1、蝴蝶谷生態旅游度假村蝴蝶谷生態旅游度假村概念策劃匯報概念策劃匯報第一部分第一部分 開發模式選擇開發模式選擇本部分結構本部分結構一、一、 區位概況區位概況 廣西林科院位于南寧市北郊，從南寧市可以通過邕武路至03745縣道直達，距離環線快速路約8公里，在規劃中的外環高速內側。項目在南寧市的位置 林科院現有林地40 h，分布在林科院辦公、宿舍區外部一片丘陵地帶上，地勢完整，地形多樣。 項目擬建地塊目前處于半閑置狀態，資源未能充分利用，若追加投資，可盤活該地塊，使其價值得到充分利用。 3、植被與景觀、植被與景觀 現狀主要為林科院科研用原現狀主要為林科院科研用原生森林和部分零散林地。丘陵生森林和部分零散

2、林地。丘陵較為平坦部分為當年農民用地，較為平坦部分為當年農民用地，用于種植甘蔗、蔬菜和水產養用于種植甘蔗、蔬菜和水產養殖。農科院林地與農地根據丘殖。農科院林地與農地根據丘陵地勢犬牙交錯，總占地區域陵地勢犬牙交錯，總占地區域約約3000畝。畝。本部分結構本部分結構 嘉和城位于南寧市東北方向，符合南寧市“向東向南”發展規劃。距離國際會展中心約13公里，是一個集房地產開發、康體運動、休閑旅游度假、文化教育、工作生活為一體的休閑度假圣地。主要競爭對手介紹主要競爭對手介紹 嘉和城嘉和城中國溫泉高爾夫水城中國溫泉高爾夫水城 嘉和城世界級溫泉谷已于2006年元月份正式開業，該項目被列為南寧市重點推進旅游項目

3、，是一個集養生、休閑、娛樂、康體、理療、餐飲、住宿、購物為一體的休閑娛樂場所；嘉和城的主要配套項目嘉和城的主要配套項目嘉和城世界級溫泉谷嘉和城世界級溫泉谷主要競爭對手介紹主要競爭對手介紹 本部分結構本部分結構產品差異化競爭產品差異化競爭南寧嘉和城項目南寧嘉和城項目嘉和城是一個以溫泉為核心主題，兼顧別墅開發的房地產開發項目。本項目本項目本項目的定位是一個是以娛樂休閑、生態旅游、特色餐飲為主，集吃喝玩樂為一體的短途休閑娛樂度假村。本項目與嘉和城形成明顯的產品差異化，可以較好的與嘉和城進行競爭。第二部分第二部分 主題產業園研究主題產業園研究本部分結構本部分結構主題產業城區的概念主題產業城區的概念 使

4、與“主題”相關的各種資源在有限的空間里高度聚集，形成集聚經濟，實現經濟總量的快速膨脹。這種有自己特色、主題鮮明的城區經濟板塊，就是“主題產業城區”。 具體指在區域經濟發展中選擇適當的“主題”，強調其主導作用，從而形成“主題產業”鏈和“主題產業”群，將其作為一個地區的產業基礎。并配合以商業服務、住宅及公共事業等配套設施的開發，形成以“主題產業”的整體開發、生產流通為主，帶動其他功能共同發展的、可以自體循環的、具有吸引力的城區經濟板塊，從而產生投資洼地效應。 主題產業城區的優勢主題產業城區的優勢 相關項目高度集中形成產業體系，在較大范圍和行業的 高度上主導市場，占據市場優勢，也就是形成規模效應。由

