1、建設法規案例分析案例一某建筑公司與某學校簽訂一教學樓施工合同， 明確施工單位要保質保量保工期完成學校的教學樓施工任務。 工程竣工后， 承包方向學校提交了竣工報告。 學校為了不影響學生上課， 還沒組織驗收就直接投入了使用。 使用過程中， 校方發現了教學樓存在的質量問題， 要求施工單位修理。 施工單位認為工程未經驗收， 學校提前使用出現質量問題，施工單位不應再承擔責任。試問：1.本案中的建設法律關系三要素分別是什么？答：本案中的建設法律關系主體是某建筑公司和某學校。客體是施工的教學樓。內容是主體雙方各自應當享受的權利和應當承擔的義務， 具體而言是某學校按照合同的約定，承擔按時、足額支付工程款的義務

2、，在按合同約定支付工程款后，該學校就有權要求建筑公司按時交付質量合格的教學樓。建筑公司的權利是獲取學校的工程款， 在享受該項權利后， 就應當承擔義務， 即按時交付質量合格的教學樓給學校，并承擔保修義務。2、應如何具體地分析該工程質量問題的責任及責任的承擔方式，為什么？答：因為校方在未組織竣工驗收的情況下就直接投入了使用， 違反了工程竣工驗收方面的有關法律法規。所以，一般質量問題，應由校方承擔。但是，若涉及到結構等方面的質量問題， 還是應按照造成質量缺陷的原因分解責任。 因為承包方已向學校提交竣工報告， 說明施工單位的自行驗收已經通過， 學校教學樓僅供學校日常教學使用， 不存在不當使用問題， 所

3、以，該教學樓的質量缺陷是客觀存在的。承包方還是應該承擔維修義務， 至于產生的費用應由有關責任方承擔， 協商不成，可請求仲裁或訴訟案例二：超資質承建工程，合同無效，責任難逃案情簡介1993 年10 月 2日，某市帆布廠（以下簡稱甲方）與某市區修建工程隊（以下 簡稱乙方）訂立了建筑工程承包工程。合同規定：乙方為甲方建一框架廠房，跨 度為 12M ，總造價為 98.9 萬元；承包方式為包工包料；開、竣工日期為 1993 年 11 月 2 日至 1995 年 3 月 10 日。自開工至 1995 年底，甲方付給乙方工程 款、材料墊付封款共 101.6 萬元。到合同規定的竣工期限，未能完工，而且已 完工

4、程質量部分不合格。為此，雙方發生糾紛。 經查明：乙方在工商行政管理機關登記的經營范圍為維修和承建小型非生產性建 筑工程，無資格承包此項工程。 經有關部門鑒定： 該項工程造價應為 98.9 萬元， 未完工程折價為 11.7 萬元，已完工程的廠房屋面質量不合格，返工費為 5.6 萬 元。受訴法院審理認為： 工商企業法人應在工商行政管理機關核準的經營范圍內進行 經營活動， 超范圍經營的民事行為無效。 本案被告乙方承包建筑廠房， 超越了自 己的技術等級范圍。根據經濟合同法第七條第一款第一項、 第十六條第一款及建 設工程施工合同管理辦法第四條之規定，判決如下： 1、原、被告所訂立的建筑工程承包合同無效；

5、2 、被告返還原告多付的工程款 14.4 萬元；3 、被告償付因工程質量不合格所需的返工費 5.6 萬元 .案例評析： 建筑企業在進行承建活動時， 必須嚴格遵守核準登記的建筑工程承建技術資質等 級范圍，禁止超資質等級承建工程。 本案被告的經營范圍僅能承建小型非生產性 建筑工程和維修項目，其技術等級不能承建與原告所訂合同規定的生產性廠房。因此被告對合同無效及工程質量問題應負全部責任， 承擔工程質量的返工費， 并 償還給原告多收的工程款。案例三：施工建房無資質，釀成事故被判刑 案情簡介： 2003 年 3 月，被告人顧某 （杭州市余杭區運河鎮個體建筑工匠 ）在沒 有資質承建工業廠房的情況下， 超越

6、承建范圍， 與桐鄉某搪瓷制品有限公司法定 代表人胡某簽訂協議， 承建該公司的球磨車間。 在施工過程中， 被告人顧某違反 規章制度，沒有按照規定要求的施工圖施工，且沒有采取有效的安全防范措施， 冒險作業，留下事故隱患。 2003 年 4 月 16 日 15 時許，施工人員砌筑完球磨 車間西墻后， 在墻身頂部澆天溝時， 由于墻身全部采用五斗一蓋砌筑， 且中間沒 有立柱或磚墩加固， 天溝模板沒有落地支撐， 致使墻身失穩倒塌， 造成高某被墻 體壓住而死亡、沈某等 3 人輕傷、韓某輕微傷的重大傷亡事故。 桐鄉法院審理認為， 被告人顧某在無建筑資質的情況下承建工業廠房， 超越承建 范圍，且在施工過程中違章

7、作業，造成一起 1 人死亡 4 人受傷的重大傷亡事故， 其行為已構成重大責任事故罪。 法院同時考慮到被告人顧某在案發后認罪態度較 好，且已對各受害人的經濟損失作了賠償， 確有悔罪表現等情節， 依法作出如下 判決：被告人顧某犯重大責任事故罪，判處有期徒刑 1 年，緩刑 1 年。 案例評析 我國刑法第 134 條規定：“工廠、礦山、林場、建筑企業或者其他企業、事 業單位的職工，由于不服管理、違反規章制度，或者強令工人違章冒險作業，因 而發生重大傷亡事故或者造成其他嚴重后果的，處 3 年以下有期徒刑或者拘役； 情節特別惡劣的，處 3 年以上 7 年以下有期徒刑。”重大責任事故罪的成立以行 為人在生產

