1、湖南科技大學學報 （社會科學版）2017,06（20）,58-65 doi:10.13582/ki.l 672-7835.2017.06.010房地產企業公允價值計量應用、問題與 對策研宄顏剩勇劉晶晶湖南科技大學商學院導岀/參考文獻關注分亨收藏打印摘要：現行會計準則倡導使用公允價值計量。以我國a股10家房地產上市公司為案例, 研宄發現公允價值計量在我國房地產企業應用并不樂觀。外在環境不完善與內在 自身條件缺陷限制了公允價值計量在房地產企業的應用；公允價值信息可靠性的 缺失，導致公允價值計量主觀性較強，助推了粉飾報表等不規范行為的產生。基 于此，對公允價值計量的實踐與政策提出建議，促進公允價值計

2、量在我國房地 產企業的廣泛應用。關鍵詞：房地產企業;公允價值計量;問題;對策;作者簡介：顏剩勇（1971-）,男，湖南衡陽人，教授，博士，主要從事財務會 計理論與實務研宄。收稿日期：2017-01-14基金：國家社會科學基金項目（13bgl050）on real estate enterprises' fair value measurement:its application， problems and countermeasuresyan shengyong liu jingjingschool ofbusiness, hunanunierrty ofscienceand tech

3、nology;abstract：it is the current accounting standards that advocate to use the fair value measurement. taking the ten chinese a-share listed real estate companies as examples, it is found that the application of fair value measurement in chinese real estate enterprises is not optimistic. the applic

4、ation of fair value measurement in real estate enterprises has been restricted by the imperfectly external environment and its own shortcomings. in addition, the unreliable source of fair value information makes the fair value measurement more subjective, encouraging the unregulated behavior like wh

5、itewashing financial statements. thus, suggestions for practice and policy of the fair value measurement are proposed, so as to widely apply the fair value measurement in chinese real estate enterprises.keyword：real estate enterprises; fair value measurement; problems;countermeasures;received： 2017-

6、01-141文獻回顧公允價值計量是現行會計準則體系中的敏感點。由于我國運用公允價值計量時間 較短，因而如何讓公允價值計量較好運用于實際實務是我國亟待研宄的現實問 題。有許多學者對公允價值計量的內涵、規范與應用方面進行了研究與探討，主 要觀點可歸類為以下幾點。1.1公允價值內涵的研究我國財政部基于國際財務報告準則第13號一公允價值計量，于2014年頒布 企業會計準則第39號一公允價值計量對公允價值計量進行了規范。葛家澍 (2007)認為公允價值是一種獨立的計量屬性u1。謝詩芬(2001)認為公允價值 是價值的直接計量和間接計量的總稱m。我國企業會計準則一基本準則的 修訂過程表明，公允價值內涵的研

7、究正在不斷完善。1.2公允價值計量的會計信息質量研宄barth (1994)認為197廣1990年間美w使用公允價值計量的信息更為和關、可 靠。趙春光和謝榮(2007)認為公允價值計量比歷史成木計量更具信息相關性， 更有利于投資者決策m。在這方面的研究主要傾向于公允價值較歷史成本而言 相關性更加優越。1.3公允價值估值的研宄song (2010)認為公允價值計量每個層次的輸入值均具價值和關性，且第三層 次的價值相關性最弱。鄧永勤和康麗麗(2015)研究得出在整體上公允價值計量 層次信息具有價值相關性，ii相關性隨著計量層次的降低而降低在這方面 研允主要傾向于資產價值的相關性隨公允價值的一、二、

8、三層次逐層遞減。1.4公允價值應用的研宄dechow和myers (2010)研究發現公允價值計量模式能為企業的盈余管理提供更 大的空間，有利于企業的成長。田莉杰(2011)將歷史成木計量和公允價值計量 在稅前抵扣、會計利潤、信息披露部分對比，認為公允價值計量模式較成本模式 在信息披露方面更恰當、更相關m。在這方面研究主要傾向于公允價值計量模 式較歷史成本計量模式而言更適用于當前企業的發展。通過文獻回顧，發現公允價值計量較歷史成本計量的會計信息和關性更強，更 適合經濟市場的決策所需。由于我國市場尚不成熟、準則尚不完善，那么公允價 值計量在實務中的應用到底如何?本文以我國a股十家房地產上市公司為