5、于產業高度集中，對內可使相關信息高度匯聚，迅速 交換和分享。除可以帶動地區經濟的普遍繁榮之外，還可提高發展、 創新與應變（包括抗風險）能力，使地區經濟可持續發展。一個有特色的主題產業城區自然可以以其本身所具有的吸 引力，分享中心城市的便利并分擔區域經濟發展的職能。 主題產業城區的構筑模式主題產業城區的構筑模式引爆型：對于天賦要素（勞力、自然及社會資源）相對較 充裕的地區，可根據區位成本理論的原理，選擇 可以充分發揮優勢的主題產業，同時使其成為可 以帶動相關資源開發或關聯產業發展的龍頭。 比如，珠海具有區位地緣、旅游和環境等資源優勢，可以通過優先發展商貿、旅游、會展、博覽等行業，以第三產業的主題

6、產業群，帶動第二產業的發展。珠海臨港木材產業城、中華中醫藥博覽城、中國海洋博覽城，就是依據主題產業城區的思路展開的 。主題產業城區的構筑模式主題產業城區的構筑模式引導型：對于已自發形成或已有傳統產業基礎的地區，根 據市場、本地資源條件與技術能力，及對當地經 濟增長的影響，對其進行產業結構調整和更高層 次的資源整合。比如廣東東莞虎門（服裝）、厚街（家私）、中山古鎮（燈 飾）、南海南莊（建陶）等，可通過科學的城區規劃和產業 布局調整，形成主題產業城區，從而強化其主題特色及產業的 輻射力。 依據主題產業城區的構想，可以梳理出我國區域經濟發展的一種新思路。這一思路適用于鄉鎮企業的產業結構調整、專業市場

7、的開發和調整、開發區的產業選擇、主題公園的產業依托、會展博覽的產業依托、小城鎮發展的產業依托，甚至大型住宅區及土地連片開發等方向。 主題產業城區的作用主題產業城區的作用本部分結構本部分結構主題旅游產業園的概念主題旅游產業園的概念 “ 主題旅游產業園區”的概念是從主題旅游區、產業園以及主題旅游地產三者復合而來。其中旅游是整個概念中的核心，產業是圍繞著旅游主題來展開的相關產業。 它是更深層次的能夠從產業鏈、游客體驗、盈利模式、公共關系處理等多方面進行資源重新配備組合，對項目中的每一個環節都要從投資商、消費者、當地政府、本地居民等多個角度來綜合考慮，最終達到一個相互和諧、共榮共生的局面。主題旅游產業

8、園的三要素主題旅游產業園的三要素 并不是所有的旅游資本項目都適合“ 主題旅游產業園區”的概念，要做“ 主題旅游產業園區”需要涉及三大關鍵鏈條的把握。 第一，產品供給鏈分析； 其次，產業聯動鏈分析； 第三，運營控制鏈分析。主題旅游產業園的運營模式主題旅游產業園的運營模式產品供給鏈產品供給鏈：指一定要考慮項目所在區域目前以及未來的產品供給 狀況，主動融入區域旅游格局并填補其產品架構中的空白點或薄弱點是需要首要考慮的。而區域產品供給體系是否完善就需要對項目所處的區位、交通、城市依托、旅游開發現狀等背景因素進行詳細分析。 主題旅游產業園的運營模式主題旅游產業園的運營模式產業聯動鏈產業聯動鏈：指在明確主

9、題方向后，對核心主題進行相關的產業鏈研究，明確產業鏈中核心產業、周邊產業、衍生產業等產業梯次，最終選擇具有高價值、高拉動的多個產業來共同構建產業集群，并確保各產業之間能夠形成良好的聯動和對接，從而發展主題產業園區的概念。主題旅游產業園的運營模式主題旅游產業園的運營模式運營控制鏈運營控制鏈：對各項目、各相關產業的盈利點、盈利模式、開發時序等進行分析，根據各項目的不同投資體量、投入時機、回收周期、融資渠道、融資難度等來確定最終整體項目的運營方式，對運營控制鏈需要做到資金穩定、梯次投入、增值有序。 休閑商務區(rbd)形成機制與商業街區休閑化 “生態休閑”的模式創新 體育與運動休閑度假休閑開發的吸引