8、、 作業過程中違反規章制度或者強令工人違章冒險作業， 發生了“重 大傷亡事故”或者造成了“其他嚴重后果”為必備條件。本案中，被告人顧某在 無建筑資質的情況下承建工業廠房，超越承建范圍，且在施工過程中違章作業， 造成一起 1 人死亡 4 人受傷的重大傷亡事故，其行為已構成重大責任事故罪， 依法應受到刑事追究。 同時， 本案也警示人們， 在農村個人建房以及個體工商業 主建廠房時，無資質、超越承建范圍、違章施工建房的現象仍時有發生，但愿本 案血的教訓能夠引起建房戶的關注， 杜絕和遠離無資質建房， 避免因一時貪圖小 利造成無可挽回的損失。 同時，有關部門要重視安全生產， 加大對這方面的管理 力度，從源

9、頭上遏制這類事故的發生。案例四、違章冒險作業，出事將被判刑2000 年 11 月 30 日，秀城區人民檢察院依法將被告人丁某重大事故一案向法 院提起公訴。 經查，被告人在任法人代表的嘉興市某清洗有限責任公司無建筑企 業資質的情況下， 超越經營范圍， 擅自承接了屬于建筑工程分項工程的嘉興市西 馬橋小區房管幼兒園的外墻修補業務，無視建筑施工高處作業安全技術規范 的有關規定， 指派既沒有經過專業技術培訓和專業考試， 又無操作證的公司合同 工楊某、沈某兩人對房管幼兒園的北側外墻進行違章冒險作業。 楊某在無任何防 護設備進行作業的過程中因操作不當致身體失去控制， 頭部直接撞擊在北側外墻 墻面上，因傷勢過

10、重搶救無效死亡。案發后，被告人丁某向公安機關投案自首， 并向死者家屬作了適當的經濟賠償。案例分析 所謂重大責任事故罪，是指工廠、礦山、林場、建筑企業或者其他企業、事業單 位職工（包括從事生產的工人、科學技術人員和直接指揮生產的領導人員） ，由 于不服管理，違反規章制度， 或者強令工人違章冒險作業， 因而發生重大傷亡事 故，造成嚴重后果的行為。該罪具有以下法律特征： （1 ）犯罪主體是特殊主體， 即企事業單位的職工及群眾合作經營組織或個體經營戶的從業人員。 對于群眾合 作經營組織和個體經營戶的主管負責人， 在管理工作中玩忽職守， 從而發生重大 傷亡事故，造成嚴重后果的，也可按本罪追究刑事責任。

11、（2 ）行為人必須具有 不服管理，違反規章制度，或者強令工人違章冒險作業的行為。 （ 3 ）必須因違 反規章制度造成了重大傷亡事故或者其他嚴重后果。重大傷亡事故是指死亡 1 人以上或者重傷 3 人以上。造成其他嚴重后果是指直接經濟損失巨大或者使生 產、工作受到重大損害等。 （ 4 ）重大事故必須發生在生產、作業活動過程中， 并同有關職工及從業人員的生產、作業有不可分離的聯系。 （5 ）行為人對自己 行為引起的重大事故后果主觀上是出于過失， 而行為人違反規章制度的行為則往 往是明知故犯。根據刑法 134 條規定，依法應處 3 年以下有期徒刑或拘役。案例五：衡陽大火緣由據新華社衡陽（ 2003 年

12、）11 月 15 日電，湖南衡陽“ 11 ·3”特大火災坍塌事 故重大嫌疑人坍塌的衡州大廈開發商永興集團有限公司董事長李文革已被當 地警方控制。記者從聯合調查組了解到， 李文革當年在沒有取得施工許可證和工程規劃許可證 的情況下， 沒有通過正規設計單位， 擅自施工和雇請設計人員， 設計了兩套設計 施工圖紙，一套用于實際施工， 一套用于報建， 報建圖紙和實際施工圖紙不一樣； 私自更改了規劃平面布置圖，將原來三棟平行建筑樓改為“回”字形的建筑樓， 并且將設計的 7 層樓增至 8 層，局部增至 9 層。此外，李文革還采取了少報多 建，逃避規費的手段，擅自擴大建筑面積；企業沒有建筑施工資質，私

13、自雇請人 員組織施工， 沒有經過質量監督部門的工程監理， 并在補辦手續過程中編造虛假 合同和許可證件。衡州大廈竣工以后，沒有組織驗收便投入使用。 在使用過程中， 又私自改變衡州大廈底層的使用性質，沒有辦理報批程序。企業安全管理混亂， 制度不健全。鑒于這些原因， 聯合調查組建議有關部門對李文革采取強制性措施， 以配合調查 組做好調查工作。記者從聯合調查組了解到，李文革 14 日上午已被當地警方滯 留詢問。與此同時，一些與坍塌的衡州大廈相關建筑設計人員、組織施工人員、 物業管理人員等涉嫌違法違規的人員，也已被當地警方采取強制性措施。案例六：只因不按法規辦，開工損失 2 0 萬 案情簡介： S 建筑

14、公司五處（乙方）中標后，承接了 B 研究所（甲方） 4800M2 住宅工程。合同簽定后，乙方按甲方提供的施工平面位置（規劃部門批準位置） 放線后， 發現擬建工程北端應拆除的臨時建筑 （花房），因未拆除影響正常施工。 甲方代表察看現場后便做出將總平面位置進行修改的決定， 通知乙方將平面位置 向南平移 2M 后開工。正當乙方按平移后的工程位置挖完基槽時， 規劃監督工作 人員進現場檢查發現了問題，要求立即停工，向甲方開據 5 萬元人民幣罰款單， 并要求工程原批準的位置不得變動。 乙方接到甲方仍按原平面位置施工的書面通知后提出索賠如下。B 研究所基建處： 按到貴方仍按原平面位置進行施工的通知后， 我方

