1、xxx建材市場項目可行性報告分析（2013年1月）21 / 21文檔可自由編輯打印第一部分 項目簡介項目位于衡陽市xxx縣北街新區。南臨距金燕廣場200米，北臨新汽車站（與本項目同時規劃建設），西臨縣城北大門主干道，項目東側為旅游度假區（規劃中），用地功能為建材裝飾材料市場及其相關配套設施，項目規劃總用地面積100000 m2。 【項目主要技術經濟指標】內容指標內容指標建設地點xxx縣規劃總用地面積100000m2實際用地面積100000m2計容積率面積204630m2總建筑面積224630m2建筑容積率2.05建筑密度35%綠地率15%【xxx縣北城新區規劃圖】4S店建材市場備用地汽車站小學

2、幼兒園老年公寓安置區綜合市場綜合市場醫院商務度假區城區新塘衡炎高速第二部分 項目（初步）規劃根據上述規劃經濟指標，項目總建筑面積224630 m2，其中計容積率建筑面積204630m2，不計容積率面積20000m2。具體規劃如下圖表所示：產品類型建筑面積計容積率面積建材市場57630 m2家居用品商場21000 m2商住綜合樓28000 m2建材精品商場12000 m2高層住宅36000 m2住宅區臨街商鋪5000 m2多層住宅45000 m2不計容積率地下倉儲、車庫面積20000 m2【項目規劃總平面圖】第三部分 可行性分析一、中國縣級集中建材裝飾市場案例借鑒通過對廣西、重慶等多個縣級城市的

3、集中式建材市場進行調研，我們從以下幾個方面對其進行總結：（一）人口規模與市場規模的關系。人口規模（縣城區域）市場規模4060萬1.52.5萬6080萬2.5萬3.5萬80100萬3.5萬4.5尤其當人口規模達到60萬以上時，就需要其統一至集中式市場進行經營，無論是從城市總體規劃還是城市環境以及居民消費便利性方面考慮，都是非常有必要的。（二）贏利模式。根據開發企業戰略及資金情況的不同，分為以下幾種情況：1、銷售為主的贏利模式。其主要優點是資金回籠快，但總收益不高；2、租賃為主的贏利模式。共主要優點是總收益最大化，但回籠資金太慢；3、租售結合的贏利模式。綜合了前兩點優點，但對后期招商及運營管理提出

4、了較高的要求；（三）經營狀況除去極少數規模明顯偏大的市場外，多數建材市場的出租率均達到了80%以上，經營狀況保持良好狀態；二、縣政府與政策支持目前xxx縣政府將本項目作為近幾年的一個重點項目來抓，因為本項目無論是對增加政府財政收入還是增加就業人口以及改善城市環境方面都會做出較大的貢獻。政府承諾：將在規劃、稅收、工商政策、經營戶子女戶口等方面給予適當傾斜支持，引導和促進縣城內現有各街道上經營建材類的商戶移遷到新建市場內經營。三、衡東建材業商業現狀及商戶的態度當前，xxx縣建材裝飾材料市場還是以自發形成的沿街馬路市場，主要分布在崢榮路和衡岳南路兩個相對比較集中的區域。市場總體規模約2萬多平米，主要

5、經營有：陶瓷、衛浴、窗簾、布藝、床上用品、燈飾、照明、油漆、涂料、櫥柜、潔具、地磚、吊頂、門窗、鋁材、鋼材、管業、板材等近二十個類別，約有將近200家經營戶，其中有至少80%以上的商家為租賃物業進行經營。通過前期多方了解溝通，絕大多數經營戶表示贊成并大力支持，總結原因有以下幾點：（一）物業租金水平不穩定，漲幅無規律，形成部分商家之間惡性競爭，以至出現一個門面頻頻換主；（二）有至少30%經營非常好的商戶希望擁有一個自己的門面，因為這樣既方便又穩定；（三）有至少40%的經營戶希望擴大現有的經營規模，來獲取更大的經營利潤；（四）有至少70%的經營戶希望在一個相對比較獨立，交通條件較好的集中式市場進行

6、規模經營，因為這樣將會增加整個市場的競爭力，從而輻射到更遠的消費者當中獲得更大的利益；四、我們的優勢（一）主要投資人背景董博淳 湖南農大經濟學士，經濟師，在讀中歐國際工商學院EMBA。董博淳曾有xxx縣政府部門工作八年經歷，熟悉政府動作機制，有一定政府人脈關系。文善雄 清華大學工程學士，建筑師，在讀清華投資總裁班，土木建筑業專家。文善雄先生在建筑領域擁有10多年的從業和創業經驗，熟識建筑新型材料及相關技術應用；其同學多以房地產開發，城建管理者居多。廖新春（siteking） 留學中歐國際工商學院MBA，保溫材料、保溫工程專家。廖新春先生擁有20余年創業經歷，為人誠信，做事扎實，累積資本實力雄厚