10、核與收益點 產業升級中游憩方式的六個創新層次 休閑居住社區休閑生活的住宅落地思路 旅游產品提升的趨勢與理念革新 從休閑游憩角度看國內別墅物業的品質提升 養生休閑：健康引領旅游發展新趨勢主題旅游產業概念延伸主題旅游產業概念延伸主題旅游產業園的優勢主題旅游產業園的優勢 結合各旅游片區形成的發展特色來挖掘差異化的發展。 運營模式為先做大環境配套，以核心活動拉動關注度，打造核 心引擎項目拉動片區開發。確保產業發展的可行性，同時通過多產業的聯動，更大范圍的 帶動當地居民的就業，發揮著更為良好的社會效益。 中國旅游業近幾年來的發展速度是成熟國家的數倍，而相對于旅游消費觀念的提升速度，旅游產業結構和旅游產品

11、已經遠遠滯后，并將成為旅游產業進一步發展的桎楛。主題旅游產業園的發展主題旅游產業園的發展 中國旅游產業的系統升級已經勢在必行，產業整體的結構性升級是其中的關鍵，而具體產品的提升，則是產業系統升級中的一個實際表現。在對中國旅游產業發展深刻認識的基礎上，以休閑結構創新為重點的旅游產業系統升級與產品提升，正是區域旅游競爭發展中，政府主導旅游開發應該抓住的巨大良機。第三部分第三部分 案例研究案例研究案例一案例一深圳華僑城深圳華僑城華僑城：位于深圳經濟特區的深圳灣畔，華僑城：位于深圳經濟特區的深圳灣畔，占地面積占地面積4.84.8平方公里，由華僑城集團平方公里，由華僑城集團公司開發、建設和管理。公司開發

12、、建設和管理。四大成功經驗：四大成功經驗：超前的科學規劃超前的科學規劃旅游項目不斷創新、升級旅游項目不斷創新、升級資源系統有效整合資源系統有效整合和產業結合的主題和產業結合的主題“旅游旅游+ +地產地產”開發模式的概念被開發商首次提出，并成功開發模式的概念被開發商首次提出，并成功運用到了華僑城的開發建設中，開創了運用到了華僑城的開發建設中，開創了“旅游旅游+ +地產地產”開發開發模式的先河，成為中國房地產史上最成功的案例之一模式的先河，成為中國房地產史上最成功的案例之一 案例二案例二成都國色天香成都國色天香 國色天香位于成都市溫江區萬春鎮，國色天香位于成都市溫江區萬春鎮， 這里距成都約這里距成

13、都約15公里，平原沃野，也是公里，平原沃野，也是10萬畝花卉業的基地，由于項目請來了萬畝花卉業的基地，由于項目請來了世界一流的設計公司，在發展規劃和定世界一流的設計公司，在發展規劃和定位上放眼世界，資源的整合和利用不僅位上放眼世界，資源的整合和利用不僅僅局僅局 限于成都，在規劃、營銷和建設上限于成都，在規劃、營銷和建設上是大手筆。是大手筆。 把生態建設、文化建設和旅游產業發展緊密結合，形成獨具特色、內涵把生態建設、文化建設和旅游產業發展緊密結合，形成獨具特色、內涵豐富的情景互動式旅游，彰顯了旅游產品個豐富的情景互動式旅游，彰顯了旅游產品個 性，提升了旅游感染力，使得性，提升了旅游感染力，使得該

14、項目在市郊旅游圈中的位置凸顯了出來。該項目在市郊旅游圈中的位置凸顯了出來。 案例二案例二成都國色天香成都國色天香案例三案例三桂林樂滿地桂林樂滿地桂林樂滿地度假世界是廣西目前最大的外商投資旅游項目，占地面積桂林樂滿地度假世界是廣西目前最大的外商投資旅游項目，占地面積6000畝，畝，其中包括時尚、動感、刺激與歡樂并存的其中包括時尚、動感、刺激與歡樂并存的主題樂園、集廣西少數民族藝術及樂滿地主題樂園、集廣西少數民族藝術及樂滿地歡樂文化的五星級度假酒店歡樂文化的五星級度假酒店, 依山勢高低依山勢高低錯落而建的麗莊園木屋別墅區、美式丘陵錯落而建的麗莊園木屋別墅區、美式丘陵國際標準國際標準18洞高爾夫俱樂