15、將立即組織實施， 但因平移 2 米使原已挖好的所有橫墻基槽作廢， 需要用土夯填并重新開挖新基槽。 所發生的 此類費用及停工損失應由貴方承擔。1 、所有橫墻基槽回填夯實費用 3.5 萬元；2 、重新開挖新的橫墻基槽費用 6.3 萬元。3 、86 人停工 20 天損失費 2.52 萬元。4 、租賃機械工具費 1.88 萬元。5 、其他應由甲方承擔的費用 0.8 萬元，合計 15 萬元6 、順延工期 20 天。甲方審核后批準了乙方的索賠。案例評析：此案是法制觀念淡薄在工程建設方面的體現。 許多人明明知道政府對建筑工程規 劃管理的要求，也清楚已經批準的位置不得隨意改變，但執行中仍是我行我素， 目無章規

16、。本案中，甲方如按報批的平面位置提前拆除花房，創造施工條件。或 按保留花房方案去報規劃爭取批準，都能避免 20 萬元的損失。 現實中，建設工程許可制度不認真執行的情況時有發生。 常見的違法現象有： 批 準施工圖后又修改設計的； 擅自增加層數的； 擅自改變使用性質的； 擅自改變平 面布局等。希望大家從本案中得到教益。案例七：不按規劃法規擅自施工獲處罰案情：1994 年9 月，原告楊前文依法取得某縣縣城規劃區界定范圍內的城南小區建設 用地許可證，有效期一年（ 1994 年 9 月至 1995 年 9 月）。 1995 年至 1996 年，原告未申請建設工程規劃許可證， 即按照用地許可劃定的紅線建設

17、完成第一、 二、三層建筑物主體工程，后停止施工。 1999 年 10 月至 2000 年 3 月間續建 完成第四、五、六層建筑物的主體工程，未裝修。 2000 年 3 月間，被告某縣建 設局發現原告未申請建設工程規劃許可證， 擅自在規劃區界定的城南小區建設第 六層建筑物，經勘察并委托評估，面積為 99 平方米，整體造價 29700 元。同 年4 月2 日，被告向原告送達城建監察通知書，責令其停止建設，并于 5 月15 日組織聽證會，聽取原告的陳述、申辯。月日， 被告作出行政處罰決定， 認定原告楊前文未取得建設工程規劃許可 證，擅自于 2000 年月、月間，建設第六層建筑物的行為，違反中華人民

18、共和國城市規劃法（下稱城市規劃法 ）第三十二條、福建省實施中華人 民共和國城市規劃法 辦法（下稱實施辦法）的規定，決定處罰原告楊前文： 責令限期（十日內）改正（出具保證書） ；并處罰款 1485 元。 原告楊前文不服 被告所作行政處罰，于 2000 年月日，向縣政府申請復議。月日，縣 政府作出行政復議決定，維持行政處罰決定。審判：一審法院經審理認為， 原告楊前文未申請批準建設工程規劃許可證， 擅自 于年月至年月間， 在縣城規劃區界定范圍內的城南小區 建設第四、五、六層建筑物的行為，其行為本身影響縣城城建規劃的行政管理。 違反城市規劃法第三十二條、 實施辦法第四十一、第四十四條的事實清 楚，證據

19、確鑿，足以認定。被告縣建設局根據城市規劃法第四十條、 實施 辦法第五十九條的規定， 對其中的第六層建筑處以法定幅度內的罰款 元，適用法律、法規正確，量罰適當、公正，行政執法程序合法。遂判決維 持被告所作行政處罰決定。宣判后，原告楊前文不服，提起上訴。 二審法院認為，根據城市規劃法第四十條之規定，在城市規劃區內，未取得 建設工程規劃許可證件進行建設， 影響城市規劃， 尚可采取改正措施的， 由縣級 以上地方人民政府城市規劃主管部門責令限期改正， 并處罰款。 由此可見，適用 本條規定的上述罰則， 必須同時具備 “未取得建設工程規劃許可證件” 的違反建 設工程規劃許可制度的行為條件，以及“影響城市規劃

20、，尚可采取改正措施”的 具體的行為后果條件。 本案被上訴人縣建設局雖然提供了充分的證據證明上訴人 楊前文的建設行為， 沒有取得建設工程規劃許可證， 但無法提供證明楊前文的建 筑行為影響城市規劃， 以及如何影響城市規劃的相關證據。 為此，被上訴人適用 城市規劃法第四十條以及實施辦法第五十九條的規定，對上訴人楊前文 作出限期改正， 并處罰款 1485 元的處罰， 屬適用法律錯誤，該處罰決定依法應 予撤銷，原判予以維持是錯誤的。遂依法判決，撤銷一審行政判決；撤銷縣建設 局行政處罰決定。案例八：某重點工程招投標活動【背景資料】某省重點工程項目計劃于 2004 年 12 月 28 日開工，由于工程復雜，

21、技術 難度高，一般施工隊伍難以勝任，業主自行決定采取邀請招標方式。于 2004 年 9 月8 日向通過資格預審的 A、B、C、D、E 五家施工承包企業發出了投標邀 請書。該五家企業均按接受了邀請， 并于規定時間 9 月 20 日22 日購買了招標 文件。招標文件中規定， 10 月 18 日下午 4 時是招標文件規定的投標截止時間。評標 標準：能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準。在投標截止時間這前， A、B 、D、E 四家企業提交了投標文件，但 C 企業于 10 月18 日下行 5時才送達，原因是中途堵車。 10 月21 日下午由當地招投標監督 管理辦公室主持進行了公開開標 評標

22、委員會成員共有 7 人組成，其中招標人代表 3 人（包括 E 公司總經理 1 人、D 公司副總經理 1 人、業主代表 1 人）、技術經濟方面專家 4 人。評標委員會于10 月 28 日提出了書面評標報告。 B、A 分列綜合得分第一、第二名。招標人考 慮到 B 企業投標報價高于 A 企業，要求評標委員會按照投標價格標準將 A 企業 排名第一、 B 企業排名第二。 11 月 10 日招標人向 A 企業發出了中標通知書， 并于 12 月 12 日簽訂了書面合同。依據中華人民共和國招標投標法回答下面問題。【問題】 :1、業主自行決定采取邀請招標方式的做法是否妥當？說明理由。2 、C 企業投標文件是否有

