1、1 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本管理辦法1目的：以 “工程成本與產(chǎn)品定位合理匹配”為宗旨，通過工程目標(biāo)成本的合理制訂與嚴(yán)格執(zhí)行，使項(xiàng)目的工程成本在行業(yè)中具備一定的競爭力。2范圍：工程目標(biāo)成本的管理范圍包括：前期建安工程費(fèi)、 地基及基礎(chǔ)工程費(fèi)、 主體建安工程費(fèi)、 園區(qū)配套工程費(fèi)等四大類 （具體包含內(nèi)容詳見 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本科目分類表） 。土地成本、 財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、 稅金等不包含在內(nèi)。3職責(zé)：31 成本管理部負(fù)責(zé)本實(shí)施方案的制訂、修改、檢查與落實(shí)。32 房產(chǎn)集團(tuán)下屬各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施。4執(zhí)行與控制41 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本的含義411 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本是公司基于產(chǎn)品定位和當(dāng)前市場成本水平而預(yù)先

2、確定的成本控制標(biāo)桿。412 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本文件分為四個部分： 項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃 、 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表 （包括執(zhí)行階段的調(diào)整稿） 、 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本控制責(zé)任書、 項(xiàng)目成本季度評估表 。413項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃反映項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目工程的標(biāo)段劃分、發(fā)包范圍、發(fā)包時間等的統(tǒng)籌安排。414項(xiàng)目工程目標(biāo)成本控制責(zé)任書是目標(biāo)成本確定后，項(xiàng)目公司與房產(chǎn)集團(tuán)總部簽訂的關(guān)于承諾在項(xiàng)目開發(fā)過程中嚴(yán)格按照已定目標(biāo)，控制項(xiàng)目工程成本及按公司統(tǒng)一的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核的書面文件。415項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表是反映項(xiàng)目工程總目標(biāo)成本和分項(xiàng)目標(biāo)成本金額的文件。項(xiàng)目工程總目標(biāo)成本是項(xiàng)目工程成本的

3、控制線，由各分項(xiàng)目標(biāo)2 成本組成。各分項(xiàng)目標(biāo)成本指各專業(yè)工程造價指標(biāo)，是各分項(xiàng)成本的參考控制線。416項(xiàng)目成本季度評估表是在項(xiàng)目進(jìn)行過程中按季度反映成本的動態(tài)變化，分析原因，提出成本控制方法的書面文件。42 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本管理原則421 市場導(dǎo)向原則：項(xiàng)目工程目標(biāo)成本的確定以項(xiàng)目所在地市場為導(dǎo)向，體現(xiàn)市場的合理先進(jìn)水平，并且確保目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。422 操作性原則：項(xiàng)目工程目標(biāo)成本的科目設(shè)置應(yīng)符合公司統(tǒng)一要求和項(xiàng)目管理需要，本項(xiàng)目特點(diǎn)形成，各科目對應(yīng)的目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)范圍明確，數(shù)據(jù)來源有充分依據(jù)，目標(biāo)總成本及各分項(xiàng)成本均應(yīng)為經(jīng)過努力可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。423 前控制原則：項(xiàng)目工程目標(biāo)成本管理應(yīng)貫徹于項(xiàng)

4、目工程建設(shè)的各階段，成本管理應(yīng)強(qiáng)調(diào)事前控制為主，事中、事后控制為輔，盡可能在項(xiàng)目工程發(fā)包前（規(guī)劃設(shè)計階段）發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。424 動態(tài)控制原則：項(xiàng)目工程已發(fā)生成本必須及時與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保項(xiàng)目工程總成本在目標(biāo)控制范圍內(nèi)。43 目標(biāo)成本科目的設(shè)置：詳見附件項(xiàng)目工程目標(biāo)成本科目分類表（附件 1）44 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本文件的制訂及時間要求441 項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃 （附件 2）的編制4411項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃的編制要求：總承包發(fā)包標(biāo)段劃分；擬分包項(xiàng)目安排及各分包工程承包范圍，分包工程與總包工程在時間上及工藝上的相互銜接關(guān)系；甲供材料設(shè)備的采購思路、品質(zhì)要求