15、部。洞高爾夫俱樂部。 成功案例總結成功案例總結在項目后續開發中，成功項目都能不斷創新，不斷升級，在項目后續開發中，成功項目都能不斷創新，不斷升級，使項目能夠經久不衰的發展下去使項目能夠經久不衰的發展下去 . .以上這些成功案例，或依托悠久的文化底蘊，或依托強以上這些成功案例，或依托悠久的文化底蘊，或依托強勢的宣傳推廣來打造整個項目，同時整個項目的后續服勢的宣傳推廣來打造整個項目，同時整個項目的后續服務能夠完善起來，使得吃、喝、住、游、購、娛能形成務能夠完善起來，使得吃、喝、住、游、購、娛能形成統一的循環經濟鏈，從而項目能得以持續發展；統一的循環經濟鏈，從而項目能得以持續發展；失敗案例失敗案例成

16、都世界樂園成都世界樂園 失敗原因剖析失敗原因剖析 ：藝術觀賞價值上講，追求低層次的外在模仿，缺乏對藝術品藝術觀賞價值上講，追求低層次的外在模仿，缺乏對藝術品質的提升，終究只會傷害到創作對象本身的價值質的提升，終究只會傷害到創作對象本身的價值 ； 成都世界樂園建于成都世界樂園建于19941994年，占地約年，占地約469469畝，總投資畝，總投資4.384.38億元，薈萃世界著名景億元，薈萃世界著名景觀觀108108處。世界樂園位于成都市西郊，處。世界樂園位于成都市西郊，213213國道旁，距市區國道旁，距市區8km8km。 世界樂園以觀賞式娛樂為主，對成都市民而言體驗式娛樂更世界樂園以觀賞式娛

17、樂為主，對成都市民而言體驗式娛樂更適合他們的偏好；適合他們的偏好； 世界樂園雖然失敗，但是其開展初期人氣也是非常火爆的，世界樂園雖然失敗，但是其開展初期人氣也是非常火爆的，然而后續的內容升級沒能跟上，缺乏完善的吃喝住游購娛然而后續的內容升級沒能跟上，缺乏完善的吃喝住游購娛的體系。的體系。第四部分第四部分 南寧蝴蝶谷休閑度假南寧蝴蝶谷休閑度假 村總體概念構思村總體概念構思本部分結構本部分結構1、在建設環境友好型社會的背景下，積極推進生態環境的可持續發展與保護、利用，打造一張國家級生態名片；2、在建設社會主義新農村和推進城鄉一體化建設的道路上，探索和實踐產業與城市化并舉的城鄉統籌綜合協調發展的新模

18、式；3、打造一個全國領先的創業型、生態型、休閑型、成長型的新城區典范；4、探索一種民眾、政府、企業三方參與、共謀區域城市綜合協調發展、利益共享的發展新機制。發展目標發展目標本部分結構本部分結構三大規劃指導思想三大規劃指導思想1、高標準，高起點建設短途休閑旅游度假村，形成一個集戶外運動、休閑娛樂、生態旅游和度假為一體，具有良好自然環境和人工塑造景觀的綜合開發區域。2、本規劃著重注意了合理利用自然，尊重本區生態環境的承載力，控制建筑容量和強化綠地系統的營造與建設，為居民創造和提供回歸自然、享受自然、與大自然融為一體的生活環境。3、采用“新城市主義”的先進性人性化理念，充分利用規劃區的自身特點，引入