23、效？說明理由。3、請指出開標工作的不妥之處，說明理由。4、請指出評標委員會成員組成的不妥之處，說明理由。5、招標人要求按照價格標準評標是否違法？說明理由。6、合同簽證的日期是否違法？說明理由。【問題解答】 :1 、不妥。根據中華人民共和國招標投標法 （第十一條）規定，省、自治區、 直轄市人民政府確定的地方重點項目中不適宜公開招標的項目， 要經過省、自治 區、直轄市人民政府批準，方可進行邀請招標。 （ 1 分）因此，本案業主自行對 省重點工程項目決定采取邀請招標方式的做法是不妥的。2 、無效。根據中華人民共和國招標投標法 （第二十八條）規定，在招標文 件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件

24、，招標人應當拒收。本案 C 企業的投標文件送達時間遲于投標截止時間，因此，該投標文件應被拒收。3 、根據中華人民共和國招標投標法 （第三十四條）規定，開標應當在招標 文件確定的提交投標文件的截止時間的同一時間公開進行。 本案招標文件規定的 投標截止時間是 10 月 18 日下午 4 時，但遲至 10 月 21 日下午才開標， 是不妥 之處之一。根據中華人民共和國招標投標法 （第三十五條）規定，開標應由 招標人主持。 本案由屬于行政監督部門的當地招投標監督管理辦公室主持， 是不 妥之處之二。4、根據招標投標法 （第三十七條），與投標人有利害關系的人不得進入評標 委員會。本案由 E 公司總經理、

25、D 公司副總經理擔任評標委員會成員是不妥的。 招標投標法還規定評標委員技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的2/3 。本案技術經濟方面專家比例為 4/7 ，低于規定的比例要求。5 、違法。根據招標投標法 （第四十條）規定，評標委員會應當按照招標文 件確定的評標標準和方法， 對投標文件進行評審和比較。 招標文件規定的評標標 準是：能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準。 按照投標價格 評標不符合招標文件的要求，屬于違法行為。案例九 泰豐與土地局簽訂合同2004 年 11 月 23 日，泰豐公司與某市土地局簽訂了國有土地使用權出讓合 同。約定土地局將位于該市城區西北角面積為 8939

26、.77 平方米的國有土地使用 權有償出讓給泰豐公司，使用期 40 年，并約定合同簽訂后 30 日內，泰豐公司 向土地局繳付土地使用權出讓金總額 15% 的定金，在簽訂合同后 60 日內，支 付完全部土地使用權出讓金， 逾期 30 日仍未全部支付的， 土地局有權解除合同。 合同簽訂后，泰豐公司于 2004 年 12 月 27 日給付土地局全部定金及部分土地 出讓金。 2004 年 12 月 28 日，土地局給泰豐公司核發了該出讓土地的土地使 用權證書。然而，由于資金困難，到 2005 年 4 月 1 日，泰豐公司未將余款交 付土地局。經多次催促后，土地局書面通知泰豐公司，限其于 9 月 30 日

27、前全部 履行合同， 否則將按有關規定處理。 泰豐公司接到通知后， 經過努力卻未籌集到 錢款，至 2005 年 9 月 30 日，仍未按規定履行合同。于是，土地局決定解除合 同，收回土地使用權，對所發土地使用證進行注銷登記，于 2005 年 10 月 24 日將該決定通知書送達泰豐公司。（1）土地局出讓了土地，又以對方違約為由收回，是否可以？請說明理由。 某市土地局可以收回其出讓的土地使用權。 因為土地出讓合同的出讓主體、 客體、 程序合法，合同有效，雙方是平等的合同主體，合同雙方應當切實履行。泰豐公 司違約，土地局可以依照該合同收回土地使用權。（2）如土地出讓合同規定的土地用途是建設辦公樓，泰

28、豐公司是否可以用來建 設高爾夫球場？為什么？ 不可以。因為法律規定受讓方取得土地使用權必須遵守出讓方規定的土地用途。 不得更改。（3）如土地局出讓的是集體土地使用權，那么本出讓合同是否有效？為什么？ 如出讓合同簽訂的時間是 城市房地產管理法 實施之前的 1994 年 3 月，在哪 種情況下，泰豐公司才取得該集體土地的使用權？ 合同無效。 因為按照房地產的規定， 只能是國有土地使用權才能出讓， 不能出讓 集體土地使用權。 如果是在一審訴訟期間， 對于出讓的集體土地使用權依法補辦 了征用手續轉為國有土地， 并補辦了出讓手續， 泰豐公司才能取得該土地的使用 權。4）如果本案的出讓方是該市城市建設管理

29、局，本合同是否有效？為什么？ 無效。因為國有土地使用權的出讓方依法只能是市、縣人民政府土地管理部門， 其他任何單位或部門沒有出讓土地的權利。案例十 房屋租賃合同問題2000 年3 月5 日，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定： 甲公司將 A 廣場的一棟大樓出租給乙公司，每月租金 150 萬元，按月收租，租期二年， 從 2000 年 4 月 1 日到 2002 年 3 月 30 日止。合同簽訂后， 雙方到房地產管理 部門辦理了登記備案手續。 乙公司交付了押金和租金后， 甲公司將樓房交付乙公 司使用。此后，乙公司按期交租。 2000 年9 月，甲公司因欠丙公司 2800 萬元， 便將該樓房