9、案例進 行分析，試圖揭示我國房地產企業公允價值計量應用現狀與問題，探索推進房 地產企業公允價值計量應用的對策。2公允價值內涵與確認從會計的角度來看，計量屬性主要是對會計要素的金額進行確定的基礎部分， 它主要有歷史成本、重置成本、可變現浄值、現值和公允價值5大類。而從它們 確定資產價值的基礎不同，大體可以分為投入價值基礎和產出價值基礎兩大類。 根據表1可以發現，公允價值與歷史成本兩種計量模式之間存在巨大差異，而 公允價值與同為產出價值基礎的可變現凈值與現值之間則有很多和似點。計量基礎會計計量屬性投入價值基礎歷史成本重置成本(1(2(3公允價值(1產出價值基礎可變現凈值(2現值(3眾所周知，公允價

10、值計量模式只是一種評判方法，用來確定資產或負債的現有 價值，它不是一種計算方法il沒有具體公式，是不能計算只能通過特定辦法獲 取的m。而通過研讀概念我們發現，可變現凈值與現值是一種計量方法，它們 可以通過具體的公式進行計算，且其計算過程是以相關資產或負債的公允價值 為基礎。也就是說，可變現凈值與現值是可以通過相關資產或負債的公允價值計 算得出的m。所以，可變現凈值與現值在某一程度上是能視為公允價值計量的 一部分的。將上述結論用于具體會計準則中，通過進-步分析可以得出：公允價值計量的應 用除丫投資性房地產、交易性金融資產、非貨性資產交換以及債務重組這四個 典型直接涉及公允價值計量準則外，還存在以

11、“成本與可變現凈值孰低”為規 范的存貨，以及使用未來現金流量現值的資產減值等間接涉及公允價值計量準 則。由此可看出，準則規定公允價值計量在我國企業的應用范圍是頗為廣大的。3房地產公允價值應用房地產業自2003年首次被確認為我國支柱產業以來，一直在眾人的高度關注下 快速發展。該產業涉及廣泛業務范疇，并己在多年發展中形成了其獨特的產業特 點，是我國經濟市場的代表性產業。所以，木文選取房地產業來對公允價值計量 的應用情況進行研宄，以房地產企業做代表，分析公允價值計量在我國的應用 情況。以上述研宄目的為基礎，本文根據由中國房地產產業協會、中國房地產研究協會 以及中國房地產測評中心在2015年聯合發布的

12、2015中國房地產上市公同100 強排行榜這一榜單，在排除與我國在國情和政策方面契合度不高的港股，與舍 棄在2015年由b股轉a股導致資料不全的招商地產后，本文最終選取y排在前 10位的萬科、保利地產、華夏幸福、金地集團、金隅股份、金科股份、金融街、 中南建設、華僑城以及建發股份這10家a股房地產上市公司作為案例進行分析。2015中國房地產上市公司100強排行榜是中國房地產業聯合會根據特定規 則，從大陸房地產企業中評選出的中國房地產業綜合實力100強企業。本文在此 100強排行榜的基礎上，選取/滿足上述條件的10家a股房地產上市公司，組 成案例公司進行進一步研宄。3. 1分析方法木文釆用檔案研

13、宄法對案例企業2013至2015年的財務報告進行深入研宄。2014 年是我國對公允價值計量進行調整的一年，公司在政策變更前后階段的變化是 十分具有研究意義的。本文通過對10家案例公司20132015這年的年報進行研 讀分析，摘取案例公司在這3年的營業收入、營業成本、凈利潤等金額，具體基 礎數據如表2所示。利用年報中的有用信息與數據，本文首先歸納總結案例公司 公允價值計量應用的具體情況，了解房地產公司大體上使用公允價值計量的情 況如何;接下來從房地產企業所處的宏觀大環境出發，摘取樣本公司年報中的營 業收入、營業成本以及凈利潤以計算出凈利潤增長率、毛利率、浄利率以及收入 增長率，分析樣本公司微觀環

14、境，在我國當前房地產市場的宏觀大背景下，對 這4項財務指標進行分析，找出公允價值計量在房地產企業應用中存在的自身 缺陷。公司年份營業收、201313 541 87s萬科201414 638 80(201519 554 91220139 235 552保利地產201410 905 649201512 342 87820132 105 975華夏幸福20142 688 55420153 833 46820133 483 584金地集團20144 563 63720153 273 32620134 478 975金隅股份20144 124 14720154 092 53420131 606 961金