5、、采購時間。4412項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃的編制時間及流程項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計完成后20 天內(nèi)，項(xiàng)目公司根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)編制 項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃報房產(chǎn)集團(tuán)總部。3 房產(chǎn)集團(tuán)總部成本管理部會同技術(shù)中心、材料設(shè)備部對項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃進(jìn)行審核，在收到上報的 項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃后 40日內(nèi)提出修改意見。項(xiàng)目公司根據(jù)房產(chǎn)集團(tuán)總部相關(guān)部門提出的修改意見對項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃進(jìn)行調(diào)整，對未采納的意見予以說明，并在20 日內(nèi)將調(diào)整后的項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃及相關(guān)說明上報房產(chǎn)集團(tuán)總部。房產(chǎn)集團(tuán)總裁最終審定項(xiàng)目工程及材料設(shè)備發(fā)包總體計劃。通過編制項(xiàng)目工程及材料

6、設(shè)備發(fā)包總體計劃理清項(xiàng)目工程建設(shè)思路， 提高項(xiàng)目招標(biāo)流程的計劃性，明確成本劃分，為目標(biāo)成本的制訂做準(zhǔn)備。442項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表的編制4421 強(qiáng)化項(xiàng)目工程主體總承包招標(biāo)。強(qiáng)化招標(biāo)準(zhǔn)備工作，在招標(biāo)前應(yīng)完成對圖紙的內(nèi)審工作。項(xiàng)目工程主體總承包推行工程量清單招標(biāo)。工程量清單的編制： 工程量清單計算規(guī)則的全國統(tǒng)一性為異地工程量清單核對提供有利條件。為保證工程量清單的準(zhǔn)確率，在施工圖質(zhì)量得到保證的前提下，要求分別聘用一家本地和一家異地的咨詢單位分別編制清單，工程量清單初稿出具后進(jìn)行核對，核對調(diào)整后的清單作為招標(biāo)文件的組成部分。清單編制及核對過程中對施工圖再次審查，整理在算量過程中發(fā)現(xiàn)的施工圖中存在

7、的問題，提交設(shè)計部門在工程招標(biāo)前解決。4422項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表的編制要求項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表的科目必須按照房產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)一的格式設(shè)置，詳見附件項(xiàng)目工程目標(biāo)成本科目分類表。產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要成本管理部會同技術(shù)、營銷、工程反復(fù)溝通，力求找到品質(zhì)與成本的平衡點(diǎn)，提高房產(chǎn)品的性價比。項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算各科目中的量，施工圖中已明確可計算的， 均應(yīng)以實(shí)際計算所得量進(jìn)入測算。未具備施工圖的成本科目，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃基本指標(biāo)推算得出。項(xiàng)目工程成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、 圖紙要求按當(dāng)4 地工程造價計算依據(jù)及市場行情確定，如是參照房產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部已結(jié)算工程的單價或市

8、場調(diào)查所得單價，則需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。對于具備施工圖的成本科目， 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本科目分類表中的甲供材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，并應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)。4423項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表的編制時間及流程項(xiàng)目工程主體總承包合同簽訂后30 日內(nèi)，項(xiàng)目公司應(yīng)編制項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表報房產(chǎn)集團(tuán)總部。 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表可由項(xiàng)目公司自行編制也可委托有經(jīng)驗(yàn)的造價咨詢公司協(xié)助共同編制。房產(chǎn)集團(tuán)總部成本管理部會同技術(shù)中心、材料設(shè)備部對 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表進(jìn)行審核，在收到上報的項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表后30 日內(nèi)提出審核意見。項(xiàng)目公司根據(jù)房產(chǎn)集團(tuán)總部相關(guān)部門提出的審核意見對項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算