30、抵押給丙公司，雙方訂立了抵押合同，約定：如甲公司不能在 2000 年 12 月底還債，丙公司將對該房屋行使抵押權。但是一直到 2000 年 12 月， 甲公司仍然無錢清償對丙公司的債務， 于 2001 年 1 月，丙公司要求乙公司向其 繳納租金，乙公司拒絕。從 2000 年 1 月至 2001 年 3 月，乙公司以甲公司、 乙公司之間存在的抵押合同糾紛尚未解決為由， 既拒絕向甲公司交租， 又不向丙 公司交租。 2001 年 4 月，甲公司、丙公司因抵押合同糾紛訴到法院。問題：（ 1）甲公司能否將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意?為什么 ?甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公

31、司， 不需要獲得乙公司的同意。 根據 我國現行法律規定， 抵押人將已出租的財產抵押的， 應當書面告知承租人， 原租 賃合同繼續有效。 抵押人將已出租的財產抵押的， 抵押權實現后， 租賃合同在有 效期內對抵押物的受讓人繼續有效。2）如果甲公司與乙公司簽訂抵押合同沒有進行登記，甲公司與丙公司的抵押 合同是否有效 ?為什么 ?未登記對抵押合同沒有影響， 抵押合同有效。 根據我國相關法律規定， 當事人之 間訂閱的抵押合同，自合同成立時生效，未辦理登記不影響合同效力。 （3）如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在債務履行期限屆 滿時將樓房拍賣，以清償自己的債權 ?如承租人提出異議能否成立 ?

32、為什么 ? 丙公司可以將房屋拍賣。 承租人的異議不能成立。 因為我國相關法律規定， 丙公 司拍賣之后，房屋的買受人并不能終止租賃關系，承租人的利益不會受到影響。（4）丙公司是否有權向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務 ?為什么 ? 丙公司無權向乙公司收取租金來充抵自己對甲公司的債權。 租金請求權屬于出租 人所有，本案中甲公司是出租人，擁有租金請求權。案例十一 房屋所以權 王某與張某育有二子，長子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于 1995 年生有 一子王小甲。王甲于 1999 年 5 月遇車禍身亡。王某于 2000 年 10 月病故，留 有與張某婚后修建的面積相同的房屋 6 間。王某過世后，張

33、某隨兒媳李某生活， 該 6 間房屋暫時由次子王乙使用。 2000 年 11 月，王乙與曹某簽訂售房協議， 以 12 萬元的價格將該 6 間房屋賣給曹某。 張某和李某知悉后表示異議， 后因王 乙答應取得售房款后在所有繼承人間合理分配， 張某和李某方表示同意。 王乙遂 與曹某辦理了過戶登記手續，曹某當即支付購房款 5 萬元，并答應 6 個月后付 清余款。曹某取得房屋后，又與朱某簽訂房屋轉讓協議，約定以 15 萬元的價格 將房屋賣給朱某。 在雙方正式辦理過戶登記及付款前， 曹某又與錢某簽訂了房屋 轉讓協議，以 18 萬元的價格將房屋賣給錢某，并辦理了過戶手續 問題： （1）王某去世后留下的 6 間房

34、屋應由哪些人繼承 ?各自應分得多少 ?為什么 ?（2）王乙與曹某簽訂的售房協議是否有效 ?為什么 ?（ 3）曹某與朱某、錢某簽訂的房屋轉讓協議效力如何 ?（ 4）如朱某要求履行與曹某簽訂的合同，取得該房屋，其要求能否得到支持?為什么 ?答：（ 1）張某、王乙、王小甲。其中，張某分得 4 間，王乙、王小甲各分得 1 間。因該 6 間房系王某與張某的共同財產，王某死后，張某應獲得其中的 3 間， 余下 3 間房在第一順序繼承人間平均分配。第一順序的繼承人有張某、王乙， 因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位繼承權，故余下 3 間房中張某、王 乙、王小甲應各分得 1 間。（ 2）有效。該 6 間房雖

35、屬共有財產，但轉讓協議已經其他共有人張某及王小甲 的監護人李某同意。（3）曹某與朱某簽訂的協議有效。曹某與錢某簽訂的協議亦有效。 （4）不能，因曹某已與錢某辦理了房屋過戶登記手續，錢某已取得了該房屋的 所有權，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承擔違約責任。案例十二 房屋買賣合同 李先生和陳女士為夫妻，擁有 A 、B 兩套住房。 2005 年 3 月，李先生未與陳女 士商量，擅自將 A 房租給了劉先生，兩人簽訂了租賃合同，租期三年，但未到 房地產管理部門辦理租賃登記。 事后，李先生將此事告訴了陳女士， 陳女士未表 態。2006 年 8 月，房地產價格大漲，李、陳決定將 A 房賣掉，遂與幸女士簽訂

36、 了房屋買賣合同， 還到公證處辦理了公證手續， 但未將該房已出租的情況告知幸 女士。隨后，李、陳以 A 房已出賣為由要求劉先生盡快搬走，劉先生不同意， 理由是租期未到。而李、陳認為，該租賃合同一是未經陳女士簽名同意，二是未 到房地產管理部門辦理租賃登記， 故無效。 以后，幸女士也持房屋買賣合同要求 劉先生搬離 A 房，認為房屋買賣合同已由買賣雙方簽字并已到公證處公證，具 有法律效力。遭到劉先生拒絕后，幸女士要求李、陳退款并賠償損失。 請回答下列問題：（1）李先生和劉先生簽訂的租賃合同是否有效，為什么？（2）李、陳與幸女士簽訂的房屋買賣合同是否有效，為什么？（3）劉先生不搬走的理由是否成立，為什

37、么？（4）幸女士能否要求劉先生搬走，為什么？（5）幸女士對李、陳的請求能否得到法律的支持，為什么？ 答：（1）李先生與劉先生簽訂合同時雖然李先生沒有征得共有人陳女士同意， 但事后告訴了陳女士，陳女士并沒有反對，應當視為默認。 （2 ）房屋買賣合同 有效。因為李、陳是共有人，兩人與幸女士簽訂合同，完全屬于雙方自愿，并且 已經公證。（3 ）劉先生的理由成立。因為從 2005 年 3 月起合同有效期為 3 年， 應于 2008 年 3 月到期， 2006 年 8 月要求搬走則合同未到期， 根據買賣不破租 賃的原則，買賣合同的成立并不影響租賃關系的繼續。 （ 4）不能。因為幸女士 與劉先生并沒有直接的