15、科股份20141 732 350公司年份2013中南建設201420152013華僑城201420152013建發股份20142015基于此，本文將公允價值計量準則與房地產業相結合，從公允價值計量的應用 角度出發，以10家案例公司為研究對象，分析公允價值計量在我國房地產上市 公司的應用情況，探究公允價值計量的廣泛推廣所受的限制條件、其在房地產應 用方面所存在的問題以及進一步完善方法。3.2應用現狀我國房地產企業不確定因素較多，在此情形下財務信息管理人員為做出更為合 理的決策將會更多關注信息的相關性強弱。過去占主流的歷史成本計量所獲信息和關性弱，若公司一直持續以此為基礎進行決策會給企業帶來較大損

16、失。所以， 在房地產上市公司方面公允價值計量將逐漸取代歷史成木計量成為主流是大勢 所趨。那么，事實真的會如預期那般發展嗎？本文以滿足上述條件的房地產公司為案例，探究房地產企業屮公允價值計量的 應用情況。通過對該十家房地產企業20132015年年報的分析發現，房地產企業 普遍一致在存貨、金融資產、金融負債、長期股權投資的計量中運用公允價值計 量，然而在投資性房地產后續計量方面卻并不統一。根據表3可看出在投資性房地產方面以公允價值計量為后續計量模式的房地產 公司僅為4家。在公允價值計量大為推崇的今天，案例公司在投資性房地產方面 使用公允價值計量的占比率僅為40%，連一半都不到，這體現了公允價值計量

17、 準則應用效果并不理想。表3投資性房地產后續計量模式下載原表公司年份公允價值計量模式13年萬科14年15年13年保利地產14年15年13年華夏幸福14年15年13年v金地集團14年v15年v13年v金隅股份14年v15年v合計63.3結論基于當前經濟市場環境，企業在相關資產及負債方面使用公允價值計量的優勢 大大多于歷史成本計量的使用。但是，通過對10家房地產企業分析發現，大多 數房地產企業在可以自主選擇的投資性房地產后續計量模式方面更加愿意使用 過去推崇的歷史成本。那么，限制房地產企業大力應用公允價值計量的原因是什 么呢?通過研宄準則、閱讀文獻，本人認為出現該現狀的原因主要有以下兒點。3. 3

18、. 1公允價值獲取難度大根據我國會計準則規定，公允價值的估值技術有市場法、收益法及重置成本法三 種，準則并未對確定方法作出統一規定，且在估值技術屮又劃分可觀察輸入值 和不可觀察輸入值，一層一層執行極其復雜。再加上我國房地產市場并不成熟， 并沒有達到準則上所要求的主要市場，大部分的公允價值則主要靠外部評估結 果來確定，大大的加大了房地產公司的財務支出。3. 3.2公允價值可靠性較低信息的相關性和可靠性是一對此消彼長的信息質量。公允價值嚴格及困難的獲取 方式使得公允價值具有較強的主觀性，財會人員對其具有較大的干涉能力，其 真實性是值得懷疑的。公允價值具有高和關性的同時也意味著他較低的可靠性， 而歷

19、史成木則剛好相反，它以資產過去的購買價格為基礎客觀性強。所以，要求 信息真實的企業管理人員更多的會減少公允價值的使用。3. 3.3公允價值計量不可逆通過對企業會計準則第3號一投資性房地產的研讀發現，準則規定房地產企 業在投資性房地產的后續計量中一旦采用了公允價值計量模式后是不可逆的。在 公允價值計量能夠為企業提供相關性強的有利信息時，歷史成木計量也只有部 分降低稅收的作用，一旦公司所需歷史成本計量作用大于公允價值計量所需要 的作用時，公司已無法回轉至歷史成本計量模式。所以，房地產企業在投資性房 地產方面對公允價值計量的應用尤為謹慎。通過上述分析我們可以發現，我w的準則規范以及市場的成熟度還不夠

20、支撐公 允價值計量在我國的應用達到預期效果。在應用方面，我國急需解決上述限制公 允價值計量應用的棘手條件。4問題與對策由于外界限制及自身缺陷的原因，公允價值計量在房地產企業的應用被大大限 制了。然而還是有一些企業突破阻撓應用公允價值計量。通過上部分分析我們知 道，我國公允價值計量在房地產業廣泛應用的條件還不成熟，但在案例公司中 仍有40%選擇完全應用公允價值計量，這是為什么呢?我國公允價值計量的準則 規范及經濟市場并不完善，那么，在公允價值難以取得的情況下仍有公司在投 資性房地產方面選擇公允價值計量模式，是不是因為存在房地產公司想利用公 允價值計量模式來粉飾報表呢?下面我們將對十家案例公司在2