9、表進(jìn)行調(diào)整，對未采納的意見予以說明，并在15 日內(nèi)將調(diào)整后的項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表及相關(guān)說明上報房產(chǎn)集團(tuán)總部。房產(chǎn)集團(tuán)總裁最終審定項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表。443項(xiàng)目工程目標(biāo)成本控制責(zé)任書的簽訂項(xiàng)目公司、 房產(chǎn)集團(tuán)總部對項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表中各分項(xiàng)及總成本目標(biāo)確認(rèn)后，共同簽署項(xiàng)目工程目標(biāo)成本控制責(zé)任書（附件 3） 。 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本控制責(zé)任書中項(xiàng)目公司承諾按項(xiàng)目工程目標(biāo)成本管理辦法約定對工程成本進(jìn)行控制并接受考核。 相關(guān)考核指標(biāo)根據(jù)本辦理辦法4.4.5.1條確定，并將具體獎懲金額在項(xiàng)目工程目標(biāo)成本控制責(zé)任書中約定。444 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本的執(zhí)行4441 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本的監(jiān)控在各類聯(lián)系單簽證

10、時， 應(yīng)做到一單一估，及時反映工程造價變動情況，涉及重大變更（涉及金額50 萬元以上）項(xiàng)目公司應(yīng)及時估算相應(yīng)成本變化金額和原因，并按公司相關(guān)變更聯(lián)系單會簽要求上報房產(chǎn)集團(tuán)總部審批。項(xiàng)目公司應(yīng)在每月 10 日前統(tǒng)計上月聯(lián)系單變更情況并形成工程聯(lián)系單月報（附件 4） ，上報房產(chǎn)集團(tuán)總部。在合同會簽審批時， 及時揭示施工和材料合同的合同造價與目標(biāo)造價的差5 異。反映項(xiàng)目成本的動態(tài)情況， 項(xiàng)目公司每季度出一份 項(xiàng)目工程動態(tài)成本季度評估 ，反映各成本科目的變化情況， 單項(xiàng)科目實(shí)際成本與目標(biāo)成本差額大于5%時，項(xiàng)目公司應(yīng)在項(xiàng)目工程動態(tài)成本季度評估分析成本偏離原因，提出改進(jìn)意見。4442 目標(biāo)成本的修訂項(xiàng)目

11、公司與房產(chǎn)集團(tuán)總部簽訂項(xiàng)目工程目標(biāo)成本控制責(zé)任書后，相應(yīng)的項(xiàng)目工程目標(biāo)成本一旦實(shí)施，除以下原因外不得隨意變更：a 市場變動引起項(xiàng)目定位發(fā)生變化；b 政策變動；c 特殊地質(zhì)情況處理；d 規(guī)劃條件變化；e 其他不可預(yù)見情況；發(fā)生上述原因時可由項(xiàng)目公司估算調(diào)整將引起的成本變動，申報目標(biāo)成本修訂審批表（附件 5） 。房產(chǎn)集團(tuán)總部收到目標(biāo)成本修訂審批表后10 日內(nèi)，由成本管理部會同技術(shù)、營銷、材料設(shè)備等部門對目標(biāo)成本調(diào)整的合理性進(jìn)行審定，并形成書面意見報房產(chǎn)集團(tuán)總裁審批。項(xiàng)目公司收到經(jīng)批準(zhǔn)的 目標(biāo)成本修訂審批表后，根據(jù)調(diào)整項(xiàng)目及調(diào)整金額及時修訂項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表。對于一般改變， 作為正常的成本動態(tài)變

12、化在項(xiàng)目成本季度評估表中反映，項(xiàng)目公司自行消化其中實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異，使項(xiàng)目總成本仍控制在目標(biāo)范圍內(nèi)且各分項(xiàng)成本間達(dá)到合理匹配。445 項(xiàng)目工程目標(biāo)成本的評估及考核4451 項(xiàng)目結(jié)算完成后，應(yīng)按項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測算表對應(yīng)成本科目分類，對比實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異并按以下辦法進(jìn)行考核：6 考核指標(biāo)獎懲額度以 10 萬方總投資 1.6 億測算參考值a=( 實(shí)際總成本 -目標(biāo)總成本 )/目標(biāo)總成本b( 罰金 ) c(獎金 ) a5% b= 實(shí)際總成本-目標(biāo)總成本(1+5%)10% 超支出 800萬以上每 100 萬元罰 10 萬元5%a3% 不獎不罰3%a0% c=實(shí)際總成本0.25% 160000000 0.25%=40 萬元0%a -3% c=實(shí)際總成本0.5% 16000000