38、合同關系， 而且買賣合同尚未生效， 因此幸女士無權要求 劉先生搬走。（5 ）能夠得到法律支持。因為在簽訂房屋買賣合同時，李、陳兩 人對幸女士隱瞞出租房屋的事實，故應對合同產生的后果承擔法律責任。案例十三 申請貸款2003 年 5 月，某市煙草公司向某銀行申請貸款 2000 萬元，并用一塊以出讓方式取得的土地 （已取得土地使用權證） 進行抵押。 于是銀行與該公司簽訂了貸款 合同，并且辦理了抵押土地的登記手續。 在取得貸款后的一年多時間里， 煙草公 司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，出租給鄰近的金屬公司臨時存放貨物， 但沒有辦理租賃合同登記備案手續。 后煙草公司無法按期償還貸款， 于是銀行要 求

39、拍賣其抵押的土地， 以抵償貸款。 煙草公司在此時卻提出， 土地的所有權屬于 國家，煙草公司無權將其抵押，認為抵押合同無效。銀行堅持不同意，并提出不 僅要將土地進行拍賣， 而且要求煙草公司將土地抵押期間所得的租金收益也應交 給銀行。雙方爭執不下，于是銀行向法院起訴。問題：（1）煙草公司能否將以出讓方式取得的土地進行抵押 ?為什么 ?（2）煙草公司與金屬公司簽訂的租賃合同是否有效 ?為什么 ?（3）銀行能否對該土地抵押期間的租金收益主張權利 ?為什么 ?（ 4）本案應如何處理 ?答:（1）可以。因為煙草公司擁有土地使用權證書。 （ 2）有效。因為煙草公司有 權將已抵押的財產再行出租，登記備案與租賃

40、合同效力并沒有直接關系。 （ 3 ） 無權。因為合同沒有約定，也沒有法律依據。 （ 4）將土地進行拍賣來清償銀行 的貸款。案例十四 貸款2006 年 3 月，某企業培訓中心向中國工商銀行某支行貸款 2000 萬元，貸款期 限為 2006 年 4 月 1 日至 2007 年 3 月 31 日，并對利息、違約責任等相關事項 進行了約定。培訓中心將自己的一棟培訓樓和一棟辦公樓作抵押。 按照抵押合同， 如果培訓中心不能按期清償債務， 則該辦公樓及培訓樓將由某支行變賣， 以清償 貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續。到 2007 年 4 月 1 日，該培訓中心只 歸還了 500 萬元貸款本金及部分利息，尚

41、欠 1500 萬余元。某支行對該培訓中 心催要后，該中心仍然不能清償。 2007 年 7 月，某支行與該培訓中心協商行使 抵押權，擬將培訓中心的培訓樓、 辦公樓變賣給甲公司， 用所得款項清償所欠銀 行的全部債務后，剩余歸該培訓中心。為此，三方共同簽訂了協議。甲公司購買 該培訓樓及辦公樓后， 計劃拆除并進行重新開發， 但由于甲公司資金不足， 故打 算與乙公司進行合作， 由甲公司提供土地， 乙公司提供資金并負責項目管理， 房 屋建成后雙方按照 4 ：6 的比例進行分配。甲公司與乙公司合作過程中，由于甲 公司未能按期辦好土地使用的有關手續， 影響了房產項目的開發， 雙方由此產生 糾紛而訴至法院。 法

42、院審理中查明， 該培訓中心隸屬于某國有大型企業， 后來隨 著國家推行國有企業改革政策，該培訓中心被剝離出來，成為一獨立經濟實體， 該培訓中心使用的土地最初依劃撥方式而獲得。問題：（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押是否影響該抵押合同的效力 ?為什么 ?（2）如果培訓中心還有其他債權人的到期債權，那么，除該培訓中心的貸款本 金之外，對于 2007 年 4 月到 2007 年 7 月的貸款利息，以及培訓中心未能按 期還款產生的違約金，工行某支行能否對變賣培訓樓及辦公樓的款項優先受償 ? 為什么 ?（3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權出讓手續 ?為什么 ? 答：（1）培訓中心以自己的培訓

43、樓進行抵押不會影響抵押合同的效力，因為該 培訓中心具有營利性， 其培訓樓并非屬于公共福利事業的房地產， 可以用于抵押。2）工行某支行作為抵押權人，對培訓中心在 2007 年 4 月到 2007 年 7 月的 貸款利息及違約金擁有相對于其他普通債權人的優先受償權。 因為根據我國法律 規定，抵押權人的優先受償權不僅及于主債權， 而且還及于利息、 違約金和損害 賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過無償劃撥方式而產 生的，根據我國相關法律， 無償劃撥取得的土地原則上不能進入房地產市場， 只 有辦理了土地使用權出讓手續才能進入市場交易。分類型案例：1、工程項目建設程序案例基本案情： 2

44、005 年 4 月 22 日,某水泥廠與某建設公司訂立建設施工合同及 合同總綱，雙方約定：由某建筑公司承建水泥廠第一條生產線主廠房及燒成 車間配套工程的土建項目。 開工日期為 2005 年 5 月 15 日。建筑材料由水泥廠 提供，建設公司墊資 150 萬元人民幣，在合同訂立 15日內匯入水泥廠帳戶。 建 設公司付給水泥廠 10 萬元保證金，進場后再付 10 萬元押圖費，待圖紙歸還水 泥廠后再予退還等。合同訂立后，建筑公司于同年 5 月前后付給水泥廠 103 萬元，水泥廠退還 13 萬元，實際占用 90 萬元。其中 10 萬元為押圖費， 80 萬元為墊資款，比約 定的墊資款少付 70 萬元。同