21、0131015年的報 表進行分析，以探討是否有上市房地產公司利用公允價值模式來粉飾報表的情 況存在。4.1公允價值應用存在問題分析本部分主要從案例公司的宏觀環境、凈利潤增長率以及收入增長率、凈利率、毛 利率三項財務指標這三個方面分析我國公允價值應用所存在的問題。以我國當前 房地產企業宏觀大環境為背景，在對10家案例公司于20132015這年浄利潤增 長率分析的棊礎上，根據實際情況在對其在三項財務指標方面進行深入分析，探討是否存在有上市房地產公司利用公允價值模式來粉飾報表的問題。4.1.1房地產業宏觀環境分析自我國于2003年將房地產業確認為支柱產業以來，房地產業逐漸涉及房產開 發、經營、中介等

22、內容，產業覆蓋面越來越廣泛。經過十年來的快速發展，我國 房地產業逐漸形成丫資本密集、易受宏觀政策調控、發展周期性以及市場區域化 的獨有產業持征達1。回顧我w近年來房地產宏觀政策調控可發現，在經歷過之前政策扶持房地產業 發展階段后，為了防止形成泡沬化經濟，國家開始通過宏觀調控來限制房地產 業的高速發展。2013年中央提出了堅持限購、限貸的宏觀政策，并確定了五項 房地產宏觀調控措施，試圖將我國房地產發展速度拉至正常水平。至2014年我 國房地產業發展速度大大減緩，象征著我國房地產業近十年的高速發展階段結 束，開始進入調整期。任何一個經濟市場不可能只漲不跌，同時也不可能只跌不 漲。我國嚴格的房地產調

23、控政策執行至2014年，逐漸由“過緊”遞進到“常 態”，房地產市場于2015年開始較之前有些許緩和跡象。至此，我國房地產行 業開始進入成熟、平穩的發展階段。135 (xx) 130 000 i25ooo 120 000 115000 i if) (xx) 135 00()閣1 20122015全國商品房銷售面積走勢閣下載原閣20122015年是我國房地產市場較為典型的一段時期，政府在這四年里對房地 產行業的宏觀政策由支持轉為抑制，最終過渡為平穩發展。圖1是20121015 年全國商品房銷售面積走勢圖，也可以看做是這段期間我國房地產業對宏觀調 控政策所作出的直接反映，即在2013年房地產發展至頂

24、峰，后因過緊的調控又 至2014年低落谷底，最后于2015年緩和上升至平穩狀態。本文以此房地產宏觀 發展竹景為基礎，將案例公司的微觀指標與之對比，看看二者發展趨勢是否一 致。4.1.2案例凈利潤增長率分析根據相應準則規定，房地產企業在投資性房地產方面采用公允價值計量后續計 量模式后，無需在對相應資產進行折舊或攤銷，也無需在針對該資產計提減值 準備，只需在其公允價值變動時調整投資性房地產的公允價值以及調整“公允 價值變動”科目。每個公司內部都會擁有部分資產需要進行折舊和攤銷，一旦將 其計量模式在成本計量和公允價值計量中轉變，則直接會對該公司當年的凈利 潤造成較大波動。由于在我國現階段不公允價值難

25、以獲取，那么其價值的確定就 帶有較強的主觀性。當公司業績較差吋，公司管理者可以在一定范圍內根據公司 實際所需調增或調減投資性房地產賬面價值從而變動當年凈利潤，已達到虛增 企業凈利潤優化企業經營業績的目的。即經營業績越差的企業，可能更傾向于使 用公允價值計量模式。表4 10家房地產案例公司浄利潤增長率表下載原表公司年份凈利潤增長率公司年份凈利潤增長率20130. 172013-0.24萬科20140.05金科股份2014-0.0920150.3520150.4320130. 1920130.31保利地產20140.20金融街2014-0. 1220150. 182015-0.2720130.44

26、20130.32華夏幸福20140.42中南建設2014-0.3420150.312015-0.532013-0.0520130.22金地集團20140. 1華僑城20140. 132015-0.022015-0.0620130.0320130.27金隅股份2014-0. 16讓發股份2014-0.012015-0.2820150.06表5凈利潤增長率分布表下載原表凈利潤增長率2013 年2014 年2015 年數量比例數量比例數量比例(0.1)880%550%550%(-1，0)220%550%550%合計10100%10100%10100%在當前房地產宏觀大環境下，根據表4和表5可看出，2