19、運動、居住、休閑、生態的概念，體現“回歸自然”的生活模式。 強調高檔次和多層次的渡假休閑設施和高質量的服務水平，為居民及游客提供愉悅的渡假休閑經歷，為游客提供節奏變緩、放松自如、活動內容健康豐富、以及回歸大自然，與大自然擁為一體的、溫馨的渡假休閑環境。本部分結構本部分結構總體概念設計總體概念設計l運用“全域南寧”的理念和“三個集中”的原則，在政策導向的前提下，著眼于推動郊區經濟、政治、文化、社會建設一體發展，進一步加強旅游、生態、農業經濟和社會發展規劃。l總體規劃及土地利用規劃的有機銜接，整體加快南寧市郊區的現代化進程。l以休閑度假村塑造景區形象，構建現代城區和現代農村和諧相融、歷史文化與現代

20、文明交相輝映的新型城鄉形態。總體概念設計總體概念設計6大設計點大設計點1度假村整體規劃的系統性與分期開發的階段性結合，利于生態產業及景點的分期建設與項目開發的分期建設一致性。2強調主產業特產化，原生景點的質樸化，具有一定的使用功能、審美功能，具備可參與性、實用性和便利性，以人為本。3配套產業設計的表現形式多樣化，圍繞服務于主產業而生成，形成鮮明的產業鏈。總體概念設計總體概念設計6大設計點大設計點4生態產業的規劃注重當地的氣候特征（冬天寒冷、夏天悶熱）以及該項目的地勢情況。5利用地塊已有的外部自然環境如山體、河流、原有植被，打造獨特的整體景點效果。6整體產業園生態產業鏈具有可持續性，注意景觀對低

21、耗、節能、高效的要求，同時注重充分利用生態系統之間的邊緣效應。本部分結構本部分結構1、總體市場定位：、總體市場定位：以休閑產業文化為依托的，復合休閑、度假、娛樂、住宿等多種功能為一體的大型國際化度假村。2、屬性定位：一個景區，一座、屬性定位：一個景區，一座“城城”主題定位主題定位2.1一個景區具備休閑、旅游、觀光、可參與性以及可經營性；2.2綜合的城市功能項目包括居住、商業、休閑、旅游、觀光；2.3大規模總占地約3000畝；2.4可經營性是一座可持續經營與發展的城；2.5中心性質項目建成后必定成為周邊區域文化和休閑度假中心。3、是一座什么樣的、是一座什么樣的“城城”？是一座游憩的城？是一座游憩

22、的城游（動）餐飲/購物/游玩（娛樂）/游賞（觀光）憩（靜）休閑/會議/居住主題定位主題定位五大主題休閑項目五大主題休閑項目1、生態森林公園、生態森林公園 利用目前植被良好的林科院森林改造為森林公園，發揮林科院的技術優勢，森林公園在注重休閑的同時強化科普知識傳播，在游客休閑的同時還能學到豐富的植物知識 2、四星級度假酒店和會議中心、四星級度假酒店和會議中心 據國內外旅游區的經驗，一個功能齊全、服務優良的酒店是度假區的龍頭項目。五大主題休閑項目五大主題休閑項目網球場、羽毛球館、生態健身房、溫泉spa、會議中心等休閑設施將結合在這個度假酒店中。酒店將按四星級高等級規劃建設，不僅是南寧高等級的短途度假休閑目的地，還將成為國內外各種會議的舉辦地。3、度假別墅、度假別墅 利用林科院閑置土地建設小型度假別墅區，提供短期度假、工作與學習居住類、中期休閑居住類、長期居住類和定居生活類；帶動區域內城市化建設。五大主題休閑項目五大主題休閑項目4、餐飲、餐飲復合吃/購/娛等多種業態的商業群；讓酒店、餐飲、商場、消費型娛樂設施、各種配套經營設施，在統一管理指導和品牌戰略指引下，相互競爭，和諧共處，如特色主題風情酒吧餐飲街、主題餐廳、特色餐廳、農家樂、水上餐吧等；五大主題休閑項目五大主題休閑項目購物：體驗式