45、年 5 月建筑公司進場施工。從 5 月 24 日至 10 月 26 日建筑公司向水泥廠借款 173539 元。后因建設公司未按約支付全部墊資款 及工程質量存在問題，雙方產生糾紛；建設公司于同年 7 月停止施工。已完成 的工程為：窯頭基礎混凝土、煙囪、窯尾、增溫塔等。水泥廠于同年 11 月向人民法院起訴。一審法院在審理中委托建設工程質 量安全監督站對已建工程進行鑒定。 結論為：窯頭基礎混凝土和煙囪不合格應于拆除。另查明，已建工程總造價為 2759391 元。窯頭基礎混凝土造價 84022 元，煙囪造價 20667 元，兩項工程拆除費用為 52779 元，水泥廠投入工程建 設的鋼筋、水泥等建筑材料

46、折合人民幣 70738 元；合格工程定額利潤為 5404 元；砂石由建設公司提供。還查明：水泥廠與建設公司訂立合同和工程施工時， 尚未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。案例評析：建筑法正式確立了建筑工程施工許可制度。 建筑法第七條規定：“建 筑工程開工前，建設單位應按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建 設行政主管部門申請領取施工許可證； 但是，國務院建設行政主管部門確定的限 額以下的小型工程除外。 按照國務院的權限和程序批準開工報告的建筑工程， 不 再領取施工許可證。”因此，依法領取施工許可證是工程建設項目必須遵守的強 制性規定，也是工程建設行為合法的必要條件。 如果違反了

47、這一法律強制性規定， 施工合同將是無效的。此外，根據建筑法第 8 條的規定，取得施工許可證 的前提是取得土地使用證、規化許可證。因此，工程建設項目施工必須“三證” 齊全，即必須同時具備土地使用證、規劃許可證、施工許可證。本案中，由于發包人水泥廠沒有依法取得建設用地規劃許可證和建設工程 規劃許可證，屬于違法建設，其簽訂的工程施工合同應屬于無效合同。同時，盡 管法律規定領取施工許可證是建設單位的責任， 但施工單位不經審查而簽訂了合 同，也要承擔一定的過錯責任。2、建筑用地案例基本案情： 2004 年 4 月 22 日,某水泥廠與某建設公司訂立建設施工合同及 合同總綱，雙方約定：由某建筑公司承建水泥

48、廠第一條生產線主廠房及燒成 車間配套張某等 163 人原系東山村東新村民組村民。市委組織部、市體委、省 公安廳、市中級人民法院、 市交通局汽車運輸七場、 省消防總隊等八個單位與東 山村東新村民組、東山村村民委員會、鄉政府簽征地合同，被征土地 54.67 畝。 征地單位依據征地合同的約定，共支付鄉政府征地補償費、安置補助費人民幣 1626466 元，鄉政府累計拔付東山村村民委員會 885185 元。該村委會得此款 后向被征土地村民發放安置補助費 699738 元。后村民委員會修建水果批發市 場又占用東山村東 新 村民組 部 分土地 ，支付該村 村民土 地補償費人 民幣 1000000 元，村民先

49、后共得款 799738 元。此后，該村村民對鄉政府及村民委 員會發放的征地補償費、安置補助費數額產生異議，認為其應得的征地補償費、 安置補助費被鄉政府和村委會截留， 未用于興辦公益事業和解決農民就業， 侵犯 了該村村民的合法利益。為此，張某等 163 人在向有關部門反映無結果的情況 下，于 1997 年 4 月 7 日向省高級人民法院提起訴訟，請求判令鄉政府及村民 委員會返還被侵占的安置補助費。案例評析：土地管理法實施條例 第二十六條規定：“土地補償費歸農村集體經 濟組織所有； 地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。 征用 土地的安置補助費必須專款專用， 不得挪作他用。 需用安

50、置的人員由農村集體經 濟組織安置的， 安置補助費支付給農村集體經濟組織， 由農村集體經濟組織管理 和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的， 安置補助費發放給安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人 員的保險費且。 市、縣和鄉鎮人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督。 ” 由此可見， 國家征地所產生的土地補償費、 安置補助費屬于農民集體經濟組織所 有。被征土地所產生的附著物和青苗補助費，屬于附著特和青苗的所有者所有。2004 年 12 月 30 日 -2005 年 1 月 16 日，最高人民法院曾就征地補償費、安 置補助費的權屬如何認定， 批復江西省

51、高級人民法院， 進一步明確： 征地補償費、 安置補助費，屬于農民集體經濟組織所有， 由該組織管理、 經營，且于發展生產， 安排就業，不得分給個人，挪作他用或平調。本案原東新村民組建制被撤銷，仍 保留村民委員會機構， 安置補助費應歸農民集體經濟組織所有。 因此，一審法院 裁定張某 163 人非被征土地產生的安置補助費的權利人，適用法律正確。本法 第 49 條賦予農民集體經濟組織對安置補償費安排、使用、管理的權利，同時農 民集體經濟組織應當就征地補償費、 安置補助費的收支狀況向集體經濟組織的成 員公布，接受監督，禁止侵占、挪用。本案鄉政府、村民委員會未就征地單位支 付的 1626466 元征地補償

52、費、安置補助費的收支狀況向東新村民組的村民公布， 其行為違反了上述法律規定。張某等 163 人與鄉政府、村民委員會管理、使用 因征地產生的征地補償費及安置補助費引起的爭議， 不屬于平等主體之間的民事 糾紛，不應當由人民法院作為民事案件受理。一審法院以張某等 163 人不具備 本案原告訴主體資格為由，裁定駁回其起訴，認定事實清楚，適用法律正確。3、建筑許可案例 基本案情： 2006 年建筑隊與某縣郵電局聯系承建郵電樓工程，因該隊是四級建 筑隊無資格建設， 12 月 23 日建筑公司同郵電局簽訂了承建郵電樓工程合同， 合同約定“不得轉讓搞第二次承包” ，簽約后建筑公司在該縣建設銀行開設了賬 戶收拔