27、0132015年期間10家 案例公司凈利率低于零的比例有所增加。深入探究發現，凈利潤增長率大于零的 案例在投資性房地產方面全部是采用成木模式計量，而在投資性房地產方面依舊使用公允價值計量模式的案例其凈利潤增長率則均低于零。乂通過上述分析可 知，當公司當年凈利潤低于0時，公司所有者是可能利用公允價值計量模式的 漏洞將浄利潤調增的。所以分析得出，0前我國市場是存在凈利潤增長率低的房 地產企業采用公允價值計量模式以用作改善業績的可能性的結論。4.1.3案例三項財務指標分析結合我w房地產宏觀調控背景，房地產市場在20132015年開始退燒，發展速 度減緩。一般來說當市場經濟不景氣時，公司會加大財務費用

28、和銷售費用的投入 以進-步促進公司當年營業情況。營業收入是一個公司長期發展與盈利的基礎， 它能較快的反映公司的經營變化趨勢。故本部分選取收入增長率、浄利率以及毛 利率這3個與營業收入密切相關，且之間存在邏輯聯系的分析指標。接下來，本 文將通過分析金地（見圖2）、金隅（見圖3）、金科（見圖4）、金融街（見 圖5）這4個完全應用公允價值計量的房地產公同，在2013、2014、2015年收 入增長率、凈利率以及毛利率的變動情況，進一步增加該問題存在的可能性。40.00%201330.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%毛利率凈利率圖3金隅股份毛利率、凈利率、收入增長率變動圖下載原圖

29、20132014卜浄利率圖2金地集團毛利率、凈利率、收入增長率變動圖60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%下載原圖20132014毛利率凈利率40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%圖4金科股份毛利率、凈利率、收入增長率變動圖下載原圖60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%毛利率_凈利率收入士圖5金融街控股毛利率、凈利率、收入增長率變動圖下載原圖分析收入增長率、凈利潤率以及毛利率三項財務指標之間的關系可知，當企業當 年收入增長率大幅下降時，凈利潤率和毛利率也應處于下降趨勢。在2014年w 內房地

30、產行業收入增長率大幅下降的環境下，金隅、金科和金融街3家案例公司 均做出了相適應的反映，而金地集閉的收入增長率卻與整個市場的總體情形并 不相符，甚至相反。該情況主要表現為：當房地產市場的收入增長率在2014年大 幅下降時，金地集團大幅上升；當房地產市場的收入增長率在2015年有所緩和 時，金科集團卻大幅下降。同時，金地集團自身三項指標的反映和互間的變動也 不符合一般規律，主要表現為：當金地集團收入增長率急劇上升時，其凈利率有 所下降；當金地集團收入增長率急劇下降時，毛利率有所上升。也就是說，金地 集團的三項財務指標變動規律與其他房地產公司以及整個房地產市場的變動并 不相同。通過深入研宄金地集團

31、報表發現:金地集團在2014年時因為政策變更對數據進 行了追溯調整，開始對該集團投資性房地產實行公允價值后續計量模式；同時該 公司報表在關于投資性房地產公允價值的確認方法部分，并未明確表示公司具 體選用丫哪種估值技術，導致財務人員對數據的主觀性加大。結合我國實際情況 來看，金地集團很可能存在應用公允價值來調節凈利潤，美化財務報表的情況。 進而分析得出，當前存在業績較差的房地產公司利用公允價值計量進行盈余管 理。4.2公允價值應用完善對策本文通過選取我國a股10家房地產上市公司為案例，以房地產這一產業為代表 研究發現:公允價值計量在我國房地產業的應用受阻頗大，這主要是由于公允價值計量外在市場環境不成熟以及內在準則不完善造成的。公允價值計量可靠性低 的缺陷使得房地產公司所獲得資產的公允價值是不是其真實的公允價值具有較 強不確定性，同時其嚴厲的限制條件也使得一些企業望而生怯。而對于遵守新政 策開始應用公允價值計量的房地產企業而言，由于制度規章的不完善，同樣使 得其可能存在粉飾報表，美化公司經營效益的不規范行為，不利于經濟市場的 健康發展。優化公允價值計量的應用環境刻不容緩，本人認為可以從以下兩點出 發。4.2.1公允價值計量應用要以政策為準繩通