有十分大的影響。參考文獻：1唐云龍等.房地產企業crm的系統模型j.西南交通大學