53、管理承包費用。 2007 年 1 月 15 日、 22 日，建筑公司同建筑隊 （不具有 相應的資質等級 ）簽訂了“聯營協議和實施細則” ，細則中規定：“由建筑公司對 某縣郵電局總承包， 將該工程交給建筑隊全面組織實施” ；“建筑公司與建設單位 進行有關事項的洽談， 對建設單位辦理工程款的拔收手續， 并按工程進度和建筑 隊購買材料情況分拔給建筑隊” ；“建筑隊負責材料的采購、提運、保管使用”等 職責。該工程動工后， 建筑公司向建設單位出具了 “委托楊某為我公司派駐郵電 樓工程工地負責人”的委托書。在楊某組織施工期間，于 2007 年 1 月 4 日建 筑隊派在該工地的管理人員雷某代表工地同原告

54、（磚廠）簽訂了購機磚合同書 ， 蓋了建筑隊的公章。原告從 2007 年 3 月起先后供給工地機磚 222500 塊，共 計 22200 元，被告 （建筑隊 ）尚欠 18924.5 元。郵電樓工程完工交付使用后，所 欠貸款仍未付， 原告多次找楊某付款， 楊某以應找建筑公司給付或者待郵電樓工 程承包合同糾紛解決后再付， 原告未找建筑公司給付。 1993 年 3 月原告起訴建 筑公司。一審法院審理中追加建筑隊為被告參加訴訟。 原告認為： 郵電樓工 程承包合同是建筑公司與郵電局簽訂的， 建筑隊隊長只是工地負責人， 建筑隊不 是該工程承包方。 原告請求依法判決由建筑公司承擔所欠貨款及逾期利息， 并承 擔

55、被告追收款的差旅費損失 300 元和本案訴訟費用。被告建筑公司辯稱：郵電樓工程雖是我公司與郵電局簽訂的承建合同，實 際是我公司與建筑隊協作聯營修建， 根據所簽建筑安裝工程聯營協議書 和郵 電樓工程聯營施工細則 規定，由建筑隊對工程具體實施。 在具體實施中是建筑 隊與原告產生購銷關系所形成的債務糾紛。 從購銷關系形成至今原告都在找建筑 隊，現在原告起訴我公司承擔債務是完全沒有道理的， 此債務應該由建筑隊承擔。 被告建筑隊辯稱： 所欠原告貨款 18924.5 元屬實。郵電樓工程是建筑公司承建， 經費也是建筑公司管理， 建筑隊是建筑公司委托的工地負責人和施工單位， 幫助 建筑公司履行承包合同。 所購

56、材料已全部用于該工程， 建筑隊向建筑公司上交了 管費，建筑安裝工程聯營協議書和郵電樓工程聯營施工細則是建筑隊同 建筑公司的問題，與原告無關，本債務應由建筑公司承擔 案例分析： 本案的實質在于確認購方主體， 以確定債務承擔人。 由于簽訂和履行 購銷機磚合同期間， 建筑隊與建筑公司簽有承建郵電樓工程聯營協議， 楊某既是 建筑隊法定代表人又是建筑公司委托上述工程工地的負責人， 致使普通購磚合同 中購方主體復雜化， 本案判決認為購磚合同屬于購銷合同， 與建筑工程承包合同 是兩個法律關系，對于購銷合同建筑隊應當獨立承擔法律責任。 對于建筑工程承包合同， 如果建設單位某縣郵電局與建筑隊有糾紛， 由于建筑隊

57、 不具有合同主體資格（因不具有相應的資質等級） ，因此不能獨立承擔責任，這 時郵電局應當起訴建筑公司。 必須指出的是，建筑法第二十六條第二款規定，禁止建筑施工企業以任何形 式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、 營業執照， 發本企業的名義承 攬工程。本案中某建筑公司與某建筑工程隊簽訂所謂“聯營協議和實施細則” ， 允許某建筑工程隊發其名義承攬工程的行為， 違反法律禁止性規定， 依法應當承 擔法律責任。建筑法第六十六條規定： “建筑施工企業轉讓、出借資質證書或者以其他方 式允許他人以本企業的名義承攬工程的，責令改下，沒收違法所得，并處罰款， 可以責令停業整頓，降低資質等級；情節嚴重的，吊銷

58、資質證書。對因該項承攬 工程不符合規定的質量標準造成的損失， 建筑施工企業與使用本企業名義的單位 或者個人連帶賠償責任。 ”4、建筑工程發包和承包案例基本案情： 甲電訊公司因建辦公樓與乙建筑承包公司簽訂了工程總承包合同。 其 后，經甲同意，乙分別與丙建筑設計院和丁建筑公司簽訂了工程勘察設計合同和 工程施工合同。勘察設計合同約定由丙對甲的辦公樓及其附屬工程提供的設計圖 紙進行施工， 工程竣工時依據國家有關驗收規定及設計圖紙進行質量驗收。 合同 簽訂后，丙按時將設計文件和有關資料交付給丁， 丁依據設計圖紙進行質量驗收。 工程竣工后， 甲會同有關質量監督部門對工程進行驗收， 發現工程存在嚴重質量 問題，是由于設計不符合規范所致。 原來丙未對現場進行仔細勘察即自行進行設 計導致設計不合理， 給甲帶來了重大損失。 丙以與甲沒有合同關系為由拒絕承擔 責任，乙又以自己不是設計人為由推卸責任，甲遂以丙為被告向法院起訴。 案例評析： 本案中，甲是發包人，乙是承包人，丙和丁分別是分包人。 建筑法第二十九 條規定：“建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程分包給具有相應資 質條件的分包單位； 但是，除總承包合同中約定的分包外， 必須經建設單位認可。 施