7、。劉新良 北京師范大學經濟學學士，劉新良先生創立的萬勝連鎖商業，在珠三角地區已擁有14家分店（5000-30000平方米一家），企業現金流非常寬裕，經營作風穩健，在商業經營與管理方面有獨到系統而實用的一套經驗，對商業地產開發有獨特見解與熱情。（二）與縣政府及銀行業公共關系1、通過本項目接洽，與xxx縣主要領導建立了良好互動關系。2、主要投資人都是衡東人，本項目開發所涉各部門負責人，或是直接熟人，或是間接熟人。3、衡東農業銀行、建設銀行、商業銀行、信用社，均有接洽，都看好本項目的可行性，都表示支持。（三）長遠戰略考慮本公司經過比較長期的調研與思考，決定把開發縣級建材市場項目作為公司長期發展的一個

8、方向。也希望與各投資人一道共同分享這塊蛋糕。1、 去年，我們組織調研了廣西、重慶、湖南七個縣級建材市場。我們發現，縣級城市的大型商業業態除了傳統的百貨、超市、服裝等這些日常生活必需品以外，家居建材裝飾類商品的經營表現最為活躍，是一個供需兩旺的新興專業市場。近幾年國家大力倡導扶持城鎮化建設，特別是農業稅費免交后，近幾年農民家庭現金存款明顯增多，10萬元、20萬元戶占一定比例，農民城鎮化需求顯著上升。結論是：中國50萬人口以上縣城開發建材市場大有可為。2、 全國除沿海發達地區外，只有少數縣（不到30個）開發了集中式建材市場。定位開發縣級建材市場方向，市場前景廣闊。中國人口規模超過50萬的縣上千個。

9、未來10-20年內，縣級建材市場必定有快速發展。（四）較低的地價成本一般而言，定位建材市場項目，縣級政府就可以作為項目來招商引資，與一般意義上的房地產項目相區別，除了可以給予項目扶持政策外，地價方面原則上可以通過協商議價，一般會比純粹招拍掛竟拍地價低一些。本項目地塊正常竟拍地價應在50萬元/畝以上，但作為建材市場項目定位后，通過協商議價，本項目地價控制在35萬元以內。第四部分 項目開發計劃及步驟項目開發步驟分三期進行。具體執行如下圖表所示：開發周期產品類型用地面積建筑面積備注第一期建材市場60000 m257630 m2地下倉儲10000 m210000 m2根據實際情況暫按10000 m2計

10、劃開發第二期住宅臨街商鋪25000 m25000 m2多層住宅45000 m2第三期建材精品商場15000 m212000m2此期，計劃三年后考慮實施。到時根據市場行情決定，也許可以直接轉讓土地。本報告擬按轉讓該土地計算收入家居用品商場21000 m2停車庫10000m2商住綜合樓、高層住宅73000 m2合計100000 m2【開發周期圖表】第三期第三期第二期第一期第五部分 資金籌措第一階段說明：1、第一期將全部地價一次性攤完 2、地下室租金收益未計算在內第二階段第三階段由于未來不確定因素較多，屆時需要根據未來市場狀況再確定開發計劃及資金籌措方案；第六部分 項目財務預估一、投資收益預算表第一

11、期投資收益表銷售收入建材市場576303000元/172,890,000.00投資成本土地150畝350000/畝52,500,000.00規劃、設計費13/749,190.00建筑成本500元/38,815,000.00室外150元/9,000,000.00管理、銷售費用5%8,644,500.00財務費用2,000,000.00不可預見費3%5,186,700.00報建費80元/4,610,400.00合計121,505,790.00營業稅等5.50%9,508,950.00利潤41,875,260.00所得稅20%8,375,052.00凈利潤33,500,208.00備注：地下室租金收

12、益未計算在內第二期投資收益表銷售收入住宅450001500元/67,500,000.00臨街商鋪50004500元/22,500,000.00合計90,000,000.00投資成本規劃、設計費15元/750,000.00建筑成本商業：500元/ 住宅：700元/36,475,000.00室外150元/3,750,000.00管理、銷售費用5%4,500,000.00財務費用2,000,000.00不可預見費3%2,700,000.00報建費80-100元/平米4,900,000.00合計50,175,000.00營業稅等5.50%4,950,000.00利潤34,875,000.00所得稅20%6,975,000.00凈利潤27,900,000.00第三期投資收益表土地銷售收入25畝80萬/畝20,000,000.00土地增值稅150畝項目銷售總額1%2，800，000.00利潤17，200，000.00所得稅20%3，440，000.00凈利潤13，760，000.00實際投資收益率各期凈利潤和/實